Afgørelse

Kortrentelån F5. Indfrielsesvilkår.

21303058
Kortrentelån F5. Rådgivning om indfrielsesvilkår.
Klagerne har i deres ejendom to lån ydet af det indklagede realkreditinstitut. Det ene af lånene blev udbetalt som et inkonverterbart kortrentelån F2. I forbindelse med låneoptagelsen tiltrådte klagerne i marts 2009 et rådgivningsskema, hvoraf lånenes indfrielsesvilkår fremgik, herunder at lånet var inkonverterbart, og at førtidig indfrielse – bortset fra på refinansieringstidspunkterne - skulle ske til markedskursen, som kunne være over 100. Det for lånet udstedte pantebrev indeholdt ligeledes en beskrivelse af indfrielsesvilkårene. Klagerne ændrede i januar 2011 lånet til et F1 lån samtidig med, at de tilvalgte afdragsfrihed i 10 år. I januar 2012 ændrede klagerne refinansieringsprofil til F5. Primo 2013 henvendte klagerne sig til instituttet med en klage over rådgivningen i forbindelse med ændring af refinansieringsprofilen, herunder at der ikke var spurgt ind til klagernes fremtidsplaner, som ifølge klagerne indebar et salg inden lånets næste refinansiering. Instituttet afviste klagen.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle frigøre dem for de økonomiske konsekvenser ved førtidig indfrielse af F5-lånet i forbindelse med salg af ejendommen. Instituttet påstod frifindelse.

Flertallet i Nævnet henviste til, at det flere steder af aftalegrundlaget, herunder i rådgivningsskemaet, fremgik, at lånet var baseret på inkonverterbare obligationer, og at indfrielseskursen kunne være over eller under 100. Uanset at aftalegrundlaget var tydeligt, burde der ifølge flertallet forbindelse med profilændringen have været rådgivet særskilt om kursrisikoen ved førtidig indfrielse. Flertallet fandt dog ikke, at undladelsen var tilstrækkelig til, at instituttet havde pådraget sig et erstatningsansvar for klagernes eventuelle tab, såfremt de afhændede ejendommen og indfriede lånet forud for lånets næste refinansiering. Flertallet stemte derfor for at frifinde realkreditinstituttet. Mindretallet fandt, at det måtte betragtes som et væsentligt element i rådgivningen om ændring af refinansieringsprofilen, at man understreger den binding, der indirekte ligger i at forlænge refinansieringsprofilen, idet det generelt er ganske omkostningstungt at komme ud af et F5 lån i utide. Mindretallet fandt derfor, at rådgivningen i denne sag havde været så mangelfuld, at instituttet var erstatningsansvarlig for et eventuelt tab, som klagerne måtte lide ved salg af ejendommen og indfrielse af lånet forud for lånets næste refinansiering. Derfor stemte mindretallet for at tage klagernes påstand til følge. Afgørelsen blev truffet efter stemmeflertallet, og realkreditinstituttet blev som følge heraf frifundet.

K E N D E L S E

afsagt den 31. oktober 2013


JOURNAL NR.: 2013-01-03-058-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Kortrentelån F5. Rådgivning om indfrielsesvilkår.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 10. oktober 2013


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Morten B. Pedersen
Jes Zander Brinch
Jacob Elverum




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne har i deres ejendom to lån, som er ydet af det indklagede realkreditinstitut.

Det ene af lånene blev udbetalt den 8. april 2009 som et kortrentelån F2 baseret på et lånetilbud af 9. marts 2009. Af lånetilbuddet fremgik det, at lånet var inkonverterbart.

I forbindelse med låneoptagelsen tiltrådte klagerne den 11. marts 2009 et rådgivningsskema, hvoraf følgende fremgår:

”… Væsentligste egenskaber ved et 30-årigt rentetilpasningslån:
Lånet har variabel rente, har mulighed for afdragsfrihed og er inkonverterbart. Lånets rente ligger dog fast fra udbetalingen og hele den aftalte fastrenteperiode, der kan være fra 1 til 10 år. Da lånet er inkonverterbart, skal førtidige indfrielser ske til markedskursen, der både kan være over og under 100 afhængig af kurserne på de bagvedliggende obligationer. Der er dermed ikke loft over indfrielseskursen hver termin som på et konverterbart lån. Generelt vil usikkerheden om indfrielseskursen være større, jo længere tid der er til næste rentetilpasning (fastrenteperioden). Ved førtidige indfrielser bliver kursgevinster beskattede, mens kurstab ikke er fradragsberettigede. Beskatningen finder dog ikke sted i forbindelse med en ejendomshandel …

Indfrielses- og opsigelsesvilkår for lånet:
Lånet kan indfries med obligationer. I december måned forud for en rentetilpasning er der mulighed for at indfri kontant til kurs 100, hvis lånet er opsagt senest den sidste bankdag i november.

Er det muligt at foretage låneomlægning:
Ja, under normale omstændigheder vil …(indklagede)… kunne tilbyde et nyt lån til afløsning for det eksisterende lån. Hvorvidt om låneomlægning kan betale sig, afhænger af den konkrete situation, herunder renteudviklingen og risikoen for beskatning.

Omkostninger ved låneomlægning og indfrielse:
Lånet kan indfries gennem opkøb af de bagvedliggende obligationer til markedsværdi. Hvis eksempelvis obligationsrestgælden udgør 1.000.000 kr., og den gennemsnitlige obligationskurs er 99,50, vil markedsværdi udgøre 995.000 kr. Hertil kommer gebyrer osv. til …(indklagede)… Hvis obligationskursen er højere, vil indfrielsen blive dyrere. Da lånet er et kontantlån, er der desuden risiko for beskatning af eventuelle kursgevinster. Hvis der er tale om en låneomlægning, bliver der samtidig optaget et nyt lån. Her skal der ud over gebyrer mv. til …(indklagede)… også i nogle tilfælde betales tinglysningsafgift til staten. Endvidere gøres opmærksom på, at en førtidig indfrielse alt andet lige forøger lånets ÅOP (årlige omkostninger i procent) …”

Det for lånet udstedte pantebrev indeholder i de særlige bestemmelser følgende om ekstraordinær indfrielse:

”… Ekstraordinær indfrielse
Debitor kan når som helst ekstraordinært indfri lånet helt eller delvist med obligationer af samme art (fondskode) som dem, der er udstedt i anledning af lånet, til afskrivning på lånets aktuelle obligationsrestgæld. Indfrielse i december måned ved udløb af en fastrenteperiode forudsætter dog, at …(indklagede)… rettidigt har modtaget meddelelse om, at lånet ikke ønskes rentetilpasset. Lånets restgæld skal i så fald indfries senest sidste bankdag i december måned ved udløb af en fastrenteperiode. Denne indfrielse kan valgfrit ske ved debitors kontante betaling af lånets restgæld til kurs 100 eller med obligationer som ovenfor nævnt. Tilsvarende regler gælder for nedbringelse af lånet i december måned ved udløbet af en fastrenteperiode …”

Klagerne ændrede pr. 1. januar 2011 lånet til at være et F1 lån, ligesom klagerne tilvalgte afdragsfrihed i 10 år.

Pr. 1. januar 2012 ændrede klagerne på ny refinansieringsprofilen – nu til F5.

Klagerne rettede efter det oplyste henvendelse til indklagede primo 2013 med en klage over rådgivningen i forbindelse med ændring af refinansieringsprofilen til F5.

Klagerne fremsendte den 12. februar 2013 følgende brev til indklagede:

”… I mine noter fra samtalen 30. november 2011 fremgår det ikke at der er blevet ydet nogen form for rådgivning vedr. vores rentetilpasningslån.

Jeg fremlagde de tanker, vi havde vedr. de samlede lån (rentetilpasningslånet samt det daværende obligationslån), men blev ikke rådgivet på nogen front mht. rentetilpasningslånet. Det er korrekt at …(indklagede)… medarbejderen oplyste om nogle ting vedr. eventuel indfrielse af obligationslånet, men jeg kan hverken af mine noter eller ud fra min hukommelse genkalde nogen aktiv rådgivning eller spørgsmål fra jeres side vedr. rentetilpasningslånet. Et åbent spørgsmål fra jeres side som fx ”om vi var opmærksomme på hvilke konsekvenser det kunne have at forlænge fastrenteperioden” blev med garanti ikke stillet.

Vi fastholder derfor at der i forbindelse med ændringen af fastrenteperioden fra 1 til 5 år ikke er blevet ydet nødvendig rådgivning eller at der er blevet spurgt ind til eventuelle fremtidsplaner.

Vi vil meget gerne have at I ud fra den foreliggende telefonsamtale redegør præcist for hvilke spørgsmål jeres medarbejder har stillet os ifm. ændringen af fastrenteperioden på rentetilpasningslånet samt hvilken konkret rådgivning I mener der er blevet ydet i denne forbindelse. Alle oplysninger og rådgivning vedr. obligationslånet er ikke relevant i denne sammenhæng, idet nærværende klage over den mangelfulde rådgivning alene drejer sig om ændringen af fastrenteperioden på rentetilpasningslånet …”

Indklagede besvarede den 18. februar 2013 henvendelsen på følgende måde:

”… Vi har modtaget jeres brev af den 12. februar 2013. Vi har nu haft lejlighed til at genaflytte jeres telefonsamtale den 30. november 2011 med vores Kundecenter.

Ved jeres henvendelse meddelte I, at I skulle have fastsat en ny fastrenteperiode på jeres rentetilpasningslån. Vi spurgte, om I havde overvejet en længere fastrenteperiode end den 1-årige, I havde. Hertil svarede I, at I havde snakket om en 5-årig fastrenteperiode med afdragsfrihed og spurgte til, hvad renten ville udgøre.

I fik her oplyst, at renten ville andrage 2,34% p.a. for de næste fem år, hvis I valgte at kurssikre. I lukkede ikke sagen på dette tidspunkt, men gik som nævnt i vores brev af den 29. januar 2013 over til at drøfte jeres indestående 4% obligationslån.

Efter den drøftelse af afviklingen på obligationslånet, der ville være indfriet om fire år, vendte I tilbage til omlægningen af rentetilpasningslånet. I gav her udtryk for, at når obligationslånet var indfriet kunne I påbegynde at afdrage på rentetilpasningslånet. Vi gjorde jer opmærksom på, at I ikke kunne påbegynde at afdrage eller ændre på rentetilpasningslånet før fastrenteperioden udløb om fem år. Vi foreslog, at I kunne lave en opsparing ved siden af, når obligationslånet var indfriet, som I så kunne anvende til et ekstraordinært afdrag i forbindelse med refinansieringen efter de fem år.

Ved samtalens afslutning vendte I tilbage til kurssikring af rentetilpasningslånet, som I ønskede at ændre til en 5-årig fastrenteperiode med afdragsfrihed og til en rente på 2,34% p.a. Denne aftale blev indgået.

Som nævnt i vores brev af den 29. januar spurgte vores medarbejder ikke direkte ind til, om I overvejede at sælge jeres ejendom inden for fastrenteperioden, men det er vores opfattelse, at samtalen som helhed heller ikke lægger op til, at et salg kunne være forestående.

På baggrund af jeres henvendelse er det ikke vores opfattelse, at I er blevet rådgivet forkert, hvorfor vi ikke ønsker at gennemføre ændringer på jeres rentetilpasningslån.

Hvis I er utilfredse med denne afgørelse, kan I klage til Realkreditankenævnet, …, idet vi skal anbefale jer, at I først kontakter Realkreditankenævnet telefonisk for at få vejledning om klagemulighederne. Hvis I har adgang til Internettet, kan I også søge oplysninger om Realkreditnævnet på www.ran.dk

I har endvidere mulighed for at klage til Finanstilsynet … over …(indklagede)…”

Klagerne indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at frigøre dem for de økonomiske konsekvenser ved førtidig indfrielse af F5-lånet i forbindelse med salg af ejendommen.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne oplyser, at de i 2011 indgik en aftale med indklagede om et 5-årigt rentetilpasningslån. Klagerne kom fra et 1-årigt og var interesserede i at låse renten de næste 5 år.

Klagerne mener ikke, at indklagede har levet op til sit rådgiveransvar i forbindelse med ændringen af fastrenteperioden fra 1 til 5 år.

Der er ikke blevet ydet nødvendig rådgivning eller blevet spurgt ind til eventuelle fremtidsplaner.

Indklagede gjorde opmærksom på, at klagerne ikke kunne begynde at afdrage eller ændre på rentetilpasningslånet før fastrenteperiodens udløb efter 5 år, men det blev ikke nævnt med et ord, at indfrielse af lånet i forbindelse med salg af ejendommen i den nævnte fastrenteperiode ville være forbundet med store negative økonomiske konsekvenser. Dette er klagerne først blevet opmærksomme på et år efter – i 2012.

Klagerne har hele tiden haft en ide om, at de ville sælge i løbet af 2013 eller 2014, når begge deres børn er flyttet hjemmefra.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerne i foråret 2009 optog det omhandlede lån hos indklagede som et 2-årigt rentetilpasningslån.

Med hensyn til lånets indfrielsesvilkår henviser indklagede til dels rådgivningsskemaet, dels pantebrevet.

Senere ændrede klageren profilen på lånet, først til F1 og siden til F5.

Det fremgår af indklagedes notater i sagen, at klagerne med indklagede undervejs i hele forløbet har drøftet afdragsprofil, afdragsfrihed og rentetilpasningsperioder, men at klagerne ikke særskilt har bragt spørgsmålet om indfrielse ved salg op.

Efterfølgende har klagerne ved telefonisk henvendelse til indklagede den 15. august 2012 bedt om oplysninger om indfrielse og omlægning af det bestående lån. En drøftelse der førte til, at lånet forblev indestående.

ANBRINGENDER:
Det gøres til støtte for frifindelsespåstanden gældende, at det fremgår af aftalegrundlaget, på hvilke vilkår lånet kan opsiges/indfries. Det fremgår således klart, at lånet kan opsiges forud for en rentetilpasning, at at ekstraordinær indfrielse til ethvert tidspunkt kan ske mod indlevering af de til lånet svarende obligationer, som kan erhverves til markedskursen, dvs. over eller under kurs 100.

Af rådgivningsskemaet, som er udarbejdet i henhold til god skik bekendtgørelsens § 15, fremgår det, at lånet kan indfries med obligationer, og at indfrielse kan ske til kurs 100 ved opsigelse til udløbet af en rentetilpasningsperiode. Det er hermed klart beskrevet, hvorledes klagerne skal forholde sig ved ønske om afvikling af lånet. Disse scenarier dækker alle muligheder, herunder salg af ejendommen med samtidig indfrielse af lånet. Disse vilkår knytter sig til selve låneaftalen og ændres ikke ved en ændring af rentetilpasningsperioden.

Det fremgår endvidere af rådgivningsskemaet, at indfrielseskursen vil være mere usikker, jo længere fastrenteperioden er.

Indklagede gør hermed gældende,

at der før låneoptagelsen er sket fyldestgørende rådgivning om de indfrielsesvilkår, der ligger til grund for lånet, herunder om opsigelsesvarsel, og

at der i det skriftlige materiale, som er udleveret, er givet klagerne tilstrækkelig information om lånets opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om inkonverterbarhed og de særlige vilkår forbundet hermed.

Herudover skal nævnes, at klagerne ikke undervejs i drøftelserne forud for seneste ændring af rentetilpasningsperioden særskilt har bragt spørgsmålet om indfrielse ved et fremtidigt hussalg op.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

3 medlemmer – Henrik Waaben, Jes Zander Brinch og Jacob Elverum – udtaler:

Det fremgår flere steder af aftalegrundlaget, at lånet er baseret på inkonverterbare obligationer. Herunder er det i rådgivningsskemaet anført, at indfrielseskursen kan være over eller under 100.

Uanset at aftalegrundlaget er tydeligt, burde der i forbindelse med profilændringen have været rådgivet særskilt om kursrisikoen ved førtidig indfrielse. Vi finder dog ikke, at undladelsen er tilstrækkelig til, at indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar for klagernes eventuelle tab, såfremt de afhænder ejendommen og indfrier lånet forud for lånets næste refinansiering. Vi stemmer derfor for at frifinde indklagede.

2 medlemmer – Per F. Møller og Morten B. Pedersen – udtaler:
Vi finder, at det må betragtes som et væsentligt element i rådgivningen om ændring af refinansieringsprofilen, at man understreger den binding, der indirekte ligger i at forlænge refinansieringsprofilen, idet det generelt er ganske omkostningstungt at komme ud af et F5 lån i utide. Vi finder derfor, at rådgivningen i denne sag har været så mangelfuld, at indklagede er erstatningsansvarlig for et eventuelt tab, som klagerne måtte lide ved salg af ejendommen og indfrielse af lånet forud for lånets næste refinansiering. Som følger heraf stemmer vi for at tage klagernes påstand til følge.

Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.

Som følge heraf


b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen