Afgørelse

Indsigelse mod rådgivning i forbindelse med indfrielse af realkreditlån

Sagsnummer:	353 /2017
Dato:	24-04-2018
Ankenævn:	John Mosegaard, Kjeld Gosvig-Jensen, Astrid Thomas, Troels Hauer Holmberg og Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:	Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:	Indsigelse mod rådgivning i forbindelse med indfrielse af realkreditlån
Indklagede:	Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning

Denne sag handler om, hvorvidt den indklagede bank under rådgivningen har tilsikret klageren et bedre resultat, end han opnåede ved indfrielsen af et realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Nordea Bank og optog i 2015 et rentetilpasningslån med femårig refinansiering (F5) og en hovedstol på 2.402.000 kr. hos Nordea Kredit. Lånet havde sikkerhed i ejendom 1. Af ”Standardiseret Europæisk Informationsblad”, der var vedlagt et af Nordea Realkredit udstedt lånetilbud, der lå til grund for lånet, fremgik, at lånet var baseret på inkonverterbare obligationer. Af informationsbladet fremgik videre blandt andet, at lånet kunne indfries ved indlevering af obligationer i samme serie, årgang og rentefod svarende til lånets obligationsrestgæld. Afsnittet ”Specifikation, lånetilbud” i lånetilbuddet indeholdt en lignende bestemmelse.

Af et god skik skema, der blev underskrevet af klageren i forbindelse med låneoptagelsen fremgik, at klageren havde stor erfaring med at optage lån. Af god skik skemaet fremgik blandt andet også, at lånet som udgangspunkt indfries ved opkøb af de inkonverterbare obligationer til dagskurs.

Af pantebrevet, der lå til sikkerhed for lånet, fremgik også, at lånet som udgangspunkt kunne indfries med obligationer, ligesom der fra pantebrevet blev henvist til de nærmere vilkår i Nordea Kredits almindelige forretningsbetingelser.

Den 7. april 2017 underskrev klageren en købsaftale om køb af ejendom 2 med overtagelse den 1. september 2017.

I en e-mailkorrespondance med banken oplyste klageren i april 2017, at købet af ejendom 2 var faldet endelig på plads, og parterne diskuterede finansieringen af ejendom 2. Klageren spurgte herunder om kurstabet i forbindelse med indfrielse af lånet i ejendom 1, når denne blev solgt og om der var et tidspunkt, hvor han kunne indfri lånet uden kurstab. I en e-mail af 20. april 2017 svarede banken blandt andet:

”…I dag har I refinansiering på lånet 1/10 2019, idet der er to år tilbage forventes en indfrielse til cirka kurs 102 af restgælden.

Når der er et år tilbage, forventes cirka kurs 101 – og mellem 1/10-2018-1/10-2019 er det muligt at indfri med kurs 100 og ved at betale strafrenter frem til refinansieringstidspunktet.

I skal være opmærksom på lukkeperioden 2 måneder før refinansiering, som gør, at vi ikke kan indfri lånet til overtagelse, hvis den ligger lige i de to måneder…”

Af et salgsbudget af 15. maj 2017 for ejendom 1, der var udarbejdet af klagerens ejendomsmægler, fremgik blandt andet følgende under punktet udgifter vedrørende finansiering og berigtigelse:

”…Realkreditpantebrev, Nordea (restgæld oplyst af sælger) *anslået

kr. 2.160.000

…*beløbet er anslået. Se nærmere afsnit ”4. forbehold”

…

4. Forbehold…

Beløb, som indgår i de ovennævnte beregninger til penge- eller realkreditinstitut for ydelser ved indfrielse af eksisterende lån, er et skønnet beløb. Sælger gøres opmærksom på, at der kan opstå en forskel mellem det skønnede beløb og det aktuelle beløb…”

Klageren og klagerens ægtefælle underskrev den 6. september 2017 en købsaftale, hvorved de solgte ejendom 1 med overtagelse den 1. december 2017.

Klageren har oplyst, at han den 26. september 2017 blev ringet op af banken, der oplyste, at indfrielse af lån i ejendom 1 ville ske til en overkurs, der medførte et kurstab på cirka 5 pct. af restgælden.

Den 29. september 2017 underskrev klageren i sin netbank en ”Omprioriteringsaftale ved boligskift”, hvoraf det under overskriften ”Lån der ønskes indfriet” fremgik et anslået indfrielsesbeløb for lånet i ejendom 1 på 2.075.000 kr. Ifølge omprioriteringsaftalen skulle lånet i ejendom 1 indfries den 1. december 2017. Videre fremgik blandt andet følgende af omprioriteringsaftalen:

”…Indfrielsesbeløbet er anslået, hvis der ikke er indgået aftale om fast indfrielsesbeløb…”

Den 9. oktober 2017 rettede klageren henvendelse til bankens klageansvarlige enhed og krævede, at banken erstattede ham et kurstab på 80.000 kr. Ved en e-mail af 18. oktober 2017 erkendte banken, at oplysningerne til klageren havde været mangelfulde. Banken afviste erstatningskravet, men refunderede pr. kulance sine opkrævede gebyrer for sagen, der beløb sig til 3.950 kr.

Lånet i ejendom 1 blev indfriet den 1. december 2017. Af to handelsbekræftelser af 29. november 2017 fremgik, at banken havde solgt obligationer til klageren med henblik på indfrielsen, og at handlerne var afregnet således:

Fondskode	Obligationsbeløb	Kurs	Samlet afregningsbeløb (tillagt kurtage og renter)
----228	71.185,57 kr.	102,303	73.166,61 kr.
----731	1.944.763,39 kr.	104,608	2.043.775,35 kr.
I alt			2.116.941,96 kr.

Ved en indfrielseskvittering af 4. december 2017 fra banken kvitterede banken for modtagelse af to portioner obligationer med obligationsbeløb på henholdsvis 71.185,57 kr. og 1.944.763,39 kr., der lå til grund for lånet i ejendom 1. Af kvitteringen fremgik også, at terminsydelsen på lånet for perioden 1. oktober til 1. december 2017 blev opkrævet i forbindelse med indfrielsen, og at ydelsen efter gebyrer og kuponrenter udgjorde 18.361,83.kr.

Med baggrund i de samlede betalinger på i alt 2.135.303,79 kr. (2.116.941,96 kr.+ 18.361,83.kr.) opgjorde klageren et tab på 60.303,79 kr., svarende til differencen mellem indfrielsesbeløbet ifølge omprioriteringsaftalen på 2.075.000 kr. og de 2.135.303,79 kr.

Parternes påstande

Den 12. december 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale 60.303,79 kr.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han i april 2017 spurgte Nordea, om der var omkostninger forbundet med indfrielse af hans realkreditlån (F5) ved salg af ejendom 1. Banken oplyste, at ”straffen”/kurstabet ved at indfri lånet før et refinansieringstidspunkt var cirka en pct. for hvert år, der var til refinansieringstidspunktet, således at han kunne forvente et kurstab på en-to pct. ved indfrielse i løbet af 2017. Banken har derved indestået for dette.

Han har lagt bankens oplysning om kurstab ved indfrielsen på en-to pct. til grund for sin budgetlægning og som grundlag for de dispositioner, han traf.

Da han havde indgået en bindende aftale om salg af ejendom 1, blev han ringet op af banken, der oplyste, at kurstabet nu var fem pct.

I omprioriteringsaftalen var indfrielsesbeløbet præcist og klart angivet til 2.075.000 kr. Efterfølgende viste det sig, at indfrielsesbeløbet faktisk udgjorde 2.135.303,79 kr. Banken bør betale forskellen på 60.303,79 kr., som udgør et tab.

Banken har erkendt sin vildledning, men nægtet at betale erstatning.

At der i salgsbudgettet fra ejendomsmægleren stod noget andet, ændrer ikke på bankens vildledning af ham. Han spurgte netop banken om indfrielsen, fordi han ikke ville forlade sig på salgsbudgettet, idet oplysningerne i salgsbudgettet stammede fra ham selv.

Indfrielseskvitteringen af 4. december 2017 var det tidligste og eneste sted, hvor banken gjorde ham opmærksom på, at der også ville blive trukket en terminsydelse i forbindelse med indfrielsen. Banken oplyste ikke dette for ham, da han forespurgte om indfrielsesomkostningerne. Også på grund af dette blev hans endelige provenu væsentligt mindre end forventet.

Nordea Danmark har anført, at det fremgår såvel af lånetilbuddet og dets bilag som af pantebrevet, at lånet alene kunne indfries ved indlevering af obligationer.

Klageren indgik en klar og bindende aftale om rentetilpasningslånets indfrielsesvilkår. Klageren var fuldt bekendt med og havde tiltrådt indfrielsesvilkårene.

Det fremgik af god skik-skemaet, som klageren underskrev, at hans erfaring med at optage lån var stor.

I e-mailen af 20. april 2017 og i ”Omprioriteringsaftale ved boligskift” garanterede banken ikke for, at lånet kunne indfries med et mindre beløb end det faktiske indfrielsesbeløb.

Klageren fik ikke retvisende information om indfrielseskursen for lånet i ejendom 1. Men klageren har ikke lidt noget erstatningsberettiget tab som følge af bankens oplysninger og klagerens forventning til indfrielseskurs og indfrielsesbeløb. Klageren blev alene skuffet i sine forventninger til størrelse på indfrielsesbeløbet på lånet.

Hverken den oplyste forventede indfrielseskurs eller det anslåede indfrielsesbeløb dannede grundlag for klagerens beslutning om salg af sin ejendom og dermed indfrielse af lånet, da klageren forinden havde indgået købsaftale om ejendom 2. De forkerte oplysninger om indfrielseskursen har ikke haft indvirkning på klagerens beslutning om at sælge ejendom 1.

Der fremgik et tilnærmelsesvist mere korrekt indfrielsesbeløb på 2.175.000 kr. af salgsbudgettet for ejendom 1 af 15. maj 2017.

Indfrielseskursen er, som den er, og lånet kunne ikke være indfriet til en anden kurs.

Banken har per kulance tilbageført gebyrer for salgssagen på i alt 3.950 kr.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren ejede ejendom 1 og købte ved en købsaftale af 7. april 2017 ejendom 2. I en e-mailkorrespondance den 20. april 2017 oplyste banken, at indfrielsen af et indestående (realkredit-)rentetilpasningslån (F5) i ejendom 1, som skulle sælges, kunne forventes at ske til kurs 102, idet der var to år til refinansieringstidspunktet. Den 26. september 2017, hvor ejendom 1 var solgt, oplyste banken telefonisk, at indfrielsen ville ske til kurs cirka 105. Den 29. september 2017 underskrev klageren en omprioriteringsaftale i sin netbank, hvoraf fremgik, at indfrielsen ville koste 2.075.000 kr., svarende til en indfrielseskurs på cirka 102,43. Af omprioriteringsaftalen fremgik, at indfrielsesbeløbet var anslået.

De faktiske indfrielsesomkostninger udgjorde 2.135.303,79 kr. Årsagen til differencen på cirka 60.000 kr. i forhold til indfrielsesbeløbet ifølge omprioriteringsaftalen var, at der i forbindelse med indfrielsen blev betalt terminsydelse på 18.361,83 kr. for perioden 1. oktober 2017 til indfrielsen den 1. december 2017, og at kursen på hovedparten af de bagvedliggende obligationer for lånet var cirka to kurspoint højere end forudsat i omprioriteringsaftalen.

Ankenævnet finder ikke, at banken ved e-mailen af 20. april om, at man ved en løbetid på to år før et refinansieringstidspunkt kan forvente en indfrielseskurs på 102 eller i omprioriteringsaftalen gav klageren en garanti for, at lånet ville blive indfriet til kurs 102. Ankenævnet bemærker, at der ikke skete kurssikring af indfrielsen, og at det er uoplyst, om en sådan kurssikring blev drøftet.

Den fejlagtige indfrielseskurs dannede endvidere ikke grundlag for klagerens beslutning om at indfri lånet. Ankenævnet lægger herved vægt på, at klageren forinden havde købt ejendom 2, og at dette udløste et behov for at indfri lånet i ejendom 1, når denne blev solgt. Fejlen medførte således ikke, at klageren blev påført et erstatningsberettiget tab, men at klageren blev skuffet i sine forventninger til størrelsen af provenuet ved salget af ejendom 1.

Den del af indfrielsesomkostningerne, der vedrørte terminsbetalingen på det indfriede lån, må klagerne forudsættes at have sparet i forbindelse med betaling af ydelser på lånet.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Banken har refunderet gebyret på 3.950 kr. for salgssagen.

Ankenævnet finder ikke, at det kan pålægges banken at betale yderligere.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.