Aftale om bestemt provenu ved omprioritering.
| Sagsnummer: | 629 a/1994 |
| Dato: | 31-05-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - beregningsfejl ved omlægning
|
| Ledetekst: | Aftale om bestemt provenu ved omprioritering. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved skrivelse af 8. december 1993 fremsendte indklagede til klagerne to konsekvensberegninger på omprioritering af deres ejendom ved optagelse af et nyt lån i Danske Kredit. Den ene beregning viste en omlægning af de tre bestående lån. Om den anden beregning var anført:
"Den anden er den inkl. et overskud på kr. 50.000 som ønsket, og denne omlægning giver en negativ nettobesparelse på kr. 487,21 det første år."
Som forudsætninger var i begge beregninger oplyst, at:
"1) Beregningen er vejledende og foretaget på grundlag af de oplysninger, banken har modtaget fra Dem.
...
3) Værdien af de samlede ydelser er udtrykt i Nettonutidsværdien ...
Bemærk, at denne opstilling ikke tager højde for indfriselsesomkostninger."
Den eksisterende belåning i klagernes ejendom bestod af to lån til Nykredit med en samlet obligationsrestgæld ultimo 1993 på ca. 160.000 kr. samt et privat pantebrev med en restgæld pr. 11. december terminen 1993 på ca. 212.000 kr. Det private pantebrev havde kvartårlige terminer og kunne indfries med tre måneders varsel til en termin; ved førtidig indfrielse skulle der betales et gebyr på 3% af restgælden.
Klagerne valgte at foretage omprioriteringen således, at de opnåede et overskud på 50.000 kr.
Den 18. januar 1994 afgav indklagede på vegne Danske Kredit et lånetilbud på et kontantlån på 436.190 kr. Klagerne accepterede tilbuddet den 25. s.m. Lånet udbetaltes den 23. februar 1994 med et nettoprovenu på 430.174,71 kr.
Den 25. februar 1994 indfriede indklagede de to lån i Nykredit pr. 8. marts 1994 ved fremsendelse af 167.893,14 kr., hvoraf 4.450,73 kr. udgjorde forholdsmæssige ydelser for tidsrummet 1. januar - 8. marts 1994, heraf 3.753,66 kr. i renter og bidrag. I differencerenter betaltes 2.706,34 kr.
Den 12. april 1994 indfriede indklagede den private panthaver ved fremsendelse af 222.715,51 kr., der udgjorde restgælden pr. 11. marts 1994, 210.605,68 kr. med tillæg af rente indtil 11. september 1994 12.109,83 kr. Den 18. s.m. fremsendte indklagede yderligere 6.318,17 kr. til panthaveren i indfrielsesgebyr.
Den 1. juni 1994 opgjorde indklagede klagernes omprioriteringskonto, idet der forinden var hævet 1.400 kr., der udgjorde tinglysningsgebyret vedrørende rykningspåtegninger på to ejerpantebreve, ligesom der blev hævet 2.500 kr. til dækning af indklagedes ekspeditionsgebyr samt gebyr vedrørende garanti. Omprioriteringskontoens overskud udgjorde herefter 27.856,65 kr.
Efter at klagerne havde gjort indsigelse mod størrelsen af omprioriteringens overskud, meddelte indklagede, at en del af det manglende beløb op til 50.000 kr. eller ca. 11.000 kr. henstod på klagernes budgetkonto, idet der herfra ikke var hævet beløb til betaling af delydelsen ved indfrielsen af Nykredit-lånene samt den ordinære kvartalsvise ydelse på 7.700 kr. på det private pantebrev pr. 11. juni 1994.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at udføre "låneomlægningen i henhold til konsekvensberegningerne udført af banken selv".
Indklagede har under sagens forberedelse oplyst, at konsekvensberegningen ved en fejl ikke tog højde for indklagedes ekspeditionsgebyr og gebyr for garanti, ialt 2.500 kr., 100 kr. til tingbogsattest, samt 1.400 kr. til tinglysningsafgift vedrørende respektpåtegninger på ejerpantebreve. Det samlede beløb på 4.000 kr. vil indklagede godtgøre klagerne. Herudover vil man godtgøre klagerne 6.054,92 kr., der udgør merrenteudgiften som følge af, at man ved en fejl ikke havde foranlediget det private pantebrev opsagt rettidigt. Indklagede nedlægger herefter påstand om frifindelse mod betaling af 10.054,92 kr.
Klagerne har anført, at de på grundlag af konsekvensberegningerne valgte at foretage omprioriteringen således, at der fremkom et overskud på 50.000 kr. Indklagede har ikke opfyldt denne del af aftalen, idet overskuddet udgør et langt mindre beløb. Indklagede bør derfor stå til ansvar for de begåede fejl.
Indklagede har anført, at det af konsekvensberegningen fremgik, at denne ikke tog højde for indfrielsesomkostningerne. Disse omkostninger skal derfor fragå ved beregningen af de 50.000 kr. Nettoindfrielsesomkostningerne ved indfrielsen af Nykredit-lånene udgjorde 2.417,49 kr., idet de to lån var forudsat indfriet med 165.435,65 kr.; sidstnævnte beløb fremgår ikke af konsekvensberegningen, men er indlagt i indklagedes EDB-system ved beregningen. Ved indfrielsen betaltes 167.893,14 kr., og differencen er således 2.417,49 kr. Indfrielsen af det private pantebrev kan korrekt opgøres til restgælden med tillæg af rente til 11. juni 1994 og indfrielsesgebyr, eller ialt 222.978,76 kr.; i konsekvensberegningen var pantebrevet forudsat indfriet med 213.272,57 kr., hvorfor nettoindfrielsesomkostninger udgør 9.706,19 kr. Klagerne har herefter modtaget det udbetalte provenu på 27.856,65 kr., hvortil kommer indklagedes tilbud under sagen på 10.054,92 kr., ligesom nettoindfrielsesomkostningerne til Nykredit og det private pantebrev kan tillægges, idet der var taget forbehold herfor i beregningen.
Ankenævnets bemærkninger:
Forbeholdet i indklagedes konsekvensberegning vedrørende indfrielsesomkostninger angår alene beregningen af låneydelsernes nutidsværdi og kan ikke påberåbes som et forbehold i relation til indklagedes beregning af lånebehovet, såfremt der skulle opnås et nettoprovenu på 50.000 kr. som ønsket af klagerne.
Ved opgørelsen af omprioriteringskontoen fremkom et nettoprovenu på 27.856,65 kr. Ankenævnet finder imidlertid, at klagerne måtte påregne, at renter og bidrag på de eksisterende lån fra sidste termin til indfrielsesdagen fortsat skulle finansieres af opsparingen på deres budgetkonto. Det reelle nettoprovenu kan herefter beregnes som det nævnte beløb med tillæg af renter og bidrag af realkreditlånene til indfrielsesdagen, 3.753,66 kr., og renter af det private pantebrev til indfrielsesdagen, 2.018,31 kr., eller 33.628,62 kr.
Ankenævnet finder, at indklagede ud over de erkendte fejl tillige begik en fejl ved ikke i provenuberegningen at tage hensyn til det gebyr på 3% af restgælden, som skulle betales til den private panthaver ved indfrielsen, hvilket gebyr udgjorde 6.318,17 kr. Under hensyn til, at der for tiden for Højesteret verserer en retssag, som berører spørgsmålet om, hvorvidt der ved fejl af den heromhandlede karakter er grundlag for at tilkende erstatning eller godtgørelse, finder Ankenævnet, at behandlingen af spørgsmålet om, hvorvidt indklagede ud over det tilbudte beløb på 10.054,92 kr. bør tilpligtes helt eller delvis at godtgøre klagerne det nævnte beløb på 6.318,17 kr., bør udsættes, til Højesterets afgørelse foreligger. Beløbet på 10.054,92 kr. findes at burde forrentes som nedenfor bestemt.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger til klagerne betale 10.054,92 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 1. juni 1994 til betaling sker. Behandlingen af spørgsmålet om, hvorvidt indklagede herudover bør tilpligtes helt eller delvis at godtgøre klagerne beløbet på 6.318,17 kr. udsættes som foran anført.