Urigtig oplysning om anvendelse til beboelse.
| Sagsnummer: | 93/1988 |
| Dato: | 19-12-1988 |
| Ankenævn: | Frank Poulsen, Bjørn Bogason, Kirsten Nielsen, Per Overbeck, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Pantebreve - køb, mangler
|
| Ledetekst: | Urigtig oplysning om anvendelse til beboelse. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I 1979 optog klageren et lån i indklagedes København afdeling. Som sikkerhed for lånet udstedte klageren et pantebrev i sin ejendom. På afdelingens anbefaling optog klageren et lån, der var større end det, klageren oprindeligt havde søgt om, med det formål, at merprovenuet skulle investeres. Ligeledes på afdelingens anbefaling købte klageren et pantebrev for en købesum på 43.708,73 kr. Ifølge de af afdelingen forud for købet givne oplysninger var den ejendom, hvori pantebrevet var tinglyst, en ejerlejlighed.
I december 1983 oplyste pantebrevsdebitor overfor klageren, at han af økonomiske årsager forsøgte at sælge lejligheden, hvorfor han anmodede om henstand med pantebrevsydelserne, indtil afhændelsen var gennemført. Gennem indklagede kontaktede den af pantebrevsdebitor antagne ejendomsmægler herefter klageren og tilbød, at denne kunne sælge pantebrevet til kurs 65, hvilket ifølge ejendomsmægleren ville lette salget. Klageren afviste dette tilbud. På en den 18. september 1984 afholdt tvangsauktion blev ejendommen bortsolgt, uden at der fremkom nogen dækning til klagerens pantebrev, der herefter blev slettet som udækket. I den til brug for tvangsauktionen udarbejdede salgsopstilling var det oplyst, at ejendommen var en erhvervsejendom, at den var vurderet til 360.000 kr., og at de foran klagerens pantebrev stående hæftelser udgjorde ca. 370.000 kr.
Ved skrivelse af 9. april 1985 til afdelingen reklamerede klageren, idet han bl.a. anførte, at afdelingen ikke før hans køb af pantebrevet havde oplyst ham om, at den pantsatte ejendom bestod af erhvervslokaler, hvilket klageren anså for at være risikoforøgende. Under henvisning til, at det var aftalt, at merprovenuet ved klagerens låneoptagelse i 1979 skulle investeres i sikre papirer, mente klageren, at indklagede måtte holde ham økonomisk skadesløs for følgerne af tvangsauktionen.
I november 1985 oprettede klageren en indlånskonto i afdelingen. Det blev ved oprettelsen ifølge klageren aftalt, at indeståendet på kontoen skulle forrentes med 8% p.a. Af de kontoudtog, som blev fremsendt til klageren, fremgik imidlertid, at kontoen blev forrentet med 6% p.a.
Den 17. september 1986 rettede klageren skriftligt henvendelse til afdelingen og gjorde opmærksom på, at renten var aftalt til 8% p.a. og ikke til de tilskrevne 6% p.a. Hertil svarede afdelingen ved skrivelse af 31. oktober 1986 bl.a., at dette måtte bero på en misforståelse, da alle indklagedes rentesatser var variable. Man ville dog pr. kulance yde klageren en rente på 8% p.a. indtil skrivelsens dato.
Ligeledes ved skrivelse af 31. oktober 1986 rettede klageren, der i mellemtiden havde brevvekslet yderligere med indklagede vedrørende spørgsmålet om det købte pantebrev, henvendelse til indklagedes bestyrelsesformand, som ved skrivelse af 27. november 1986 henholdt sig til afdelingens udtalelse herom og påpegede, at klageren havde afvist at sælge pantebrevet til en højere kurs end anskaffelseskursen.
Herefter indbragte klageren sagen for Tilsynet med Banker og Sparekasser (nu Finanstilsynet), der ved skrivelse af 11. april 1988 bl.a. udtalte, at man ikke havde mulighed for at tage stilling til spørgsmålet om forrentning af indeståendet på klagerens indlånskonto, idet der var uenighed mellem parterne om indholdet af den i november 1986 indgåede aftale om forrentning.
For så vidt angår spørgsmålet om pantebrevet udtalte Tilsynet: "Det er tilsynets opfattelse, at pengeinstitutter i deres fremsættelse af tilbud om investering i pantebreve i overensstemmelse med god pengeinstitutpraksis bør give fyldestgørende oplysninger om pantebrevet og den pantsatte ejendom i det omfang, sådanne oplysninger er tilgængelige for pengeinstituttet. Til dette formål anvendes i dag sædvanligvis skriftligt udarbejdede salgstilbud, hvoraf fremgår de relevante oplysninger til brug ved bedømmelse af det tilbudte pantebrev.
Efter det oplyste, anvender indklagede særlige formularer til dette formål, jfr. vedlagte kopi.
Tilsynet finder, at det i den henseende må anses for en ikke uvæsentlig oplysning, om den pantsatte ejendom/lejlighed er bestemt til beboelse eller erhverv, jfr. formularens rubrik "Beskrivelse af ejendommen (Art, vedligeholdelse m.v.)."
Klageren har herefter indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indlånskontoen forrentes med 8% p.a., samt at indklagede tilpligtes at erstatte ham det tab, han har lidt vedrørende det i 1984 som udækket slettede pantebrev. Klageren har opgjort tabet til 71.000 kr.
Indklagede har påstået frifindelse.
Parterne har til støtte for de nedlagte påstande henholdt sig til de synspunkter, som har været fremført i den mellem dem stedfundne brevveksling, idet klageren med hensyn til det omhandlede pantebrev yderligere har gjort gældende, at grunden til, at han ikke afhændede det forud for tvangsauktionen, var, at han på indklagedes tilskyndelse tilbød ejendomsmægleren at købe det til kurs 75, hvilket blev afslået.
Ankenævnets bemærkninger:
Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagedes København afdeling skulle have tilsagt klageren en fast forrentning på 8% p.a. af indeståendet på klagerens indlånskonto.
Med hensyn til spørgsmålet om indklagedes eventuelle ansvar i anledning af det tab, som klageren led, da der ved tvangsauktionen i september 1984 ikke blev dækning til det af ham i 1979 købte pantebrev, finder Ankenævnet, at indklagedes fejlagtige oplysning forud for klagerens køb af pantebrevet om den tilladte anvendelse af den pantsatte ejerlejlighed, hvorefter ejerlejligheden var bestemt til beboelse, må medføre, at indklagede er erstatningsansvarlig i anledning af klagerens tab, med mindre det godtgøres, at den begåede fejl har været uden betydning.
Fire medlemmer - Frank Poulsen, Bjørn Bogason, Kirsten Nielsen og Per Overbeck - finder det ikke godtgjort, at den af indklagede afgivne fejlagtige oplysning har været uden betydning og vil derfor give klageren medhold i denne del af den nedlagte påstand, således at klageren stilles, som om han ikke havde købt det omhandlede pantebrev.
Et medlem - Lars Pedersen - finder det navnlig på grund af oplysningerne om ejerlejlighedens behæftelsesforhold sammenholdt med ejendomsværdien tilstrækkelig godtgjort, at den af indklagede afgivne oplysning om ejerlejlighedens art ikke har været medvirkende til det indtrådte tab. - Der afsiges vedrørende dette spørgsmål kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Inden 4 uger betaler indklagede til klageren 43.708,73 kr. med fradrag af de terminsydelser, som blev betalt på det af klageren købte pantebrev fra og med 11. juni 1980 termin. Det således fremkomne beløb forrentes med indklagedes til enhver tid værende højeste sædvanlige indlånsrente fra den 16. januar 1980, til betaling sker. I øvrigt tages den indgivne klage ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.