Eksisterende lån ved en fejl ikke opsagt. Beregning af erstatning i forbindelse med senere gennemført omprioritering.
| Sagsnummer: | 243 /1997 |
| Dato: | 26-01-1998 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karin Duerlund, Inge Frølich, Leif Nielsen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Eksisterende lån ved en fejl ikke opsagt. Beregning af erstatning i forbindelse med senere gennemført omprioritering. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 20. januar 1994 underskrev klageren en omprioriteringsaftale med indklagede om hjemtagelse af et kontantlån i Totalkredit på 500.000 kr. i klagerens ejendom til indfrielse af to eksisterende lån i Nykredit. Det blev aftalt, at Nykreditlånene skulle opsiges til indfrielse pr. termin henholdsvis den 30. juni og 30. september 1994. Klageren ønskede ikke at kurssikre omprioriteringslånet.
Det forventedes, at der ved omprioriteringen ville fremkomme et provenu på knap 70.000 kr., idet de eksisterende lån ville kunne indfries med i alt ca. 421.000 kr., mens omkostningerne i sagen beløb sig til ca. 10.000 kr.
Under et møde mellem klageren og indklagede i juni 1994 blev det konstateret, at indklagede ved en fejl havde undladt at opsige Nykreditlånene. Indklagede gav tilsagn om at holde klageren skadesløs for fejlen, således at han ville blive stillet, som om Nykreditlånene var blevet opsagt rettidigt.
Tilbudet på omprioriteringslånet udløb den 11. juni 1994, hvorfor der den 13. juni 1994 blev indhentet et nyt lånetilbud, således at klageren, der på grund af den manglende opsigelse af Nykreditlånene nu var frit stillet, fik mulighed for at afvente kursudviklingen. Kurserne havde i perioden januar - juni 1994 udviklet sig til ugunst for klageren. Det nye lånetilbud vedrørte et kontantlån baseret på 7% obligationer, mens det tidligere tilbudte kontantlån var baseret på 6% obligationer.
Omprioriteringslånet blev hjemtaget den 13. december 1994, og Nykreditlånene blev straksindfriet den 20. s.m. Indfrielserne beløb sig til i alt 461.160 kr. Heraf udgjorde i alt 21.431 kr. differencerenter og i alt 20.911 kr. ydelse fra seneste termin til indfrielsestidspunktet.
Efter omprioriteringens gennemførelse udviste klagerens omprioriteringskonto et overskud på 28.115 kr. Under henvisning til tilsagnet om erstatning for den manglende opsigelse af lånene ydede indklagede klageren en godtgørelse på 8.142 kr. Beløbet blev senere forhøjet med 3.539 kr. til i alt 11.681 kr.
Den 1. juli 1997 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale yderligere erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse mod betaling af yderligere 11.740 kr.
Klageren har anført, at han ville have opnået et nettoprovenu på knap 70.000 kr., såfremt omprioriteringen var blevet gennemført som planlagt. Ved omprioriteringens gennemførelse i december 1994 opnåede han imidlertid kun et provenu på 28.115 kr. Med tillæg af indklagedes godtgørelse på i alt 23.421 kr. har han opnået et provenu på i alt 51.536 kr. Indklagede har ikke herved opfyldt sin forpligtelse til at yde erstatning for den manglende opsigelse af Nykreditlånene, som medførte, at omprioriteringen ikke kunne gennemføres som planlagt. Omprioriteringslånet blev hjemtaget på basis af 7% obligationer uden forudgående drøftelse med ham. Indklagede burde have rådgivet ham om, at det på det pågældende tidspunkt havde været mere fordelagtigt at hjemtage lånet på basis af 8% eller 9% obligationer, hvorved han kunne have opnået en væsentlig mindre obligationsgæld. Omprioriteringen var ikke begrundet i, at han ønskede en lavere ydelse, men at han ønskede en bedre belåning. Ved den gennemførte omprioritering er obligationsgælden forøget med ca. 150.000 kr., uden at han har opnået det forventede provenu.
Indklagede har anført, at beregningen af godtgørelsen på 8.142 kr. er baseret på dels en beregning af renteudgifter og differencerente på de gamle lån, der skulle have været indfriet, reduceret med den skattemæssige værdi af det rentefradrag klageren havde haft på disse lån, dels en beregning af en "fiktiv" ydelse på det lån, der skulle have været hjemtaget i henhold til det første lånetilbud. Den efterfølgende yderligere betaling på 3.539 kr. skyldes, at der i den første beregning ikke var taget højde for, at der ved beregningen af klagerens besparelse skulle ses bort fra afdragsdelen ved beregningen af den "fiktive" ydelse på det nye lån. Det accepteres, at der ikke skal ske korrektion for klagerens skattefordel, og klageren er derfor under sagen blevet tilbudt yderligere 11.740 kr. Klageren har herved modtaget en kompensation på i alt 23.421 kr. for den fejl, indklagede begik ved at undlade at opsige Nykreditlånene inden udgangen af januar 1994. Indklagede har således til fulde opfyldt sit løfte til klageren om at stille ham, som om der ikke var begået fejl. I forbindelse med indhentelsen af det nye lånetilbud i juni 1994 kunne klageren, der er meget velorienteret, have truffet beslutning om at få et tilbud på et 9% lån, hvis han havde ønsket dette. Det er indklagedes opfattelse, at klageren valgte et 7% lån på grund af den lavere ydelse. Indklagede er ikke ansvarlig herfor, såfremt klageren ved at hjemtage lånet på basis af 7% obligationer måtte gå glip af en eventuel fremtidig konverteringsmulighed.
Ankenævnets bemærkninger:
Da det i juni 1994 blev konstateret, at indklagede ved en fejl havde undladt at opsige Nykreditlånene til indfrielse pr. 30. juni og 30. september 1994, tilbød indklagede at yde klageren en kompensation, således at han blev stillet, som om lånene havde været opsagt rettidigt. En umiddelbar opfyldelse af dette løfte ville indebære, at omprioriteringslånet blev hjemtaget som forudsat den 30. juni 1994, og at indklagede ved straksindfrielse af Nykreditlånene havde dækket klagerens udgift til differencerenter.
På grund af den manglende opsigelse af Nykreditlånene fik klageren imidlertid mulighed for at udskyde gennemførelsen af omprioriteringen for at afvente en eventuel positiv udvikling i kurserne, som i perioden januar til juni 1994 havde udviklet sig ugunstigt.
Ankenævnet finder, at indklagede ved det fremsatte tilbud om betaling af yderligere 11.740 kr., således at klageren modtager en erstatning på i alt 23.421 kr., vil opfylde sit løfte om betaling af fuld erstatning. Dette fremgår også af følgende alternative beregningsmåde:
Hvis omprioriteringen var blevet gennemført ved hjemtagelse og straksindfrielse pr. 30. juni 1994, ville klageren have opnået fuld erstatning ved indklagedes betaling af differencerenterne, som stort set ville have svaret til de differencerenter på i alt 21.431 kr., som blev betalt ved indfrielsen af Nykreditlånene i december 1994. Ved det nu tilbudte beløb på i alt 23.421 kr. vil indklagede yde klageren fuld erstatning herfor. Det forhold, at klagerens provenu af omprioriteringen umiddelbart kun udgør 51.536 kr. (28.115 kr. + 23.421 kr.) og ikke som forventet af klageren ca. 70.000 kr., beror på, at der ved indfrielsen af Nykreditlånene blev betalt ydelse fra seneste termin til indfrielsesdagen med i alt 20.911 kr. Dette beløb måtte klageren imidlertid påregne at skulle betale under alle omstændigheder, og klageren har derfor ikke lidt tab ved, at beløbet blev trukket på omprioriteringskontoen i forbindelse med indfrielsen af Nykreditlånene i stedet for f.eks. på klagerens budgetkonto. Det bemærkes, at klageren, når han valgte at udskyde omprioriteringen, ikke kan forlange, at indklagede skal yde kompensation for, at han ikke opnåede den rentebesparelse, som han kunne have opnået ved at gennemføre omprioriteringen i juni 1994.
Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde erstatning til klageren ud over det af indklagede tilbudte, idet beløbet på 11.740 kr. dog findes at burde forrentes som nedenfor bestemt.
Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at pålægge indklagede ansvar for manglende rådgivning vedrørende valg af obligationsserie i forbindelse med hjemtagelse af kontantlånet. Det bemærkes herved, at klageren ved optagelse af kontantlånet på basis af en lav obligationsrente opnåede en lavere månedlig ydelse, end hvis han havde valgt en højere obligationsrente, og at indklagede ikke havde særlig anledning til at rådgive med henblik på muligheden for en eventuel senere omprioritering af ejendommen.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger til klageren betale 11.740 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra klagens indgivelse den 1. juli 1997. Klagegebyret tilbagebetales klageren.