Spørgsmål om sælgers transport i deponeret købesum og sælgerpantebrev går forud for købers modregning for mangler.
| Sagsnummer: | 386/1995 |
| Dato: | 06-12-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Niels Busk, Niels Bolt Jørgensen, Ole Reinholdt, Mette Reissmann |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - anvendelse
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om sælgers transport i deponeret købesum og sælgerpantebrev går forud for købers modregning for mangler. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel af 15. januar 1992 købte klager A en ideel anpart af en ejendom med overtagelsesdag den 1. april 1992. Købesummen på 735.000 kr. skulle berigtiges ved overtagelse af eksisterende realkreditlån på 340.607,18 kr., et ejerskiftelån på 240.000 kr., deponering af 45.000 kr. hos den ved salget medvirkende mægler samt udstedelse af et sælgerpantebrev på 109.392,82 kr.
Ved transport/håndpantsætningserklæring af 25. januar 1992 meddelte sælgeren, et selskab, indklagede uigenkaldelig transport i den kontante udbetaling samt i sælgerpantebrevet. Ved skrivelse af 4. marts 1992 anmodede indklagede advokat P, der var berigtigende advokat for klager A, om at notere transporten for så vidt angik sælgerpantebrevet.
Ved skrivelse af 7. august 1992 til sælgerens advokat bekræftede advokat P frigivelsen "af de deponerede midler ned til det beløb, refusionssaldoen udviser". Den 21. s.m. 1992 frigav indklagede den af klager A deponerede kontante udbetaling.
Ifølge indklagede blev skødet lyst anmærkningsfrit i september 1992. Sælgerpantebrevet blev oprindeligt udstedt og solgt til Danske Andelskassers Bank, men handlen blev ikke effektueret.
Ved slutseddel af 1. marts 1992 købte klager B den anden ideelle anpart af ejendommen med overtagelsesdag den 1. maj 1992. Købesummen på 635.000 kr. skulle berigtiges ved et ejerskiftelån på 500.000 kr., deponering af 45.000 kr. hos den ved salget medvirkende mægler samt udstedelse af et sælgerpantebrev på 90.000 kr. Klager B berigtigede selv handlen.
Det sælgerpantebrev på 90.000 kr., som klager B skulle udstede, blev af sælgeren solgt til en pensionskasse forinden udstedelsen. Klager B blev orienteret herom ved skrivelse af 19. marts 1992 fra ejendomsmægleren. Provenuet udgjorde 71.550 kr. og tilgik i maj 1992 indklagede.
Klager B underskrev den 1. april 1992 udbetalingsanmodning til Nykredit vedrørende ejerskiftelånet, der blev optaget i klager B's navn. Det fremgik, at indklagede, der fik fuldmagt til at modtage låneprovenuet, var tiltransporteret beløbet.
Ved transport/håndpantsætningserklæring af 3. april 1992 gav sælgeren indklagede transport i den kontante udbetaling samt sælgerpantebrevet. Ifølge indklagede blev transporten anmeldt over for ejendomsmægleren, hos hvem den kontante udbetaling skulle deponeres og som den, der formidlede videresalget af sælgerpantebrevet.
Den 23. juli 1992 frigav indklagede den af klager B deponerede kontante udbetaling.
Ifølge indklagede blev skødet lyst anmærkningsfrit i oktober 1992.
Af Dansk Ejendomsmæglerforenings standardbestemmelser for omsætning af fast ejendom, der var en del af begge slutsedler, fremgår:
"H. Vilkår for kontant udbetaling/deponering
..........
Som led i handelens berigtigelse drager berigtigende advokat/depositar omsorg for betaling af:
a) Pantegæld, der ikke skal overtages.
b) Evt. betaling af ejerskiftegebyr, ejerskiftebidrag og ejerskifteafdrag med renter til betalingsdagen.
c) Restancer.
d) Evt. refusionssaldo i købers favør.
e) Beløb som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen.
f) Sælgers andel af handlens omkostninger.
g) Salgssalær og udlæg m.v.
..........
Berigtigende advokat/depositar har pligt til at frigive provenuet til sælger alene med de under a til g nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Ved stævning af 14. december 1992 anlagde klagerne sag mod det sælgende selskab og dettes direktør på grund af mangler ved ejendommen med endelig påstand om, at sælgeren tilpligtedes at betale 183.750 kr. til klagerne og 32.000 kr. til klager A samt at sælgeren tilpligtedes at anerkende, at beløbene kunne modregnes i de udstedte sælgerpantebreve.
Af en erklæring underskrevet af klager A den af 1. september 1994 fremgår:
"Undertegnede [klager A] erklærer herved overfor [indklagede] i Sorø, at salgsprovenuer tilgået [indklagede] i forbindelse med mit køb af ejendommen matr. nr. ......, ideel anpart A (55%) af [sælger], fuldt ud er frigivet til [indklagede] som panteberettigede, herunder restbeløb på deponeringskonto og provenu af sælgerpantebrev."
Den 2. september 1994 indfriede klager A sælgerpantebrevet, hvis restgæld var 90.204,66 kr. Indfrielse skete til en aftalt kurs på 82, og provenuet på 75.997,42 kr. blev krediteret sælgerens engagement med indklagede.
Den 18. oktober 1994 afsagde retten i Lyngby udeblivelsesdom i overensstemmelse med klagernes påstande for så vidt angik sælgeren, der nu var under konkurs.
Advokat P anmodede herefter indklagede om at udbetale de på deponeringskontoen indestående beløb. Dette afslog indklagede ved skrivelse af 28. oktober 1994 med henvisning til, at midlerne i henhold til pant i ejendommen og transporter i salgsprovenuerne var anvendt til nedbringelse af sælgerens engagement med indklagede.
Klagerne har ved klageskema af 1. august 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at udbetale det på deponeringskontiene indbetalte beløb samt provenuet af salget af sælgerpantebrevene.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede ikke har en selvstændig ret til at råde over de hos denne indsatte midler. De er ved dommen af 18. oktober 1994 blevet tillagt en ret til at foretage modregning i det deponerede beløb. Indklagede kan ikke få bedre ret end den, fra hvem retten afledes. De kan modregne i de pantebreve, som blev udstedt i forbindelse med handlerne, idet deres krav udspringer af samme retsforhold som udstedelsen af sælgerpantebrevene. Sælgerpantebrevet ved klager A blev aldrig udstedt og handlet videre, og sælgerpantebrevet ved klager B blev udstedt direkte til indklagede, hvorfor fortabelse af indsigelser ikke har fundet sted. Det bestrides, at det deponerede beløb var frigivet. Det var udelukkende den berigtigende advokat, der var berettiget til at disponere over de af køber A deponerede midler. Beløbene på kontoen var øremærkede og skulle bruges ved sælgers aflevering af den kontraktsmæssige ydelse. Det er ved Lyngby rets dom fastslået, at ydelsen ikke var kontraktsmæssig. De har derfor krav på udlevering af de deponerede midler. Denne ret kan ikke fortrænges af, at indklagede har rådet over midlerne. Selvom der forelå anmærkningsfrit tinglyst skøde, havde sælger ikke krav på at få den deponerede købesum udbetalt. Den berigtigende advokat frigav ikke de deponerede beløb, idet disse kunne fungere som modregningsgrundlag for de på ejendommen konstaterede mangler. Der henvises til UfR 68/431. Arrestinstituttet kunne i praksis ikke anvendes, og der var reelt ikke nogen grund til at benytte sig af arrest, idet pengene befandt sig hos indklagede, der ikke retmæssigt kunne disponere over disse.
Indklagede har anført, at der i "DE standardbestemmelser for omsætning af fast ejendom" er gjort endeligt op med, i hvilket omfang en berigtigende advokat kan modregne i udbetalinger/de deponerede midler i forbindelse med en ejendomshandel. Den berigtigende advokat har pligt til at frigive provenuet til sælgeren, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. En advokat er forpligtet til at frigive den deponerede købesum straks ved anmærkningsfrit skøde, jf. Advokatnævnets kendelser af 22. december 1986 og 14. april 1988. Skøderne var lyst uden præjudicerende retsanmærkninger i henholdsvis september og oktober måned 1992. Advokat P frigav deponeringen i den ene handel den 7. august 1992. Køber af en fast ejendom er berettiget til, såfremt ejendommen lider af mangler, at gøre arrest i den deponerede købesum, jf. UfR 1986/225 Ø, men en sådan arrest er ikke foretaget. Klager A indfriede sælgerpantebrevet den 1. september 1994 og afgav samtidig erklæring over for indklagede om, at såvel restbeløbet på deponeringskontoen som provenuet fra sælgerpantebrevet nu kunne frigives fuldt ud.
Ankenævnets bemærkninger:
Ifølge de standardbestemmelser, der var en del af slutsedlerne, og på hvis vilkår salgsprovenuet blev deponeret, skulle provenuet frigives til sælger, når endeligt skøde var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, alene med fradrag af visse opregnede beløb. Klagerne havde således ikke sikkerhed for eventuelle mangelskrav i de deponerede udbetalinger, der efter anmærkningsfri tinglysning af skødet måtte betragtes som en erlagt del af købesummen.
Den deponerede udbetaling og sælgerpantebrevene var af sælgeren tiltransporteret indklagede. Det lægges til grund, at transportenfor så vidt angår klager A var noteret af den berigtigende advokat; for så vidt angår klager B lægges det til grund, at transporten var noteret af ejendomsmægleren. Den skete transport opnåede herved gyldighed imod sælgerens (overdragerens) kreditorer, herunder klagerne, jf. Gældsbrevslovens § 31, stk. 1.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.