Spørgsmål om kurssikring af et eksisterende lån, der skulle indfries i forbindelse med en kontant ejendomshandel.
| Sagsnummer: | 473/2000 |
| Dato: | 19-06-2001 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Peter Stig Hansen, Leif Nielsen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Realkreditbelåning - kurssikring |
| Ledetekst: | Spørgsmål om kurssikring af et eksisterende lån, der skulle indfries i forbindelse med en kontant ejendomshandel. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede som følge af manglende kurssikring af en låneindfrielse i forbindelse med klagerens salg af sin faste ejendom har pådraget sig erstatningsansvar for klagerens provenutab.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 27. september 1999 solgte klageren sin faste ejendom med overtagelse den 15. november 1999. Købesummen på 1.213.000 kr. skulle berigtiges ved købernes deponering af 70.000 kr. hos ejendomsmægleren den 30. september 1999 samt købernes deponering af 1.143.000 kr. hos indklagede, der er klagerens pengeinstitut, ved skødets underskrift dog senest den 15. november 1999.
I forbindelse med handlen skulle indklagede forestå indfrielse af blandt andet et eksisterende 6% obligationslån i BRFkredit med en restgæld på 880.188 kr. I en salgsprovenuberegning udarbejdet af ejendomsmægleren den 23. september 1999 var indfrielsesbeløbet beregnet til 800.091 kr. på grundlag af kurs 90,9 den 22. september 1999.
Ved skrivelse af 27. september 1999 fremsendte ejendomsmægleren handlens dokumenter til indklagede. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"De bedes venligst kontakte Deres klient angående indfrielse/opsigelse af det eksisterende lån."
Den 28. september 1999 udstedte købernes pengeinstitut en garanti for betaling af et beløb på indtil 1.143.000 kr., som ville blive frigivet, når der forelå endeligt, tinglyst skøde på ejendommen til køberne uden præjudicerende retsanmærkninger.
Den 4. oktober 1999 fremsendte købernes pengeinstitut garantidokumentet til ejendomsmægleren.
Primo oktober 1999 blev der afholdt et møde mellem klageren og indklagede, hvorunder eventuel kurssikring af opsigelse af bestående lån i ejendommen blev drøftet.
Klageren har anført, at hun havde den opfattelse, at indklagede ville drage omsorg for kurssikring vedrørende opsigelsen af lånet. Indklagede ville dog intet foretage sig, før der var sikkerhed for, at pengene var til disposition pr. overtagelsesdagen. Indklagede har anført, at det under mødet blev pointeret, at man ikke ønskede at indgå en kurskontrakt med klageren eller foretage en indfrielse af klagerens lån, før der kunne ske endelig betaling fra køber.
Indklagede har oplyst, at kursen på obligationerne vedrørende BRFkreditlånet fredag den 8. oktober 1999 var 91,6. Såfremt der pr. denne dato var foretaget kurssikring, kunne indfrielsen have været afregnet til 813.034,74 kr.
Ved skrivelse af 18. oktober 1999 meddelte indklagede klageren, at man fra købers advokat havde modtaget 5.894,11 kr., som var indsat på en nyoprettet sikringskonto. Af skrivelsen fremgår i øvrigt:
"Når jeg modtager restbeløbet på kr. 1.143.000,00 vil dette beløb også blive indsat på denne konto, hvorfra indfrielserne samtidig vil ske."
Den 15. november 1999 modtog indklagede en check på 1.143.000 kr., som blev indsat på sikringskontoen.
Den 17. november 1999 blev BRFkreditlånet indfriet til kurs 93,95, svarende til en kursværdi på 827.699,50 kr. Indfrielsen blev inkl. kurtage, ekspeditionsgebyr og handelsrente afregnet til i alt 836.444,55 kr.
Indklagede beregnede sig et gebyr på 5.000 kr. for behandlingen af ejendomshandlen, herunder "rådgivning, oprettelse af sikringskonto og korrespondance med advokat, indfrielse og aflysning af lån i BRFkredit, aflysning af direkte pantebrev til [indklagede], tilretning af budgetkonto".
Parternes påstande.
Den 20. december 2000 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 36.353,55 kr. (836.444,55 kr. - 800.091 kr.).
Indklagede har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært betaling af højst 23.409,81 kr. (836.444,55 kr. - 813.034,74 kr.)
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede burde have medvirket til kurssikring af indfrielsen. Kursen på obligationerne vedrørende lånet, der skulle indfries, var stigende, og som følge af den manglende kurssikring led hun et urimeligt og unødvendigt tab på 36.353,55 kr., hvilket beløb indklagede bør betale i erstatning.
Indklagede oplyste ikke om begrundelsen for, at man ikke ønskede at kurssikre. Efter mødet hos indklagede havde hun den opfattelse, at indklagede ville drage omsorg for, at kurskontrakt blev tegnet.
Indklagede måtte være klar over, at hun som følge af de stigende obligationskurser ville blive påført et tab.
Den manglende kurssikring var ikke sagligt begrundet fra indklagedes side, idet der forelå en garanti for købesummens tilstedeværelse pr. overtagelsesdagen. Når der foreligger garantistillelse for provenuets tilstedeværelse på overtagelsesdagen, indebærer det ingen risiko for handlen i det konkrete tilfælde, idet eventuelle udlægssøgende kreditorer ville have mulighed for at opnå dækning i provenuet for salget af ejendommen.
Såfremt indklagede på grund af hendes personlige forhold var betænkelig ved at medvirke til kurssikring, burde indklagede have undersøgt, om der forelå en garanti. Indklagede kunne i givet fald have konstateret, at der rent faktisk forelå en garanti, og at der således ikke var nogen kreditmæssig risiko ved at medvirke til kurssikringen.
Indklagede har beregnet sig gebyr for arbejdet med sagen.
Indklagede har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at garantistillelsen fra køber ikke var at sidestille med en endelig betaling, idet udbetaling under garantien forudsatte, at der kunne leveres et endeligt anmærkningsfrit skøde til køber. Det var netop denne betingelse, indklagede ikke ønskede at påtage sig risikoen for. Man frygtede, at der i perioden, indtil der kunne ske tinglysning af skødet til køber, kunne ske kreditorforfølgning af sælger, herunder at der kunne blive foretaget udlæg i ejendommen. Det var indklagedes opfattelse, at denne risiko var aktuel.
Man kunne ikke på forhånd vide, hvilke krav en eventuel udlægshaver kunne have.
Klageren fik under mødet primo oktober 1999 og senere oplyst, at man ikke ønskede at kurssikre indfrielsen og begrundelsen herfor.
I skrivelsen af 18. oktober 1999 blev det bekræftet, at der ikke var indgået aftale om kurssikring, idet det fremgår af skrivelsen, at der først ville ske indfrielse af lån, når indklagede havde modtaget købesummen.
Så snart der forelå endelig betaling fra køber, blev indfrielsen effektueret.
Til støtte for den subsidiære påstand har indklagede anført, at en eventuel erstatning i hvert fald højst kan udgøre 23.409,81 kr., svarende til differencen mellem det faktiske indfrielsesbeløb og indfrielsesbeløbet ved indgåelse af kurskontrakt den 8. oktober 1999.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder ikke, at indklagede var forpligtet til at indgå fastkursaftale med klageren vedrørende de bagvedliggende obligationer på lånet i BRFkredit, som skulle indfries i forbindelse med ejendomshandlen. Det bemærkes herved, at indklagede på grundlag af garantien alene havde sikkerhed for købernes betalingsevne, og at kurssikring ikke var uden kreditmæssig risiko for indklagede.
Det må efter det foreliggende lægges til grund, at spørgsmålet om kurssikring, herunder indklagedes begrundelse for ikke at ville medvirke hertil blev drøftet med klageren under mødet primo oktober 1999.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.