Afgørelse

Spørgsmål om ansvar for manglende oplysning om, at tinglysningsafgift ikke var fratrukket i låneprovenu.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Nordea Bank Danmark skal godtgøre klagernes udgift til tinglysningsafgift på et realkreditlån, idet de ikke blev gjort opmærksom på, at udgiften ikke var fratrukket det udbetalte låneprovenu.

Sagens omstændigheder.

Klagerne, M og K, henvendte sig til Nordea Bank Danmark i efteråret 2009, da de ønskede at købe et hus.

Ved lånetilbud af 29. oktober 2009 fik klagerne tilbudt et 30-årigt F1 realkreditlån på nominelt 1.800.000 kr. Af lånetilbuddet fremgik, at kontante stiftelsesomkostninger ville blive modregnet inden udbetalingen af lånet. Videre fremgik et anslået provenu på 1.766.400 kr. efter fradrag af stiftelsesomkostninger på i alt 5.200 kr. og tinglysningsafgift på 28.400 kr.

Med overtagelse den 1. januar 2010 købte klagerne et hus for 2.250.000 kr.

Klagerne og banken aftalte, at klagerne skulle låne i alt 2.325.000 kr., idet de ønskede at have 75.000 kr. til renovering af huset.

Klagerne optog herefter det tilbudte realkreditlån og indgik en aftale med banken om et boliglån på 600.000 kr. med sikkerhed i ejendommen. Pantebrevet til brug herfor skulle tinglyses. Tinglysningsafgiften var 10.400 kr. Der blev desuden oprettet en boligskiftkonto med kredit. Ved boligsagens afslutning skulle kontoen gøres op med et forventet overskud på 75.000 kr. Det var det beløb, som klagerne skulle anvende til renovering af huset.

Klagerne blev oplyst om, at beløbet kunne afvige fra det aftalte på grund af kursændringer på realkreditlånet.

Den 23. december 2009 fik klagerne tilsendt en lånespecifikation vedrørende realkreditlånet. Af lånespecifikationen fremgik et provenu på 1.766.400 kr. beregnet på samme måde som i lånetilbuddet, herunder ved at tinglysningsafgift på 28.400 kr. var fratrukket lånets hovedstol.

Den 28. december 2009 blev der på klagernes budgetkonto indsat to beløb på henholdsvis 550.000 kr. og 35.800 kr. Beløbene stammede fra boliglånet.

Den 29. december 2009 blev provenuet fra realkreditlånet, 1.794.800 kr., indsat på klagernes boligskiftkonto. Efter deponering af købesum, havde boligskiftkontoen en saldo på 128.112,55 kr.

Den 6. januar 2010 henvendte klagerne sig til banken og fik udbetalt 128.000 kr. fra boligskiftkontoen. Beløbet blev efter det oplyste efterfølgende anvendt på renovering af klagernes bolig.

Pantebrevene vedrørende boliglånet og realkreditlånet blev tinglyst i april 2010. Baggrunden for den sene tinglysning var efter det oplyste den lange sagsbehandlingstid ved tinglysningsretten, som følge af overgangen til digital tinglysning.

Den 19. april 2010 trak banken 38.800 kr. på klagernes konto til betaling af tinglysningsafgiften. Kontoen gik derved i overtræk. På baggrund heraf, rettede klagerne henvendelse til banken og klagede over forløbet.

Parterne holdt et møde den 10. maj 2010. Klagerne har anført, at banken på mødet tilkendegav, at de ville modtage en kompensation. Dette har banken bestridt.

Ved brev af 17. maj 2010 vedkendte banken sig, at udbetalingen af den del af saldoen på boligskiftkontoen, som skulle anvendes til tinglysning, var en fejl. Banken ønskede ikke at godtgøre klagerne beløbet, dels fordi klagerne burde have reageret på at få udbetalt godt 53.000 kr. mere end det aftalte og dels fordi klagerne ikke havde lidt et tab.

Under sagen har banken betalt 10.400 kr. til klagerne, som svarer til tinglysningsafgiften for boliglånet.

Parternes påstande.

Klageren har den 24. august 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank Danmark skal betale 38.800 kr. med tillæg af renter.

Der bør desuden udtrykkes kraftig kritik af banken.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse mod godtgørelse af den merudgift, som klagerne fik som følge af overtrækket på deres konto.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de under lånesagsbehandlingen fik at vide, at der vil komme et "noget" eller "væsentligt" større beløb til udbetaling, end de havde bedt om. De undrede sig derfor ikke over, at der blev udbetalt et beløb på 128.000 kr., selvom de egentlig havde bedt om blot at låne 75.000 kr. ud over købesummen. Det overskydende beløb svarer kun til ca. 2 % af den samlede lånesum og de havde ikke mulighed for at gennemskue, om der var tale om en fejl.

De var i god tro, da de anvendte pengene.

Banken erkendte at have begået en fejl, men er ikke interesseret i at holde dem skadesløse. Dette til trods for, at de har betalt et ikke uvæsentligt beløb for lånesagsbehandling og håndtering.

Nordea Bank Danmark har anført, at klagerne fik gennemgået det fremsendte lånetilbud. Det fremgår heraf, at de skulle betale tinglysningsafgift.

I lånespecifikationen fik klagerne oplyst, at provenuet fra realkreditlånet ville blive 1.766.400 kr., og at tinglysningsafgiften udgjorde 28.400 kr. Den 29. december 2009 blev der indsat 1.794.800 kr. på boligskiftkontoen. Beløbet udgjorde låneprovenuet tillagt udgiften til tinglysningsafgift.

Klagerne fulgte boligskiftkontoens saldo på deres netbank og henvendte sig for at få den fulde saldo udbetalt. Ved at følge saldoen kunne de også se, at pengene til betaling af tinglysningsafgift var inkluderet i overførslen på 1.794.800 kr. De kunne også se, at tinglysningsafgift ikke var blevet betalt.

Udbetalingen på 128.000 kr. var 70 % større end det beløb, som klagerne havde ønsket. Dette kan ikke blot betegnes som en "afvigelse", og dette burde klagerne vide.

Ved at bruge pengene inden pantebrevene blev tinglyst, fik klagerne en tilsvarende merværdi. De har derfor ikke lidt noget tab. Deres eneste tab er udgifterne til overtræksrenter.

Banken tilkendegav ikke på mødet den 10. maj 2010, at klagerne kunne forvente en kompensation. Banken fremlagde på mødet to forslag vedrørende finansiering af udgiften til tinglysningsafgift og tilkendegav, at den ville betale de omkostninger, der var knyttet til sådanne ekspeditioner.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet har ikke kompetence til at udtrykke kritik af banken.

Nordea Bank Danmark har erkendt, at banken begik en fejl ved at udbetale saldoen på boligskiftkontoen uden at tilbageholde det beløb, som klagerne skulle betale i tinglysningsafgift.

Ifølge Ankenævnets praksis kan fejl i beregninger m.v., der medfører at kunden bliver skuffet i sine forventninger til resultatet af en låneoptagelse, ikke i sig selv begrunde, at kunden har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom i UfR 1996 s. 200.

Ankenævnet finder, at den foreliggende situation må sidestilles med sådanne tilfælde, idet klagerne i første del af 2010 brugte et beløb på 38.800 kr. til renovering af deres hus, som de fejlagtigt antog var en del af hushandelens låneprovenu.

Ankenævnet bemærker, at banken har tilbudt klagerne at godtgøre klagerne den merudgift, som klagerne fik som følge af overtrækket på fælleskontoen.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.