Afgørelse

Beregning af låneomlægning.

20110108094
Beregning af låneomlægning.
Det indklagede realkreditinstituttet afgav i februar 2011 tilbud til klagerne på omlægning af deres indestående lån. Af lånetilbuddet fremgik det, at der skulle betales terminsydelse indtil indfrielsesdagen på det gamle lån, og at der ville være et provenu på 1.165 kr. efter betaling af disse terminsydelser. Indfrielsesbeløbet var angivet til 1.319.548 kr. med en bemærkning om, at den terminsydelse, som ellers først skulle være betalt den sidste hverdag i indfrielsesmåneden, skulle betales samtidig med indfrielsen. Instituttet fremsendte endvidere en bekræftelse på en fastkursaftale på indfrielsen, hvori det samlede indfrielsesbeløb var opgjort til 1.335.798 kr., inklusive terminsydelsen på 16.249 kr. for marts 2011. Klagerne henvendte sig i forlængelse heraf telefonisk til instituttet, i hvilken forbindelse klagerne fik oplyst, at den sidste terminsydelse på det gamle lån ikke skulle betales, men blev dækket af det nye låns provenu. Låneomlægningen blev gennemført i marts 2011 med et samlet underskud på 14.184 kr., som blev opkrævet hos klagerne. Instituttet beklagede efterfølgende de ukorrekte telefoniske oplysninger, men afviste klagernes erstatningskrav med henvisning til, at det var fremgået af de fremsendte dokumenter, at klagerne skulle betale terminsydelse indtil indfrielsesdagen på det gamle lån.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet ikke kunne kræve det underskydende provenu dækket af dem. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at indfrielsesbeløbet på det gamle lån i aftaledokumenterne var opgjort på forskellig måde i relation til den sidste terminsydelse. I lånetilbuddet havde den forskellige opgørelsesmåde haft indflydelse på det i lånetilbuddet beregnede provenu. Nævnet fandt, at denne forskel i opgørelsesmåden kunne have skabt usikkerhed hos klagerne om, hvorvidt marts terminen på det gamle lån var indregnet i det nye lån eller ej, og derfor havde afstedkommet, at spørgsmålet blev bragt op under de efterfølgende telefonsamtaler mellem parterne. Nævnet lagde til grund, at klagerne på baggrund af hændelsesforløbet var blevet bibragt den opfattelse, at marts terminen på det gamle lån var indregnet i det nye lån, og havde disponeret i tillid hertil. Dette havde ikke medført et tab for klagerne i erstatningsretlig forstand. Nævnet fandt imidlertid, at de beskrevne forskelle mellem lånetilbud og fastkursaftale og den deraf følgende usikkerhed hos klagerne sammenholdt med de efterfølgende ukorrekte telefoniske oplysninger burde føre til, at instituttet var uberettiget til at kræve vederlag for låneomlægningen. Nævnet tilpligtede derfor realkreditinstituttet at tilbagebetale klagerne det oppebårne vederlag på i alt 13.380 kr.


K E N D E L S E

afsagt den 27. februar 2012



JOURNAL NR.: 2011-01-08-094-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Beregning af låneomlægning


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 21. februar 2012


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Morten B. Pedersen
Mads Svaneklink
Per Englyst
Mads Laursen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne havde i deres ejendom et 4 pct. obligationslån til det indklagede realkreditinstitut.

Indklagede afgav den 24. februar 2011 tilbud til klagerne vedrørende omlægning af det indestående lån til et 30-årigt kortrentelån F3 på 1.334.600 kr. med indledende afdragsfrihed. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”Konsekvens af omprioritering
1. års ydelse før skat kr. 1. års ydelser efter skat Obligationsrestgæld kr. Nutidsværdig efter skat kr.
Ændringer (-betyder besparelse) -19.284 -12.706 -38.513 -201.414


Provenu
Provenu -455 kr.
Provenu efter betaling af terminsydelser på lån, der indfries 1.165 kr.

Alle beregninger i tilbudet tager hensyn til de afdragsfrie perioder. Beregningerne er baseret på foreløbige kurser, og det endelig resultat derfor først kendes ved lånets udbetaling, medmindre du allerede har fået fastlåst kurserne. …(Indklagede)… anbefaler, at man sikrer kursen for både det nye lån og de lån, der skal indfries.

Du har indgået en fastkursaftale på et eller flere lån, og kursen på disse lån kan derfor ikke ændre sig, selv om det står i lånetilbudet…

Om afdragsfrihed er aftalt:
…De udskudte afdrag opkræves i forbindelse med den sidste termin…

Beregning af provenu ved optagelse af nyt lån

Hovedstol på nyt rentetilpasningslån 1.334.600 kr.
Ekspeditionsgebyr 2.000 kr.
+ Kurtage 3.336 kr.
-Omkostninger til …(indklagede)… 5.336 kr. 5.336 kr.
Fast tinglysningsafgift 1.400 kr.
-Omkostninger til staten 1.400 kr. 1.400 kr.
=Provenu af nyt lån efter fradrag af ovennævnte etableringsomkostninger 1.327.863 kr.

-Udgift til lån, der skal indfries (se nedenfor)
1.321.168 kr.
-Udgift til lån, der skal rykke for nyt lån (anslået) 2.400 kr.
-Gebyr, hvis du bruger …(indklagedes)… tilbud om Tinglysningsservice 3.500 kr.
-Gebyr, hvis nyt lån bliver udbetalt på baggrund af en garanti 1.000 kr.
-Gebyr for indhentning af tingbogsoplysning 250 kr.
=Forventet provenu af nyt lån -455 kr.

Beregningen viser hvilke udgifter, der er indregnet i det nye lån.

Derudover kan der være følgende udgifter i forbindelse med omprioriteringen.

Yderligere udgifter og godtgørelser

-Terminsydelse mv. på lån, der skal indfries (se nedenfor) -1.620 kr.
=Forventet overskud 1.165 kr.

Vær opmærksom på, at du skal betale terminsydelse indtil indfrielsesdagen på de lån, der indfries.

Hvis du har en konto, hvor du sætter penge ind til terminsydelser, kan du eventuelt hæve beløbet herfra…

Oplysninger om lån, der skal indfries

1. …(Indklagede)…, Obligationslån, 1.396.000 kr., 4%…
Restgæld pr.01.04.2011 1.396.000 til kurs 94,350 1.317.126 kr.
Indfrielsesgebyr 750 kr.
Kurtage 3.292 kr.
Udgift til indfrielse af lån 1.321.168 kr.

Rente fra 17.03.2011 til 01.04.2011 -2.326 kr.
Bidrag fra 17.03.2011 til 01.04.2011 -381 kr.
Morarente 15 kr.
Gebyr for kursaftale 500 kr.
Morarente 572 kr.
Beløb, der skal betales ved indfrielsen 1.319.548 kr.

…Samtidig med indfrielse af lånet skal du selv betale den terminsydelse, du ellers først skulle have betalt den sidste hverdag i indfrielsesmåneden…

Betalingsplan
Termin/år Ydelse før Ydelse efter Renter og Afdrag Restgæld Sum af udskudte
skat, kr. skat, kr. bidrag, kr. kr. kr. afdrag, kr.


03.2011 0,00 0,00 0,00 0,00 1.334.600,00 0,00
…
Pr. år:
…
2013* 46.121,24 31.150,29 46.121,24 0,00 1.334.600,00 85.605,06
2014* 55.424,57 40.510,13 47.407,64 8.016,93 1.326.583,07 109.319,82
…
2040 162.670,43 161.639,56 3.895,96 158.774,47 0,00 0,00
…”

Ligeledes den 24. februar 2011 fremsendte indklagede en bekræftelse til klagerne på fastkursaftale vedrørende indfrielsen af det indestående lån. Af denne fremgik følgende oplysninger:

Specifikation af kontantindfrielse
Ifølge fastkursaftalen den 17.03.2011, skal lånet indfries på denne måde:
…
Restgæld DKK 1.396.000,00 til kurs 94,350 DKK 1.317.126,00
Kurtage DKK 3.292,82
Bidrag 17.03.2011-01.01.2011 DKK -381,57
Rente 17.03.2011-01.01.2011 DKK -2.326,67

Terminsbetaling 01.03.2011 DKK 16.249,44
Morarente DKK 587,78
Gebyr for kursaftale 24.02.2011 DKK 500,00
Gebyr for indfrielsesafregning 15.03.2011 DKK 750,00
Indbetales til …(indklagede)… senest den 17.03.2011 DKK 1.335.797,80

…(Indklagede)… bekræfter hermed, at De og …(indklagede)… den 24.02.2011 har indgået en fastkursaftale om indfrielse af lånet på de vilkår, der er anført i denne bekræftelse.

…(Indklagede)… vil dog så vidt muligt modregne ovennævnte i alt-beløb i provenuet for et nyt lån, hvis der skal udbetales et nyt lån samtidig med indfrielsen af ovennævnte lån…

Indtil lånet er indfriet, kan De modtage forskellige opgørelser fra …(indklagede)…, f.eks. opkrævninger, årsopgørelser, erindringsskrivelser m.m. - som er udarbejdet uden hensyn til den indgåede fastkursaftale på indfrielsen. Det betyder ikke, at fastkursaftalen er ændret eller bortfaldet…

Almindelige bestemmelser for fastkursaftaler om indfrielse af lån

…2. Det samlede beløb, der skal betales, vil så vidt muligt blive modregnet i provenuet for et nyt lån, der samtidigt skal udbetales. Låntager er under alle omstændigheder forpligtet til at sørge for, at …(indklagede)… pr. afregningsdagen har modtaget de fornødne likvide midler til, at lånet kan indfries som anført i bekræftelsen…”

Som sagen er oplyst, rettede klagerne i løbet af februar og marts 2011 telefonisk henvendelse til indklagede om låneomlægningen, herunder for at få bekræftet provenuberegningen. Klagerne fik i den forbindelse angiveligt oplyst, at den sidste terminsydelse på det lån, der skulle indfries, ikke skulle betales, idet den ville blive dækket af det nye låns provenu.

Låneomlægningen blev gennemført den 17. marts 2011. Låneafregning af samme dato indeholder følgende provenuberegning:

”Endeligt provenu for …(klagernes ejendom)…
Nyt lån, Rentetilpasningslån
Hovedstol 1.334.600,00 kr.
-Ekspeditionsgebyr for lånetablering 2.000,00 kr.
-Fast tinglysningsafgift 1.400,00 kr.
-Kurtage 3.336,50 kr.
Provenu af det nye lån 1.327.863,50 kr.

Modregninger:
Rykning: 270.594,00 kr.
-Rykningsgebyr 1.100,00 kr.
-Fast tinglysningsafgift 1.400,00 kr.

Indfrielse: …(Indklagede)…, …opr. 1.396.000,00 kr.
-Indfrielsesbeløb 1.335.797,80 kr.

-Gebyr for gennemførelse af tinglysningsservice 3.500,00 kr.
-Gebyr for indhentning af tingbogsoplysning 250,00 kr.

Samlet overskud/underskud -14.184,30 kr.

…

Betalingsplan
Termin/år Ydelse før Ydelse efter Renter og Afdrag Restgæld Sum af udskudte
skat, kr. skat, kr. bidrag, kr. kr. kr. afdrag, kr.


03.2011 0,00 0,00 0,00 0,00 1.334.600,00 0,00
…
Pr. år:
…
2013* 46.308,89 31.277,03 46.308,89 0,00 1.334.600,00 85.539,73
2014* 56.112,41 40.961,85 48.158,24 7.954,17 1.326.645,83 109.062,29
…
2040 162.871,92 161.815,86 3.991,13 158.880,79 0,00 0,00
…”

Låneafregningen var vedlagt en giroopkrævning for underskuddet på 14.184,30 kr. med betalingsfrist den 22. marts 2011.

Klagerne var efter det oplyste pr. e-mail i dialog med deres kunderådgiver om resultatet af låneomlægningen. I forlængelse heraf fremsendte indklagedes afdeling for kvalitetssikring den 2. maj 2011 følgende brev til klagerne:

”…Din mailkorrespondance med …(kunderådgiver)… er blevet overdraget til …(indklagedes)… afdeling for kvalitetssikring til besvarelse. Vi har nu haft lejlighed til at gennemgå sagen.

Vi er kede af, at I føler jer fejlinformeret af vores kundecenter, vedr. terminsbetalingen for det lån, der skulle indfries i forbindelse med jeres konvertering. Vi ønsker dog ikke, på baggrund af sagens forløb at yde den ønskede erstatning, men vil gerne tilbyde en afviklingsordning på lempelige vilkår. Vi vil gerne redegøre nærmere herfor.

Den 24. februar 2011 modtager I et lånetilbud. På lånetilbuddets side 5 er angivet: Vær opmærksom på, at du skal betale terminsydelse indtil indfrielsesdagen på de lån, der indfries.

Ydermere specificeres det på side 6 ved:Samtidig med indfrielse af lånet skal du selv betale den terminsydelse, du ellers først skulle have betalt den sidste hverdag i indfrielsesmåneden.

Der udarbejdes den 24. februar 2011 fastkursaftale på udbetalingen af det nye lån og på indfrielsen af det eksisterende lån. I fastkursaftalen på eksisterende lån fremgår, at der tillægges terminsydelsen, der har forfald 1. marts 2011, således indfrielsesbeløbet bliver tilsvarende højere.

Den 2. marts 2011 har I en telefonsamtale med …(indklagedes medarbejder 2)… Her taler I om terminsbetalingen for perioden 1. januar 2011 til 31. marts 2011. …(Medarbejderen)… oplyser, at du kan se bort fra den opkrævning, som du har modtaget på 16.249,44 kr. Han oplyser i samme samtale, at den termin, der skal betales for perioden 1. januar 2011 til 17. marts 2011, hvor konverteringen finder sted, bliver lagt oven i det nye lån. Dette er ikke korrekt, og derfor fremkommer underskuddet, som I efterfølgende bliver opmærksom på, jf. låneafregningen.

Vi er naturligvis kede af den fejlinformation, I har fået telefonisk, men det er vores opfattelse, at dokumenterne af den 24. februar klart angiver, at der skal betales terminsydelse, hvorfor vi ikke ønsker at eftergive denne.

Imidlertid er vi på grund af den telefoniske fejlinformation indstillet på at tilbyde jer, at underskuddet kan afvikles rentefrit over 12 måneder.

Vi hører gerne, om I kan tiltræde dette forslag. Vi vil i givet fald sende jer girokort til brug for indbetalingerne…”

Den 9. juni 2011 fremsendte indklagede et nyt brev til klagerne, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”…Vi har gennemgået sagen igen. Denne gennemgang giver os ikke anledning til at ændre i vores tidligere beslutning.

Vi er selvfølgelig kede af, at vores medarbejder ikke har sat sig grundigt nok ind i sagen, før han udtalte sig om, at terminen var lagt ind i det nye lån.

Imidlertid er det vores opfattelse, at det af det skriftlige materiale klart fremgår, at terminen skal betales. Vi er derfor heller ikke indstillet på at eftergive terminsydelsen.

…(Indklagede)… er fortsat indstillet på at tilbyde jer en afdragsordning på beløbet med en afvikling over 12 måneder rentefrit…”

Klagerne indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at indklagede ikke kan kræve det underskydende provenu dækket af dem.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne oplyser, at det nye lån trådte i kraft den 17. marts 2011. I det gamle lån var der en termin (1. januar til 31. marts), som forfaldt i slutningen af marts. De havde fået oplyst af indklagede, at den termin blev inkluderet i det nye lån. Derudover var de blevet informeret om, at den første termin på det nye lån forfaldt i juni. De havde fået oplyst skriftligt i et lånetilbud den 24. februar, som de havde underskrevet, og fik mundtligt oplyst mange gange pr. telefon af indklagede, at den gamle termin i slutningen af marts ikke skulle betales, men var indregnet i det nye lån. I lånetilbuddet stod der, at de ville få et overskud på 1.165 kr. I slutningen af marts modtog de den endelige låneaftale, som pludselig indeholdt andre og nye tal på, at de skulle betale 14.184,30 kr., hvilket de blev meget chokerede over og kontaktede derfor straks indklagede.

Indklagede udtalte først, at de havde misforstået noget, og at de ville aflytte deres samtaler mellem dem og deres rådgiver. Indklagede blev ved med at fastholde, at de havde misforstået noget, indtil de bad om selv at høre samtalerne, da de ved, at de mange gange pr. telefon havde fået oplyst, at de ikke skulle betale terminen. De fik aldrig adgang til samtalerne, indklagede havde optaget af dem, men indklagede sendte dem efterfølgende et brev, hvori indklagede tilkendegav, at indklagede havde fejlinformeret dem.


Sagens forløb.
I et brev fra indklagede den 2. maj 2011 tilkendegav indklagede, at indklagede havde fejlinformeret dem vedrørende terminsbetalingen for perioden 1. januar til 31. marts 2011. Denne fejlinformering er forekommet adskillige gange. Telefonisk er fejlinformeringen blandt andet forekommet den 25. februar, den 2. marts og medio marts 2011, hvor de gentagne gange spurgte indklagede direkte, om de skulle betale ovennævnte terminsbetaling. De blev oplyst, at det skulle de ikke, men at den blev indregnet i det nye lån.

Det nye lånetilbud modtog de den 25. februar, hvori der stod, at de ville komme ud med et forventet overskud på 1.165 kr. Pr. telefon tjekkede de op på, om det var rigtig forstået, at de ikke skulle betale terminen 1. januar til 31. marts 2011, og det fik de bekræftet. De fik oplyst, at terminen var indberegnet i det nye lån. I lånetilbuddet står der også, at ”De udskudte afdrag opkræves i forbindelse med den sidste termin”. Udgiften til lån, der skulle indfries, var på 1.321.168 kr. ifølge lånetilbuddet, og det tilbud underskrev de og sendte ind. Medio marts modtog de en opkrævning på det gamle lån, hvorefter de straks ringede ind og spurgte, om de skulle betale den. De fik oplyst, at det skulle de ikke, og at ”det er bare systemet, der ikke kan følge med”.

I slutningen af marts modtog de låneafregningen, som pludselig indeholdt nogen andre tal end dem, de havde underskrevet. I låneafregningen var provenuet pludselig på minus 14.184,30 kr., og udgiften til låneindfrielse lød på 1.335.797,80 kr. De blev meget chokerede og ringede straks til indklagede, der oplyste, at indklagede havde skrevet forkert.

De havde gennem hele februar og marts orienteret sig skriftligt og mundtligt om, hvorvidt de skulle betale terminen for perioden 1. januar til 31. marts, og var både skriftligt og mundtligt blevet orienteret om, at de ikke skulle betale terminen, da den var indregnet i det nye lån. De fik oplyst, at den næste termin, de skulle betale, var i juni 2011. Som forbrugere mener de derfor, at de har gjort alt, hvad de kunne for at afsøge korrekt information om låneomlægningen, og de har prioriteret økonomisk efter den information, de fik af indklagede. Når de så pludselig først efter flere måneder får en anden information, så bliver de frataget muligheden for at handle økonomisk rentabelt, da de på baggrund af indklagedes hidtidige information havde prioriteret at anvende pengene til andre livsnødvendige anliggender. Hele grunden til, at de omlagde lånet, var, at de ville organisere deres økonomi bedre, og hele planlægningen med andre instanser faldt pludselig til jorden. Det er en svær situation at befinde sig i, når man bliver slået tilbage til nul og ikke har midlerne til at håndtere det.

Hvis de som forbrugere og uden juridisk og finansiel baggrund skal optage et lån hos indklagede, er de dybt afhængig af, at de kan stole på det, indklagede fortæller dem, og at indklagede rådgiver dem med korrekte informationer. Det har ikke været tilfældet, og derfor er de blevet taget med bukserne nede. Ifølge almindelig etisk og ansvarlig god skik og brug burde indklagede ifølge bekendtgørelsen fra retsinformation kunne leve op til de mest væsentlige krav for kommunikation og anstændig rådgivning af kunden. Hvis der så forekommer en systemfejl, som gør, at indklagede har lavet en fejl, mener de, at indklagede må tage ansvaret på sine skuldre, da indklagede har rådgivet forkert. Det lånetilbud, de underskrev den 25. februar, er heller ikke identisk med den låneafregning, de modtog den 20. marts. Her må aftaleloven om bindende accept træde i kraft, så det er det underskrevne tilbud, der er det gældende.

For at kunne have en jordisk chance som privat forbruger for at kunne optage lån på nogenlunde anstændige vilkår er de afhængig af, at aftaleloven og almen retsinformation virker i praksis. Og de er afhængige af, at de kan stole på den information, et realkreditinstitut giver dem. Hvis de som udgangspunkt skal have mistillid til al mundtlig og skriftlig kommunikation, de har med finansielle institutioner, så er de i princippet frataget muligheden for at kunne handle med dem. De har ikke de nødvendige forudsætninger som jurister eller boligmæglere til at kunne gennemskue, når indklagede regner forkert og giver dem de forkerte informationer og beregninger, som indklagede har gjort i dette tilfælde.

Derfor mener de, at det må være ret og rimeligt, at låneunderskuddet må påhvile indklagede, og at indklagede står ved det lånetilbud, de oprindeligt og i god tro har underskrevet.

Til indklagedes udtalelse i sagen har de følgende bemærkninger:

De vil gerne på ny henvise til, at de både skriftligt og mundtligt er blevet fejlinformeret.

Det står udtrykkeligt og klart i lånetilbuddet, at provenuet er på 1.165 kr., og at udgiften til lån, der skal indfries, er på 1.321.168 kr. De henviser til lånetilbuddet, som de har underskrevet. Terminen 03.2011 i betalingsplanen står på 0 kr. i lånetilbuddet (i øvrigt også i låneafregningen).

De vil yderligere henvise til de mange telefonsamtaler, de har haft med indklagedes konsulent. Her har de gentagne gange fået oplyst, at terminsydelsen på det gamle lån 1. januar til 30. marts indgår i det nye lån, så den gamle termin, der forfaldt efter, at det nye lån var indgået den 17. marts, ikke skulle betales. De vil derfor gerne bede om, at telefonsamtalerne med indklagedes konsulent, som indklagede har optaget, bliver inddraget som bevismateriale. Indklagede har allerede tilkendegivet, at de fik forkerte informationer den 2. marts 2011. De vil ydermere bede om, at telefonsamtalen, de havde med konsulenten den 25. februar, indgår som bevismateriale. Her fik de rådgivning om det lånetilbud, de skrev under på. Konsulenten oplyste den 25. februar, at det var vigtigt, at de var hurtige til at skrive under og sende ind samme dag, og at de ikke skulle betale den gamle termin (1. januar – 30. marts), da det var indregnet i det nye lån.

I den endelige låneafregning ser tallene helt anderledes ud. Her figurerer der pludseligt et provenu på minus 14.184,30 kr. og en indfrielsesudgift på 1.335.797,80 kr. Både mundtligt og skriftligt er de af indklagede udtrykkeligt og klart blevet informeret om, at de ikke skulle betale den gamle termin (1. januar – 30. marts), og at den var indregnet i det nye lån, som trådte i kraft den 17. marts, før den gamle termin forfaldt. I øvrigt er betalingsplanen forskellig fra lånetilbud til låneafregning i mange kolonner. Hvad er grunden til forskellen, spørger de som forbrugere? I den endelige låneafregning er alle ydelser, bidrag, afdrag etc. fra 2013-2040 højere end i det lånetilbud, de oprindeligt underskrev.

Ingen af dem er uddannet ejendomsmægler eller bankrådgiver, så de har ingen forudsætninger for at kunne gennemskue, at indklagede både skriftligt og mundtligt har fejlinformeret dem. De har betalt indklagede for en rådgivningsservice, da de ikke er bekendt med lovgivningen, mulighederne og faldgrubberne inden for dette område. Derfor er de dybt afhængig af, at de kan stole på den rådgivning, de får. Og så har de oven i købet betalt penge for en forkert rådgivning. De er som forbrugere ”ført bag lyset”. Hvis de ikke kan stole på deres kreditforening, og hvis de ikke kan forvente korrekt information, så burde indklagede i det mindste råde dem til at betale en uvildig part i stedet for at bruge indklagede.

Det der bekymrer dem mest som forbruger, det er, hvordan de skal forholde sig i fremtiden, når lånet skal genforhandles hos indklagede. Hvis de ikke kan stole på indklagedes rådgivning, kan de så undlade at betale for den rådgivning, og kan de i så fald vælge en anden uvildig rådgiver? Vil indklagede så i fremtiden informere om dette? Hvordan skal de som forbrugere trygt kunne navigere i en verden, de ikke har forudsætningerne for at navigere i? Og hvordan kan de som forbrugere blive i stand til at vælge en rådgivning, de kan regne med?

På baggrund af ovennævnte mener de, at indklagede burde tage deres fejlinformering til efterretning og betale udestående på 14.148,30 kr. (ikke 16.249,44 kr., som indklagede påstår i sin udtalelse). I øvrigt har de ikke afvist at afvikle underskuddet over 12 måneder, uden at der tilskrives renter, som indklagede påstår. Men de mener, at indklagede bør tage ansvar for, at indklagede har taget betaling for en såvel skriftlig som mundtlig service, som ikke var korrekt, og derfor mener de, at det er ret og rimeligt, at indklagede selv må betale for udeståendet.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede bemærker indledningsvis, at indklagede forstår klagen således, at klagerne mener at have fået tilsagn om, at terminsydelsen, der skyldtes på det indfriede lån for perioden frem til indfrielsestidspunktet, skulle betales via provenuet fra det nye lån.

Indklagede oplyser, at indklagede den 24. februar 2011 sendte klagerne et tilbud på omlægning af et indestående lån i ejendommen. Omlægningen var ifølge tilbuddet stort set provenuneutral. Tilbuddet indeholder en opgørelse af provenuet ved omlægningen. Heri indgår det lån, der skal indfries, med 1.321.168 kr. Dette beløb er specificeret i lånetilbuddet. I beløbet indgår ikke terminsydelse på det indfriede lån.

Samme dag den 24. februar 2011 blev der indgået kurssikringsaftale på indfrielsen af det eksisterende lån. Det samlede beløb, der skulle anvendes til indfrielsen af lånet, fremgik af bekræftelsen. Dette beløb udgjorde i alt 1.335.797,80 kr. I beløbet indgik en terminsydelse på 16.249,44 kr. for perioden fra 1. januar 2011 til den 17. marts 2001, pr. hvilken dato det nye lån udbetaltes, og det eksisterende lån blev indfriet.

Under overskriften ”Provenu” i lånetilbuddet er angivet følgende tekst: ”Provenu efter betaling af terminsydelser på lån, der skal indfries”. Derudover fremgik det af tilbuddet, at der skulle betales terminsydelser frem til indfrielsesdagen på de lån, der skulle indfries. Af tilbuddet fremgik også, at kunden samtidig med indfrielse af lånet skulle betale den terminsydelse, der ellers først skulle være betalt den sidste hverdag i indfrielsesmåneden. Klagerne er således flere steder i tilbuddet blevet gjort opmærksom på, at klagerne skulle betale terminsydelsen på det lån, der blev indfriet ved konverteringen.

Angivelsen 0 kr. i tilbud og låneafregning for terminen 03.2011 angår ydelsen på det nye lån og har ingen betydning for ydelsen på det indfriede lån. Da lånet blev udbetalt 17. marts 2011 blev ydelsen for perioden 17. marts til 31. marts 2011 indregnet i den kommende terminsydelse, der forfaldt 1. juni 2011. Denne ydelse på det nye lån dækkede således perioden 17. marts til 30. juni 2011.

I telefonsamtalen, som klagerne den 25. februar 2011 havde med indklagede, gives der ikke oplysning om, at ydelsen på det indfriede lån blev betalt af provenuet af det nye lån.

Det fremgår af indklagedes brev af 2. maj 2011 til klagerne, at klagerne i deres dialog med indklagede den 2. marts 2011 har fået oplyst, at ydelsen på det indfriede lån var tillagt det nye lån, hvilket ikke var korrekt.

Anbringender:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende:

At klagerne udtrykkeligt i lånetilbuddet er blevet gjort opmærksom på, at ydelsen frem til indfrielsesdagen på det indfriede lån skulle betales af kunden selv og ikke indgik i konverteringen. Det vil i øvrigt være i strid med gældende regler, hvis ydelsen skulle medfinansieres i det nye lån,

at det klart af lånetilbuddet fremgår, at terminsydelsen på det indfriede lån ikke indgår i det beregnede indfrielsesbeløb, og

at klagerne den 2. marts 2011, da indklagede gav den forkerte oplysning om medfinansiering af ydelsen på det indfriede lån, allerede havde disponeret ved at kurssikre indfrielsen af lånet. Oplysningen har derfor ikke virket handlingsbestemmende for klagerne. Det var desuden umiddelbart konstaterbart, at det tilbudte lån ikke kunne dække indfrielsesbeløbet inklusive ydelsen på lånet.

I øvrigt bemærkes, at indklagede har tilbudt klagerne at afvikle underskuddet over 12 måneder, og uden at der tilskrives renter. Dette har klagerne ikke ønsket.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Der er i sagen fremlagt en lydoptagelse af en telefonsamtale mellem klagerne og indklagede af 25. februar 2011. Af lydoptagelsen fremgår blandt andet følgende:

”…Indklagede: I skulle jo alligevel have betalt termin den 30/3.

Klager: Ja.

Indklagede: Så den slipper I for, kan man sige…”

Bekendtgørelse nr. 769 af 27. juni 2011 om god skik indeholder følgende overordnede krav til finansielle virksomheders rådgivning:

”Kapitel 3

Rådgivning

§ 7. Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal yde rådgivning, hvis kunden anmoder herom, jf. dog §§ 2 og 14. Endvidere skal virksomheden af egen drift yde rådgivning, jf. dog stk. 4, hvor omstændighederne tilsiger, at der er behov herfor. Alternativt kan den finansielle virksomhed henvise kunden til anden rådgivning.

Stk. 3. Rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden.

Stk. 4. En finansiel virksomhed kan udbyde produkter med standardiseret information med lille eller ingen tilknyttet individuel rådgivning. I så fald skal den finansielle virksomhed gøre særskilt opmærksom på disse begrænsninger. Bestemmelsen gælder ikke for lån med sikkerhed i fast ejendom.

§ 8. Før en finansiel virksomhed rådgiver, skal virksomheden anmode kunden om at oplyse om sin økonomiske situation, sin erfaring med de relevante finansielle ydelser, sit formål med at få ydelsen leveret samt om sin risikovillighed.

Stk. 2. Omfanget og karakteren af de oplysninger, der indhentes, kan afpasses efter den viden, som kunden besidder og de oplysninger, som den finansielle virksomhed allerede har modtaget.

Stk. 3. Den finansielle virksomhed kan lægge kundens oplysninger til grund, medmindre de er åbenbart urigtige.

§ 9. Rådgivning skal tage udgangspunkt i relevante oplysninger indhentet i henhold til § 8 og det kendskab, den finansielle virksomhed i øvrigt har til kundens forhold.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal anmode kunden om at opdatere oplysninger indhentet i henhold til § 8, i det omfang det er nødvendigt for at kunne yde kunden rådgivning i løbende kundeforhold.

§ 10. En finansiel virksomhed skal give tilstrækkelig information om egne produkter og ydelser, herunder om forskelle i priser og vilkår for alternative produkter, der kan dække kundens behov.

Stk. 2. Hvis der mellem kunderne for en given ydelse er generelle forskelle i fastsættelsen af renter, bidrag eller andet vederlag til den finansielle virksomhed, skal den finansielle virksomhed oplyse en kunde herom, forinden der indgås aftale om levering af ydelsen. På forespørgsel fra kunden skal der oplyses om hvilke forhold hos kunden, der kan være bestemmende for dennes indplacering inden for den givne prisdifferentiering.

Stk. 3. En finansiel virksomhed skal på grundlag af sit generelle markedskendskab informere kunden om relevante produkttyper på markedet. Informationen skal dog ikke indeholde oplysninger om konkurrerende produkter eller konkrete priser.

§ 11. Har den finansielle virksomhed eller dens medarbejder/rådgiver i rådgivningssituationen en særlig interesse i rådgivningens resultat udover den almindelige indtjening, skal virksomheden inden rådgivningen informere kunden om arten og omfanget af den særlige interesse.

Stk. 2. Modtager den finansielle virksomhed provision eller andet vederlag som følge af formidlingen af produkter eller ydelser, skal kunden gøres opmærksom herpå. Det samme gælder, hvis den ekspederende medarbejder/rådgiver modtager provision eller andet vederlag, og der er en direkte sammenhæng mellem konkrete salg af ydelser eller produkter og vedkommendes aflønning.

§ 12. En finansiel virksomhed skal som led i sin rådgivning inddrage konsekvenser af de skatteregler, som er relevante for kunden i forhold til de produkter og ydelser, som rådgivningen omfatter, eller henvise kunden til anden rådgivning herom.

Stk. 2. Hvis en finansiel virksomhed rådgiver om forhold, som kan være af væsentlig økonomisk betydning for kundens muligheder for at modtage offentlige tilskud eller andre økonomiske fordele, og den finansielle virksomhed bliver opmærksom herpå, skal dette medtages i rådgivningen, eller kunden skal henvises til anden rådgivning.

§ 13. En finansiel virksomhed skal oplyse en kunde om de sikkerhedsforanstaltninger, der bør iagttages ved et givent produkt eller ydelse, herunder hvilke sikkerhedsmæssige krav kunden skal efterleve, og hvilket ansvar kunden kan ifalde ved tredjemands misbrug.

Kapitel 4

Særlige regler om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom

§ 14. Før et pengeinstitut eller realkreditinstitut indgår aftale om et lån med sikkerhed i fast ejendom, skal instituttet informere kunden om relevante produkttyper på markedet og om fordele og ulemper ved disse, jf. § 10, stk. 3.

Stk. 2. For lån, der udbydes af instituttet eller formidles for andre institutter og som kan dække kundens behov, skal der ved rådgivningen efter § 7, stk. 3, oplyses følgende:

1) De væsentligste egenskaber ved de lån, som instituttet udbyder eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden.

2) De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet ved de relevante lån.

3) Opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om indfrielse kan ske ved kontant betaling eller ved køb og indlevering af obligationer.

4) Mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse.

5) Instituttets normale prismæssige vilkår for dets kunder for de relevante lån.

Stk. 3. For realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, skal der ved rådgivningen oplyses om den eventuelle sammenhæng mellem lånet og obligationsudstedelsen samt om muligheden for at aftale kurssikring.

§ 15. Senest ved indgåelse af en aftale om lån med sikkerhed i fast ejendom, bekræfter kunden skriftligt eller på andet varigt medium at have modtaget de oplysninger, som er indgået i rådgivningen, jf. § 14, stk. 2. På tilsvarende måde bekræfter instituttet oplysningerne. Til brug herfor anvendes standardskemaet i bilag 2. En kopi heraf udleveres til kunden.

Stk. 2. Hvis aftalen indgås under anvendelse af fjernkommunikationsteknik, som ikke gør det muligt at give oplysningerne på den i stk. 1 nævnte måde inden aftalens indgåelse, skal forpligtelsen opfyldes straks efter aftalens indgåelse.

§ 16. Ved modtagelsen af en ansøgning om et realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer skal instituttet oplyse, hvor lang tid der må påregnes at gå, før et eventuelt lånetilbud foreligger, hvis låneansøgningen ikke forventes at kunne behandles inden 14 dage.

§ 17. Instituttet skal afgive eller bekræfte et indfrielsestilbud for realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer i papirformat eller på andet varigt medium. Indfrielsestilbuddet skal indeholde en beregning over indfrielsesbeløbets størrelse inklusiv samtlige omkostninger, oplysninger om indfrielsesvilkår og -metode, herunder beregningsmetoder for differencerente, samt evt. opsigelsesfrister.

§ 18. Instituttet skal, når det afgiver tilbud om låneomlægning for realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer så vidt muligt oplyse om samtlige omkostninger. Tager lånetilbuddet ikke højde for samtlige omkostninger, skal instituttet gøre kunden udtrykkeligt opmærksom herpå.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

I henholdsvis lånetilbuddet og fastkursaftalen af 24. februar 2011 er det samlede indfrielsesbeløb på det indestående lån opgjort på forskellig måde i relation til den sidste terminsydelse, selv om lånetilbuddet efter sit indhold er baseret på den samtidigt indgåede fastkursaftale. I lånetilbudet har den forskellige opgørelsesmåde haft indflydelse på det i lånetilbudet beregnede provenu.

Nævnet finder, at allerede denne forskel med hensyn til opgørelsesmåden mellem lånetilbuddet og fastkursaftalen kan have skabt usikkerhed hos klagerne om, hvorvidt marts terminen på det indestående lån var indregnet i det nye lån eller ej, hvilket må antages at have været baggrunden for, at spørgsmålet blev bragt op under de efterfølgende telefonsamtaler mellem klagerne og deres kunderådgiver, herunder den 25. februar 2011 og den 2. marts 2011.

Under telefonsamtalen den 25. februar 2011 udtalte kunderådgiveren blandt andet, at ”I skulle jo alligevel have betalt terminen den 30/3”, og at ”Så den slipper I for, kan man sige”.

Der er mellem parterne enighed om, at klagerne under telefonsamtalen den 2. marts 2011 blev fejlinformeret af rådgiveren, idet denne oplyste, at terminen for perioden 1. januar til 17. marts 2011 ville blive lagt oveni det nye lån.

Nævnet lægger til grund, at klagerne på baggrund af hændelsesforløbet er blevet bibragt den opfattelse, at marts terminen på det indestående lån var indregnet i det nye lån, og har disponeret i tillid hertil. Dette har ikke medført et tab for klagerne i erstatningsretlig forstand.

De beskrevne forskelle mellem instituttets lånetilbud og fastkursaftale og den deraf følgende usikkerhed hos klagerne sammenholdt med de efterfølgende ukorrekte telefoniske oplysninger bør imidlertid føre til, at indklagede er uberettiget til at kræve vederlag for låneomlægningen, og at indklagede derfor skal tilbagebetale klagerne det oppebårne vederlag på i alt 13.380 kr.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Indklagede, BRFkredit A/S, tilpligtes at tilbagebetale klagerne, det oppebårne vederlag for låneomlægningen på i alt 13.380 kr.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef