Spørgsmål om sælgers pengeinstituts adgang til hævning til brug for indfrielse af prioriteter, som ikke skulle overtages af køber.
| Sagsnummer: | 387/2001 |
| Dato: | 14-03-2002 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karin Duerlund, Mette Frøland, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - anvendelse
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om sælgers pengeinstituts adgang til hævning til brug for indfrielse af prioriteter, som ikke skulle overtages af køber. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører indklagedes adgang til som pengeinstitut for sælger at disponere over indeståendet på en skødedeponeringskonto til brug for indfrielse af prioriteter, som ikke skulle overtages af køber.
Sagens omstændigheder.
Den 17. april 2001 underskrev klageren som sælger købsaftale vedrørende salg af sin faste ejendom med overtagelse 1. juli 2001. Købesummen var 975.000 kr. kontant, hvoraf 916.200 kr. ifølge købsaftalens pkt. 9.2. skulle deponeres hos indklagede, der er klagerens pengeinstitut.
Af købsaftalens standardbestemmelser fremgår:
"9. Vilkår for kontant udbetaling/deponering
……….
Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2. og evt. 9.3. er berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar pligtig til at foretage betaling af:
1. | pantebrev, der ikke skal overtages, |
2. | evt. ejerskiftegebyr, ejerskiftebidrag og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen, |
3. | restancer, |
4. | evt. refusionssaldo i købers favør, |
5. | beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen, |
6. | sælgers andel af handlens omkostninger, |
7. | salgssalær og udlæg mv. til ejendomsmægler, såfremt det i købsaftalen under pkt. 9.1. hos ejendomsmægleren deponerede beløb er utilstrækkeligt til dækning heraf." |
Købsaftalen indeholdt ikke bestemmelse om, at § 22, stk. 3, nr. 5, i bekendtgørelse nr. 48 af 20. januar 2000 om ejendomsformidling var fraveget. Ifølge denne bestemmelse skal det af en standardkøbsaftale fremgå, "at sælger ikke afgiver ejendomsretten, før han har modtaget eller fået sikkerhed for købesummen, og omvendt ikke får rådighed over købesummen, før køberens ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning uden fris eller anmærkninger."
Ved skrivelse af 8. maj 2001 afgav købers pengeinstitut garanti over for klageren for 916.200 kr. Garantien var gyldig til den 2. juli 2001, hvor garantibeløbet ville komme til udbetaling til indsættelse på skødedeponeringskonto hos indklagede.
Den 14. maj 2001 underskrev klageren anmodning til indklagede om indfrielse af to prioriteter i den solgte ejendom, henholdsvis et Nykreditlån med en obligations-restgæld på ca. 694.000 kr. og et privat pantebrev med en restgæld på ca. 125.000 kr.
Ved skrivelse af 7. juni 2001 anmodede indklagede købernes advokat om tilladelse til at anvende ca. 825.000 kr. af indeståendet på skødedeponeringskontoen til indfrielse af eksisterende pantegæld. Indklagede anførte samtidig, at man, såfremt advokatens tilladelse blev givet, ville indestå for, at Nykreditlånet og det private pantebrev blev indfriet og aflyst. Advokaten besvarede ikke henvendelsen.
Den 22. juni 2001 modtog indklagede fra køber 916.200 kr. til deponering på skødedeponeringskonto.
Den 28. juni 2001 afregnede indklagede klagerens køb af de fornødne obligationer til brug for indfrielsen af Nykreditlånet. Afregningsbeløbet var 697.533,83 kr., som den 3. juli 2001 blev hævet på en omprioriteringskonto.
Den 2. juli 2001 hævede indklagede 125.850,33 kr. på omprioriteringskontoen til indfrielse af det private pantebrev.
Indklagede har anført, at efter at købers advokat den 20. juli 2001 havde meddelt, at skødet på ejendommen var lyst med retsanmærkning alene om Nykreditlånet og det private pantebrev, overførte man samme dag 812.804,74 kr. fra skødedeponeringskontoen til omprioriteringskontoen, hvis saldo herefter var 0 kr.
Ved skrivelse af 16. august 2001 meddelte købers advokat indklagede, at skøde-deponeringskontoen kunne frigives til sælger.
Den 4. september 2001 opgjorde indklagede omprioriteringskontoen og hævede samtidig 5.535,01 kr. i rente. Skødedeponeringskontoen blev ligeledes opgjort; i denne forbindelse blev tilskrevet et rentebeløb på 1.653,36 kr.
Klageren rettede efterfølgende henvendelse til indklagede med forespørgsel om baggrunden for, at der var hævet 5.535 kr. på omprioriteringskontoen i rente.
Indklagede anførte i skrivelse af 12. oktober 2001, at baggrunden for renteudgiften var, at man ikke havde opnået købers advokats tilladelse til at hæve på skøde-deponeringskontoen til brug for indfrielse af prioriteter.
Parternes påstande.
Klageren har den 5. november 2001 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 5.535 kr.; subsidiært bør indklagede betale det rentebeløb, som fremkommer ved, at indfrielsesbeløbene først overførtes til omprioriteringskontoen den 20. juli fremfor henholdsvis den 2. og 3. juli 2001.
Indklagede har under sagens forberedelse godtgjort klageren 2.922,58 kr. af rentebeløbet som følge af, at omprioriteringskontoen burde have været etableret som en boligsalgskredit, der har en lavere debetrentesats. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede var både berettiget og forpligtet til at anvende midler fra skødedeponeringskontoen til indfrielse af de to hæftelser, som ikke skulle overtages af køber, jf. herved købsaftalens pkt. 9 og standardbestemmelserne.
Det bør ikke komme hende til skade, at indklagede uden hendes viden og i hendes navn opretter en højt forrentet omprioriteringskonto, hvor indfrielsesbeløbet hæves, mens deponeringen samtidig bliver indsat på en lavt forrentet skødekonto.
Indklagede kunne uden risiko anvende det deponerede beløb til indfrielse af lån, der ikke skulle overtages.
På intet tidspunkt blev hun orienteret om, at der kunne påløbe en renteudgift, selv om hun ikke skyldte indklagede noget beløb.
Indklagede har anført, at klageren underskrev en købsaftale, der medførte, at klageren først kunne bruge beløb af skødedeponeringskontoen, når der forelå endeligt tinglyst anmærkningsfrit skøde til køber.
Klageren havde samtidig pligt til at indfri gæld i ejendommen, der ikke skulle overtages af køberen.
På trods af, at købers advokat ikke havde givet tilladelse til, at der kunne disponeres over købesummen på klagernes vegne, valgte indklagede den 20. juli 2001 at overføre beløb fra skødekontoen til omprioriteringskontoen. Dette skete for at nedbringe klagerens renteudgift. Klageren blev derved bedre stillet, end hun kunne forvente på baggrund af købsaftalen.
Bestemmelsen i § 22, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 48 af 20. januar 2000 kan fraviges, hvis køber i købsaftalen modtager udtrykkelig og specificeret information om, at aftalen indeholder fravigelser fra de sædvanlige vilkår. Dette var ikke sket i købsaftalen mellem klageren og køberen.
En henvisning til standardbestemmelserne er ikke tilstrækkelig til, at køber kan anses for at have fået information om fravigelsen. Indklagede ønsker ikke at afgive indeståelse for anmærkningsfrit skøde, da en sådan indeståelse reelt er beløbsubegrænset, hvorved bemærkes, at Finanstilsynet har henstillet, at pengeinstitutter ikke stiller sådanne indeståelser.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Købernes advokat meddelte ikke tilladelse til, at indklagede kunne anvende det af køberne deponerede beløb til indfrielse af de to pantebreve, der ikke skulle overtages af køberne. Uanset formuleringen af pkt. 9 i købsaftalens standardbestemmelser kunne indklagede herefter ikke anvende midler fra skødedeponeringskontoen til indfrielse af pantebrevene, med mindre indklagede påtog sig over for køberen at indestå for tinglysning af anmærkningsfrit skøde. En sådan indeståelse kunne det i hvert fald ikke påhvile indklagede at påtage sig, før skødet var tinglyst alene med anmærkning om de to pantebreve, der skulle indfries. Ankenævnet finder derfor, at indklagede handlede korrekt ved i begyndelsen af juli 2001 at hæve indfrielsesbeløbene på en konto oprettet for klageren og ved først at overføre beløbene til denne konto fra skødedeponeringskontoen den 20. juli 2001, da indklagede fra købernes advokat havde modtaget meddelelse om, at skødet var tinglyst uden andre anmærkninger end om de to pantebreve.
Indklagede har under klagesagens behandling godtgjort klageren den merrente, som var en følge af, at den omhandlede konto fejlagtigt blev oprettet som en omprioriteringskonto og ikke som en boligsalgskredit. Af det foran anførte følger, at der ikke herudover er grundlag for at tage klagerens påstand til følge.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.