Afgørelse

Bidragsforhøjelser. Værdiansættelse.

21409118
Bidragsforhøjelser. Værdiansættelse.
Klageren er en andelsboligforening, som blev stiftet i 2006. Foreningens ejendom blev færdiggjort i 2007. I 2006 indgik foreningen en swapaftale for et beløb på 18.376.000 kr. med det pengeinstitut, som er koncernforbundet med det indklagede realkreditinstitut. I 2007 tilbød realkreditinstituttet foreningen et CIBOR6 lån på 36.185.000 kr. til en årlig bidragssats på 0,35 pct. Af aftalegrundlaget fremgik det, at instituttet både generelt og individuelt kunne ændre størrelsen og beregningsmåden for bidraget. I forbindelse med den endelige finansiering indgik foreningen yderligere en swapaftale med pengeinstituttet på 17.780.000 kr. med swap til en fast rente på 4,33 pct. Instituttet varslede i juni og september 2012 forhøjelser af bidragssatsen på foreningens lån, hvorved den årlige bidragssats steg til 0,85 pct. Instituttet varslede i marts 2014 en bidragsforhøjelse på foreningens lån til 1,25 pct. Foreningen protesterede i forlængelse af forhøjelserne forgæves mod disse og stillede herunder spørgsmålstegn ved, om ydelserne kunne stige når foreningen havde indgået en swapaftale netop med det sigte, at huslejen skulle sikres, og om foreningens ejendom var korrekt værdiansat.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at bidragssatsen skulle nedsættes, eller at stigningen af bidraget skulle bortfalde. Instituttet påstod frifindelse.

Der var imellem parterne uenighed om, hvilke af begrundelserne for bidragsforhøjelser i aftalegrundlaget indklagede havde benyttet sig af. Nævnet fandt imidlertid, at instituttet uanset begrundelsen havde den fornødne hjemmel til at foretage bidragsforhøjelserne. Som sagen var oplyst, fandt Nævnet heller ikke at kunne tilsidesætte bidragsforhøjelserne som urimelige eller vilkårlige. I relation til de foretagne vurderinger af ejendommen, herunder det løbende skøn af LTV, bemærkede Nævnet, at sådanne er kredit- og udlånspolitiske beslutninger, som Nævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve. Det samme var gældende for vurderingen af klagerens økonomi. Dertil kom, at instituttets og klagerens interesse i en retvisende vurdering umiddelbart måtte antages at være den samme. Der var ikke på baggrund af de foreliggende oplysninger grundlag for at antage, at instituttet direkte eller indirekte i forbindelse med låneoptagelsen og indgåelsen af swapaftalerne havde tilsikret andelsboligforeningen, at bidraget ikke kunne stige i swapaftalernes løbetid, og at hjemlen til bidragsforhøjelser således var sat ud af kraft. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 30. juni 2015



JOURNAL NR.: 2014-01-09-118-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelser. Værdiansættelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 28. maj 2015


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes § 14, stk. 1)
Per Englyst
Lars K. Madsen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren er en andelsboligforening, som blev stiftet i 2006. Foreningens ejendom var på daværende tidspunkt under opførelse.

I 2006 indgik foreningen en swapaftale med et pengeinstitut, som efterfølgende er fusioneret med det pengeinstitut, som indgår i koncern med det indklagede realkreditinstitut. Swapaftalen omhandlede swap fra CIBOR6 rente til en fast rente på 4,58 pct. for et beløb af 18.376.000 kr. Swapaftalen blev angiveligt indgået på baggrund af et præsentationsmateriale fra pengeinstituttet.

Opførelsen af foreningens ejendom blev færdiggjort i 2007.

Den 22. marts 2007 tilbød indklagede andelsboligforeningen et CIBOR6 lån på 36.185.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår følgende:

”I lånets løbetid betales et bidrag på 0,3500% om året, dog mindst det af …(indklagede)… til enhver tid fastsatte mindstebidrag, der for tiden udgør 2.000 DKK. Der tages dog forbehold for ændringer i størrelsen og/eller beregningsmetoden for bidraget i henhold til pantebrevets særlige bestemmelser punkt 2. ”Lånets afvikling”.”

Af det for lånet udstedte pantebrev fremgår følgende af de særlige bestemmelser:

”1. Udlånsbetingelser.
Debitor er underkastet kreditors til enhver tid gældende vedtægter, samt bestemmelserne i ”Låntyper og forretningsbetingelser”, der udleveres ved henvendelse til kreditor. De på tidspunktet for lånetilbudets afgivelse gældende betingelser for udbetalingen og fastsættelse af kursen er udleveret til debitor.

2. Lånets afvikling.
…

I overensstemmelse med førnævnte ”Låntyper og forretningsbetingelser”, kan …(indklagede)… til enhver tid i lånets løbetid ændre størrelsen og/eller beregningsmåden for bidraget for såvel grupper af lån som for individuelle lån.

Såfremt ændringen er til fordel for låntager, kan ændringen gennemføres uden varsel. Såfremt ændringen ikke er til fordel for låntager, skal ændringer for grupper af lån være begrundet med et eller flere af de under punkterne A-C anførte forhold, og individuelle ændringer skal være begrundet med et eller flere af de under punkterne A-E anførte forhold:

A At …(indklagede)… ændrer sin generelle prisstruktur af forretningsmæssige herunder indtjeningsmæssige grunde, eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af …(indklagedes)… ressourcer eller kapacitet.
B At ændring i skatter og afgifter har betydning for …(indklagede)…
C At markedsmæssige forhold begrunder ændringen.
D At betalingsforpligtelsen har været misligholdt.
E At der er sket ændringer i et eller flere af følgende forhold:
-låntagers økonomiske bonitet,
-pantets værdifasthed, omsættelighed og behæftelse,
-engagementets størrelse, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt.

Ændringer af bidraget træder i kraft med mindst 3 måneders varsel fra afgivelse af ændringsmeddelelsen. Låntager får meddelelse om ændringer for grupper af lån ved annoncering i dagspressen eller ved brev. Låntager får meddelelse om individuelle ændringer ved brev.

Størrelsen af ydelserne og af bidraget på tidspunktet for lånets udbetaling vil fremgå af låneoplysningsbrevet.”

Indklagedes låntyper og forretningsbetingelser erhverv fra den 22. august 2013 indeholder følgende om priser:

”25. Priser

…(Indklagede)… kan opkræve bidrag, renter, gebyrer eller andet vederlag, som er beskrevet i de prisblade, der gælder. Bidragets størrelse fastsættes individuelt, når lånet udbetales, og det kan genforhandles efter nærmere aftale.

Vi kan til enhver tid ændre priserne for både grupper af lån og for individuelle lån. Det kan fx være ændringer af størrelsen af og/eller beregningsmetoden for morarenter og bidrag, ændringer af eksisterende og/eller indførelse af nye gebyrer samt indførelse af kurtage og/eller ændringer af kursskæring ved refinansiering.”

I forbindelse med den endelige finansiering indgik foreningen yderligere en swap-aftale med pengeinstituttet på 17.780.000 kr. til en fast rente på 4,33 pct.

Indklagede fremsendte den 6. juni 2012 følgende brev til andelsboligforeningen:

”Fra den 1. juli 2012 forhøjer vi bidragssatsen på realkreditlån i …(indklagede)…

Som andre danske realkreditinstitutter oplever vi stigende finansieringsomkostninger og krav om at opretholde et stærkt kapitalgrundlag. Det stærke kapitalgrundlag er en forudsætning for, at vi fortsat kan udstede realkreditobligationer til en høj kurs, og forhøjelsen af satsen er derfor nødvendig for at sikre attraktive renter ved refinansiering og udbetaling af nye lån.

Skemaet herunder viser de lån, hvor bidragssatsen forhøjes, og hvornår ændringen gælder fra.

Pantnr. … Adresse: … By: …

Lånenr.: Restgæld medio maj: Ny bidragssats: Gældende fra:

002 36.185.000 DKK 0,80% 01.07.2012

Bidrag til …(indklagede)… er for tiden minimum 2.000 DKK/270 EUR pr. lån pr. år.”

Den 10. september 2012 fremsendte indklagede på ny et brev til foreningen om bidragsforhøjelse:

Fra den 1. oktober 2012 forhøjer vi bidragssatsen på realkreditlån i …(indklagede)…

Forhøjelsen af bidragssatsen sker blandt andet, fordi ratingbureauer og myndigheder stiller højere kapitalkrav til realkreditinstitutterne, som medfører yderligere omkostninger for os. Et stærkt kapitalgrundlag og indtjening er medvirkende til, at vi fortsat kan udstede realkreditobligationer til en høj kurs og sikre attraktive renter ved refinansiering og udbetaling af lån.

De vanskelige udsigter for dansk økonomi og ejendomsmarkedet betyder desuden, at vi for hver enkelt kunde vurderer, om der er behov for at tilpasse prisen til risikoen

Pantnr. … Adresse: … By: …

Lånenr.: Restgæld medio aug.: Gl. bidragssats: Ny bidragssats: Gældende fra:

002 36.185.000 DKK 0,80% 0,85% 01.07.2013

Bidraget er minimum 2.000 DKK/270 EUR pr. lån pr. år.”

Andelsboligforeningen fremsendte den 14. december 2012 følgende e-mail til indklagede:

”Vi har et lån, som er bundet til en renteswap og afdragsfri i 10 år. Vi blev vejledt til at fastfryse renten med swappen, således at vi kendte vores husleje i 10 år. Dette fremgår af vedhæftede planche fra møde med …(det koncernforbundne pengeinstitut)… da vi optog renteswaplånet. Siden er bidraget til …(indklagede)… steget flere gange, nu igen pr. 01.01.2013

Vi betragter …(indklagede)… og …(det koncernforbundne pengeinstitut)… som én virksomhed med flere afdelinger.

Vi har haft kontakt med vores …(indklagede)…-rådgiver, som forklarede, at bidragsstigningen bl.a. skyldes, at …(indklagede)… har vurderet vores ejendom til 38 mill kr., hvilket er mere end 80% belåning.

Den vedhæftede Offentlige Ejendomsvurdering fra i år er på 45,5 mill. kr., så vi forstår ikke den vurdering, …(indklagede)… har foretaget.

Vi blev fortalt, at en af grundene til den lave vurdering er, at hvis …(andelsboligforeningen)… går konkurs, vil …(indklagede)… kun kunne få lejeindtægter fremover svarende til en ejendomsværdi på 38 mill. kr.

Alle beboere i vores forening er pensionister med god økonomi, og vi påtænker ikke at løbe fra vores swapaftale. Derfor forstår vi ikke, at jeres vurdering af os skulle ændre sig i løbet af de næste 5 år.

Det, at I har vurderet ejendommen så lavt er irrelevant, hvis I mener vi er fornuftige og seriøse mennesker, der både kan og vil betale vores husleje fremover.

Vi håber I ser velvilligt på indsigelsen, og vil revurdere jeres vurdering af vores ejendom, og undlader bidragsforhøjelsen.”
Indklagede besvarede den 21. december 2012 pr. e-mail foreningens henvendelse:

”Jeg har nu haft lejlighed til at gennemgå jeres mail af 14. december 2012.

Du har vedlagt de plancher, som I i sin tid fik …(det koncernforbundne pengeinstitut)… i forbindelse med låneoptagelsen. Plancherne omtaler kun jeres rente, som er fast frem til 2017. Plancherne taler intet om bidraget og det fremgår af det materiale I i øvrigt har modtaget (pantebrev, Låntyper og forretningsbetingelser), at vi til enhver tid kan ændre jeres bidrag.

For så vidt angår vurderingen af jeres ejendom skal I være opmærksomme på, at vores vurdering er en vurdering af ejendommens belåningsværdi, som alt andet lige skal være mere forsigtig end både en salgsvurdering og den offentlige vurdering. Derfor vil jeres vurdering ikke blive ændret og vores bidrag til blive fastholdt.”

Andelsboligforeningen rettede den 26. december 2012 på ny henvendelse til indklagede pr. e-mail:

”Tak for tilbagemeldingen.

Vi må acceptere, at bidraget er, som det er, og højst sandsynligt vil blive ved med at stige; med deraf stigende husleje for andelshaverne.

Mht. vurderingen kan vi stadig ikke forstå, at en ordning (Renteswap), som …(det koncernforbundne pengeinstitut)… i sin tid anbefalede os at få, netop for at vores husleje ikke skulle stige, alligevel får den til at stige. Vi får at vide, at da vi, pga. af den lave rente, får en negativ renteswap, påvirker det vores kreditværdighed og dermed falder vores vurdering. Og når vurderingen falder, er vores lån mere end 80%.

Vi har altid fået at vide fra …(det koncernforbundne pengeinstitut)…, at Renteswappen ikke er noget problem, da den går i 0 i 2017. Betyder det så, at vores vurdering stiger igen?

Vi er selvfølgelig bange for, at vi, når renteswappen udløber om 5 år, kan vi ikke få de lån, vi har brug for uden at skulle optage ekstra lån, med huslejestigning til følge eller måske det der er værre (konkurs).

Alt sammen pga. en økonomisk ordning, som …(det koncernforbundne pengeinstitut)… anbefalede og ikke pga. at bestyrelsen for …(andelsboligen)… har været dårlige til at styre økonomien.”

Som svar herpå fremsendte indklagede den 2. januar 2013 en e-mail til klageren:

”Tak for mail.

Jeg tror, at I skal skille renteswappen og jeres realkreditlån ad, når vi taler om bidrag. Renteswappen har ingen betydning for jeres bidragssats eller for vurderingen af jeres ejendom.

Med renteswappen har i sikret renten på jeres lån, så jeres husleje ikke stiger af den grund.

Dette afskærer ikke os fra at ændre bidraget på jeres realkreditlån og af den grund kan jeres husleje komme til at stige. Det fremgår af de dokumenter, som foreningen underskrev ved lånets optagelse.”

Indklagede varslede den 4. marts 2014 endnu en bidragsforhøjelse på andelsboligforeningens lån:

”Vi forhøjer bidragssatsen på jeres lån i …(indklagede)… Skemaet herunder viser de lån, hvor bidragssatsen ændres, og hvornår ændringen træder i kraft.

Pantnr. … Adresse: … By: …

Lånenr.: Restgæld medio feb.2014: Ny bidragssats: Gældende fra:

002 36.185.000 DKK 1,25% 01.07.2014

Hvorfor ændrer vi bidragssatsen?
For at bevare sin finansielle styrke tilpasser …(indklagede)… løbende bidragssatsen til omkostningerne. …(Indklagedes)… finansielle styrke er en forudsætning for, at vi fortsat kan udstede realkreditobligationer til en høj kurs og sikre attraktive renter ved refinansiering og udbetaling af lån.”

Der blev angiveligt afholdt et møde den 4. april 2014 med deltagelse af repræsentanter for andelsboligforeningen, herunder andelsboligforeningens revisor, samt to rådgivere fra indklagede. Indklagede udarbejdede i forlængelse af mødet følgende referat:

”Indledningsvis gennemgik revisor … de udfordringer, som andelsboligforeningen stod med. Det var den store stigning i boligafgifterne, som er blevet afledt af, at vi har sat bidraget op med 0,4% p.a.

De små boliger skal stige med 400 kr./mdr. og de store 548 kr./mdr. Foreningen syntes, at forhøjelsen er for stor og vil gerne i dialog omkring en eventuel nedsættelse af dette bidrag.

Foreningen har stillet spørgsmålstegn ved, om vi har værdiansat andelsboligforeningens ejendom korrekt og vil gerne vide, hvad der præcis er til grund for, at de skulle stige med 0,4% i bidrag.

Foreningens generelle udfordringer er, at de har problemer med at sælge deres boliger, da de har finansieret sig med en rentekanal via …(det koncernforbundne pengeinstitut)… Når potentielle købere kommer i banken, får de at vide af bankrådgiverne, at de skal holde sig fra disse lån og ikke købe. …(Rådgiver 1)… har oplyst foreningen også tidligere, at hvis det foregår i …(det koncernforbundne pengeinstitut)…, skal vi have at vide, hvilken filial det drejer sig om.

Derudover er foreningen bange for, at bidragsforhøjelsen kommer til at ramme den generelle omsættelighed af boligerne i foreningen. De fleste er pensionister i foreningen og vil få problemer med at blive boende, da huslejen er for høj. De får ikke boligstøtte, når de bor i en andelsboligforening.

…(Rådgiver 1)… oplyste foreningen omkring værdiansættelseskrav og principper, som realkreditinstitutter er underlagt. Som godt eksempel tog vi udgangspunkt i foreningens egen vurdering. Princippet er vurdering som en udlejningsejendom, hvor det sker efter markedslejen. …(Rådgiver 1)… gjorde opmærksom på, at foreningens boligafgift lå under markedslejen. Driftsudgifter blev gennemgået.
…(Rådgiver 2)… gennemgik kapitalafdækningskrav og hvorfor realkreditinstitutter er underlagt at kapitalafdække i det omfang. Der blev blandt andet nævnt faldende ejendomsværdier fra år 2007 til nu. Når dette sker, vil det kræve stigende kapitalafdækningskrav. Husprisindex fra …(ejendomsmægler)… Derudover udleverede …(rådgiverne)… avisartikler, hvor adm. direktør fra …(indklagede)… udtaler sig om, hvad alternativet er, hvis bidragssatserne ikke bliver sat op. Hvis bidragssatserne ikke steg, var alternativet, at der blev stillet dårligere kurser og dermed alligevel stigende priser. Et andet alternativ er, at skrue ned for udlånsaktiviteten eller acceptere dårligere obligationskurser. Intet af disse scenarier er ønskværdige set fra hverken låntagerens eller samfundets side; udtaler …(indklagedes adm. direktør). Sass Larsen har også udtalt sig om, at han er enig i bidragsforhøjelserne og at det er en nødvendighed.

…(Rådgiver 1)… foreslog foreningen, at vi vurderer ejendommen på ny og er der sket en væsentlig værdiforøgelse af ejendommens værdi, vil vi gerne revurdere foreningens bidragssats. Indtil da er bidragsforhøjelsen trådt i kraft.

Foreningen spurgte ind til, hvornår næste bidragsforhøjelse kommer. …(Rådgiver 1)… svarede, at vi ikke kunne afvise, om der kommer flere. Men at der ikke er planlagt flere bidragsforhøjelser p.t. …(Rådgiver 1)… gjorde endvidere opmærksom på, at det jo ikke kun er …(indklagede)…, der står med disse forhøjelser, men at de øvrige institutter også er underlagt samme lovgivning og også har været ude at sætte deres bidragssatser op.”

Klageren indbragte i efteråret 2014 sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at bidragssatsen skal nedsættes, eller at stigningen af bidraget skal bortfalde.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Andelsboligforeningen oplyser, at bidragssatsen i sommeren og efteråret 2012 blev øget to gange, og at andelsboligforeningen klagede til indklagedes klageinstans og fik at vide, at foreningen havde skrevet under på pantebrevet, hvoraf det fremgår, at indklagede til enhver tid kan hæve bidragssatsen på baggrund af 5 punkter. Foreningen fik endvidere at vide, at indklagede havde sendt en medarbejder ud for at vurdere ejendommen, at ejendomsvurderingen var faldet, og at ejendommen var overbelånt.

I februar 2014 fik foreningen yderligere en stigning på 0,4 pct., hvilket medførte en huslejestigning på ca. 500 kr. pr. bolig pr. måned. Foreningen kunne ikke forstå den stigning og fremførte over for deres rådgiver i indklagede, at ejendomsvurderingen ikke er faldet, måske tværtimod, og at foreningens økonomiske status heller ikke er forringet. Foreningen har næsten 2 mill. kr. på forskellige konti.

Indklagede tilbød at lave en ny vurdering og sendte den samme medarbejder ud, som nåede frem til den samme vurdering som 1½ år tidligere (ca. 38 mill. kr.).

Samtidig fik foreningen et andet realkreditinstitut til at vurdere ejendommen. Resultatet heraf var en værdi, der var 5 mill. kr. højere. Det påpegede foreningen over for indklagede, som imidlertid fastholdt bidragsforhøjelsen.

Til indklagedes udtalelse har andelsboligforeningen følgende bemærkninger:

Indklagede anfører i udtalelsen, at det på mødet den 4. april 2014 blev aftalt, at indklagede skulle foretage en ny vurdering af ejendommen, da bidragsstigningen var begrundet i en kraftig overbelåning af ejendommen.

Hertil bemærker foreningen, at det var den samme begrundelse, man brugte ved bidragsstigningen i 2012.

I pantebrevet er der under punkt 2 om lånets afvikling et litra E, hvori der er anført nogle begrundelser for, at indklagede må hæve bidraget:

E At der er sket ændringer i et eller flere af følgende forhold:
• låntagers økonomiske bonitet
• pantets værdifasthed, omsættelighed og behæftelse
• engagementets størrelse, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt

Foreningens anke går på, at der netop ikke er sket en ændring fra
bidragssatsstigningen i 2012 til stigningen i 2014.

Den offentlige ejendomsvurdering og indklagedes vurdering af ejendommen var den samme i 2012 og i 2014 og dermed også indklagedes overbelåning, som var begrundelsen for stigningen i 2012. Siden da har foreningen i øvrigt konsolideret sin økonomi med ca. 1 mill. kr.

Der har altid været tale om overbelåningen som værende grundlag for bidragsstigningen. Det nævner indklagede også i sin udtalelse, jf. ovenfor.

Derfor mener foreningen, at der ikke er grundlag for en bidragsstigning.
I forhold til indklagedes henvisning til pantebrevets punkt A skal
foreningen blot bemærke, at det må være rart at have et sådant punkt at henvise til. Men hvorfor har man de øvrige punkter med, hvis man bare kan referere til pkt. A?

For 2 år siden, da foreningen klagede over bidragsstigningen til indklagede (det koncernforbundne pengeinstitut), skrev indklagedes jurist efter først at have henvist til pkt. A:

”For så vidt angår vurderingen af jeres ejendom skal I være opmærksomme på, at vores vurdering er en vurdering af ejendommens belåningsværdi, som alt andet lige skal være mere forsigtig end både en salgsvurdering og den offentlige vurdering. Derfor vil jeres vurdering ikke blive ændret og vores bidrag vil blive fastholdt.”

For 4 år siden sagde en medarbejder hos indklagede ifølge et referat af et møde den 15. juli 2010, mellem banken, indklagede og andelsboligforeningen, at ejendommens belåningsgrad havde afgørende betydning for bidragsforhøjelsen:

”… bragte stigningen i bidrag på bane. …(Indklagedes medarbejder)… fortalte, at private ikke har den samme varians i bidrag som erhverv og, at private typisk har betalt 0,60% p.a. gennem mange år. …(Medarbejderen)… informerede kunden om, at et nyt lån ville få meget højere bidragssats og den vil være højere end 065%. Mødedeltagerne drøftede parametrene ved udmåling af bidragssatsen og …(andelsboligforeningens)… belåningsgrad har afgørende betydning for bidragsforhøjelsen – trods gode regnskaber.”

Det har således altid været ejendommens overbelåning, der har været argumentation for bidragsstigninger. De første to gange har ejendommens vurdering ændret sig, men ikke denne gang.

Hvis pantebrevets punkt A giver indklagede carte blanche til at lave ’ta’-selv-bord’ i låntagernes pengepung, er det noget, der må gøres noget ved. De almindelige mennesker tror, at når man indgår en aftale, er det den, der gælder, medmindre der sker ændringer i låntagers økonomi, eller man misligholder lånet.

Ad Swapaftalen.
Indklagede anfører under ANBRINGENDER, at den rådgivning, som foreningen henviser til, vedrører swap-aftalen, som er et bankprodukt, og som derfor ikke er relevant for nærværende sag.

Foreningen ved godt, at swapaftalen ikke har noget at gøre med indklagede. Når foreningen bringer det på bane, er det, fordi aftalen om lån hos indklagede og swapaftalen med det koncernforbundne pengeinstitut blev vedtaget på en generalforsamling, hvor begge parter var til stede og præsenterede produkterne sammen. Foreningen så ikke pantebreve med bl.a. punkt A, og foreningen fik ikke fortalt, at der kunne komme bidragsstigninger, som kunne udløse en huslejestigning på 500 kr. pr. måned i andelsboligforeningen. Foreningen fik derimod at vide, at med disse produkter ville huslejen være kendt 10 år frem i tiden. Foreningen valgte disse produkter for at sikre sig ”med livrem og seler”.

Foreningen gik ud fra, at den ved fremlæggelsen på generalforsamlingen fik en vejledning, den kunne stole på, herunder i forhold til de mulige stigninger, der kunne komme.

Det koncernforbundne pengeinstitut nævnte ikke noget om, at der kunne komme et rentetillæg, når obligationerne skulle refinansieres. Da foreningen indgav protest herover til indklagede/det koncernforbundne pengeinstitut, resulterede det i, at de skriftlig gav foreningen garanti for, at den ikke ville have udgifter ved refinansiering, ligesom foreningen blev holdt skadesløs for eventuelt rentetillæg til CIBOR6-renten, indtil renteswapperne udløber pr. 30. juni 2017.

Klageren er en lille andelsboligforening med en bestyrelse bestående af almindelige mennesker uden bank- og jurauddannelse. De stolede alle fuldt og fast på, at når rådgiverne fra bank og indklagede sagde, at det produkt, de solgte dem, ville sikre, at huslejen ikke ville stige, så var det sådan.

Det koncernforbundne pengeinstitut erkendte, at den ikke havde informeret om, at foreningen kunne risikere rentetillæg i forbindelse med refinansiering og har holdt dem skadesløs indtil 2017, såfremt der ville fremkomme rentetillæg i forbindelse med refinansiering. Det kunne være rart, om indklagede gjorde det samme.

Rådgiverne fra både det koncernforbundne pengeinstitut og indklagede var som sagt til stede, da lånetilbuddet blev præsenteret, og foreningen har hele tiden gået ud fra, at de nævnte rådgivere supplerede hinanden. Foreningen havde fuld tillid til, at den vejledning den fik, var fyldestgørende, da medlemmer og bestyrelse som sagt er almindelige mennesker uden baggrund i bank eller jura.

Foreningen har altid tænkt på indklagede og det koncernforbundne pengeinstitut som ét firma. Det kom da også til udtryk, da foreningen i marts 2013 fik udskiftet sin bankrådgiver med en medarbejder fra indklagede.

For 2 år siden skrev indklagedes jurist:

”Du har vedlagt de plancher, som I i sin tid fik i …(det koncernforbundne pengeinstitut)… i forbindelse med låneoptagelsen. Plancherne omtaler kun jeres rente, som er fast frem til 2017. Plancherne taler intet om bidraget og det fremgår af det materiale I i øvrigt har modtaget (pantebrev, Låntyper og forretningsbetingelser), at vi til enhver tid kan ændres jeres bidrag.”

Foreningen kan kun tolke dette sådan, at indklagede vedkender sig, at der ikke har været talt om eventuel bidragsstigning på generalforsamlingen, hvor lån og swap blev præsenteret, og at generalforsamlingen derfor har taget en beslutning om lån på fejlagtigt grundlag.

Indklagede erkender ikke noget nu, men holder fast ved pantebrevets punkt A og ’tager selv’.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at andelsboligforeningen i november 2007 optog et lån stort 36.185.000 kr. med pant i ejendommen.

I forbindelse med låneoptagelsen accepterede foreningen ”Lånetilbud”, hvori der under oplysningerne om det nye lån var taget forbehold for, at der kunne ske ændringer i størrelsen og/eller beregningsmetoden for bidraget i henhold til pantebrevets særlige bestemmelser.

I pantebrevets særlige bestemmelser fremgik bl.a. følgende:

”1. Udlånsbetingelser.

Debitor er underkastet kreditors til enhver tid gældende vedtægter, samt bestemmelserne i ”Lånetyper- og forretningsbetingelser”, der udleveres ved henvendelse til kreditor.

…

2. Lånets afvikling
…
I overensstemmelse med førnævnte ”Låntyper og forretningsbetingelser” kan …(indklagede)… til enhver tid i lånets løbetid ændre størrelsen og/eller beregningsmåden for bidraget for såvel grupper af lån som individuelle lån.

Såfremt ændringen er til fordel for låntager, kan ændringen gennemføres uden varsel. Såfremt ændringen ikke er til fordel for låntager, skal ændringer for grupper af lån være begrundet med et eller flere af de under punkterne A-C anførte forhold, og individuelle ændringer skal være begrundet med et eller flere af de under punkterne A-E anførte forhold:

A. At …(indklagede)… ændrer sin generelle prisstruktur af forretningsmæssige herunder indtjeningsmæssige grunde, eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af …(indklagedes)… ressourcer eller kapacitet. …”

I ”Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv” (det tidligere benævnte ”udlånsregulativ”) af 22. august 2013, pkt. ”25. Priser”, fremgik følgende:

”…(Indklagede)… kan opkræve bidrag, renter, gebyrer eller andet vederlag, som er beskrevet i de prisblade, der gælder. Bidragets størrelse fastsættes individuelt, når lånet udbetales, og det kan genforhandles efter nærmere aftale.

Vi kan til enhver tid ændre priserne for både grupper af lån og for individuelle lån. Det kan fx være ændringer af størrelsen af og/eller beregningsmetoden for morarenter og bidrag, ændringer af eksisterende og/eller indførelse af nye gebyrer samt indførelse af kurtage og/eller ændring af kursskæring ved refinansiering.”

Alt i alt fremgik det tydeligt af både ”Lånetilbud”, pantebrev samt ”Låntyper og forretningsbetingelser”, at bidraget kunne ændres i lånets løbetid.

Ved brev af 4. marts 2014 skrev indklagede til foreningen og orienterede om ny bidragsforhøjelse pr. 1. juli 2014, hvilket indebar en forhøjelse af bidragssatsen på klagerens lån fra 0,85 pct. til 1,25 pct. Bidragsforhøjelsen blev begrundet i, at indklagede løbende tilpasser bidragssatsen til omkostningerne.

Efter modtagelsen af brevet rettede foreningen telefonisk kontakt til indklagede med sin utilfredshed over bidragsforhøjelsen, og parterne aftalte et møde den 4. april 2014.

På mødet den 4. april 2014 aftalte foreningen og indklagede, at indklagede skulle foretage en ny vurdering af klagerens ejendom, da bidragsstigningen var begrundet i en kraftig overbelåning af ejendommen.

Ejendommen blev herefter vurderet til 38.800.000 kr. svarende til en belåningsgrad på 93 pct. og en overbelåning på 13 pct. Bidragsstigningen blev således fastholdt.

Andelsboligforeningen har ikke klaget over den seneste stigning til indklagedes klageinstans.

Ad. Pantebrevets punkt E
Klageren anfører, at pantebrevets punkt E ikke kan danne grundlag for en bidragsstigning. Hertil skal indklagede understrege, at indklagede som hjemmel til bidragsforhøjelsen har henvist til pantebrevets punkt A og ikke E, jf. ovenfor.

Ad. Swap-aftalen
Klageren anfører, at der tidligere har været et eksempel på, at swap-aftalen var relevant i forhold til realkreditlånet. I forhold til det nævnte eksempel skal det understreges, at swap-aftalen skal sikre mod rentestigninger, og derfor var swap-aftalen relevant i forhold til rentetillæg ved refinansiering. Nærværende sag drejer sig imidlertid om bidrag, og derfor er swap-aftalen ikke relevant for nærværende sag.

ANBRINGENDER:
Til støtte for påstanden gøres gældende:

at klageren i henhold til underskrevet pantebrev er underlagt indklagedes til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser”,

at indklagede i henhold til både pantebrev og ”Låntyper og forretningsbetingelser” har hjemmel til at ændre bidraget som sket,

at indklagede på ovennævnte baggrund også fremover kan forhøje bidragssatsen,

at den rådgivning, som klageren henviser til, vedrører swap-aftalen (bankprodukt) og derfor ikke er relevant for nærværende sag,

at den eksisterende værdiansættelse er foretaget i overensstemmelse med værdiansættelsesbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007),

at værdiansættelse af fast ejendom er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Realkreditankenævnet generelt ikke efterprøver, og

at der ikke er noget i nærværende sag, der giver anledning til at fravige dette udgangspunkt.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

På forespørgsel fra Nævnssekretariatet har indklagede den 16. og 24. april 2015 oplyst følgende:

”Der har ikke været tale om fælles præsentationsmateriale i forbindelse med …(indklagede)…-belåning og …(det koncernforbundne pengeinstitut)… swap-aftaler.”

-0-

”Indklagedes rådgiver har oplyst at tidligere lånetilbud fra 2005 og 2006 ikke har været anvendt. …(Indklagede)…-lån er først udbetalt i 2007. I 2007 blev udbetalt …(Indklagede)…-lån (Nybyggeri, ejendommen var færdigmeldt v/udbetaling): 36.185.000 (Cibor6).
…

På baggrund af det vedhæftede materiale må det lægges til grund at der ikke er skabt identitet mellem …(indklagede)… og …(det koncernforbundne pengeinstitut)… Supplerende kan jeg oplyse at indklagede først i 2009 påbegyndte outsourcing af rådgivningen af erhvervskunder til …(det koncernforbundne pengeinstitut)…, dvs. før dette tidspunkt var der ingen dobbeltansatte erhvervsrådgiver i …-Koncernen. I nærværende tilfælde er det heller ikke korrekt, at klager kun har én rådgiver, der rådgiver på vegne af begge selskaber. Siden 2008 har kundens rådgiver i …(det koncernforbundne pengeinstitut)… været …(bankrådgiver)… og kundens rådgiver i …(indklagede)… været …(rådgiver 1)…”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Der er ikke umiddelbart i sagen tvist om indklagedes hjemmel til at foretage bidragsforhøjelser. Tvisten vedrører årsagen til forhøjelsen, idet indklagede argumenterer for, at forhøjelsen er sket med afsæt i pantebrevets punkt 2, litra A, som omhandler generelle bidragsforhøjelser, medens klageren opfatter forhøjelsen som foretaget med afsæt i punkt 2, litra E, som omhandler bidragsforhøjelser som følge af ændringer i låntagerens økonomiske bonitet, pantets værdifasthed, omsættelighed og behæftelse, eller engagementets størrelse, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt. Klageren anfægter i forlængelse heraf, at der i forhold til ejendommens værdi respektive overbelåning er basis for på ny at foretage bidragsforhøjelse.

Nævnet skal medgive indklagede, at de begrundelser, som indklagede har anført i brevene fra 2012 og 2014 om bidragsforhøjelser, naturligt tager afsæt i pantebrevets punkt 2, litra A. Nævnet skal dog samtidig medgive klagerne, at indklagede i den efterfølgende dialog i både 2012 og 2014 umiddelbart fremkommer med forklaringer, der relaterer sig til ejendommens værdi og belåningsgrad (LTV).

Uanset om bidragsforhøjelserne er begrundet med forhold, der er omfattet af pantebrevets punkt 2, litra A eller punkt 2, litra E, ændrer det ikke ved, at indklagede har den fornødne hjemmel til at foretage bidragsforhøjelserne. Som sagen er oplyst, finder Nævnet heller ikke at kunne tilsidesætte bidragsforhøjelserne som urimelige eller vilkårlige.

I relation til de foretagne vurderinger af ejendommen, herunder det løbende skøn af LTV, bemærkes, at sådanne er kredit- og udlånspolitiske beslutninger, som Nævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve. Det samme gælder vurderingen af klagerens økonomi. Der er ikke i nærværende sag grundlag for at fravige ovennævnte udgangspunkt.

Dertil kommer, at indklagedes og klagerens interesse i en retvisende vurdering umiddelbart må antages at være den samme. En for lav vurdering vil ganske vist betyde højere bidragsbetalinger for klageren, men også øgede omkostninger for indklagede, idet realkreditinstituttet skal afsætte større beløb til kapitaldækning og eventuel supplerende sikkerhedsstillelse.

Andelsboligforeningen har efter det oplyste indgået den første swapaftale i 2006, medens realkreditlånet og den anden swapaftale først er etableret i 2007 i forbindelse med ejendommens færdigopførelse. Der har efter det oplyste foreligget tilbud fra indklagede fra både 2005 og 2006. Der er ikke på baggrund af de foreliggende oplysninger grundlag for at antage, at indklagede direkte eller indirekte i forbindelse med låneoptagelsen og indgåelsen af swapaftalerne har tilsikret andelsboligforeningen, at bidraget ikke kunne stige i swapaftalernes løbetid, og at hjemlen til bidragsforhøjelser således var sat ud af kraft.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen