Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21306102
Bidragsforhøjelse.
Klageren ejer en ejerlejlighed, hvori der indestår et kortrentelån F5 til det indklagede realkreditinstitut. Af låne- og pantsætningsaftalen fremgik det, at bidragets størrelse og beregningsmåde kunne ændres af instituttet. Instituttets LånGuide indeholdt et tilsvarende forbehold for bidragsændringer, ligesom det fremgik, at sådanne kunne foretages med tre måneders varsel til en termin, hvis det var ønskeligt af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde. Det fremgik endvidere heraf, at bidragssatsen var afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval og lånets hovedstol. I november 2011 varslede instituttet forhøjelse af bidragssatsen for klagerens lån med 0,10 pct. Forhøjelsen var begrundet med øgede omkostninger, som følge af stigende kapitalkrav og dyrere frembringelse af denne kapital. I maj 2013 meddelte instituttet klageren, at bidragssatsen på klagerens lån fra 1. oktober 2013 ville blive forhøjet fra 0,618 pct. til 1,02 pct. p.a. Forhøjelsen var begrundet med de skærpede lovkrav til, hvor megen kapital realkreditinstitutter skal have som sikkerhed for udlån. Sammenholdt med, at prisen på denne kapital samtidig var høj, og at instituttets tab var vokset, betød det, at omkostningerne ved at producere realkreditlån var kraftigt stigende. Klageren protesterede efterfølgende forgæves over bidragsforhøjelserne.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle trække bidragsforhøjelserne helt eller delvis tilbage og derefter varsle eventuelle forhøjelser af disse i forbindelse med næste refinansiering. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt, at bidragsforhøjelsen, der var hjemlet i aftalegrundlaget, ikke kunne anses for vilkårlig eller urimelig. Nævnet tillagde det i den forbindelse betydning, at bidragsforhøjelsen var gennemført på en ensartet måde over for alle ralkreditinstituttets kunder, at bidragsforhøjelsen var begrundet i de nye lovkrav til institutternes kapitalgrundlag og i øgede omkostninger til kapitalfrembringelse, og at niveauet på bidraget i denne sag ikke adskilte sig fra det, som generelt er gældende på realkreditområdet. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 31. oktober 2013




JOURNAL NR.: 2013-01-06-102-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 10. oktober 2013


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Morten B. Pedersen
Per F. Møller
Jacob Elverum
Lars K. Madsen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren ejer en ejerlejlighed, hvori der indestår et kortrentelån F5 til det indklagede realkreditinstitut.

Af og Låne- og pantsætningsaftalen for lånet fremgår blandt andet følgende:

”… Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets pantebrevs formular B skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige Forretningsbestemmelser” i LånGuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende Låne- og pantsætningsaftale …

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor med mindst tre måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer af bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil …”

I indklagedes LånGuide findes følgende bestemmelser om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol. Ved omlægning af lån, hvor der ikke samtidig optages tillægslån, fastsættes bidraget som udgangspunkt efter belåningsintervallet for det lån, der bliver omlagt.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.


Ændring af bidrag
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde …”

Den 21. november 2011 fremsendte indklagede meddelelse til klageren om nye priser:

”Nye priser på realkreditlån
…(Indklagede)… oplever ligesom de øvrige realkreditinstitutter stigende krav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for kundernes lån. Samtidig er kapitalen blevet dyrere at anskaffe. Det betyder, at …(indklagedes)… omkostninger er steget.

Fra 1. april 2012 forhøjer vi derfor første gang i …(indklagedes)… 20-årige historie bidragssatsen på alle realkreditlån. Det forhøjede bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af juni måned 2012.

Hvor meget bidragssatsen forhøjes, afhænger af hvilket lån du har. På lån med fast rente og afdrag forhøjes bidragssatsen med 0,05 procentpoint. Alle andre lån forhøjes med 0,10 procentpoint.

Hvad betyder det for dig?
Bidragssatsen på dit lån ændres fra 0,3000 til 0,4000 procent årligt.

Som tommelfingerregel kan du regne med, at for hver million, du har lånt, vil det øge bidraget med følgende beløb pr. måned:

_______________________________________________________________
Med afdrag Afdragsfri
_______________________________________________________________
Fastforrentede lån
-Før skat 45 kr. 85 kr.¹
-Efter skat 30 kr. 60 kr.¹
_______________________________________________________________
Lån med variabel rente
-Før skat 85 kr. 85 kr.
-Efter skat 60 kr. 60 kr.
_______________________________________________________________
¹Når den afdragsfrie periode ophører, vil bidragssatsen falde med 0,05 procentpoint.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dit pantebrev.

Læs mere på …(indklagedes hjemmeside)…, eller kontakt dit pengeinstitut
Selvom bidragssatsen nu stiger, vil et realkreditlån fra …(indklagede)… fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på. På …(indklagedes hjemmeside)… kan du læse mere om de ændrede bidragssatser, og om hvad ændringen betyder for dig. Du er også velkommen til at kontakte dit pengeinstitut, hvis du har spørgsmål.”

Indklagede fremsendte den 27. maj 2013 følgende meddelelse til klageren om bidragsforhøjelser:


”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
Låntype tilpasningslån(F5) variabel rente

Nuværende årlige bidragssats i pct. 0,6180
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 1,0200
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 2.867.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 17.313,05
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 2.881,33
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår …”

Klageren protesterede forgæves over bidragsforhøjelserne og indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at trække bidragsforhøjelserne hel eller delvis tilbage og derefter varsle eventuelle forhøjelser af disse i forbindelse med næste refinansiering.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at det årlige bidrag på hans afdragsfrie F5-lån fra 1. oktober 2013 er sat op med 65 pct., svarende til 11.525 kr. p.a. Bidragssatsen er således steget fra 0,6180 pct. til 1,0200 pct. Lejligheden er en almindelig beboelseslejlighed fra 1933.

En så voldsom stigning i ”ét hug” er ikke rimelig, da stigningen ikke er begrundet i højere ”råvareomkostninger”, men udelukkende i lavere indtjening. Klageren mener ikke, at indklagede har sikkerhed i hans renteniveau eller låntype, men derimod i hans lejligheds ”mursten”, beliggenhed og vedligeholdelsesgrad. Det er vel hele grundtanken i realkredit.

Som andre virksomheder i samme situation bør indklagede rationalisere eller slå sig sammen med andre med større muskelkraft.

At spille så voldsom en ”sorteper” over til forbrugeren – blot fordi man har muligheden – er et brud på en årelang, uskreven gensidig rimelighedskontrakt inden for realkredit. Det betyder utrolig meget for hele realkreditsystemets troværdighed og for den vækst, vi gerne skulle have sat gang i, at realkreditten ikke bliver grådig og ”ustyrlig”. Det befordrer ikke lysten til køb af fast ejendom.

Konkret betyder en stigning på næsten 1.000 kr. om måneden noget i et almindeligt budget. Stigningen er i øvrigt den anden i løbet af 2 år.

Klageren er blevet interviewet til TV2 Nyhederne om sagen.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren pr. 21. maj 2010 optog et afdragsfrit tilpasningslån stort 2.867.000,00 kr. Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af Låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden.

Låne- og pantsætningsaftalen indeholder bestemmelser om bidrag, og det fremgår heraf, at såvel størrelsen af som beregningsmåden for bidrag fastsættes af indklagede, som ligeledes kan ændre både bidraget og beregningsmåden.

Endvidere indeholder Långuiden, som er udleveret til klageren, tilsvarende bestemmelser om bidrag, ligesom den aktuelle beregningsmåde er beskrevet.

Indklagede varslede ved brev af 27. maj 2013 en bidragsstigning over for klageren med virkning fra 1. oktober 2013. Varslingen skete i overensstemmelse med ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen som varslet i brev af 27. maj 2013.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet finder, at bidragsforhøjelsen, der er hjemlet i aftalegrundlaget, ikke kan anses for vilkårlig eller urimelig. Nævnet har i den forbindelse tillagt det betydning, at bidragsforhøjelsen er gennemført på en ensartet måde over for alle indklagedes kunder, at bidragsforhøjelsen er begrundet i de nye lovkrav til realkreditinstitutternes kapitalgrundlag og i øgede omkostninger til kapitalfrembringelse, og at niveauet på bidraget i denne sag ikke adskiller sig fra det, som generelt er gældende på realkreditområdet. Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen