Rådgivning om kurssikring af lån, der skulle indfries i forbindelse med ejerskifte. Spørgsmål om ansvar for provenutab.
| Sagsnummer: | 446 /1996 |
| Dato: | 08-04-1997 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Jørn Rytter Andersen, Peter Nedergaard, Leif Nielsen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Realkreditbelåning - kurssikring |
| Ledetekst: | Rådgivning om kurssikring af lån, der skulle indfries i forbindelse med ejerskifte. Spørgsmål om ansvar for provenutab. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved købsaftale af 11. april 1995 solgte klageren sin faste ejendom med overtagelse den 1. januar 1996. Handelen skulle berigtiges ved bl.a. hjemtagelse af et kontantlån på 887.000 kr. i Realkredit Danmark. Lånet skulle søges af den medvirkende ejendomsmægler og hjemtages af klageren. Ifølge købsaftalens pkt. 11, der har overskriften "Ejerskiftelån, se standardbestemmelser 93", var parterne gjort bekendt med mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet. Af de nævnte standardbestemmelser 93 fremgår i pkt. 11.3.:
"Sælger er gjort bekendt med muligheden for at kurssikre såvel nye lån som ældre realkreditlån, der skal indfries, til sikring mod provenutab."
Standardbestemmelserne er påført parternes underskrift umiddelbart under en påtrykt og fremhævet erklæring af følgende indhold:
"Undertegnede parter erklærer ved vor underskrift, at foranstående standardbestemmelser 93 for omsætning af fast ejendom er gældende for handlen i det omfang, købsaftalen ikke har fraveget standardbestemmelserne."
I et salgsbudget af samme dato beregnede den medvirkende ejendomsmægler klagerens kontante salgsprovenu til knap 97.000 kr. I salgsbudgettet var indfrielseskursen på eksisterende kontantlån med en obligationsrestgæld på 936.378 kr. anslået til kurs 88 svarende til 823.545 kr. Af salgsbudgettet fremgår i øvrigt bl.a.:
"Rådighedsbeløbet er beregnet under forudsætning af, at ejendommen sælges på de nævnte udbudsvilkår, herunder gældende kurser, salærer og takster. Ændringer af disse - såvel på salgs- som på indfrielsestidspunktet - medfører, at rådighedsbeløbet ændres."
Ved skrivelse af 15. maj 1995 fremsendte ejendomsmægleren lånetilbud og handelens dokumenter til indklagedes Birkerød afdeling med anmodning om ekspedition af ejerskiftesagen. Det blev meddelt, at køber ønskede at indgå kurskontrakt hurtigst muligt. Salgsbudgettet var ikke vedlagt skrivelsen.
På grund af ophold i udlandet kunne klageren ikke møde personligt hos indklagede inden for sædvanlig åbningstid, hvorfor det blev aftalt, at dokumenterne til brug for omprioriteringen skulle fremsendes til ejendomsmægleren, hos hvem klageren havde aftalt møde til den 26. maj 1995. Mødet hos ejendomsmægleren blev aflyst, hvorfor klageren gav fuldmagt til en tredje person, som herefter underskrev dokumenterne på klagerens vegne.
Køberne indgik fastrenteaftale vedrørende ejerskiftelånet pr. den 21. juni 1995.
Ved skrivelse af 9. oktober 1995 fremsendte ejendomsmægleren salgsbudgettet af 11. april 1995 til indklagede.
På baggrund af en henvendelse fra indklagede indgik klageren kurskontrakt vedrørende indfrielse af det eksisterende lån pr. den 11. oktober 1995.
Ved klageskema af 14. november 1996 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 47.000 kr. med tillæg af renter fra det tidspunkt, hvor ejerskiftelånets provenu blev deponeret, samt sagsomkostninger i forbindelse med klagesagen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at det var en afgørende forudsætning, at han ved handelen kunne opnå et provenu på ca. 100.000 kr., jf. ejendomsmæglerens salgsbudget. Han blev først i oktober 1995 rådgivet om kurssikring af det eksisterende lån. Ifølge indklagede var salgsprovenuet på det tidspunkt reduceret til ca. 50.000 kr. på grund af kursstigning. Dette var ca. 47.000 kr. mindre end forventet i henhold til salgsbudgettet. Indklagede burde senest ved omprioriteringsdokumenternes underskrift have gjort opmærksom på muligheden for at kurssikre lånet, der skulle indfries. Det forhold, at han handlede gennem en fuldmægtig, ændrer ikke på indklagedes rådgivningsforpligtelse, idet rådgivningen uden problemer kunne have været givet skriftligt. Muligheden for kurssikring er et centralt element i forbindelse med omprioritering af en ejendom, hvorfor rådgivning herom må anses for obligatorisk. Det er derfor ikke af afgørende betydning, om han eller hans fuldmægtig positivt har givet udtryk for, at sikring af provenuet var en forudsætning for gennemførelse af ejendomshandelen. Indklagedes formodning om, at kurssikring var drøftet med ejendomsmægleren, fritager ikke indklagede for ansvar. Indklagedes ansvar berøres heller ikke af et eventuelt ansvar for ejendomsmægleren, idet indklagede og ejendomsmægleren i så fald hæfter solidarisk for provenuetabet.
Indklagede har anført, at ejerskiftesagen blev behandlet korrekt og i overensstemmelse med klagerens og ejendomsmæglerens instrukser. På grund af klagerens forhold fik indklagede ikke mulighed for eller lejlighed til at orientere om fremgangsmåden ved en hushandel. Klageren blev via ejendomsmægleren orienteret om muligheden for kurssikring, jf. købsaftalen, og af salgsbudgettet fremgik, at provenuet var beregnet under bestemte forudsætninger. Indklagede orienterede under sagsforløbet om forskellige muligheder for at indfri det eksisterende lån, men da overtagelsesdagen var aftalt til den 1. januar 1996, ville klageren tage endelig stilling til indfrielsesmetode på et senere tidspunkt. Først i oktober 1995 fik indklagede kendskab til salgsbudgettet og dermed klagerens forventninger til størrelsen af salgsprovenuet, hvilket var baggrunden for, at der blev taget kontakt til klageren med henblik på indgåelse af kurskontrakt. Det bestrides, at klageren i sin tabsopgørelse kan tage udgangspunkt i kursen den 11. april 1995.
Ankenævnets bemærkninger:
Et pengeinstitut må ved påbegyndelsen af en omprioriteringssag i almindelighed være forpligtet til at rådgive om muligheden for kurssikring af såvel omprioriteringslånet som bestående lån.
Opstarten af klagerens omprioriteringssag skete ved skriftlig instruks fra ejendomsmægleren og på baggrund af underskrifter indhentet hos tredjemand efter fuldmagt fra klageren.
Ankenævnet finder på den baggrund, at indklagede ved påbegyndelsen af ekspeditionen af omprioriteringssagen berettiget kunne betragte denne som en ren ekspeditionssag, og finder derfor ikke fuldt tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede ansvar for manglende rådgivning om kurssikring af det eksisterende lån indtil oktober 1995, hvor indklagede ved modtagelse af salgsbudgettet blev opmærksom på, at der kunne være behov for rådgivning med henblik på at undgå yderligere provenutab.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.