Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21406086
Bidragsforhøjelse.
Klageren havde et F2 lån ydet af det indklagede realkreditinstitut. Af aftalegrundlaget fremgik det, at bidrag og beregningsprincipper kunne ændres efter instituttets beslutning. Efter fremsendelse af refinansieringsaftale om ændring af lånets profil til F5 bekræftede instituttet, at der var indgået fastkursaftale vedrørende refinansiering pr. april 2011. I maj 2013 varslede instituttet forhøjelse af klagerens årlige bidragssats fra 0,6000 til 0,9368 procent. Klageren henvendte sig efterfølgende til instituttet, idet han var utilfreds med bidragsforhøjelsen, som ifølge klageren var i strid med vilkårene for den oprindelige aftale. Af instituttets svar fremgik det, at bidragssatsen var fastsat ud fra belåningsgraden på tilbudstidspunktet for lånet, at det var alene belåningsgraden, som afgjorde bidragssatsen, at realkreditinstituttet ikke løbende ændrede bidragssatsen, men at realkreditinstituttet ved låneomlægning automatisk reberegnede belåningsgraden og dermed bidragssatsen.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at den del af ydelsen på klagerens lån, der var en følge af bidragsforhøjelsen pr. 1. oktober 2013, skulle tilbagebetales klageren, og at klagerens bidragssats fremadrettet skulle nedsættes til niveauet fra før forhøjelsen. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt, at der i aftalegrundlaget var den fornødne hjemmel til, at instituttet som sket kunne foretage bidragsforhøjelser på klagerens lån, herunder med det skete varsel. Over for den klare hjemmel i aftalegrundlaget til ændring af bidraget fandt Nævnet det ikke godtgjort, at klageren på tidspunktet for profilændringen havde opnået en tilsikring af, at der ikke ville kunne opstå ”uforudsete udgifter i form af bidragsforhøjelser i fem år fra 2011”. Efter Nævnets opfattelse var det uden betydning for denne vurdering, at muligheden for bidragsforhøjelse ikke var omtalt i fastkursaftalen i forbindelse med profilskiftet, idet fastkursaftalen ikke erstattede, men supplerede ovennævnte aftalegrundlag. Dertil kom, at klagerens lån også uden profilændringen ville være omfattet af bidragsforhøjelserne. Til klagerens indsigelser i relation til omkostningerne ved at indfri lånet bemærkede Nævnet, at en eventuel indfrielse af lånet før refinansieringstidspunktet i april 2016 aktuelt skulle ske til kurser over 100. Dette var imidlertid et udslag af F5-lånets karakteristika sammenholdt med den aktuelle rente- og kursudvikling, som instituttet ikke kunne drages til ansvar for. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 9. marts 2015



JOURNAL NR.: 2014-01-06-086-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 20. februar 2015


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Per Englyst
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har et variabelt forrentet lån på 1.100.000 kr. med afdragsfrihed. Som sagen er oplyst, blev lånet udbetalt som et F2 lån.

Af pantebrevet for lånet fremgår følgende af de særlige bestemmelser:

”Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets pantebrevsformular B skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende pantebrev.
…

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)…. Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Af indklagedes Långuide fremgår følgende om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol.
…

Ændring af bidrag og gebyrer mv.
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre gebyrer, kursskæring, morarenter mv. i eksisterende låneforhold.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget, ændre eller indføre gebyrer, kursskæring, morarenter mv. med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen eller andre prisændringer i eksisterende låneforhold kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

Ændringer i satserne kan tillige ske som følge af, at …(indklagede)… imødegår krav fra lovgiver, offentlige institutioner, rating institutter og/eller andre interessenter, som har betydning for …(indklagedes)… forretningsmodel.

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

Den 25. januar 2011 fremsendte indklagede en refinansieringsaftale til klageren om ændring af lånets refinansieringsprofil til F5 pr. 1. april 2011.

Den 8. februar 2011 bekræftede indklagede, at der var indgået fastkursaftale for refinansieringen pr. 1. april 2011. Af bekræftelsen fremgår blandt andet følgende:

”De aftalte kurser svarer til en årlig kontantrente på 3,3974% og årlige omkostninger i procent (ÅOP) før skat på 4,0%.

Ved beregningen af årlige omkostninger i procent (ÅOP) er det forudsat, at der indgåes Fastkursaftale forud for alle rentetilpasninger. Niveauet for de beregnede årlige omkostninger i procent (ÅOP) er påvirket af denne beregningsmetode.
…
Oversigt over terminsydelser
1. termin (91 dage) 2. termin (92 dage)
01.04.2011 – 30.06.2011 01.07.2011 – 30.09.2011
Afdrag i kr. 0,00 0,00
Rente i kr. 9.342,91 9.342,91
Bidrag i kr. 1.375,00 1.375,00
Terminsydelse i alt i kr. 10.717,91 10.717,91

Efter rentetilpasning af lånet sender vi de endelige oplysninger om de samlede ydelser. Hvis aftalen ikke gennemføres pr. aftaledato på grund af forhold, som …(indklagede)… er uden indflydelse på, er låntager forpligtet til at erstatte alle tab som følge heraf.”

Den 27. maj 2013 varslede indklagede bidragsforhøjelser over for klageren:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F5) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,6000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 0,9368
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 1.100.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 11.918,11
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 926,20
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.”

Klageren rettede den 2. maj 2014 via e-mail henvendelse til indklagede, idet han var utilfreds med bidragsforhøjelsen:

”I forbindelse med at vi i sin tid valgte F5 tilpasningslån uden afdrag hos …(indklagede)…, var det for at være helt sikker på – i en 5-årig periode at vide hvad der skulle indbetales i rente og bidrag. I den anledning forlangte I også en højere rente, end hvis vi havde valgt 1, 2, 3 eller 4-årigt tilpasningslån.

Siden ultimo december 2013 er satserne forhøjet svarende til en stigning på kr. 3.700,- mere per år. Begrundelsen skulle være noget i retning af, at vi ikke afdrager på vores lån. Vi finder det ikke rimeligt, at vi indgår en aftale, som vi overholder til punkt og prikke, og at I så efterfølgende ændrer på vilkårene. Det er ikke muligt – uden det er forbundet med store omkostninger at omlægge lånet, så vi både betaler renter og afdrag. Altså er vi nu bundet til en for os meget ufordelagtig aftale, som slet ikke er i tråd med det beslutningsgrundlag, De fremlagde, da vi traf beslutningen, hvilket lån, der passede os bedst.

Vi anmoder Dem at genoverveje sagen, således at bidragene igen stemmer overens med det oprindelige aftalte. Hvis det ønskes, og det kan gøres, uden det er forbundet med ekstra omkostninger til omlægning, er vi indstillet på at afdrage på selve hovedstolen. Evt. med tilbagevirkende kraft, fra da stigningen trådte i kraft.

Skulle det mod forventning vise sig, at vi ikke kan finde en fair løsning, håber vi, at De har forståelse for, at når den 5-årige periode udløber, må I forvente at miste en skuffet kunde.”

Indklagede besvarede ved e-mail af 5. maj 2014 klagerens henvendelse:

”Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsgraden på tilbudstidspunktet for lånet, og det er alene belåningsgraden, som afgør bidragssatsen.

Vi ændrer ikke bidragssatsen løbende – hverken hvis du afdrager på dit lån, eller hvis dit hus falder eller stiger i værdi. Det er et princip, vi har haft hidtil, og det fortsætter vi med.

Hvis du ønsker at foretage et ekstraordinært afdrag koster det altid kr. 750,00, og hvis din bank skal søge om at nedsætte bidragssatsen, skal det være på min. 10% af hovedstolen.

Hvis du vælger at lægge dit lån om, genberegner vi automatisk belåningsgraden og dermed bidragssatsen.”

Den 23. juni 2014 skrev klageren en ny e-mail til indklagede:

”Efter at have set aftenens tv-avis, vil jeg for god ordens skyld gøre opmærksom på, at jeg nu vælger at klage til Realkreditankenævnet over den, efter min opfattelse, helt urimelige sagsbehandling, jeg har modtaget fra …(indklagede)….”

Herefter indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at den del af ydelsen på klagerens lån, der er en følge af bidragsforhøjelsen pr. 1. oktober 2013, skal tilbagebetales klageren, og at klagerens bidragssats fremadrettet skal nedsættes til niveauet fra før forhøjelsen.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han den 8. februar 2011 indgik en aftale om fastkursaftale ved rentetilpasning (F5) med indklagede. Indklagede overbeviste ham om, at F5 lån passede bedst til hans økonomi, da han så de næste 5 år var sikret imod uforudsete udgifter.

Pr. december 2013 hævedes bidragssatsen fra 1.650 kr. til 2.576 kr. Det er han uforstående overfor. Han kan heller ikke se i aftalen af 8. februar 2011, at det er en mulighed.

Han opfatter det som bondefangeri, at man køber en ydelse og betaler ekstra renter for at sikre sig mod uforudsete udgifter i 5 år. Pludselig stiger bidragsydelsen herefter, uden at det er muligt at komme ud af aftalen på en rimelig økonomisk facon.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren pr. 17. september 2009 fik udbetalt et afdragsfrit tilpasningslån på 1.100.000 kr. Ved lånets udbetaling refinansieres lånet hvert andet år.

Klageren valgte ved refinansieringen af lånet i 2011 at ændre refinansieringsperiode til F5, hvorfor lånet refinansieres næste gang 31. marts 2016.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af pantebrevet og Långuiden, som begge indeholder vilkår om, at indklagede fastsætter bidraget, og at indklagede kan ændre såvel bidragets størrelse som beregningsmåden.

Indklagede varslede ved brev af 27. maj 2013 bidragsstigning på lånet over for klageren med virkning fra 1. oktober 2013. Varslingen skete i overensstemmelse med ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede.

Klageren fremhæver i sin henvendelse til Realkreditankenævnet, at klageren mener at have indgået en aftale med indklagede, som indebærer, at bidraget er fast i en 5-årig periode. Aftalen, som klageren indgik med indklagede i forbindelse med profilskiftet fra F2 og F5, indebærer alene, at renten er fast i perioden. Der er ikke noget i refinansieringsaftalen, som kan give klageren anledning til at tro, at bidraget er låst i perioden.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen som varslet i brev af 27. maj 2013.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet finder, at der i aftalegrundlaget, som består af pantebrevet og Långuiden, er den fornødne hjemmel til, at indklagede kan foretage bidragsforhøjelser på klagerens lån, herunder med det skete varsel.

Over for den klare hjemmel i aftalegrundlaget til ændring af bidraget har klageren ikke godtgjort, at han på tidspunktet for profilændringen har opnået en tilsikring af, at der ikke ville kunne opstå ”uforudsete udgifter i form af bidragsforhøjelser i fem år fra 2011”. Efter Nævnets opfattelse er det uden betydning for denne vurdering, at muligheden for bidragsforhøjelse ikke er omtalt i fastkursaftalen af 8. februar 2011 i forbindelse med profilskiftet, idet fastkursaftalen ikke erstatter, men supplerer aftalegrundlaget som nævnt ovenfor. Dertil kommer, at klagerens lån også uden profilændringen ville være omfattet af bidragsforhøjelserne.
Til klagerens indsigelser i relation til omkostningerne ved at indfri lånet bemærker Nævnet, at en eventuel indfrielse af lånet før refinansieringstidspunktet i april 2016 aktuelt skal ske til kurser over 100. Dette er imidlertid et udslag af F5-lånets karakteristika sammenholdt med den aktuelle rente- og kursudvikling, som indklagede ikke kan drages til ansvar for.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef