Spørgsmål om rentekompensation da provenuet fra salg af ejerlejlighed ikke blev anvendt til nedbringelse af boliglån til køb af byggegrund.
| Sagsnummer: | 368 /2002 |
| Dato: | 03-06-2003 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Bolt Jørgensen, Sonny Kristoffersen, Jørn Ravn, Astrid Engel Thomas |
| Klageemne: |
Rente - indlån
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om rentekompensation da provenuet fra salg af ejerlejlighed ikke blev anvendt til nedbringelse af boliglån til køb af byggegrund. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører klagernes krav om bl.a. rentekompensation i forbindelse med deres salg af en ejerlejlighed og optagelse af et lån til køb af en byggegrund.
Sagens omstændigheder.
Klagerne M og H, der er ægtefæller, rettede i september 2000 henvendelse til indklagedes Falkoner afdeling med henblik på etablering af et kundeforhold, herunder finansiering af køb af en grund og opførelse af en ejendom.
Ved skrivelse af 20. september 2000 til klagerne redegjorde indklagede for etableringen af engagementet, som blandt andet omfattede et boliglån, en totalkonto, en erhvervskassekredit og et billån. Af skrivelsen fremgår vedrørende boliglånet:
"Lånet vil blive indfriet når salget af jeres lejlighed er på plads."
Det fremgik, at indklagedes gebyr for overtagelse af engagementet udgjorde 12.000 kr., idet standardgebyret blev oplyst til 16.200 kr. Gebyret omfattede udover overtagelse af eksisterende konti og lån i klagernes tidligere pengeinstitut etablering af det nye boliglån til brug for grundkøbet.
Den 26. september 2000 underskrev klagerne et gældsbrev vedrørende et boliglån på 453.000 kr. Af stiftelsesomkostninger på 18.100 kr. udgjorde 12.000 kr. bevillingsomkostninger, mens 6.100 kr. udgjorde tinglysningsafgifter ved etablering af et ejerpantebrev. Lånet forfaldt den 1. maj 2001, idet der løbende skulle betales renter. Lånets rentesats var p.t. 9% p. a.
I april måned 2001 blev klagerens hidtidige ejendom solgt med overtagelse 15. juni 2001. Salgssummen udgjorde 1.675.000 kr. kontant.
Den 12. maj 2001 underskrev klagerne gældsbrev om forlængelse af boliglånet hos indklagede, således at det forfaldt til indfrielse den 1. november 2001.
I en skrivelse af 7. juni 2001 fra indklagede til klagerne hedder det bl.a.:
"Tak for et godt møde i dag.
Som opfølgning på vores møde i dag sender vi hermed en oversigt over de ting der skal være på plads, inden vi kan vurdere det videre forløb af jeres husbyggeri.….
• | salget skal være på plads herunder indfrielse af Diners, Danica, kassekreditten og en del af boliglånet. |
Vi vil herefter udarbejde et nyt budget, som skal danne grundlag for vores vurdering af byggeprojektet."
Den 6. juli 2001 modtog indklagede meddelelse fra købers advokat om, at provenuet fra salget af ejerlejligheden kunne frigives. Provenuet indestod på klagernes jubilæumskonto hos indklagede; saldoen var ved frigivelsen denne dato 402.526,87 kr.
Efter aftale med klagerne indfriede indklagede den 12. juli 2001 klagernes gæld hos et kreditkortselskab samt et lån i et andet pengeinstitut med ca. 133.000 kr. Beløbet blev hævet på jubilæumskontoen, hvis saldo herefter og efter overførsel af 20.000 kr. fra boliglånet var ca. 285.000 kr.
Ved skrivelse af 25. juli 2001 til klagerne henviste indklagede til et umiddelbart forinden afholdt møde og anførte vedrørende klagernes påtænkte byggeri:
"Med hensyn til jeres byggeri, vil vi gerne hjælpe jer med finansiering på baggrund af følgende forhold:
• | [Et af H drevet galleri] afhændes senest pr. 1.2.2001 |
• | [H] er indstillet på at få fuldtidsjob |
• | [M's mor] indbetaler kr. 100.000 til byggeriet nu og kr. 100.000 efter årsskiftet. |
……Vi sørger for byggelån under byggeperioden og efterfølgende hjemtagelse af lån hos Totalkredit under forudsætning af at byggeprojektet alt i alt beløber sig til 2.300.000 inklusiv moms og renter."
Af sagen fremgår, at klagerne havde to kontokortkreditter i to stormagasiner. Klagerne har anført, at det i sommeren 2001 blev aftalt, at de ville søge at afvikle gælden til stormagasinerne, hvis det var muligt for dem.
Indklagede har anført, at aftale om forlængelse af boliglånet blev indgået mundtligt den 6. november 2001, således at lånet blev forlænget til 1. januar 2003.
Af kontoudskrift for jubilæumskontoen fremgår, at der i perioden august 2001 til juli 2002 blev foretaget forskellige betalinger bl.a. vedrørende projekteringen af opførelsen af klagernes ejendom. Endvidere blev der indbetalt 100.000 kr. "fra Boliglån" den 13. september 2001 og den 26. februar 2002. I perioden fra ultimo juli 2001 til begyndelsen af januar 2002 var saldoen på jubilæumskontoen omkring 280.000 kr. Fra 27. august 2001 til 1. marts 2002 var renten 3,5 % p.a. for saldo over 150.000 kr., 2,75% p.a. for saldo mellem 50.000 kr. og 150.000 kr. og 1,75% p.a. for saldo under 50.000 kr.
Klagerne har anført, at de i januar 2002 bemærkede, at boliglånet ikke var nedbragt med saldoen fra jubilæumskontoen. De rettede i den forbindelse henvendelse til indklagede, men klagede ikke, da de ikke ønskede at komme i miskredit, ligesom de forventede, at udestående spørgsmål om byggeriet kunne afklares i løbet af marts 2002.
Ved skrivelse af 18. januar 2002 meddelte indklagede, at man bekræftede aftale om, at gæld til de to stormagasiner samt et yderligere kontokort ville blive indfriet. Med hensyn til byggeriet afventede indklagede entreprisetilbud.
Den 18. og 23. januar 2002 indfriede indklagede gælden til stormagasinerne samt et kreditkortselskabet ved hævning af ca. 32.000 kr. på jubilæumskontoen, hvis saldo herefter var ca. 199.000 kr.
Ved skrivelse af 13. februar 2002 anførte indklagede, at en forudsætning for indklagedes finansiering af byggeriet var indbetaling fra M's mor af i alt 200.000 kr. Indklagede afventede udbudsrunde vedrørende entreprisekontrakt.
Klagerne har anført, at entreprisetilbud ikke kunne udarbejdes, før der var givet byggetilladelse. Tilladelsen forelå i januar 2002, hvor indklagede modtog kopi. Detailprojekteringen var færdig ca. 1. april 2002. I maj 2002 kasserede de i samråd med deres arkitekt to tilbud. Et nyt tilbud forelå i juni 2002, som herefter blev fremsendt til indklagede.
Ved skrivelse af 26. juni 2002 meddelte indklagede, at man havde beregnet, at de samlede udgifter ved byggeriet inklusiv renter og omkostninger i byggeperioden ville udgøre 2.720.000 kr.; hertil kom lånebehov vedrørende indfrielse af et lån og en kredit med 85.000 kr. svarende til et samlet lånebehov på 2.805.000 kr. Beløbet kunne finansieres ved realkreditbelåning for 2 mio. kr., opsparing 370.000 kr. samt et boliglån på 435.000 kr. Indklagede anførte herefter:
"Vi vurderer, at ovennævnte pris er for dyr og kan ikke være med på projektet. Vi anbefaler jer at indhente tilbud fra andre."
Klagerne har anført, at de herefter rettede henvendelse til to andre pengeinstitutter for en overtagelse af engagementet med henblik på finansiering af byggeriet. Begge var villige, og de valgte det ene.
Ved skrivelse modtaget af indklagede den 1. august 2002 meddelte klagerne, at de ønskede tilbagebetaling af 12.000 kr. betalt i forbindelse med etablering af kundeforholdet, som de anså for opsagt af indklagede den 26. juni 2002.
Ved skrivelse af 22. august 2002 meddelte indklagede, at man ikke havde opsagt samarbejdet, hvorfor man afviste at tilbagebetale gebyret.
Parternes påstande.
Klagerne har den 7. oktober 2002 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om:
"1) | Tilbagebetaling af 12.000 kr. for "bankskift" |
2) | Etableringsudgifter vedr. boliglån kr. 20.000 |
3) | For store renteudgifter, se vedlagte opgørelse til skattevæsnet, ca. 26.000 kr. i vor favør. " |
Indklagede har under sagens forberedelse betalt klagerne 7.500 kr. Indklagede nedlægger herefter påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede bør refundere gebyret på 12.000 kr. betalt i forbindelse med etablering af kundeforholdet som følge af, at indklagede alligevel ikke ønskede at medvirke ved finansieringen af deres byggeri. Hertil kommer etableringsudgifter på 20.000 kr. i forbindelse med byggelånet.
Efter at provenuet fra salget af deres ejerlejlighed var frigivet, undlod indklagede i strid med det aftalte at nedbringe gælden på byggelånet. Dette medførte, at de havde et dyrt boliglån samt et stort indestående på en indlånskonto til en beskeden rente.
Indklagedes anbringende om, at den langsomme projektering af byggeriet var årsagen til, at der ikke skete en nedbringelse af boliglånet med provenuet indestående på jubilæumskontoen, er alene et påskud for at beholde det "billige" indlån. De blev ikke spurgt, om de kunne acceptere en anden ordning, eller om det var i orden, at den lange projekteringsperiode udhulede deres opsparing.
Indklagede blev løbende holdt orienteret om planlægningen af byggeriet og var vidende om, at der ikke forelå nogen byggetilladelse mv. i efteråret 2001.
Byggelånet kunne være nedbragt til ca. det halve med jubilæumskontoens indestående. De blev først opmærksom herpå i forbindelse med, at de modtog årsoversigt i januar 2002 vedrørende deres konti.
Indklagede har anført, at man pr. kulance har godtgjort 7.500 kr., idet skrivelsen af 20. september 2000 angav, at indklagedes gebyr for engagementets overflytning var 12.000 kr., hvilket ikke fremstod fuldstændigt klart, idet der hertil kom udgifter til tinglysningsafgift på i alt 7.500 kr.
Man har herefter alene modtaget 4.500 kr. i ekspeditionsgebyr for oprettelse af en totalkonto med trækningsret på 30.000 kr., en kassekredit til K's galleri på 150.000 kr., et billån på 94.000 kr., et boliglån på 453.000 kr. samt etableringen af ejerpantebrevet.
Indklagede stiller sig uforstående over for klagernes krav om godtgørelse af etableringsudgifter på 20.000 kr. ved boliglånet og anmodet klagerne om nærmere at dokumentere dette.
Det var oprindeligt meningen, at boliglånet til grundkøbet skulle laves om til en del af en byggekredit, og at lånet delvist skulle indfries, når ejerlejligheden var solgt og provenuet herfra frigivet.
Ved frigivelsen i juli 2001 forventede både indklagede og klagerne, at der var overblik over byggeriet, herunder hvor stort et boliglån klagerne havde behov for.
Indklagede modtog imidlertid ikke et entreprisetilbud før end i juni 2002, hvorfor man ikke på noget tidspunkt havde overblik over projektet. Det var derfor ikke muligt at rådgive klagerne til at bruge deres opsparing til nedbringelse af boliglånet. Hertil kommer, at provenuet løbende blev anvendt til indfrielse af diverse forbrugslån, betaling af landinspektører samt andre projekteringsudgifter.
Fra frigivelsen og indtil opgørelsen af jubilæumskontoen blev der udbetalt ca. 440.000 kr. fra kontoen, mens der i samme periode blev indbetalt knap 234.000 kr.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede var ikke i juni 2002 forpligtet til at medvirke ved finansieringen af klagernes byggeri, som var væsentligt dyrere end oprindeligt forudsat. Under sagens forberedelse har indklagede godtgjort klagerne 7.500 kr. af omkostningerne ved etableringen af de forskellige lån i september 2000, således at klagerne i alt har betalt 12.000 kr., hvoraf 4.500 kr. er gebyrer til indklagede og 7.500 kr. udgifter til tinglysning. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klagerne yderligere omkostninger vedrørende lånenes etablering, hvorved bemærkes, at omkostningerne vedrørende boliglånet er inkluderet i det nævnte samlede beløb på 12.000 kr.
Det var aftalt, at restprovenuet fra salget af klagernes ejerlejlighed skulle anvendes til nedbringelse af boliglånet, jf. senest indklagedes skrivelse af 7. juni 2001, og det er ikke godtgjort, at klagerne i forbindelse med frigivelsen accepterede, at dette ikke skete. Det var derfor - uanset at byggeriet var blevet forsinket - en fejl, at indklagede ikke i juli 2001 sørgede for at overføre restprovenuet, som efter indfrielse af diverse gæld udgjorde ca. 280.000 kr., fra jubilæumskontoen til boliglånet, men det må samtidig tages i betragtning, at klagerne ikke reagerede, da de i begyndelsen af januar 2002 blev opmærksom på forholdet. Ankenævnet finder, at indklagede herefter vedrørende perioden fra begyndelsen af juli 2001 til begyndelsen af januar 2002 bør betale klagerne en rentegodtgørelse, som under hensyn til størrelsen af indeståendet på jubilæumskontoen i denne periode og forskellen mellem indlånsrenten på jubilæumskontoen og udlånsrenten på boliglånet skønsmæssigt fastsættes til 8.000 kr. Beløbet forrentes som nedenfor bestemt.
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger til klagerne betale 8.000 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 7. oktober 2002.
Klagegebyret tilbagebetales klagerne.