Spørgsmål om aftale indgået om størrelse af stiftelsesomkostninger og gebyr m.v.
| Sagsnummer: | 206 /1995 |
| Dato: | 06-02-1996 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn, Mette Reissmann, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om aftale indgået om størrelse af stiftelsesomkostninger og gebyr m.v. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indklagedes Lyngby Station afdeling indhentede i 1994 et tilbud om et kontantlån på 389.000 kr. i Realkredit Danmark for klageren i forbindelse med en omprioritering.
På møde afholdt medio november 1994 blev lånetilbuddet gennemgået og en omprioriteringsaftale blev indgået. Omprioriteringsaftalen er fremlagt for Ankenævnet i en kopi, der ikke er underskrevet af klageren. Heraf fremgår bl.a.:
"Følgende prioriteter bedes indfriet med renter til betalingsdagen og aflyst i tingbogen
Oprindelig kr. Restgæld 70.100,- Totalkredit 51.677,07 Skat til Slangerup Komm. 120.000,- Til [indklagede] 120.000,00 250.000,- Bikuben (infries pr. 11/12-94) 145.448,84 30.000,- ) 35.000,- ) Ejerpantebrev aflyses 165.000,- ) Følgende prioriteter tinglyses med rykningspåtegning Oprindelig kr. 90.000,- Ejerpantebrev"
Omkostninger og gebyr var opgjort således: Konverterings-/omprioriteringsgebyr, konsekvensberegning, kurskontrakt, indfrielse af pantebreve, ansøgning om realkreditlån i alt 1.250 kr. Tinglysningsafgift var anført som 2 x 700 kr. i alt 1.400 kr., tingbogsattest med 100 kr. og stempelafgift 5.235 kr. Ifølge klageren blev det aftalt, at stiftelsesprovision og gebyr til realkreditinstituttet ville udgøre 1.000 kr. Indklagede bestrider, at en aftale herom er indgået. Stiftelsesprovision og gebyr til Realkredit Danmark udgjorde 5.862,50 kr.
Indklagede hjemtog ved en fejl kontantlånet baseret på 6% obligationer i stedet for 9% obligationer. Denne fejl blev rettet.
Ejerpantebrevet på 90.000 kr., der skulle bibeholdes, påførtes i forbindelse med lysning af det nye realkreditlån en rykningspåtegning herom. Efterfølgende påførtes ejerpantebrevet en rykningspåtegning om respekt af et skadesløsbrev på 100.000 kr. til kommunen vedrørende skyldige ejendomsskatter. Påtegningerne blev lyst enkeltvis og udløste 2 tinglysningsgebyrer á 700 kr. Ifølge klageren skyldtes dette, at indklagede havde glemt hæftelsen for skatterne; ifølge indklagede havde klageren oplyst, at der ikke var lyst nogen hæftelse for ejendomsskatter på ejendommen.
I forbindelse med udfærdigelse af rykningspåtegningen på ejerpantebrevet om kontantlånet medtog indklagede heller ikke et lån på 108.000 kr. til Østifternes Kreditforening. Dette skyldtes en forglemmelse fra indklagede, der har oplyst, at man telefonisk har tilbudt klageren at betale tinglysningsafgiften på 700 kr. for lysning af en ny allonge om respekt af lånet, men at klageren endnu ikke har forsynet pantebrevet med fornøden underskrift. Det fremgår af sagen, at indklagede telefonisk havde indhentet tingbogsoplysninger, hvoraf såvel skadesløsbrevet på 100.000 kr. og pantebrevet til Østifternes Kreditforening på 108.000 kr fremgik.
Den 27. december 1994 opgjorde indklagede omprioriteringskontoen og overførte kontoens provenu på 5.232,20 kr. til anden konto tilhørende klageren. Samtidig frafaldt indklagede omprioriteringsgebyret på 1.250 kr. som kompensation for, at det nye lån var hjemtaget på et forkert grundlag.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 4.862,50 kr. vedrørende stiftelsesprovision og gebyr til Realkredit Danmark samt 700 kr. vedrørende tinglysningsafgift og at stille garanti for at, han
"ikke belastes yderligere, hvis pantebrevet returneres til banken".
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han i forbindelse med indklagedes hjemtagelse af et lån baseret på 9% obligationer i stedet for 6% obligationer har lidt et kurs- og rentetab i 10 dage. Stiftelsesprovision og gebyr til realkreditinstituttet blev aftalt til 1.000 kr., idet indklagede oplyste, at den eneste forskel på et tilsvarende lån i bankens realkreditinstitut var, at der ikke var solidarisk hæftelse. Udgiften til stiftelsesomkostninger var derimod den samme. Indklagede debiterede 5.862,50 kr. vedrørende stiftelsesprovision og gebyr. Afdelingsbestyreren udtrykte overraskelse over det lave provenu, der skyldtes stiftelsesomkostninger. Omkostningerne til bibeholdelse af ejerpantebrevet på 90.000 kr. blev af indklagede oplyst til at udgøre 0 kr. Han har lidt et tab, der langt fra er dækket ved, at indklagede frafalder omprioriteringsgebyret på 1.250 kr.
Indklagede har anført, at fejlen ved hjemtagelse af realkreditlånet blev rettet uden økonomiske konsekvenser for klageren, idet man dækkede det derved opståede tab. Det bestrides, at der er indgået en aftale om, at stiftelsesprovision og gebyr skulle være aftalt til 1.000 kr. Man har ikke oplyst, at omkostningerne i forbindelse med bibeholdelse af ejerpantebrevet skulle være 0 kr. Af blanketten vedrørende omprioriteringsaftalen fremgår det, at der skulle erlægges tinglysningsafgift 700 kr. pr. pantebrev; der var tale om 2 pantebreve, nemlig det nye kontantlån og ejerpantebrevet. Man er indstillet på at bære udgiften til tinglysningsafgift 700 kr. for lysning af rykningspåtegning vedrørende lånet til Østifternes Kreditforening på 108.000 kr. Det afvises, at bestyreren skulle have udtrykt overraskelse over det lave provenu. Klageren kan ikke have været ubekendt med de af Realkredit Danmarks stipulerede omkostninger, idet disse må have været anført i lånetilbudet. Klageren, der har været regnskabschef i et større firma, må antages at have haft gode forudsætninger for at sætte sig grundigt ind i de økonomiske konsekvenser af omprioriteringen, herunder omkostninger herved, hvorfor størrelsen af omprioriteringsprovenuet næppe burde være nogen overraskelse for ham. Ekspeditionen af sagen er udført uden udgift for klageren, idet man dækkede tabet for den fejlekspedition, hjemtagelsen af det forkerte lån medførte, samt frafaldt gebyr som kompensation for det besvær og den forsinkelse, der opstod som følge af, at man fejlagtigt optog et 6% lån i stedet for et 9% lån.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at der blev givet klageren tilsagn om, at stiftelsesprovision og gebyr til realkreditinstituttet kun ville udgøre 1.000 kr. og lægger til grund, at realkreditinstituttet har forlangt det beløb herfor, som indklagede har debiteret klageren. Af omprioriteringsaftalen fremgår det, at tinglysningsafgiften pr. pantebrev var 700 kr. Det findes på baggrund heraf ikke godtgjort, at indklagede i strid hermed skulle have oplyst, at udgiften til bibeholdelse af ejerpantebrevet ville udgøre 0 kr. Indklagede har tilbudt klageren at dække udgiften til tinglysningsafgift 700 kr. for lysning af rykningspåtegning for lånet til Østifternes Kreditforening. Såvel denne hæftelse som hæftelsen til kommunen fremgik af tingbogoplysningen. Ankenævnet finder, at indklagede derfor tillige bør afholde udgiften til tinglysningsafgift for lysning af rykningspåtegningen om skadesløsbrevet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge for så vidt angår påstanden om tilbagebetaling af 4862,50 kr. For så vidt angår påstanden om tilbagebetaling af 700 kr. for lysning af rykningspåtegning på ejerpantebrevet på 90.000 kr. om skadesløsbrevet på 100.000 kr. bør indklagede tilbagebetale dette beløb inden 4 uger. Indklagede bør endvidere afholde tinglysningsafgiften 700 kr. for lysning af allonge til ejerpantebrevet på 90.000 kr. om rykning for pantebrevet på 108.000 kr. til Østifternes Kreditforening, når klageren returnerer denne til indklagede. Klagegebyret tilbagebetales klageren.