Afgørelse

Værdiansættelse af ejendom. Videregivelse af oplysninger.

21110108

Værdiansættelse af ejendom. Videregivelse af oplysninger.

Klageren og hans ægtefælle optog i 2009 et kortrentelån F1 på 2 mio. kr. med afdragsfrihed i 10 år hos det indklagede realkreditinstitut. Klageren ansøgte i 2011 om et tillægslån, hvilket instituttet telefonisk afslog med henvisning til, at der ikke var friværdi i ejendommen. Klageren klagede den 14. september 2011 til en kunderådgiver over værdiansættelsen af hans ejendom, som angiveligt var nedsat fra 2,5 til 2 mio. kr. fra 2010 til 2011. Efter at have modtaget svar telefonisk på en måde, klageren var utilfreds med, henvendte klageren sig til instituttets klageansvarlige. Den klageansvarlige meddelte ved e-mail af den 16. september 2011, at en gennemgang af sagen ikke gav grundlag for at ændre den trufne beslutning. I besvarelsen oplyste den klageansvarlige, at vedkommende fra kunderådgiveren havde modtaget klagerens e-mail af 14. september 2011. Besvarelsen affødte endnu en e-mail fra klageren, hvori han på ny anfægtede den foretagne vurdering af ejendommen. Endvidere bestred klageren, at den klageansvarlige havde kunnet indhente oplysninger hos hans bankrådgiver uden hans samtykke. I e-mail samme dag fastholdt den klageansvarlige sin tidligere beslutning. Samtidig oplyste den klageansvarlige, at medarbejderne i den klageansvarlige enhed er dobbeltansat i både realkreditinstituttet og i det koncernforbundne pengeinstitut, og at det således var fuldt lovligt, at klagerens bankrådgiver havde oplyste sagen over for de klageansvarlige uden samtykke fra klageren.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, 1) at instituttet var uberettiget til uden en nærmere redegørelse at nedsætte ejendommens værdi i forhold til den værdiansættelse, der blev foretaget i 2010, 2) at der i strid med § 117, stk. 1, i lov om finansiel virksomhed var sket videregivelse af oplysninger mellem indklagede og det koncernforbundne pengeinstitut. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at reglerne i realkreditlovgivningen om lånegrænser og –muligheder ikke indebærer en pligt for et realkreditinstitut til at indgå en låneaftale med en potentiel låntager, og at et realkreditinstituts værdiansættelse efter nævnspraksis anses for en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der var ikke i sagen omstændigheder, der i Nævnets øjne kunne begrunde en fravigelse af det nævnte udgangspunkt om værdiansættelse. Nævnet fastslog, at spørgsmålet om, hvorvidt der var sket uberettiget videregivelse, henhører under Finanstilsynet, jf. § 373 i lov om finansiel virksomhed, og derfor ikke kunne behandles af Realkreditankenævnet. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 20. december 2011


JOURNAL NR.: 2011-01-10-108-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Værdiansættelse af ejendom. Videregivelse af oplysninger.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 13. december 2011


SAGSBEHANDLER: Cand. jur. Keld Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Maria Hyldahl
Per Frydenreim Møller
Per Englyst
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren og hans ægtefælle optog i 2009 et 30-årigt kortrentelån F1 på 2 mio. kr. med afdragsfrihed i 10 år. Lånet blev ydet af det indklagede realkreditinstitut.

Efter det oplyste ansøgte klageren i 2011 indklagede om et tillægslån på 100.000 kr. Indklagede afslog telefonisk ansøgningen med henvisning til, at der ikke var friværdi i ejendommen.

Klageren fremsendte i september 2011 følgende e-mail til indklagedes klageansvarlige:

”…D. 14.9. skrev vi bl.a. nedenstående til …(kunderådgiver 1 hos indklagede). Kort efter ringede en …(kunderådgiver 2 hos indklagede)… op, sikkert fra realkreditten i … Præsentationen gik meget hurtigt, så jeg nåede heller ikke at få navnet på dig, den klageansvarlige, som nævntes.

Vi prøver at opføre os korrekt, selvom vi er utilfredse, men det må jo så også kræve, at modparten er klar i mælet.

Den unge mand fortalte, at vi da godt kunne klage, men det ville vi ikke få noget ud af begrundet i: …(Indklagede)… fastsatte suverænt en vurdering, de kunne give den vurdering, de havde lyst til. Alle de objektive kriterier jeg har nævnt i mailen var enten gennemsnitlige eller ligegyldige, de kunne ikke lave fejl, vi kunne da bare finde en anden kreditforening.

Det går jo ikke det her, fordi han vist ikke kender realkreditloven. Begrebet markedspris blev overhovedet ikke omtalt - måtte jo til at studere loven efter samtalen! Gad vide om I har samtalen på bånd? Vurderingen primo 2010 svarer til markedsværdien og at markedsværdien skulle være faldet med 20% over et år er helt ubegrundet. I dette år er også installeret et nyt badeværelse, som vi selv har betalt!

Selvfølgelig kan vi klage, dels fordi vurderingen mht. markedspris efter realkreditloven åbenlyst ikke er brugt og dels fordi inkompetencen er ”skrigende” fra Realkreditfolkene i …

På en eller anden måde tror vi, der er en skjult dagsorden med at nedsætte vurderingen med 20% - vores friværdi og frihed forsvandt samtidig med at de stadigt kan kalde obligationerne særligt dækkende.

Det vil være helt naturligt at sætte vurderingen til 2,5 mill. igen.

…

Skrevet til …(kunderådgiver 1)… d. 14.9.
Men set i lyset, af de konsekvenser en nedvurdering af ejendommen har i banken skal vi have fat i den klageansvarlige i …(indklagede)… Hvem er det?

Før vi kan gå i Realkreditankenævnet, skal vi forsøge at komme overens med Realkreditinstituttet: Klagen til vedkommende lyder, - den kan du jo videresende:

Hvis vurderingen af ejendommen, havde fuldt husprisernes stigning i … (ved salg) kunne vi faktisk have fået et mindre tillægslån til investering i luft vand (se husprisernes stigning på http://boliga.dk/statistik....)

Vi forstår slet ikke, med vurderingen primo 2010 på 2,5 mill., at vurderingen her i 2011 kan nedsættes til 2 mill. Dette begrundet i, at:

1) vurderingen ult. 2009 kan vel ikke være helt forkert
2) husprisernes stigning
3) priserne på mindre landbrug også i udkantsområder (det er de store landbrug, der har problemer). Se bl.a. …(den med indklagede koncernforbundne ejendomsmæglerkæde)… Landbrug, som vi også har haft kontakt med, og de vil i hvert fald gerne sælge ejendommen.
4) salget af …(anden ejendom)…, der har langt mindre jord. Har man tid, er priserne ok!
5) langt højere vurdering i en anden Realkreditinstitution
6) vi har nok brugt i underkanten af 1 mill. til istandsættelser af egen lomme, og ejendommen er fundamentalt i orden i modsætning til en lignende ejendom, der er til salg på …(adresse)…

En anden ting, der ikke er helt i orden er, at vi bestilte vurderingen og bad godt nok banken foranledige dette, men det var sådan set os, der skulle have haft vurderingen…”

Den 16. september 2011 besvarede indklagede klagerens henvendelse på følgende måde:

”…Jeres klage over vurderingen af jeres ejendom

Tak for jeres henvendelse vedrørende …(indklagedes)… vurdering af jeres ejendom. Klageansvarlig enhed har nu haft lejlighed til at gennemgå sagen nærmere.

Til oplysning så indgår der en lang række faktorer i …(indklagedes)… vurdering af jeres ejendom. Jeg har undersøgt om den konkrete beslutning, der er truffet, er sket i overensstemmelse med gældende regler og …(indklagedes)… forretningsgange på området.

I forbindelse med indhentelse af oplysninger i sagen har jeg endvidere modtaget en mail fra jeres rådgiver, som er sendt af jer. Mailen omhandler vurderingens størrelse, og I nævner, at ”tilfældet er vist ikke enestående med det fald, der er i salgsværdier rundt omkring” (direkte citat fra mailen, som er vedlagt som bilag). Dermed har I accepteret, at markedsværdierne er faldet, hvilket således også har betydet et fald i vurderingen af jeres ejendom.

Min gennemgang har ikke givet mig anledning til at anfægte den beslutning, der er truffet…”

Den 26. september 2011 skrev klageren en ny e-mail til indklagede, og af denne fremgår blandt andet følgende:

”…Vi fastholder, at …(indklagede)… ikke kan dokumentere, at markedsværdien på vor ejendom er faldet fra primo 1.1.2010 til august 2012. Vi mener faktisk at kunne dokumentere det modsatte, at markedsværdien må være steget.

At du forsøger at komme uden om den faktiske problemstilling ved at henvise til en personlig mail til min bankrådgiver er da en besynderlig ting. Jeg havde lige fået at vide, at …(indklagede)… ville sætte vurderingen ned, når vi forventede mulighed for et tillægslån. I chok udtaler jeg efter at have set hammerslag aftenen forud, hvor priserne i Skagen var faldet med 20-40%, at det ikke var usædvanligt med fald i salgsværdier. Det kan du overhovedet ikke bruge på dette sted og over det givne tidsrum. Ja, undskyld, men det er helt hen i vejret, og jeg kan kun sige, at vi aldrig har accepteret vurderingen, så om igen.

Personligt undrer jeg mig lidt over, at du kan indhente oplysninger hos min bankrådgiver! Har jeg givet samtykke til dette? Kan ikke finde noget i papirerne omkring realkreditlånet.

Fra finanstilsynet og nu citerer jeg:

Finanstilsynet kan oplyse, at finansielle virksomheder, herunder banker og realkreditinstitutter, ikke må udveksle fortrolige oplysninger, medmindre der er indhentet et udtrykkeligt og specifikt samtykke fra kunden. Dette følger af § 117, stk. 1 i lov om finansiel virksomhed.

Jeg er småt ved, at kontakte min advokat for at få lidt hjælp til et evt. videre forløb…”

Den 26. september besvarede indklagede klagerens e-mail som følger:

”…Til oplysning så er vi i klageansvarlig enhed dobbelt ansat i både…(indklagede)… og …(det med indklagede koncernforbunden pengeinstitut)…, således at det er fuldt ud lovligt, at din bankrådgiver oplyser sagen over for os uden dit samtykke, da der ikke sker udveksling mellem forskellige selskaber. Hvis ikke det var muligt, ville der ikke kunne ske en reel klagesagsbehandling, da vi ikke har den direkte kontakt med dig som kunde.

I øvrigt fastholder jeg konklusionen i mit brev af 16. september 2011…”

Efterfølgende indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, 1) at indklagede er uberettiget til uden en nærmere redegørelse at nedsætte ejendommens værdi i forhold til den værdiansættelse, der blev foretaget i 2010, 2) at der i strid med § 117, stk. 1, i lov om finansiel virksomhed er sket videregivelse af oplysninger mellem indklagede og det koncernforbundne pengeinstitut.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klage 1:
Klageren oplyser, at han kan ganske enkelt ikke kan få en objektivt begrundet og dokumenteret forklaring fra indklagede på, at markedsværdien og dermed vurderingen er faldet med 20 pct. fra 2010 til 2011.

Primo 2010 ansatte indklagede i forbindelse med køb af jord til ejendommen en vurdering på 2,5 mio. I 2010 installeredes et ekstra badeværelse, værdi 125.000 kr., som han selv finansierede.

I 2011 ville han gerne have et mindre tillægslån på knapt 100.000 kr. til et luft/vand anlæg (skrot dit oliefyr). I august 2011 kom så en vurdering på 2 mio. kr. Indrømmer, at han i chok skrev til sin bankrådgiver, at det vist ikke var usædvanligt med fald i vurderinger i disse tider med faldende salgspriser - da havde han lige set hammerslag og hørt, at priserne var faldet 20-40 pct. At klageenheden i indklagede bruger dette til at afvise ovenstående klage er helt ved side af! Han kan simpelthen ikke få indklagede til at begrunde en markedsværdi!

Efter at have undersøgt markedsværdier her og nu på dette sted i dette tidsrum klagede han over den manglende objektivitet i indklagedes markedsværdi. Han kan kun igen samle op, at markedsværdien i hvert fald ikke er faldet med 20 pct.:

1)m2 priser (solgte ejendomme) er steget i … i den pågældende periode http://www.boliga.dk/statistik...

2)priserne på mindre landbrug generelt også i …, se eksempelvis (den koncernforbundne ejendomsmæglerkæde)… Landbrugs nye katalog. Her er tale om en hesteejendom på 5,4 ha.

3)ejendommen er fundamentalt i orden og der kan ikke sættes en finger på installationer mv., der alle er nye. De har brugt over en mio. på ejendommen side de overtog den 1.1.2007

4)en langt højere vurdering i (realkreditinstitut 2) via …(anden ejendomsmægler)…

5)ejendommen har en lejeindtægt på udlejning af noget jord på 33000 til …, som næppe er kapitaliseret

6)salg af …(anden ejendom)… i to omgange, først jord og så ejendom og en smule jord (2,2 mill.)
Problemet for ham med en forkert vurdering er jo en alvorlig indskrænkning i handlemuligheder. Han har jo disponeret med en vurdering gældende fra 2010, at han har haft en ”friværdi” i relation til hestehold mv. En forkert fastsat markedsværdi vil give ham økonomiske tab, da han nu er uden det økonomiske sikkerhedsnet, en friværdi giver, og han må derfor indstille sit hestehold!

At vurderingen i øvrigt netop er faldet med 20% virker en smule mistænkeligt - obligationerne kan vist stadigt kaldes særligt dækkede(?).

Hvorfor kan man ikke fra indklagede i det mindste bare få en smule begrundelse for instituttets fastsættelse af markedspris!

Klage 2:
I den klageansvarliges afvisning af indsigelsen tages der igen ikke stilling til klagen. Vedkommende nævner, at hun er dobbeltansat både i Bank og Realkredit, og så omgås reglerne for finansiel virksomhed jo nemt. Han finder det også stadig forkasteligt, at man kan rode i folks mere eller mindre personlige e-mails til sin bankrådgiver og ja undskyld misbruge henkastede bemærkninger.

Til indklagedes udtalelse har han følgende bemærkninger:

I henhold til lov om finansiel virksomhed er der en klar adskillelse mellem realkredit og bankvirksomhed! Den klageansvarlige er i denne sag repræsentant for realkredit og har derfor ingen ret til at rode i hans private mails i relation til hans bankrådgiver.

Så skriver indklagede, at indklagede bare sagde nej til et tillægslån. Det er ikke korrekt, da indklagede nedsatte ”vurderingen” fra 2,5 til 2 mio. kr. Der er ingen begrundelse for, at markedsværdien fra primo 2010 til medio 2011 skulle være faldet med 0,5 mio. kr. i dette tidsrum, på dette sted og for den pågældende type ejendomme. På sin vis undgår indklagede netop kontrahering også i relation til boliglån ved den pågældende ”vurdering”. Rigtig nok er der næppe kontraheringspligt, men på sin vis er det uanstændigt samtidig at reklamere for boliglån og hindre folk i at optage sådanne.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede bemærker, at indklagede har forstået klagen således, at klageren er utilfreds med indklagedes vurdering af klagerens ejendom i forbindelse med, at indklagede ikke har imødekommet klagers ønske om et tillægslån.

Indklagede er indledningsvist ikke underlagt nogen kontraheringspligt.

Indklagedes ydelse af lån sker på baggrund af en konkret kreditvurdering af den enkelte låntager, hvori en vurdering af låntagerens ejendom indgår som et element blandt flere. Indklagede er inden for lovgivningens rammer berettiget til at fastsætte sine egne retningslinjer i forbindelse hermed og har på baggrund heraf valgt ikke at imødekomme klagerens anmodning om ydelse af et tillægslån.

Indklagede forstår den anden del af klagen således, at klageren mener, at der ved anvendelse af oplysninger indeholdt i en e-mail sendt af klageren til en rådgiver i et af indklagedes centre er sket en videregivelse af oplysninger i strid med lov om finansiel virksomhed i forbindelse med behandling af klagen.

Allerede fordi den pågældende rådgiver, til hvem klagerens e-mail blev sendt, er ansat hos indklagede og har ageret i sin egenskab af rådgiver for denne, er der ikke sket en videregivelse af oplysninger i strid med lov om finansiel virksomhed.

Anbringender
Sammenfattende og til støtte for den nedlagte påstand gøres det således gældende at:

at indklagede ikke er underlagt kontraheringspligt,

at indklagede er berettiget til at undlade at imødekomme klagerens anmodning om ydelse af et tillægslån på baggrund af indklagedes kreditvurdering af klageren, hvori en ejendomsvurdering indgår som et sædvanligt led, og

at indklagede ikke har videregivet oplysninger i strid med lov om finansiel virksomhed.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Fra bekendtgørelse nr. 885 af 8. august 2011 af lov om finansiel virksomhed:

”§ 117. Bestyrelsesmedlemmer, medlemmer af lokale bestyrelser og lignende, medlemmer af repræsentantskabet i en finansiel virksomhed, der ikke er en sparekasse, revisorer og granskningsmænd samt deres suppleanter, stiftere, vurderingsmænd, likvidatorer, direktører, ansvarshavende aktuarer, generalagenter og administratorer i et forsikringsselskab samt øvrige ansatte må ikke uberettiget videregive eller udnytte fortrolige oplysninger, som de under udøvelsen af deres hverv er blevet bekendt med. Bestemmelsen finder tilsvarende anvendelse for finansielle holdingvirksomheder.

Stk. 2. Den, som modtager oplysninger efter stk. 1, er omfattet af den i stk. 1 nævnte tavshedspligt…


§ 121. Oplysninger om en privatkunde må ikke videregives til brug for markedsføring eller rådgivning, medmindre kunden har givet samtykke hertil, jf. dog § 118, stk. 3 og 4.


Stk. 2. Til koncernvirksomheder, der er underlagt tavshedspligt som nævnt i § 117, stk. 1, samt virksomheder, hvor flere finansielle virksomheder eller investeringsforeninger, specialforeninger, professionelle foreninger, godkendte fåmandsforeninger eller hedgeforeninger i forening ejer en virksomhed, der udøver virksomhed, som den finansielle virksomhed må drive gennem en dattervirksomhed, eller en virksomhed, der er accessorisk til den finansielle virksomhed, der er underlagt en tavshedspligt som nævnt i § 117, stk. 1, kan videregivelse efter stk. 1 ske uden samtykke, hvis der er tale om generelle kundeoplysninger, der danner grundlag for inddeling i kundekategorier, og hvis videregivelsen er nødvendig for, at den virksomhed, som oplysninger videregives til, kan forfølge en berettiget interesse, og hensynet til privatkunden ikke overstiger denne interesse…

§ 123. Samtykke til videregivelse af oplysninger skal afgives i skriftlig form.”

Fra bekendtgørelse nr. 769 af 27. juni 2011 om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger mv.:

”§ 2. Når en finansiel virksomhed indgår aftale med andre finansielle virksomheder om afsætning og rådgivning i forbindelse med virksomhedens produkter, skal den finansielle virksomhed sikre sig, at der er en klar arbejdsdeling mellem virksomheden og medkontrahenten, og at medkontrahenten overholder reglerne i denne bekendtgørelse.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet bemærker, at reglerne i realkreditlovgivningen om lånegrænser og –muligheder ikke indebærer en pligt for et realkreditinstitut til at indgå en låneaftale med en potentiel låntager. Efter nævnspraksis anses et realkreditinstituts værdiansættelse for en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver.

Der er ikke i nærværende sag omstændigheder, der i Nævnets øjne kan begrunde en fravigelse af det nævnte udgangspunkt om værdiansættelse.

Spørgsmålet om, hvorvidt der er sket uberettiget videregivelse, henhører under Finanstilsynet, jf. § 373 i lov om finansiel virksomhed, og kan ikke behandles af Realkreditankenævnet.







Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.





Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen