Spørgsmål om anvendelse af midler på skødedeponeringskonto til indfrielse af prioriteter, som ikke skulle overtages af køber. Krav om godtgørelse for renter på boligsalgskredit.
| Sagsnummer: | 92/2004 |
| Dato: | 09-07-2004 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karen Frøsig, Niels Bolt Jørgensen, Poul Erik Tobiasen, Morten Westergaard |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - anvendelse
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om anvendelse af midler på skødedeponeringskonto til indfrielse af prioriteter, som ikke skulle overtages af køber. Krav om godtgørelse for renter på boligsalgskredit. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører, om indklagede i forbindelse med klagerens salg af sin ejendom burde have anvendt midler på en skødedeponeringskonto til indfrielse af lån, der ikke skulle overtages af køber.
Sagens omstændigheder.
I september 2003 solgte klageren sin ejendom med overtagelse den 1. januar 2004.
Ejendommen var prioriteret med to lån i Realkredit Danmark, henholdsvis et 6% obligationslån med en hovedstol på 130.000 kr. og et 7% obligationslån med en hovedstol på 505.000 kr., som ikke skulle overtages af køber. Lånene blev via indklagede opsagt til indfrielse pr. termin den 1. januar 2004 med henblik på at spare differencerenter.
Købesummen for ejendommen var på 900.000 kr., der skulle berigtiges ved deponering af 54.000 kr. hos en advokat og 846.000 kr. hos indklagede.
Af skødet, der blev underskrevet af køber den 12. december 2003 og af klageren den 19. januar 2004, fremgår bl.a.:
"Sælgernes bank er berettiget til, af det deponerede beløb, at indfri indestående lån mod indeståelse for anmærkningsfrit tinglyst skøde. Det resterende provenu kan frigives overfor sælger mod sælgers advokats indeståelse for endeligt anmærkningsfrit skøde samt betaling af eventuelle restancer samt refusionstilsvar.
Sælger forpligter sig til ikke at aflyse eksisterende realkreditlån, førend nyt lån er tinglyst, således at der kan ske stempeloverførsel."
Den 23. december 2003 underskrev klageren en aftale med indklagede om indfrielse af de eksisterende lån. Samtidig blev der oprettet en boligsalgskredit med et maksimum på 800.000 kr. med en variabel rente på 6% p.a.
Indfrielserne, der blev gennemført den 2. januar 2004, blev finansieret ved træk på boligsalgskreditten.
Den 6. januar 2004 modtog indklagede deponeringen på 846.000 kr., som blev indsat på en skødedeponeringskonto med en variabel rente på da 0,25% p.a.
Ved skrivelse af 26. februar 2004 rykkede klageren sin advokat for tinglysning af skødet.
Den 5. april 2004 blev skødet tinglyst med anmærkning om pantehæftelserne.
Den 23. april 2004 blev retsanmærkningerne slettet.
Parternes påstande.
Den 11. marts 2004 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde en rentekompensation.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede burde have anvendt midlerne på skødedeponeringskontoen til indfrielse af de eksisterende lån.
Han er uforstående over for, at det var nødvendigt at oprette en boligsalgskredit, idet indklagede jf. skødet, var berettiget til at anvende den deponerede købesum til indfrielserne. Indfrielserne kunne ske uanset, om der forelå anmærkningsfrit skøde. Det er urimeligt, at han som følge af oprettelsen af boligsalgskreditten blev påført en merrenteudgift.
Indklagede har anført, at sagen blev håndteret bedst muligt ud fra de givne omstændigheder, hvor deponering skete for sent i forhold til det aftalte, og tinglysningen af skødet ikke blev fremmet bedst muligt.
Den 2. januar 2004, hvor de eksisterende lån i henhold til aftalen med klageren blev indfriet, var købesummen ikke modtaget til deponering.
Midlerne på skødedeponeringskontoen kunne kun anvendes til indfrielserne mod indklagedes indeståelse for anmærkningsfrit skøde. Denne indeståelse kunne først gives, da indklagede havde modtaget skødet tinglyst alene med retsanmærkninger om de lån, der skulle indfries. I modsat fald vil der være tale om en beløbsubegrænset garanti, da der kan være retsanmærkninger, som ikke var kendt på tidspunktet for afgivelsen af indeståelsen.
Da de deponerede midler tidligst kunne anvendes, når skødet var lyst med retsanmærkninger, var der behov for en boligsalgskredit, for at klagerens eksisterende lån kunne indfries som aftalt.
Renten på boligsalgskreditten var ikke højere end den rente, som klageren skulle have betalt på de indfriede lån.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Selvom det af skødet fremgår, at indklagede var berettiget til at anvende den deponerede købesum til at indfri indestående lån mod indeståelse for anmærkningsfrit tinglyst skøde, finder Ankenævnet, at indfrielserne måtte ske via boligsalgskreditten, indtil indklagede kunne konstatere, at skødet var tinglyst alene med retsanmærkninger om de lån, der skulle indfries, idet indklagede i modsat fald ville påtage sig en garanti af en ubestemt størrelse.
Ankenævnet finder således, at indklagede handlede korrekt ved den 2. januar 2004 at hæve indfrielsesbeløbene på klagerens boligsalgskredit og ved først at overføre et beløb svarende til indfrielserne fra skødedeponeringskontoen til boligsalgskreditten, da indklagede havde modtaget meddelelse om, at skødet var tinglyst uden andre anmærkninger end om de to lån med hovedstol på henholdsvis 505.000 kr. og 130.000 kr.
Indklagede er uden ansvar for, at tinglysningen af skødet trak ud.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.