Erstatning i en situation, hvor en planlagt omprioritering må opgives som følge af forsinkelse m.m. fra pengeinstituttets side.
| Sagsnummer: | 585 /1994 |
| Dato: | 16-11-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Inge Frølich, Peter Møgelvang-Hansen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
Realkreditbelåning - kurssikring |
| Ledetekst: | Erstatning i en situation, hvor en planlagt omprioritering må opgives som følge af forsinkelse m.m. fra pengeinstituttets side. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I juli og september 1993 udarbejdede indklagedes Svendborg afdeling konverteringsberegninger vedrørende omprioritering af klagernes ejendomme i henholdsvis Svendborg og Næstved. Den 7. oktober 1993 anmodede indklagede henholdsvis Nykredit og Realkredit Danmark om lånetilbud.
Ved skrivelse af 19. oktober 1993 til indklagede tilbød Realkredit Danmark et kontantlån på 423.000 kr. i ejendommen i Næstved til indfrielse af et eksisterende lån i samme realkreditinstitut.
Ved skrivelse af 28. oktober 1993 til indklagede tilbød Nykredit et kontantlån på 629.000 kr. i ejendommen i Svendborg til indfrielse af et eksisterende lån i samme realkreditinstitut.
Lånetilbudene blev fremsendt til klagerne den 17. november 1993, og den 30. s.m. afholdtes et møde mellem klagerne og indklagede, hvor det blev aftalt at indlede omprioriteringerne. På mødet drøftedes bl.a. forholdet til de efterstående panthavere, som skulle acceptere at rykke for de nye lån.
Den 17. december 1993 anmodede indklagede to efterstående panthavere i ejendommen i Næstved om at rykke for det nye RD-lån. Panthaverne meddelte deres accept henholdsvis den 30. december 1993 og 1. februar 1994. Vedrørende ejendommen i Svendborg anmodede indklagede den 24. januar 1994 den efterstående panthaver om rykningsaccept. Accepten blev modtaget af indklagede den 10. marts 1994.
Dokumenterne til brug for omprioriteringen var klar til underskrift den 28. december 1993. Underskrivelsen af dokumenterne fandt sted hos indklagede den 7. januar 1994. Klagerne underskrev bl.a. omprioriteringskredit og fuldmagt vedrørende begge ejendomme samt garantierklæringer og udbetalingsanmodninger. Af udbetalingsanmodningerne fremgår bl.a., at lånene ønskes udbetalt hurtigst muligt.
Pantebrevene blev fremsendt til tinglysning den 10. januar 1994 og modtaget retur fra tinglysning den 28. s.m.
Efter modtagelsen af rykningstilsagnet fra den efterstående panthaver i ejendommen i Svendborg indkaldte indklagede klagerne til et møde den 29. marts 1994. På mødet oplyste indklagede, at en "strakskonvertering" af begge ejendomme ville give et underskud på 27.-30.000 kr. på grund af betaling af differencerenter og omkostninger. Indklagede ønskede ikke at finansiere dette beløb, hvorfor det blev foreslået, at omprioriteringerne blev gennemført ved opsigelse af eksisterende lån til indfrielse ved termin. Klagerne blev orienteret om muligheden for kurssikring og opsigelsesvarslerne på de eksisterende lån. Da en gennemførelse af omprioriteringerne på grund af kurserne på det pågældende tidspunkt ikke var fordelagtige for klagerne, blev det aftalt at afvente en eventuel kursstigning.
De påtænkte omprioriteringer blev ikke gennemført, og begge ejendomme blev efterfølgende sat til salg.
Indklagede har oplyst, at klagerne har betalt et gebyr til indklagede på 500 kr. Herudover har klagerne haft udgift til stempel på kreditforeningspantebrevene, 843 kr. og 808 kr., samt tingbogsattester i alt 200 kr.
Ved klageskema af 6. september 1994 har klagerne påstået indklagede tilpligtet at betale erstatning for manglende gennemførelse af omprioriteringen i januar 1994 og refusion af de påløbne omkostninger.
Indklagede har påstået frifindelse.
Klagerne har anført, at de i sommeren og efteråret 1993 adskillige gange henvendte sig til indklagede med henblik på omprioritering af deres ejendomme, men at de hver gang blev afvist med "at det gik efter tur". Efter indhentelse af lånetilbudene fremmede indklagede ikke sagen med fornøden hurtighed. Der gik således 17 dage fra, at indklagede modtog det seneste lånetilbud, til det blev fremsendt til dem. Efter mødet den 30. november 1993 var indklagede ca. en måned om at gøre dokumenterne klar til underskrift. Indklagede forsømte også at indhente de efterstående panthaveres accept umiddelbart efter mødet den 30. november 1993, hvor det blev aftalt at indlede omprioriteringssagerne. De efterstående panthavere blev først anmodet om rykning ved skrivelser af 17. december 1993 og 24. januar 1994. Den 7. januar 1994 meddelte den ekspederende medarbejder, at der kunne blive tale om betaling af ekstraordinære afdrag til de efterstående panthavere, men at dette ikke var noget problem, idet indklagede normalt finansierede dette. Det blev samtidig oplyst, at de ville blive indkaldt til møde ca. 2 uger senere. De henvendte sig cirka hver anden uge og modtog i forbindelse med disse henvendelser forskellige forklaringer på ventetiden, herunder at de efterstående panthavere ikke ville rykke. De tilbød selv at tage kontakt til de efterstående panthaver, hvilket indklagede frarådede. Trods gentagne rykkere blev de først indkaldt til møde hos indklagede den 29. marts 1994. De blev da tilbudt omprioritering af ejendommen i Svendborg pr. 1. juli 1994 og af ejendommen af ejendommen i Næstved pr. 1. januar 1995, idet indklagede ikke ønskede at finansiere de omkostninger, der var forbundet med gennemførelse af omprioriteringen straks. Muligheden for kurssikring, som de først da blev orienteret om, var på grund af kursfaldet ikke fordelagtig. Indklagedes langsommelige ekspedition og manglende orientering om kurssikring medførte, at de gik glip af fordelagtige omprioriteringer, hvorved de kunne have undgået efterfølgende økonomiske problemer. De kunne således bl.a. have undgået salg af ejendommen i Svendborg eller opnået bedre salgsbetingelser for begge ejendomme. Indklagede burde på mødet den 30. november 1993 eller i hvert fald den 7. januar 1994 have orienteret om muligheden for at foretage kurssikring. Såfremt indklagede ikke ønskede at indgå kurskontrakt med dem, burde de være blevet orienteret herom, således at de havde mulighed for at indgå fastkursaftale med kreditforeningerne. Omprioriteringen af ejendommen i Næstved burde i hvert fald have været gennemført den 1. februar 1994, hvor accept fra begge efterstående panthavere forelå. Indklagede var fra sagens start bekendt med, at de ikke umiddelbart havde mulighed for selv at finansiere eventuelle ekstraordinære afdrag til efterstående panthavere. Såfremt indklagede ikke ville finansiere dette, burde de have fået meddelelse herom. Det bestrides, at deres rådighedsbeløb har været faldende i perioden 1. april 1991 til 1. juli 1994.
Indklagede har anført, at klagerne i 1991 købte ejendommen i Svendborg uden forinden at have solgt ejendommen i Næstved. Indklagede konstaterede herefter, at klagernes rådighedsbeløb blev stadigt mindre på grund af forøgede udgifter. På den baggrund ønskede indklagede ikke at forøge risikoen i engagementet, hvilket var årsag til, at bl.a. kreditforeningspantebrevet skulle tinglyses og anmærkninger kendes, før omlægningen blev iværksat. For at undgå tab, såfremt en påtænkt omprioritering ikke kan gennemføres, indgås der efter indklagedes praksis ikke kurssikring i en sag, som ikke "hænger økonomisk sammen". Klagerne var bekendt med, at der i den pågældende periode var et stort antal omprioriteringssager, og at sagerne blev behandlet i rækkefølge. Antallet af omprioriteringer medførte også, at der generelt var lang ventetid på rykningstilsagn, og det var ikke muligt at beregne differencerenterne endeligt før modtagelsen af disse. Det erkendes, at pantebrevskreditor vedrørende ejendommen i Svendborg burde være forespurgt på et tidligere tidspunkt. Klagerne havde dog ikke været bedre stillet, såfremt svar fra de efterstående panthavere var fremkommet tidligere, idet klagerne hverken kunne finansiere differencerenter ved straksindfrielsesmetoden eller terminsydelser ved opsigelsesmetoden. De samme forhold havde været gældende såfremt omprioriteringerne skulle have været gennemført via kreditforeningerne. Omprioriteringerne blev ikke gennemført på grund af klagernes økonomiske situation. Det afvises, at klagerne har lidt et tab, som indklagede kan gøres erstatningsanvarlig for.
Ankenævnets bemærkninger:
Det må lægges til grund, at indklagede først på mødet den 29. marts 1994 orienterede klagerne om muligheden for at kurssikre de tilbudte realkreditlån. Ankenævnet finder, at indklagede på et langt tidligere tidspunkt og i hvert fald på mødet den 7. januar 1994 burde have drøftet dette spørgsmål med klagerne. Efter det foreliggende finder Ankenævnet ikke at have grundlag for at kritisere, at indklagede ikke ønskede at kurssikre lånene, før pantebrevene var tinglyst, og accept fra de efterstående private panthavere var modtaget, men spørgsmålet burde som nævnt have været drøftet med klagerne, således at disse havde haft mulighed for at instruere indklagede om at foretage kurssikring, så snart betingelserne herfor var til stede.
Ankenævnet finder endvidere, at indklagede efter mødet den 30. november 1993 burde have rettet henvendelse til alle de omhandlede efterstående panthavere i begyndelsen af december måned, og lægger til grund, at accept fra alle panthavere i så fald ville have foreligget i slutningen af januar 1994, da indklagede modtog pantebrevene tilbage fra tinglysning.
Ankenævnet finder herefter, at indklagede ved mangelfuld rådgivning og langsommelig sagsbehandling har afskåret klagerne fra at gennemføre omprioriteringerne på grundlag af kurserne omkring 1. februar 1994 enten ved kurssikring af de nye lån kombineret med opsigelse af de eksisterende til termin eller ved strakshjemtagelse/straksindfrielse. Hvad det sidste angår bemærkes, at indklagede ved en hurtigere sagsbehandling som nævnt antagelig kunne have opsagt også lånet i Næstved-ejendommen til indfrielse pr. 1. juli 1994, hvilket ville have begrænset differencerenterne, og at indklagede på forhånd burde have gjort klagerne bekendt med, at man ikke var villig til at finansiere et underskud opstået ved betaling af ekstraordinære afdrag på de efterstående private pantebreve.
Under de foreliggende omstændigheder, hvor klagerne kunne have gennemført omprioriteringerne på grundlag af kurserne den 29. marts 1994, men valgte at afstå herfra, findes deres tab for hver ejendom at kunne fastsættes som det tab, de ville have haft ved hjemtagelse af det tilbudte lån denne dag, set i forhold til hjemtagelse den 1. februar 1994. I overensstemmelse med Ankenævnets praksis vedrørende tilfælde, hvor hjemtagelse faktisk har fundet sted den senere dato, bør tabet herefter for hver ejendom beregnes som kursværdien den 29. marts 1994 af differencen mellem obligationsgælden ved hjemtagelse den 29. marts 1994 og obligationsgælden ved hjemtagelse den 1. februar 1994.
Klagerne kan ikke ud over erstatning som nævnt gøre krav på godtgørelse af de betalte gebyrer m.v.
Som følge heraf