Afgørelse

Indsigelser mod tvangsauktion. Mangende underretning.

21203049

Indsigelser mod tvangsauktion. Manglende underretning.
Som følge af restancer begærede det indklagede realkreditinstitut tvangsauktion over klagerens ejendom. Der blev i januar 1993 afholdt forberedende møde, og den senere ejer af ejendommen afgav i forlængelse heraf tilbud til instituttet om køb af ejendommen til en kontantpris på 50.000 kr. På tvangsauktionen i februar 1993 blev instituttet højestbydende med et bud på 10.000 kr. Instituttet tiltrådte i februar 1993 købstilbuddet på 50.000 kr. fra den senere ejer af ejendommen, og instituttet fremsendte en opkrævning til klageren vedrørende den personlige fordring på 107.630 kr. Klageren sendte i juli 2006 et forslag til betaling af den opgjorte gæld, uden at det førte til enighed mellem parterne. Instituttet fremsendte i januar 2011 årsopgørelse for 2010 til klageren, hvori fordringen var opgjort til 150.683 kr. Klageren protesterede over kravet under henvisning til indklagedes afslag på at indgå et forlig.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at klageren skulle indsættes som ejer af den ejendom, som instituttet købte på tvangsauktionen den 9. februar 1993. Hvis dette ikke var muligt, skulle klageren kompenseres på en anden vis. Instituttet påstod frifindelse.

Klageren fremsatte under klagesagen en række indsigelser mod den afholdte tvangsauktion samt til videresalget af ejendommen.

Nævnet afviste at behandle klagerens indsigelser mod den afholdte tvangsauktion, jf. nævnsvedtægternes § 5, idet sådanne spørgsmål henhører under domstolene. Som sagen var oplyst, havde klageren ikke før indgivelse af klage til Realkreditankenævnet foretaget retslige skridt for at få sin påstand opfyldt, jf. den gældende forældelseslovs § 2, hvorfor Nævnet fandt, at klagerens krav om kompensation måtte anses for forældet, jf. lovens § 1. Nævnet bemærkede for god ordens skyld, at realkreditinstitutter har den samme interesse som tvangsauktionsdebitorer i, at ejendomme overtaget på tvangsauktion bliver afhændet bedst muligt, og Nævnet fandt ikke grundlag for at antage, at klagerens ejendom ikke blev afhændet til den højest opnåelige pris. Instituttet havde gjort en personlig fordring på 107.631 kr., eksklusive renter, gældende mod klageren, svarende til fordringen på tvangsauktionen med fradrag af budsummen. Det endelige tab efter instituttets videresalg af ejendommen udgjorde 108.337 kr. Der var efter Nævnets opfattelse ikke poster i den af instituttet fremlagte kontospecifikation, som fremstod som usædvanlige eller ekstraordinære. Som følge af det anførte blev klagepunkterne vedrørende den afholdte tvangsauktion afvist, jf. nævnsvedtægternes § 5. Realkreditinstituttet blev frifundet vedrørende de øvrige klagepunkter.


K E N D E L S E
afsagt den 3. januar 2013



JOURNAL NR.: 2012-01-03-049-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Indsigelser mod tvangsauktion. Manglende underretning.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 12. december 2012


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Morten B. Pedersen
Per Englyst
Lars K. Madsen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren ejede en ejendom, hvori der blandt andet indestod et 10 pct. lån på oprindelig 118.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut.

Som følge af restancer på det indestående lån begærede indklagede tvangsauktion over ejendommen, og der blev i den anledning afholdt forberedende møde den 12. januar 1993. Af udskrift af auktionsbogen for den 12. januar 1993 fremgår blandt andet følgende:

”… De i det forberedende møde interesserede er indkaldt ved skrivelser, for hvilke postvæsenet har kvitteret for modtagelse.

Ejeren var ikke mødt …

Auktionen berammedes til foretagelse på dommerkontoret,

tirsdag den 9. februar 1993 kl 13.15

hvilket vil være at bekendtgøre i Statstidende og …(lokal avis)…”

Indklagedes fordring var i henhold til tvangsauktionssalgsopstilling opgjort til 103.634,47 kr. i kolonne 2 og 13.996,26 kr. i kolonne 3 – i alt 117.630,73 kr. i kolonne 1. På forsiden af tvangsauktionssalgsopstillingen er klageren anført som ejer af ejendommen, ligesom klagerens daværende adresse er anført.

Den senere ejer af ejendommen afgav den 21. januar 1993 købstilbud til indklagede vedrørende køb af ejendommen for en kontantpris på 50.000 kr. Af købstilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”…
- Supplerende oplysninger …

Nærværende Købstilbud er gældende indtil 15.2.1992.

Køber er bekendt med, at …(indklagede)… kun kan sælge ejendommen, hvis …(indklagede)… overtager ejendommen på tvangsauktion den 9.2.1993…”

På tvangsauktionen den 9. februar 1993 blev indklagede højestbydende med et bud på 10.000 kr. Af udskrift af auktionsbogen for 9. februar 1993 fremgår blandt andet følgende:

”De i tvangsauktionen interesserede er indkaldt ved skrivelser, for hvilke postvæsenet har kvitteret for modtagelse.

Auktionen har været annonceret i Statstidende den 16. januar 1993 og i …(lokal avis)… den 21. januar 1993.

Ejeren var ikke mødt …”

Indklagede tiltrådte den 10. februar 1993 købstilbuddet fra køberen af ejendommen.

Herefter udarbejdedes der betinget transportskøde for overdragelsen, der blev underskrevet af handelsparterne den 16. henholdsvis den 23. februar 1993.

Den 17. februar 1993 sendte indklagede en opkrævning vedrørende den personlige fordring. Af brevet fremgår blandt andet:

”…I forbindelse med tvangsauktion over ovennævnte ejendom har …(indklagede)… kunnet konstatere et tab på

kr. 107.630,73

Beløbet svarer til differencen mellem vort samlede tilgodehavende iflg. salgsopstilling og budsummen.

Vi skal henlede opmærksomheden på, at De som tidligere ejer af ejendommen er personlig ansvarlig for tilbagebetalingen af dette beløb.

Vi ser frem til at høre fra Dem inden 14 dage fra dags dato med henblik på en aftale om afvikling af gælden …”

Den 14. juli 2006 skrev klageren et brev til indklagede og en efterstående panthaver i den tvangsauktionssolgte ejendom. Af brevet fremgår følgende:

”… 1: …(Indklagede)…: Jeres trusler om at inddrive beløbet via inkasso, så må jeg gøre opmærksom på, at dette vil være spild af tid, da jeg intet ejer. Bryder mig heller ikke om ordlyden i jeres sidste brev (TVANGSFULDBYRDELSE). Det kan godt være, at det for jer er en standardskrivelse, men hvis I kun ofrer en standardskrivelse på mig, så må det jo være fordi, at kr. 150.683 er pebernødder for jer. Hvis dette er tilfældet, hvorfor så ikke eftergive mig gælden? Jeg har aldrig vægret mig ved at skulle betale, men jeg har absolut ingen mulighed for at opbygge et liv og samtidig afdrage på gl. gæld.

2: Jeg skal derfor komme med flg. forslag: I hjælper mig med at finansiere en ejendom. Denne vil jeg så have renoveret og færdigbetalt om X antal år. Jeg bliver boende på ejendommen til min død, hvorefter salget af denne vil sikre jer det fulde beløb, jeg skylder jer for gl. gæld incl. renter, da jeg ikke har nogen arvinger.

Dette er min eneste mulighed for at betale, da jeg ikke ser mig i stand til at starte livet forfra, når jeg er over 60 år gammel.

Håber at man kan se fornuften & logikken i dette, da jeg ellers ser mig nødsaget til at iværksætte ”plan B”.
”Plan B”: Jeg må desværre flytte til et andet land, hvor jeg så langsomt kan drikke mig ihjel i billig sprut … Hvilket er ensbetydende med, at I aldrig ser så meget som 1,- kr.

Jeg håber, at I kan se fornuften & logikken i mit forslag, da jeg ellers forlader Danmark, senest d 15.08.06 …”

Den 20. august 2010 modtog indklagede følgende brev fra klageren:

”… Til samtlige kreditorer

Vedr. mellemværende:

Jeg ejer intet, men skylder over kr. 450.000,-, så flg. kan lade sig gøre for mig:

I får de fulde beløb, over 120 mdr., forudsat at jeg får min ejendom: …(adresse)…, eller en tilsvarende tilbage.

I er hurtige til at give mig ml. 8 & 14 dage til at betale, så jeg håber på hurtig accept af mit forslag, så vi kan komme videre ... eller på hurtige afslag, så jeg kan komme videre ...”

Indklagede fremsendte den 15. januar 2011 årsopgørelse til klageren for 2010. Heri var fordringen opgjort til 150.683,02 kr.

Klageren returnerede årsopgørelsen til indklagede påført følgende tekst:

”Vedr. ovenstående: Det løb er kørt. I valgte at afslå mit tilbud om en løsning, og I kom ikke selv med et bedre tilbud, derfor har jeg nu selv gældssaneret mig 100% og betragter derfor denne sag ude af verden …”

Den 17. august 2012 opgjorde indklagede den personlige fordring mod klageren til i alt 133.462,11 kr., inklusive renter på 25.831,38 kr. for perioden 17. august 2009 til 17. august 2012.

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at klageren skal indsættes som ejer af den ejendom, som indklagede købte på tvangsauktionen den 9. februar 1993. Hvis dette ikke er muligt, skal klageren kompenseres på en anden anstændig måde.


Indklagede påstår afvisning, subsidiært frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han aldrig er blevet indkaldt til tvangsauktionen over ejendommen, og at der ingen dokumentation findes på, at han er blevet indkaldt. Derfor mener klageren, at ejendommen juridisk og retmæssigt er solgt uden hans vidende. På den baggrund må ejendommen retmæssigt stadig være hans.

Klageren oplyser videre, at han under sagsforløbet har haft fast bopælsadresse, og at indklagede derfor har haft alle muligheder for at kontakte ham. Tvangsauktionen er foregået på et ikke reelt grundlag.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Klageren finder, at han er den eneste, der søger en løsning. Vedrørende ”hans breve” til indklagede, så viser de jo blot, at han i hele forløbet har prøvet at finde en løsning og en forklaring. Der er mange flere breve end dem, der er fremvist, men han har desværre ikke disse.

Klageren gør opmærksom på, at han ikke er ude på at få penge ud af denne sag, men blot ønsker, at hans ejendom tilhører ham, da han opretholder sin påstand om, at der er ”urent trav” i denne sag.

Klageren kender også matr.nr., areal m.m., så over 3 ha. for 10.000 kr., incl. stald/lade, eget vand, nyt el???

At indklagede frifinder sig selv, kommer ikke bag på ham, det har indklagede gjort i 19 år.

Vedrørende de fremlagte dokumenter kan han, selv med sin bedste vilje, ikke se, at de har nogen som helst relevans for sagen.

Man fremviser dokumentation for en helt masse vedrørende ejendommen, og hvem der købte den, hvilket er irrelevant, for sagen og ham.

Dokumentation for, at han er blevet indkaldt til tvangsauktionen er til gengæld relevant, men disse papirer kan man ikke fremskaffe. Han har bedt om at se dem i over 19 år, uden held. Men han er jo nok også mærkelig, når han beder om noget, som han ved ikke findes.

Hvis indklagede havde disse papirer, så havde klageren set dem for rigtig mange år siden, og indklagede ville have fremsendt dem til Realkreditankenævnet, men de papirer eksisterer ikke.

Klageren tillader sig også at påtale, at indklagede har rod i datoerne på de papirer, indklagede fremlægger:

Tvangsauktionsdatoen var den 9. februar 1993. Ifølge købstilbuddet har køberen underskrevet den 21. januar 1993.

Hvilket vil sige, at man rent faktisk havde solgt ejendommen inden tvangsauktionen.

Det fremgår også af dette bilag, at man kendte hans adresse, Derfor forstår han ikke, hvorfor han ikke blev indkaldt.

Vedrørende anbringender: Hvis postvæsenet har kvittering for modtagelsen af indkaldelsen til tvangsauktionen, så forstår klageren ikke, hvorfor denne ikke er mellem de fremsendte papirer, da den ville have relevans.

Klageren tillader sig at påtale følgende, der viser, hvor useriøst indklagede fortsat forholder sig til denne sag:

1: ”for 4. prioriteten, ejerpantebrev, …(klagerens sparekasse), mødte ingen.” Det skyldes, at sparekassens tilgodehavende var betalt, hvorfor sparekassen ikke havde noget krav.

2: At man fremlægger en ”udskrift af Auktionsbogen fra Retten i …” og diverse opstillinger af ejendommen viser jo absolut intet med hensyn til, om han blev indkaldt til tvangsauktionen.

3: Klageren synes, at det er meget tydeligt, at indklagede udviser samme arrogance over for Ankenævnet, som de har gjort over for ham i over 19 år.

4: Indklagede fremlægger diverse bilag vedrørende indklagedes salg af ejendommen til tredje part, hvilket ikke burde have nogen relevans.

Han påtaler blot foranstående for at vise indklagedes arrogance.

Relevant dokumentation for, at han var indkaldt til tvangsauktion, er fortsat ikke fremvist efter over 19 år.

Havde klageren været indkaldt, så havde han da selv budt på ejendommen, og det havde da været muligt at byde mindst 20.000 kr., da han ville have kunnet låne pengene af 4. prioriteten (det er vedrørende, at indklagede gav 10.000 for ejendommen).

Jo, han skylder indklagede penge, men sagen drejer sig ikke om hans gæld, men om at han vil have den vare, han er blevet snydt for, og som man vil have penge for.

Når han får varen (ejendommen), så betaler han varen over 10 år.

Som klageren ser det, har indklagede erhvervet sig en ejendom fra en psykisk syg, og da det er ham, der kommer med påstanden, må det være indklagede, der fremlægger dokumentation for, at hans påstand ikke er sand.

Klageren beklager, hvis han ikke formulerer sig juridisk korrekt, men han er jo ikke jurist.

Til sidst gentager klageren, at han ikke er ude på at få penge ud af denne sag. Det eneste, klageren ønsker, er at få sin retmæssige og franarrede ejendom tilbage. Når dette er en realitet, så afvikler han sin gæld over 10 år, forudsat at der er en afklaring inden den 16. oktober 2012.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at ejendommen blev solgt på tvangsauktion den 9. februar 1993, hvor den blev overtaget af indklagede, idet indklagede blev højestbydende på tvangsauktionen med et bud på 10.000 kr. Der blev ikke opnået fuld dækning for indklagedes krav på tvangsauktionen.

Ejendommen blev efterfølgende videresolgt til en salgspris på 50.000 kr. Den personlige fordring mod klageren blev herefter opgjort til 107.630,73 kr.

Den personlige fordring er efter tvangsauktionen forsøgt inddrevet. Kravet mod klageren er den 17. august 2012 opgjort til 133.462 kr.

Fremlæggelsen af bilagene vedrørende tvangsauktionen og indklagedes videresalg af ejendommen er sket på Realkreditankenævnets anmodning og er således ikke et udtryk for, at indklagede finder disse relevante for den af klageren rejste problemstilling, men et udtryk for, at indklagede ikke vil afvise at fremkomme med oplysninger eller dokumenter, som Ankenævnet finder relevante i forhold til sagen.

ANBRINGENDER:
Til støtte for påstandene gøres gældende:

at indklagede har givet fogedretten oplysninger om ejendommens ejer/debitor i forbindelse med tvangsauktionen, jf. tvangsauktionssalgsopstillingen,

at det er fogedretten, der indkalder de interesserede til en tvangsauktion,

at det af udskriften for tvangsauktionen udtrykkeligt fremgår, at ”De i tvangsauktionen interesserede er indkaldt ved skrivelser, for hvilke postvæsenet har kvitteret for modtagelse”, og

at en eventuel klage over manglende indkaldelse til tvangsauktionen, bør rettes til fogedretten.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Der er i sagen fremlagt en kontospecifikation af 11. februar 2010 fra indklagedes system for overtagne panter. Heraf fremgår det, at indklagedes samlede tab efter overtagelse og videresalg af ejendommen er opgjort til 108.337,25 kr.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet kan ikke, jf. nævnsvedtægternes § 5, behandle klagerens indsigelser mod den afholdte tvangsauktion, idet sådanne spørgsmål henhører under domstolene.

Som sagen er oplyst, har klageren ikke før indgivelse af klage til Realkreditankenævnet foretaget retslige skridt for at få sin påstand opfyldt, jf. den gældende forældelseslovs § 2, hvorfor klagerens krav om kompensation må anses for forældet, jf. lovens § 1. Realkreditankenævnet bemærker for god ordens skyld, at indklagede har den samme interesse som tvangsauktionsdebitorer i, at ejendomme overtaget på tvangsauktion afhændes bedst muligt, og Nævnet finder ikke grundlag for at antage, at klagerens ejendom ikke blev afhændet til den højest opnåelige pris.

Indklagede har gjort en personlig fordring på 107.630,73 kr., eksklusive renter, gældende mod klageren, svarende til den opgjorte fordring på tvangsauktionen med fradrag af budsummen. Det endelige tab efter indklagedes videresalg af ejendommen udgør 108.337,25 kr. Der er efter Nævnets opfattelse ikke poster i den af indklagede fremlagte kontospecifikation, som fremstår som usædvanlige eller ekstraordinære.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Klagepunkterne vedrørende den afholdte tvangsauktion afvises, jf. nævnsvedtægternes § 5. Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes vedrørende de øvrige klagepunkter.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef