Rådgivning om hjemtagelsestidspunkt for nyt lån.
| Sagsnummer: | 536/1994 |
| Dato: | 17-05-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Stig Hansen, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Rådgivning om hjemtagelsestidspunkt for nyt lån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indklagede forestod i 1993/94 omprioritering af klagerens ejendom, i hvilken forbindelse et kontantlån med en obligationsrestgæld på ca. 395.000 kr., baseret på 12% obligationer, blev erstattet af et 30-årigt kontantlån på 428.000 kr., begge ydet af Realkredit Danmark.
Lånetilbuddet på det nye realkreditlån blev modtaget af indklagede den 1. november 1993. Efter klagerens underskrift af kreditforeningspantebrevet tinglystes dette den 8. november 1993 med 5 retsanmærkninger.
I en orienteringsskrivelse af 10. januar 1994 til klageren fra Realkredit Danmark blev klagerens opmærksomhed henledt på, at lånetilbuddet fra Realkredit Danmark endnu ikke var udnyttet. I skrivelsen var endvidere anført:
"For det første betaler De højere renter på Deres gamle lån. Jo hurtigere De gennemfører omlægningen, jo større bliver besparelsen. Det skal der et ret stort rentefald til at lave om på.
Hertil kommer, at vi nærmer os vigtige datoer for afviklingen af det gamle lån. Næste opsigelsesfrist for obligationerne er den 31. januar. Der er renter at spare ved at begynde omlægningen inden da.
..........
Vort bedste råd lige nu er derfor: find lånetilbuddet frem og sæt skub i sagen. De kan henvende Dem til distriktskontoret eller til den person, der står som afsender på Deres lånetilbud."
Efter modtagelsen af denne skrivelse henvendte klageren sig til indklagede og forelagde skrivelsen. Ifølge klageren meddelte indklagedes medarbejder, at skrivelsen ikke havde betydning for hende, og at det ville være bedre at vente til kursen steg yderligere. Ifølge indklagede blev klageren rådgivet om indklagedes forventninger om et stigende kursniveau.
Det eksisterende lån blev indfriet den 29. marts 1994. Ved indfrielsen betaltes differencerente 8% i 266 dage med ca. 23.000 kr. Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at stille hende, som om det nye lån var hjemtaget omkring den 12. januar 1994, ligesom indklagede skal betale omkostninger.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at i forbindelse med, at indklagede modtog det tinglyste kreditforeningspantebrev retur fra tinglysning, drøftede hun sagen med indklagedes medarbejder, der sagde, at han ville opsige det eksisterende lån. Hun gjorde ham opmærksom på, at hun ingen indsigt havde i lånesager og forventede, at indklagede ekspederede sagen til størst mulig fordel for hende. Det var hendes indtryk, at medarbejderen ville hjemtage det nye lån uden at spørge "om lov" først. Indklagede var således bemyndiget til at hjemtage det nye lån på det for hende gunstigste tidspunkt. Indklagedes medarbejder protesterede ikke mod denne instruks og påtog sig herved at overvåge kursudviklingen. Uanset dette undlod indklagede at opsige det eksisterende lån inden udgangen af januar måned 1994; var opsigelse sket, ville differencerenterne have været på ca. 7.500 kr. Hertil kommer, at indklagede ved hendes henvendelse den 12. januar 1994 tilrådede at afvente yderligere kursstigninger. Kursen på den pågældende obligation den 12. januar 1994 var 92,65 og den 13. januar 1994 92,85, hvilket betød, at kursen skulle op på over 95, for at klageren ville have vundet noget ved at vente. Den nævnte obligation havde imidlertid kun været på dette niveau nogle få dage omkring den 5. juli 1993 for allerede den 9. juli 1993 at falde til kurs 89. Der var således tale om en rådgivningsfejl, idet en kurs over 92, alt andet lige, måtte betegnes som særdeles attraktiv. Som følge af indklagedes fejlagtigede rådgivning, er hun påført tab i form af en højere månedlig ydelse i 30 år, hvortil kommer det forøgede differencerentebeløb. Indklagede har erkendt ikke at have håndteret sagen korrekt, idet man har undladt at beregne sig ekspeditionsgebyr ved sagens afslutning.
Indklagede har anført, at med hensyn til tidspunktet for optagelsen af det nye lån rådgav man klageren ud fra indklagedes forventninger til markedet. På grundlag heraf traf klageren selv ved mødet i januar 1994 beslutning om, at lånet ikke skulle udbetales, idet hun ønskede at afvente stigende kurser. Da kursniveauet faldt i februar og marts 1994, ønskede klageren ikke at hjemtage, da indklagede stadig forventede stigende kurser. Ultimo marts besluttede klageren sig for at effektuere lånet. Med hensyn til opsigelsen af det eksisterende lån, ville en opsigelse inden udgangen af januar 1994 medføre, at klageren inden for en tidsbegrænset periode skulle hjemtage det nye lån. Der ville være tale om ren spekulation, hvis klageren opsagde det gamle lån uden samtidig at kurssikre eller hjemtage det nye lån. Indklagedes rådgivning i februar/marts 1994 om et stigende kursniveau kan ikke kritiseres, da dette var den almindelige vurdering af deltagere i markedet. Vedrørende ekspeditionsgebyr har indklagede anført, at man har godtgjort klageren omkostninger i forbindelse med, at indklagede havde overset et tinglyst ejerpantebrev, hvorfor der skulle ske fornyet tinglysning af dokumenter, for hvilket klageren ikke skulle betale.
Ankenævnets bemærkninger:
Tre medlemmer - Niels Waage, Ole Simonsen og Peter Stig Hansen - udtaler:
Realkredit Danmarks skrivelse af 10. januar 1994 til klageren indeholdt et klart og utvetydigt råd til klageren om at gennemføre låneomlægningen straks, og skrivelsen gav da også anledning til, at klageren havde en samtale med indklagedes medarbejder. Denne var af den opfattelse, at klageren var bedst tjent med at afvente kursudviklingen og rådgav klageren i overensstemmelse hermed. Klageren har herefter truffet et valg på grundlag af to forskellige råd - kreditforeningens og indklagedes - og det må have stået klart for klageren, at indklagedes rådgivning om kursudviklingen kunne vise sig ikke at holde stik. Vi finder herefter ikke grundlag for at lade indklagede hæfte for det tab, som klageren har lidt ved at følge indklagedes råd. Vi stemmer derfor for, at klagen ikke tages til følge.
Et medlem - Jørn Ravn - udtaler:
Jeg finder, at indklagedes råd på baggrund af kreditforeningens skrivelse var uforsvarligt og forkert. Jeg lægger herved navnlig vægt på, at det ville kræve et helt urealistisk stort kurshop, såfremt en udskydelse af hjemtagelsen af lånet ville kunne være til fordel for klageren, således som det fremgår af, hvad klageren har anført. Jeg stemmer herefter for, at klagen tages til følge.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet, således at det
Den indgivne klage tages ikke til følge.