Erstatningsansvar, andelsboligforening. Kreditforeningslåns størrelse.
| Sagsnummer: | 519/1990 |
| Dato: | 07-02-1992 |
| Ankenævn: | Frank Poulsen, Peter Stig Hansen, Peter Møgelvang-Hansen, Kirsten Nielsen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Fejlekspedition - ejendomshandel
|
| Ledetekst: | Erstatningsansvar, andelsboligforening. Kreditforeningslåns størrelse. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klageren under denne sag er en andelsboligforening. Klageren har under sagen gjort gældende, at indklagede har pådraget sig erstatningsansvar i forbindelse med hjemtagelsen af et kreditforeningslån i forbindelse med klagerens erhvervelse af 19 andelsboliger. Kreditforeningslånet blev hjemtaget med et for stort beløb i forhold til den senere af kommunen godkendte anskaffelsessum, og kreditforeningen krævede herefter lånet nedbragt af klageren.
Sagens omstændigheder er i øvrigt følgende:
Indklagedes Hasselager afdeling ydede i foråret 1984 et anpartsselskab (bygherren) et byggelån på 10.110.400 kr. til opførelse af 19 andelsboliger. Boligerne skulle opføres med støtte efter boligbyggeriloven.
Bygherren fremsendte i maj måned 1984 til Århus kommune et såkaldt "Skema 2", hvorefter anskaffelsessummen androg 11.634.800 kr. Ved skrivelse af 25. juni 1984 godkendte byrådet skema 2's anskaffelsessum.
I et internt sikkerhedsblad fra indklagede godkendt af indklagedes direktion den 19. juli 1984 blev projektet opgjort til en anskaffelsessum på 10.484.800 kr. med tillæg af avance 1.150.000 kr. eller i alt en samlet salgspris på 11.634.800 kr. Af sikkerhedsbladet fremgik, at finansieringen udgjorde bl.a. et indekslån på 9.307.840 kr.
Den 24. oktober 1984 fremsendtes låneansøgning til Kreditforeningen Danmark, hvoraf fremgik, at lånsøger var klageren; låneformidler var et anpartsselskab med samme adresse som bygherren. Lånebehovet var oplyst til 9.307.000 kr.
Den 1. november 1984 afholdtes stiftende generalforsamling vedrørende andelsboligforeningen. I denne forbindelse blev betinget skøde underskrevet, hvorefter anskaffelsessummen udgjorde 11.349.100 kr., som berigtigedes ved overtagelse af kreditforeningslån anslået til 8.956.000 kr., medens restkøbesummen skulle erlægges ved indskud fra andelshaverne. Indklagedes bestyrer i Hasselager afdeling deltog i generalforsamlingen.
Den 13. december 1984 underskrev klageren transporterklæring udarbejdet af indklagede, hvorefter indklagede meddeltes transport i kreditforeningslånet, som blev angivet til 9.308.000 kr. Transporten var uden forbehold. Kreditforeningslånet udbetaltes i januar 1985 til afdelingen og krediteredes bygherrens byggelån.
Som følge af at Århus kommune efterfølgende alene kunne godkende en anskaffelsessum for byggeriet på 11.257.840 kr., krævede Kreditforeningen Danmark herefter den 8. december 1986 overfor klagerne en tilbagebetaling af en del af realkreditlånet, idet dette oversteg 80% af anskaffelsessummen. Tilbagebetalingskravet udgjorde 326.322,65 kr. Kreditforeningen havde forgæves søgt at inddrive tilbagebetalingskravet hos bygherren, der efterfølgende var gået konkurs.
Klageren optog herefter den 18. juni 1987 et lån på 351.805 kr. hos indklagede til brug for tilbagebetalingen. Klageren har fra bygherrens daværende advokats forsikringsselskab modtaget 275.000 kr. i forbindelse med et indgået forlig om pågældende advokats erstatningsansvar.
Efter gennem sin advokat at have korresponderet med indklagede, har klageren indbragt sagen for Ankenævnet og ifølge sin endelige påstand krævet indklagede pålagt at betale 74.884,65 kr. samt tilbagebetaling af renter betalt på det af klageren den 18. juni 1987 optagne lån hos indklagede. Beløbet 74.884,65 kr. fremkommer således:
Tilbagebetaling af for meget udbetalt kreditforeningslån | kr. | 326.322,65 |
For meget betalt afdrag på den tilbagebetalte del af det oprindelige kreditforeningslån | kr. | 30.194,05 |
Tilbagebetaling af rentebidrag som følge af det for meget udbetalte kreditforeningslån | kr. | 31.111,30 |
kr. | 387.628,00 | |
Forsikringsselskab indbetalt | kr. | 275.000,00 |
kr. | 112.628,00 | |
Regulering af eget indskud | kr. | 37.743,35 |
I alt | kr. | 74.884,65 |
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Det bemærkes, at Ankenævnet ved kendelse af 5. april 1991 bestemte, at sagen kunne fremmes til realitetsbehandling mod indklagedes protest. Indklagede havde bl.a. gjort gældende, at klagen ikke vedrørte et privat kundeforhold.
Klageren har til støtte for påstanden anført, at der på generalforsamlingen i november 1984 blev etableret et kundeforhold mellem parterne. Indklagede var bygherrens bankforbindelse, og som følge af indklagedes viden om byggesagens baggrund - herunder at bygherrens anpartsselskab var etableret med det ene formål at opføre de pågældende andelsboliger - måtte der påhvile indklagede en særlig vejledningspligt. Indklagede burde have været opmærksom på misforholdet mellem størrelsen af kreditforeningslånet i låneansøgningen ag den aftalte købesum i henhold til det skøde, der blev gennemgået og underskrevet på generalforsamlingen, hvor indklagede var repræsenteret. Ved den efterfølgende ekspedition af lånesagen burde indklagede havde rådgivet klageren om dette misforhold eller i hvert fald sikret sig, at den af klageren underskrevne transporterklæring ikke var uden forbehold af nogen art, for eksempel for kommunens endelige godkendelse. Som følge af fejlekspeditionen fra indklagedes side modtog indklagede et for stort provenu til nedbringelse af byggelånet, således at indklagede opnåede en ugrundet berigelse på klagerens bekostning. Hertil kommer, at ifølge det interne sikkerhedsblad var indklagede bekendt med, at den opgjorte anskaffelsessum indeholdt en avance på 1.150.000 kr., uanset at købesummen skulle godkendes på grundlag af dokumenterede udgifter. Det bestrides, at indklagedes rolle udelukkende var at ekspedere kreditforeningslånet. Som følge af de nævnte forhold må indklagede anses for erstatningspligtig overfor klageren, idet indklagede burde have indset, at klageren kunne lide et tab ved de foretagne dispositioner. Klageren bestrider i øvrigt at have udvist passivitet, og en forældelsesfrist kan ikke løbe fra noget tidligere tidspunkt end modtagelsen af kreditforeningens skrivelse af 8. december 1986. Klageren finder ikke, at det kan bebrejdes denne, at man opfyldte kravet om tilbagebetalingen.
Indklagede har anført, at der foreligger passivitet eller forældelse fra klagerens side. Vedrørende kreditforeningslånets optagelse har indklagede alene fungeret som den, der ekspederede lånet efter instruks fra låneformidleren repræsenteret ved advokat. Hertil kommer, at klageren har godkendt det pågældende låns størrelse, hvilket fremgår af transporterklæringen til indklagede. Det må formodes, at forhøjelsen af det hjemsøgte lån skete efter aftale med andelsboligforeningens bestyrelse. I referatet fra generalforsamlingen fremgår således også, at der er taget højde for, at lånets hovedstol kunne blive større end 8.956.000 kr. Indklagede bestrider klagerens tabsopgørelse, men finder i øvrigt ikke, at det er dokumenteret af klageren, at der er lidt et tab, ligesom indklagede har bestridt, at indklagede skulle have opnået en berigelse. Indklagede finder endvidere ikke, at man burde have indset, at klageren kunne lide et tab ved dispositionerne i forbindelse med lånets hjemtagelse. For så vidt angår tilbagebetalingen af lånet til kreditforeningen finder indklagede, at dette er sket med urette, og klageren har på denne måde forskertset indklagedes indsigelser overfor kreditforeningen. Indklagede har endeligt anført, at sagen bør afvises ifølge Ankenævnets vedtægters § 7, da der er tale om væsentlig uenighed om faktiske forhold.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke, at indklagede i forbindelse med ekspeditionen af hjemtagelsen af kreditforeningslånet har udvist forhold, der kan medføre erstatningspligt overfor klageren i anledning af kreditforeningens tilbagebetalingskrav.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.