Afgørelse

Bidragsforhøjelser.

21408111
Bidragsforhøjelser.
I klagerens ejendom indestår et kortrentelån F1 med 10 års afdragsfrihed ydet i december 2012 af det indklagede realkreditinstitut. Af låne- og pantsætningsaftalen samt Långuiden fremgik det, at bidraget med mindst 3 måneders varsel forud for en termin kunne forhøjes og ændres efter instituttets beslutning. Instituttet varslede i maj 2013 bidragsforhøjelse på klagerens lån fra 0,5288 til 0,7960 pct. p.a. Efter henvendelse fra klageren fremsendte instituttet den 1. august 2014 en redegørelse for klagerens bidragssats, hvoraf det fremgik, at bidragssatsen indeholdt et tillæg for variabel rente og afdragsfrihed, at belåningsintervallet fra tilbudstidspunktet var fastsat for hele lånets løbetid, og at bidragssatsen derfor ikke blev påvirket af ændringer i ejendomsværdien. Klageren anmodede atter i august 2014 instituttet om at gennemgå hans sag og komme med et oplæg til ændrede vilkår og nedsættelse af bidragssatsen. Instituttet fastholdt bidragsforhøjelsen. I august 2014 varslede instituttet over for klageren, at den årlige bidragssats pr. 1. januar 2015 ville blive forhøjet fra 0,7960 pct. til 0,9528 pct. Endvidere varsledes fra samme dato et kursfradrag ved rentetilpasning. Dette affødte endnu en klage fra klageren, herunder over, at det sene advis havde afskåret klageren at reagere rettidigt i forhold til at skifte produkt eller realkreditinstitut.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle nedsætte bideraget til det oprindelige niveau. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at der ikke umiddelbart var tvist om instituttets ret til at foretage bidragsforhøjelser, men at klageren anfægtede bidragsforhøjelserne, der havde fundet sted flere gange i løbet af kort tid, som urimelige, ligesom klageren anfægtede varslingen for den seneste forhøjelses vedkommende, idet den var sket så sent, at klageren ikke havde haft nogen reel mulighed for at ændre på sit lån. Nævnet fandt ikke, at bidragsforhøjelserne ved sammenligning med niveauerne for bidragssatser i branchen for tilsvarende lån kunne anses for urimelige. Det blev i den forbindelse bemærket, at klageren ved beregningen af stigningstaksten havde foretaget en sammenligning mellem den kvartårlige og den helårlige bidragssats. Nævnet fandt, at der i aftalegrundlaget ikke var grundlag for at fastslå, at varslingen af bidragsforhøjelser skulle afgives på et sådant tidspunkt, at kunden reelt havde mulighed for at ændre på låneforholdet. Nævnet bemærkede hertil, at det fra kunde til kunde generelt ville være forskelligt/individuelt, hvornår det ”rette” varslingstidspunkt var. Nævnet frifandt som følge af det anførte realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 11. december 2014


JOURNAL NR.: 2014-01-08-111-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelser


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. november 2014


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Bent Olufsen
Jacob Elverum
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har en ejendom, hvori der indestår et kortrentelån F1 på oprindelig 2.557.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Lånet blev efter det oplyste optaget pr. 1. december 2012 med afdragsfrihed i 10 år.

Af den for lånet udstedte Låne- og pantsætningsaftale fremgår blandt andet følgende:

”Rente- og betalingsvilkår
…

Bidrag 0,1072% kvartårligt beregnet af lånets restgæld. Lånets anførte bidragssats forhøjes med 0,1000 procentpoint helårligt fra den 1. april 2012.
…

Særlige bestemmelser

Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisning til vedtægterne i Justitsministeriets almindelige betingelser AB skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Indklagedes Långuide indeholder følgende bestemmelser om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol. Ved omlægning af lån, hvor der ikke samtidig optages tillægslån, fastsættes bidraget som udgangspunkt efter belåningsintervallet for det lån, der bliver omlagt.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Ændring af bidrag
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder - men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

Indklagede fremsendte den 27. maj 2013 følgende brev til klageren om nye priser:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
______________________________________________________________________________
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
______________________________________________________________________________
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,5288
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 0,7960
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 2.557.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 7.504,11
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 1.708.08
__________________________________________________________________________________________________
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt. Terminsydelsen er udregnet ud fra dagens renteniveau. Renteændringer frem til 1. oktober 2013 påvirker ydelsen.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

Efter henvendelse fra klageren fremsendte indklagede den 1. august 2014 pr. e-mail følgende redegørelse for klagerens bidragssats:

”…

Du har ikke den laveste bidragssats, idet du har et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed i perioden 01.12.2011-30.09.2021.

Bidraget fastsættes ud fra følgende kriterier:
• Belåningsinterval – jo højere belåning, jo højere pris
• Tillæg for variabel rente
• Tillæg for afdragsfrihed

Der er således et tillæg til bidraget på dit lån for variabel rente og afdragsfrihed. Tillægget for afdragsfrihed bortfalder, når den afdragsfrie periode udløber.

I forbindelse med udfærdigelsen af et lånetilbud, bliver der foretaget en belåningsvurdering af ejendommen og på baggrund af denne belåningsvurdering, bliver der fastsat et belåningsinterval for det nye lån. Belåningsintervallet fastsættes for hele lånets løbetid og danner grundlag for bidragssatsen.

Det betyder, at bidragssatsen på lån i din ejendom ikke påvirkes af ændringer i din ejendomsværdi. Vi sætter således ikke automatisk bidraget ned, hvis ejendommen stiger i værdi. Til gengæld sætter vi heller ikke automatisk bidraget op, hvis ejendommen falder i værdi.

Ejendommens værdi i dag har således i denne situation ingen betydning for fastsættelsen af bidraget på dit lån.

Jeg håber, at jeg med denne mail har besvaret dine spørgsmål.”

Klageren rettede den 5. august 2014 på ny henvendelse til indklagedes kunderådgiver, idet klageren med henvisning til en avisartikel om en kunde hos indklagede, der havde fået ændret sit bidrag, bad indklagede om endnu en gang at gennemgå hans sag og fremkomme med et oplæg til ændrede vilkår, herunder nedsættelse af bidragssatsen.

Indklagede fastholdt ved e-mail af 6. august 2014 bidragsforhøjelsen og foreslog klageren at drøfte mulighederne i en eventuel låneomlægning med sin bankrådgiver.

Klageren var fortsat utilfreds med størrelsen af bidragssatsen og indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet herom.

Den 28. august 2014 fremsendte indklagede følgende brev om nye priser til klageren:

”Nye priser på realkreditlån
1.januar 2015 forhøjer …(indklagede)… bidragssatser og kursfradraget ved rentetilpasning. Bidraget og kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.

Realkreditlån fra …(indklagede)… vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på.

Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015. Det forhøjede kursfradrag anvendes på lån, som rentetilpasses med virkning fra 1. januar 2015 eller senere.

Hvad betyder det for dig?
______________________________________________________________________________
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
______________________________________________________________________________
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 2.557.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,7960
Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 0,9528
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr.(før skat) 1.002,34
Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10
Nyt kursfradrag fra 1. januar 2015 i kurspoint 0,30
Kursfradragsændringens vejl. betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende
rentetilpasning (før skat) 1.279
__________________________________________________________________________________________________
Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsintervallet på lånets tilbudstidspunkt. Lånets ydelse påvirkes både af beskrevne bidragsændring og renteændringer ved førstkommende rentetilpasning.
Ændring i ydelsen som følge af ændring i kursfradraget er vejledende og afhænger af renteniveauet på rentetilpasningstidspunktet.

Forhøjelsen af bidragssatsen og kursfradraget følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

Klageren fremsendte den 3. september 2014 en klage til indklagede over de varslede nye priser:

”Tak for telefonsamtale her til morgen. Som aftalt sender jeg lige et par ord set fra min stol. I jeres brev af 10. juni om rentetilpasning, skriver I intet om forhøjelser af bidrag eller jeres nye tiltag kursfradrag. Det er først i et brev dateret 28. august jeg bliver bekendt med den nye bidragssats og da jeg har 1. oktober som rentetilpasning, kan jeg ikke nå at reagere på dette, men kun konstatere at mine bidragssatser er steget fra 0,1072% til 0,9528% fra årsskiftet 2011/12 til 2014. Samtidig med denne uhørte stigning, som jeg har klaget over til RAN, er det et problem i ikke giver jeres kunder et varsel, så der er tid til at reagere. Jeg har ikke haft mulighed for at skifte produkt eller skifte realkreditinstitut. Jeg har før skrevet at det måske et bidragstilpasningslån jeg skulle have spurgt på. Det plager mig at jeg ikke får en individuel behandling, hvor der tages hensyn til den meget lave belåningsgrad. Hvis I ønsker kunderne væk fra F1 lån, så skriv I har et bedre produkt og om ikke det var en ide at skifte, men det bliver så åbenbart først til næste år, jeg kan reagere.”


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at nedsætte bidraget til det oprindelige niveau.


Indklagede påstår frifindelse.



KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han har et rentetilpasningslån, hvor han kan konstatere, at bidraget på to år er steget til det dobbelte.

I 2012 var det 10.964,40 kr., i 2013 var det 13.521,40 kr. og i 2014 bliver det i alt 20.353,72 kr. Bidragssatserne for 2015 bliver 0,9528 pct., og bidraget er dermed steget fra 0,1072 pct. på under tre år.

Det skulle åbenbart have været et bidragstilpasningslån, han skulle have valgt. Denne fordobling af bidraget er urimelig, og i materialet fra banken, der har ageret som sælger af lånet, var det omtalt, at renten var variabel, men ikke at bidraget kunne fordobles på to år. Han kunne forstå, hvis lånet var misligholdt eller lå over 80 pct. af vurderingen, men dette er ikke tilfældet, tværtimod. Ingen, der driver en fornuftig forretning, kan tillade sig at lave en prisstigning på 100 pct. Det er amoralsk, og det bør i det mindste varsles i så god tid, at kunden kan nå at skifte pengeinstitut, alternativt realkreditinstitut.

Indklagede anfører, at de stigende bidragsydelser skyldes finanskrisen, men finanskrisen var altså startet i 2008 og var værst i 2012, hvor han optog lånet, så det er noget sludder.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Indklagede opremser sine juridiske rettigheder, som klageren aldrig har tvivlet på. Indklagede har åbenbart ikke forstået, at hans klage er af moralsk karakter. Indklagede forhøjer sine bidragssatser ni (9) gange på knap tre år. Indklagede har hævet klagerens bidragssatser fra 0,1072 til 0,9528 pct. fra årsskiftet 2011/12 til efteråret 2014 og har brugt alle mulige tåbelige undskyldninger.

De fleste kunder kan intet gøre ved det, indklagede har gjort. Det skyldes, at kunderne er i et afhængighedsforhold til indklagede eller deres bank, så de er stavnsbundne til at blive i kundeforholdet, men andre, heriblandt klageren, tager afstand fra indklagedes fremgangsmåde og motiver. Klageren støtter fuldt ud den kritik af indklagede, der har været i en artikel i dagspressen om en sag, hvor klageren efter at have klaget til Ankenævnet fik frafaldet en bidragsforhøjelse. Klageren skrev fra starten, at han ønskede samme behandling som den omhandlede kunde, men det er indklagede åbenbart ikke indstillet på.

Uanset indklagedes afgørelse og uanset udfaldet af klagesagen vil den fortsætte i det politiske system, for der må være nogen, der tager fat i sådanne sager, hvor 98 pct. af kunderne ikke har nogen mulighed for at skifte bank og dermed realkreditinstitut.

Et af argumenterne fra indklagedes direktør i den ovenfor omtalte artikel er, at man kun modtager 10-15 klager ud af 550.000 kunder om året. Det lave antal beviser klagerens påstand om, at indklagedes kunder er stavnsbundne, nærmest i et tvangsægteskab.

Klageren må ligeledes give de tidligere klagere ret i deres betragtninger om den aldeles manglende konkurrence, der er på markedet. Markedet trænger åbenbart meget til at blive konkurrenceudsat.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren pr. 1. december 2012 fik udbetalt et afdragsfrit tilpasningslån (F1) på 2.557.000 kr.

Aftalegrundlaget mellem klageren og indklagede udgøres af Låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden. I begge dokumenter beskrives indklagedes hjemmel til at fastsætte og ændre bidrag.

Indklagede varslede ved brev af 27. maj 2013 en bidragsstigning over for klageren med virkning fra 1. oktober 2013. Varslingen skete i overensstemmelse med ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede.

Det bemærkes, at indklagede tillige har varslet en stigning i klagerens bidrag ved varsling af 28. august 2014.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen, som varslet i breve af 27. maj 2013 og 28. august 2014.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet bemærker, at der ikke umiddelbart er tvist om indklagedes ret til at foretage bidragsforhøjelser, men at klageren anfægter bidragsforhøjelserne, der har fundet sted flere gange i løbet af kort tid. Klageren finder forhøjelserne urimelige, ligesom klageren anfægter varslingen for den seneste forhøjelses vedkommende, idet den er sket så sent, at klageren ikke har haft nogen reel mulighed for at ændre på sit lån.

Nævnet finder ikke, at bidragsforhøjelserne ved sammenligning med niveauerne for bidragssatser i branchen for tilsvarende lån kan anses for urimelige. Det bemærkes i den forbindelse, at klageren ved beregningen af stigningstaksten foretager en sammenligning mellem den kvartårlige og den helårlige bidragssats.

Nævnet finder, at der i aftalegrundlaget ikke er grundlag for at fastslå, at varslingen af bidragsforhøjelser skal afgives på et sådant tidspunkt, at kunden reelt har mulighed for at ændre på låneforholdet. Nævnet bemærker hertil, at det fra kunde til kunde generelt vil være forskelligt/individuelt, hvornår det ”rette” varslingstidspunkt er.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen