Rådgivning om indfrielse/omlægning af lån med særlige indfrielsesvilkår i forbindelse med ejerskifte med henblik på at undgå betaling af overkurs.
| Sagsnummer: | 102 /1997 |
| Dato: | 14-10-1997 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Lisbeth Baastrup, Peter Nedergaard, Allan Pedersen, Ole Reinholdt |
| Klageemne: |
Rådgivning - lån med særlige indfrielsesvilkår
Udlån - indfrielse |
| Ledetekst: | Rådgivning om indfrielse/omlægning af lån med særlige indfrielsesvilkår i forbindelse med ejerskifte med henblik på at undgå betaling af overkurs. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I forbindelse med klagerens og dennes ægtefælles køb af fast ejendom ydede indklagedes Værløse afdeling ved gældsbrev af 16. august 1994 klageren og ægtefællen et lån på 539.137 kr. Lånet var med fast rente på 11,35% p.a. og kunne indfries på særlige vilkår, der var angivet i gældsbrevet.
Ved købsaftale af 8. marts 1995 videresolgte klageren og ægtefællen ejendommen.
Til sikkerhed for købers opfyldelse af købsaftalen udstedte indklagedes erhvervsafdeling Østerbro den 9. marts 1995 en garanti på 415.357,23 kr., som skulle løbe til den 30. april 1995, hvor garantien skulle afløses af en kontant deponering. Garantien blev for køberen rekvireret af et selskab, der var kunde i Østerbro afdelingen. Originaldokumentet vedrørende garantien blev samme dag via ejendomsmægleren fremsendt til klageren.
I forlængelse af en telefonsamtale mellem klageren og indklagedes Værløse afdeling den 10. marts 1995 anmodede afdelingen ved skrivelse af 14. marts 1995 Københavns Statsamt om refusion af stempel på et ejerpantebrev i ejendommen, som lå til sikkerhed for lånet, men ikke var tinglyst.
Klageren har om telefonsamtalen anført, at garantien blev bekræftet af afdelingen, og at afdelingen var orienteret om købsaftalens indhold. Indfrielse af fastrentelånet eller en eventuel omlægning af dette til variabel rente blev drøftet. På grund af det aktuelle renteniveau skulle der ikke da betales overkurs ved en indfrielse. Det blev aftalt, at indklagede skulle orientere ham om ændringer i renteniveauet med henblik på en omlægning af lånet til variabel rente, hvis renteniveauet udviklede sig i en for ham ugunstig retning. Indklagede har anført, at Værløse afdelingen hverken var bekendt med garantien eller indholdet af købsaftalen. Det bestrides, at indfrielsesspørgsmålet blev drøftet, herunder at indklagede påtog sig at følge renteudviklingen for klageren.
Den 2. maj 1995 deponerede køberen 415.357,23 kr. i indklagedes Værløse afdeling til fordel for klageren og ægtefællen. Ifølge indklagede rådgav man i forbindelse hermed klageren om muligheden for at omlægge lånet.
Den 19. maj 1995, hvor lånets restgæld på 492.956 kr. kunne indfries til kurs 103,7613 (overkurs 18.541 kr.), blev omkostningerne ved indfrielse af lånet drøftet mellem klageren og afdelingen.
Den 29. maj 1995, hvor indfrielseskursen var 104,7897 (overkurs 23.611 kr.) blev lånet omlagt til et variabelt forrentet lån med en rente på p.t. 10% p.a.
Ved skrivelse af 20. juni 1995 meddelte afdelingen klageren, at deponeringskontoen var ophævet, og at provenuet var anvendt til nedbringelse af lånet, hvis restgæld herefter var på 108.279,29 kr. eksklusiv rentetilskrivning pr. 30. juni 1995.
Ved klageskema af 14. april 1997 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte overkursen på 23.611 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at aftalen den 10. marts 1995 gik på, at indklagede skulle orientere ham om en eventuel bevægelse i renteniveauet, der kunne medføre ekstra omkostninger for ham og derfor nødvendiggøre en omlægning af lånet. Han spekulerede ikke i muligheden for at opnå en besparelse ved at omlægge lånet på et gunstigere tidspunkt. Den 19. maj 1995 blev han bekendt med, at der skulle betales overkurs ved indfrielsen af lånet. Indklagede havde i den mellemliggende periode ikke orienteret om renteudviklingen og havde dermed ikke levet op til den indgåede aftale. Det bestrides, at lånets indfrielse blev drøftet med indklagede i tiden omkring skødedeponeringen den 2. maj 1995. Lånet kunne uden problemer have været omlagt fra fastrente til variabel rente, hvorved han kunne have sparet overkursen på 23.611 kr.
Indklagede har anført, at afdelingen først den 2. maj 1995, hvor skødedeponeringskontoen blev oprettet, fik kendskab til de nærmere vilkår for handlen. Indfrielsen af lånet og muligheden for at omlægge dette til variabel rente blev først drøftet i umiddelbar forlængelse af skødedeponeringen, hvor afdelingen telefonisk rådgav klageren herom. Lånet kunne pr. 2. maj være omlagt til kurs 101,8335, svarende til et kurstab på 9.038 kr. Klageren ville overveje situationen og afstod på dette tidspunkt fra at omlægge til et variabelt forrentet lån. Spørgsmålet blev drøftet på ny den 19. maj 1995, og først den 29. s.m. besluttede klageren at omlægge lånet.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagedes medarbejder under telefonsamtalen med klageren den 10. marts 1995 påtog sig at overvåge kurs- og renteudviklingen med henblik på at imødegå risikoen for en stigende indfrielseskurs (omlægningskurs) på klagerens fastforrentede lån hos indklagede. Klageren, som efter sin egen forklaring var opmærksom på problemstillingen, måtte derfor selv træffe beslutning om indfrielsestidspunkt (omlægningstidspunkt) og bære risikoen herfor.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.