Spørgsmål om ansvar for hjemtagelse af for stort lån. Forudsætninger for låneomlægning.
| Sagsnummer: | 65/1998 |
| Dato: | 19-10-1998 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Peter Nedergaard, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for hjemtagelse af for stort lån. Forudsætninger for låneomlægning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar for ved en omprioritering af klagernes ejendom at hjemtage et for stort lån, og om klagernes forudsætninger for låneomlægning var opfyldt.
Sagens omstændigheder.
I maj 1994 gennemførte indklagede en omprioritering af klagernes ejendom, idet et 9% kontantlån i BRFkredit med en obligationsgæld på 657.584 kr. og en restløbetid på 23 år blev straksindfriet og erstattet af et 30-årigt kontantlån på 720.000 kr. i Unikredit. Unikreditlånet var baseret på 7% obligationer til kurs 87,75, hvorved obligationsgælden blev 820.512 kr.
Da Unikreditlånet blev hjemtaget med et for stort beløb, fremkom et nettoprovenu ved omprioriteringen på 39.329 kr. Beløbet blev den 5. juli 1994 overført til klagernes konto hos indklagede.
Af årsopgørelsen for 1992 for BRFkreditlånet fremgår, at den årlige ydelse var brutto 71.663,84 kr. Af årsopgørelsen for 1997 for Unikreditlånet fremgår en årlig ydelse på brutto 69.378,76 kr. Differencen mellem de to beløb er 2.285,08 kr.
Til brug for sagen har indklagede udarbejdet en amortiseringsplan for BRFkreditlånet, Unikreditlånet samt et 7% kontantlån i Unikredit på 675.000 kr., svarende til det lån, som skulle være hjemtaget, såfremt omprioriteringen var gennemført uden provenu til klagerne. Af beregningerne fremgår bl.a., at den årlige nettoydelse det 1. år (1995) på lånene var henholdsvis 40.752 kr., 37.603 kr. og 35.643 kr. Nettoydelsen for 1998 er beregnet til henholdsvis 42.065 kr., 38.339 kr. og 36.321 kr.
Parternes påstande.
Den 23. februar 1998 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har under sagen fremsat følgende alternative forligstilbud:
1. Mod klagernes indbetaling af ca. 39.000 kr. vil indklagede nedbringe Unikreditlånet, således at restgælden svarer til den restgæld, som klagerne havde haft, såfremt omprioriteringen havde været ren, og der ikke var udbetalt et provenu.
2. Indklagede refunderer klagerne 10.581 kr. svarende til forskellen i obligationsrestgælden på det optagne lån og lånet ved en ren konvertering med fradrag af det udbetalte provenu.
Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de præciserede over for indklagede, at de kun ville omlægge BRFkreditlånet, hvis de kunne spare netto 500 kr. månedligt, idet en låneomlægning samtidig betød en forlængelse af løbetiden med 7 år. Efterfølgende viste det sig, at de ved omlægningen kun havde opnået en bruttobesparelse på 2.285,08 kr. årligt svarende til ca. 500 kr. efter skat. Provenuet på 39.000 kr. kan ikke opveje det forhold, at de på grund af løbetidsforlængelsen skal betale låneydelse i yderligere 7 år. Det bestrides, at indklagede gjorde dem opmærksom på, at lånetilbudet var for stort, at nettobesparelsen ikke var som forventet, og at de har accepteret dette. De ville aldrig have accepteret en forlængelse af løbetiden på 7 år mod en besparelse på brutto et par tusinde om året. Indklagede burde have stoppet omprioriteringen, såfremt forudsætningerne herfor på grund af kursudviklingen ikke kunne opfyldes. Indklagedes forligstilbud er utilstrækkelige, idet der ikke herved kompenseres for løbetidsforlængelsen. Sagen bør afsluttes ved, at låneydelserne både før og efter låneomlægningen tilbagediskonteres, således at nutidsværdien af ydelserne beregnes, hvorved deres direkte tab kan konstateres.
Indklagede har anført, at klagerne ønskede en nettobesparelse på 500 kr. månedligt og en omprioritering, hvorved der ikke blev udbetalt et provenu. Ved en fejl udstedte Unikredit et lånetilbud, der var for stort. Nettobesparelsen blev ca. 270 kr. pr. måned. Lånetilbudet blev forelagt klagerne. Det blev præciseret, at tilbudet var for stort, at nettobesparelsen var mindre, og at der blev tale om et låneprovenu. På trods heraf valgte klagerne at hjemtage lånet. Lånetilbudet var oprindeligt baseret på 6% obligationer, hvilket imidlertid på grund af kursfald blev ændret til 7%. Klagerne blev rådgivet ud fra den typeforudsætning, at de ønskede den lavest mulige ydelse, hvilket efter indklagedes opfattelse tillige var afgørende for klagerne. På grund af efterfølgende stigning i kurserne har klagernes valg af et 7% kontantlån, som ved låneoptagelsen gav dem den laveste ydelse, medført, at lånet i dag skal indfries med et større beløb end restgælden, hvilket klagerne må bære risikoen for. Med de fremsatte forligsforslag stilles klagerne, som om der ikke var blevet hjemtaget et for stort lån. Kravet til nettobesparelsen var opfyldt, såfremt der var optaget et lån, der ikke var for stort, idet nettobesparelsen i 1998-tal udgør 5.744 kr. årligt, svarende til 478 kr. månedligt (42.065 kr. ÷ 36.321 kr. = 5.744 kr.).
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Klagerne forudsatte, at de ved omprioriteringen, der indebar en forlængelse af løbetiden med ca. 7 år, ville opnå en ydelsesbesparelse må minimum 500 kr. månedligt, hvilket indklagede var bekendt med. Det fremgår af indklagedes beregninger, at klagerne ville have opnået en ydelsesbesparelse på 5.109 kr. det første år (40.752 kr. ÷ 35.643 kr.), svarende til 425 kr. månedligt, såfremt omprioriteringen var gennemført med et lån, der ikke var så stort, at der fremkom et provenu. Selv om omprioriteringslånet ikke havde været for stort, ville klagernes forudsætning for omprioriteringen således ikke være blevet opfyldt.
Indklagede har med sit forligstilbud tilbudt at stille klagerne, som om der ved omprioriteringen ikke var blevet hjemtaget et for stort lån. Ankenævnet finder, at indklagede yderligere bør foranledige lånet nedbragt således, at klagerne stilles, som om de ved omprioriteringen havde opnået den forudsatte ydelsesbesparelse på netto 500 kr. månedligt. Herved bemærkes, at indklagede ikke har godtgjort, at klagerne accepterede, at omprioriteringen blev gennemført med en i forhold til udgangspunktet nedsat månedlig ydelsesbesparelse.
Som følge heraf
Såfremt klagerne fremsætter begæring herom over for indklagede inden 8 uger fra kendelsens afsigelse, skal indklagede mod klagernes betaling af 39.329 kr. nedskrive klagernes Unikreditlån med et beløb, hvorved klagerne stilles, som om omprioriteringen i maj 1994 var gennemført uden provenu til klagerne, og således at deres ydelsesbesparelse i forhold til BRFkreditlånet udgjorde månedligt 500 kr. netto i år 1. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.