Afgørelse

Medhold klager


Ved slutseddel af 22. september 1992 købte klageren et fritidshus til overtagelse 3. oktober 1992. Købesummen var 570.000 kr., der skulle berigtiges ved klagerens overtagelse af et obligationslån til Kreditforeningen Danmark med en restgæld pr. 1. juli 1992 på 272.485,73 kr. og to private pantebreve, udstedelse af et sælgerpantebrev og kontant betaling af 45.000 kr. Af udbetalingen skulle 20.000 kr. deponeres hos indklagedes Farum afdeling, hvor sælger var kunde. I slutsedlens pkt. 14 "Gæld udenfor købesummen" var intet anført.

Da Kreditforeningen Danmark ikke ville anerkende klageren som debitor, indhentede den medvirkende ejendomsmægler lånetilbud på et ejerskiftelån på 270.000 kr. hos Nykredit.

Ved skrivelse af 9. oktober 1992 fra ejendomsmægleren blev indklagede anmodet om at hjemtage ejerskiftelånet og indfri KD-lånet samt et kloaklån, idet der i skrivelsen bl.a. er anført:

"I forbindelse med handlen skal lånet til KD, opr. kr. 280.000 samt kloaklånet indfries. Kopi af betalingsservicemeddelelse, ejendomsskattebillet og det ene pantebrev vedrørende kloaklånet vedlægges.

Advokat [...] berigtiger handlen, og De bedes venligst underrette ham, når skødet kan sendes til tinglysning."

Af ejendomsskattebilletten for 1992 fremgik, at der på ejendommen var to kloaklån med restgæld efter indbetaling af ratebeløb pr. 5. oktober 1992 på henholdsvis 24.384,37 kr. (nr. 3003) og 31.480,83 kr. (nr. 3004) samt et rentebeløb på 2.305,81 kr. (nr. 3005).

Den 14. oktober 1992 fremsendte ejendomsmægleren en ny salgsopstilling og provenuberegning til indklagede. Heraf fremgik bl.a., at der til indfrielse af gæld vedrørende kloak/vej m.m. skulle anvendes 62.072 kr. Dette beløb svarede til summen af posterne 3003 og 3004 på ejendomsskattebilletten før betaling af raten pr. 5. oktober 1992.

Ved transporterklæring underskrevet af sælger den 16. oktober 1992 fik indklagede transport i det deponerede beløb på 20.000 kr. samt i sælgerpantebrevet. Provenuet heraf var anslået til ca. 88.000 kr. Transporten af pantebrevet blev den 28. oktober 1992 anmeldt over for klagers advokat, der berigtigede handelen.

Den 24. november 1992 fremsendte indklagede en check på 33.301,42 kr. til kommunens ejendomsbeskatning til "indfrielse af pantebrev i ejendommen matr.nr. ... Beløbet fremsendes på betingelse af, at vi modtager pantebrevet i kvitteret stand. Restgæld oplyst af Jer."

Ved skrivelse af 27. november 1992 fremsendte kommunen en særskilt kvittering til indklagede. Det betalte beløb var i kvitteringen specificeret således:

I selve skrivelsen var anført:

"I henhold til aftale fremsendes til videre foranstaltning kvitteret pantebrev vedrørende [sælgers] lån til detailkloak for ovennævnte ejendom.

Samtidig vedlægges kvittering for modtagelse af restgæld på kloakken."

Klagerens advokat modtog den 7. januar 1993 pr. telefax kopi af kommunens skrivelse af 27. november 1992, men ikke af den særskilte kvittering. Ifølge advokaten havde en navngiven medarbejder hos indklagede forinden telefonisk oplyst, at kloakgælden var indfriet, og at der herefter ikke var noget til hinder for frigivelse af det deponerede beløb. Ved skrivelse af 28. januar 1993 meddelte advokaten indklagede, at skødet nu var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, hvorfor det hos indklagede deponerede beløb kunne frigives.

I forbindelse med klagerens salg af ejendommen i maj 1993 konstaterede ejendomsmægleren - den samme, som havde medvirket ved klagerens køb - at kloaklånet med restgæld på 24.384,37 kr. (nr. 3003), for hvilket der ikke var udstedt pantebrev, ikke var blevet indfriet i forbindelse med overdragelsen til klageren.

Klageren har den 4. oktober 1994 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 24.384,37 kr. med tillæg af renter.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har anført, at indklagede begik en erstatningspådragende fejl ved at undlade at indfri den fulde kloakgæld. Indklagede var af ejendomsmægleren instrueret om at indfri kloakgælden, og det fremgik af slutsedlen, at han ikke skulle overtage gæld udenfor købesummen. Af både ejendomsskattebilletten og salgsbudgettet fremgik, at kloakgælden var på ca. 62.000 kr. Under en telefonsamtale bekræftede indklagedes ekspederende medarbejder overfor hans advokat, at kloakgælden var indfriet, og at der herefter intet var til hinder for frigivelse af den deponerede udbetaling. Som dokumentation fremsendte indklagede en kopi af skrivelsen af 27. november 1992 fra kommunen. Efter modtagelsen heraf var der ikke anledning for advokaten til at foretage yderligere kontrol af, at den fulde kloakgæld faktisk var indfriet af indklagede. Han har ikke kunnet formå sælgeren til at indfri det resterende kloaklån.

Indklagede har anført, at pantebrev vedrørende kloaklånet var vedlagt ejendomsmæglerens skrivelse af 9. oktober 1992. Ved telefonisk henvendelse til kommunen blev det oplyst, at restgælden vedrørende kloaklånet udgjorde 33.301,42 kr., som herefter blev fremsendt i check. Ved skrivelse af 27. november 1992 returnerede kommunen pantebrevet kvitteret til aflysning. I skrivelsen var anført: "Samtidig vedlægges kvittering for modtagelsen af restgæld på kloakken." Indfrielsen af det pantesikrede kloaklån havde tæt sammenhæng med berigtigelsen af ejerskiftelånet, og indklagede modtog ikke instruktion fra klagerens advokat om at anvende de deponerede midler. Uden forudgående instruktion fra advokaten var man ikke berettiget til at indfri det ikke-pantebrevssikrede kloaklån med midler fra deponeringen. Indklagede havde ikke en selvstændig pligt til at kontrollere, at begge kloaklån blev indfriet, idet betaling af det andet kloaklån kunne være foretaget direkte af sælger, eller beløbet kunne være medtaget i refusionsopgørelsen. Klagerens advokat burde have kontrolleret, at de beløb, der blev frigivet fra deponering, var korrekte, og at al kloakgæld m.v., der skulle betales i forbindelse med ejendomshandlen, blev betalt. Han burde ligeledes have sikret sig, at indklagede var korrekt og præcist instrueret om, hvilke betalinger der skulle foretages. Klageren bør henvises til at rette sit krav mod sælgeren.

Ankenævnets bemærkninger:

Af skrivelsen af 9. oktober 1992 fra ejendomsmægleren til indklagede fremgik, at "kloaklånet" skulle indfries i forbindelse med klagerens køb af ejendommen. Ejendomsmægleren vedlagde en ejendomsskattebillet, hvoraf det fremgik, at den samlede kloakgæld efter betaling af raten pr. 5. oktober 1992 udgjorde ca. 58.000 kr. Ved skrivelsen af 14. oktober 1992 til indklagede fremsendte ejendomsmægleren en ny salgsprovenuberegning for sælgeren, hvoraf fremgik, at denne skulle indfri en kloakgæld på ca. 62.000 kr. Indklagedes ekspederende medarbejder burde på denne baggrund have været klar over, at sælgeren over for klageren havde forpligtet sig til at indfri den samlede kloakgæld vedrørende ejendommen, ligesom medarbejderen burde have været klar over, at det beløb på ca. 33.000 kr., som blev opgivet af kommunen, og for hvilket indklagede modtog kvittering, ikke udgjorde den samlede kloakgæld. Ankenævnet lægger videre til grund, at indklagedes medarbejder over for klagerens advokat, som berigtigede handelen, telefonisk oplyste, at kloakgælden var betalt, og at advokaten som dokumentation herfor alene modtog kopi af kommunens skrivelse af 27. november 1992, derimod ikke af den særskilte kvittering. Ankenævnet finder, at advokaten herefter måtte gå ud fra, at indklagede havde sørget for betaling af den samlede kloakgæld, og at han ikke havde anledning til at foranstalte yderligere undersøgelser vedrørende dette spørgsmål.

Under de beskrevne omstændigheder findes indklagede at være erstatningsansvarlig over for klageren for det beløb på 24.384,37 kr., som resterede i kloakgæld, da det deponerede beløb på 20.000 kr. og provenuet af sælgerpantebrevet blev frigivet til sælgeren. Det bemærkes herved, at klageren og dennes advokat - såfremt de havde været bekendt med det rette forhold - uanset transporten til indklagede kunne have forlangt, at den resterende kloakgæld i det omfang, den ikke kunne dækkes af det deponerede beløb på 20.000 kr., skulle afholdes af provenuet af sælgerpantebrevet. Klagerens erstatningskrav findes at burde forrentes som nedenfor bestemt.

Det tilføjes, at Ankenævnet ikke har taget stilling til, hvorvidt indklagede kan gøre regres mod sælgeren af ejendommen.

Som følge heraf