Spørgsmål om udstedelse/indfrielse af sælgerpantebrev ved berigtigelse af ejendomshandel.
| Sagsnummer: | 127/2001 |
| Dato: | 26-09-2001 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Lisbeth Baastrup, Mette Frøland, Karen Frøsig, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Pantebreve - forhold ved køb/salg af fast ejendom
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om udstedelse/indfrielse af sælgerpantebrev ved berigtigelse af ejendomshandel. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører, om indklagede i forbindelse med klagernes køb af en ejendom afgav tilsagn om at ville forestå den fulde finansiering af ejendommen.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 24. februar 1999 købte klagerne en uudstykket del af en landbrugsejendom. Overtagelsesdagen var aftalt til 1. maj 1999. Om købesummen fremgår:
"8. KøbesummenKontantprisen andrager kr.: 1.207.419,29 skriver kroner: Enmilliontohundredesyvtusindefirehundredenitten 29/100Købesummen berigtiges jf. den vedhæftede salgsopstilling af: 23.03.99 på handelsvilkårene, som er baseret på finansieret handel. Ved kontanthandel udgår pkt. 10, 11 og 13 i DE's Standardbestemmelser 97.Ved finansieret handel udgør den finansierede købesum jf. salgsopstilling kr.: 1.260.000,00skriver kroner: Enmilliontohundredesekstisusinde 00/100.
9. | Udbetaling, se Standardbestemmelser 97 | Kontantværdi | Finansieret iflg. handelsvilkår | |
1. | Ved købsaftalens underskrift, eller senest den: 04.03.99 deponeres hos [ den medvirkende ejendomsmægler] | kr. | 30.000,00 | 30.000,00 |
2. | Ved skødets underskrift, dog senest den: 01.05.99 deponeres hos sælgers: [ indklagede] | kr. | 45.000,00 | 45.000,00 |
10. | Nuværende prioriteter, der overtages, overføres fra side 2a og 2b | kr. | ||
11. | Ejerskiftelån, overført fra side 2cAnslået | kr. | 943.629,29 | 982.000,00 |
………… | ||||
11. | Ejerskiftelån, se Standardbestemmelser 971. prioritet til Totalkredit anslåetsom obligationslån annu. over 30 årtil rente 6,0000% p.a.……….. | 982.000,00 | ||
Obligationshovedstol kr. 982.000,00indgår til kurs 98,30 pr. 23.02.99med | kr. | 965.306,00 | ||
- tinglysningsafgift- stiftelsesprovision- stempel- kurtage- omkostninger til låneformidler- lånesagsgebyr | ------ | 1.200,0014.730,00 1.447,96 3.298,75 1.000,00 | kr. 943.629,29 | |
Ejerskiftelånet overføres til side 2, pkt. 11 med | kr. | 943.629,29 | kr.982.000,00 | |
……………… | ||||
13. | Sælgerpantebrevet, se Standardbestemmelser 97 | |||
Pantebrevet forrentes fra overtagelsesdagen og afvikles som et annuitetslån. ………Indtil den: 04.03.99 kan køber helt eller delvist indfri sælgerpantebrevet inkl. eventuelle reguleringer til kurs 93,00. Indfrielse efter denne dato sker til kurs 100, hvilket også gælder, hvis køber jf. Lov om omsætning af fast ejendom § 18, stk. 2 efter denne dato vælger anden finansiering. Indfrielsesbeløbet betales og forrentes som udbetaling, jf. pkt. 9.2. Skriftlig accept meddeles sælgers ejendomsmægler senest på førnævnte fristdag kl. 12.00………. | ||||
Kontantværdi | Finansieret iflg handelsvilkår | |||
Sælgerpantebrevets hovedstol | kr. 203.000,00 | |||
Sælgerpantebrevet indgår i kontantværdi til kurs 95,00 med | kr. 192.850,00 | |||
med fradrag af salgsprovision | kr. 4.060,00 | kr. 188.790,00 | ||
Sælgerpantebrevet overført til side 2, pkt. 13 | kr. 188.790,00 | kr. 203.000,00" |
Af købsaftalen fremgår, at klagerne var repræsenteret ved advokat J, og at indklagede var pengeinstitut for såvel køber som sælger; et landbrugscenter var angivet som sælgers advokat.
Klagerne har anført, at indklagede i forbindelse med købsaftalens indgåelse tilkendegav at ville forestå den fulde finansiering, og at sælgerpantebrevet ville blive indfriet. Dette bestrides af indklagede.
Ved skrivelse af 1. november 1999 rettede det medvirkende landbrugscenter henvendelse til klagernes advokat. Af skrivelsen, hvormed fulgte kopi af udkast til skøde, fremgår:
"Der har været en del uklarhed om sælgerpantebrevet skulle oprettes eller ikke, idet ejendomsmægleren ikke har solgt pantebrevet som følge af at han havde fået den opfattelse, at pantebrevet ville blive indfriet af købernes pengeinstitut."
Ved skrivelse af 3. november 1999 anmodede klagernes advokat indklagede om at kontakte advokaten for en drøftelse af forholdene omkring sælgerpantebrevet.
Den 8. november 1999 underskrev sælger endeligt skøde. Af skødets § 10 fremgår, at købesummen var aftalt til 1.229.096 kr., som blev berigtiget således:
"A. | Køberne overtager det af sælger nyoptagneejerskiftelån i Nykredit, som er et 30-årigt7% obligationslån med 4 terminer. Lånetil-bud og pantebrev er tinglyst for kr.1.019.000,-. I forbindelse med lånets betalinghar sælger modtaget kursværdien ifølge købs-aftalen med …………………………………….. | kr. 965.306,00 |
……… Sælger betaler samtlige udgifter ved optagelse og hjemtagelse af lånet, herunder …….. | ||
Køberne betaler de øgede låneomkostninger, som skyldes at lånets hovedstol er større end det i købsaftalen anførte.…………….. | ||
B. | Kontant er ved købsaftalens underskrift deponeret hos [ den medvirkende ejendomsmægler] | kr. 30.000,00 |
C. | Kontant er deponeret rentefrit den 1/9 1999………………. | kr. 45.000,00 |
Restkøbesummen herefter kr. 203.000,- berigtiges ved at køberne til sælger eller ordre udsteder pantebrev på nærmere i købsaftalen aftalte vilkår, herunder at pantebrevet kan indfries af køberne. Sælger modtager kursværdien ifølge købsaftalen med ……………………………..Såfremt pantebrevet bliver udstedt forrentes hovedstolen til fordel for sælger fra skæringsdagen og indtil det forrentes af køberne direkte til pantebrevskreditoren med 7,5% p.a., hvilken rente medtages på refusionsopgørelsen. | kr. 188.790,00 | |
Såfremt køberne indfrier pantebrevet forrentes beløbet kr. 188.790,- med 7,5% p.a. fra overtagelsesdagen og indtil betalingsdagen, hvilken rente erlægges samtidig med beløb kr. 188.790,-." |
Ved skrivelse af 9. november 1999 fremsendte landbrugscentret skødet til klagernes advokat med henblik på klagernes underskrift. Med skrivelsen fulgte sælgerpantebrev til underskrift.
Ved skrivelse af 11. november 1999 fremsendte klagernes advokat kopi af skødeudkastet til klagerne. Advokaten anførte, at han havde gennemgået udkastet og fundet dette i overensstemmelse med købsaftalen. Advokaten vedlagde yderligere kopi af skrivelsen af 9. s.m. fra landbrugscentret med anmodning om, at klagerne gennemgik skrivelsen meget nøje. Advokaten anmodede klagerne om at rette henvendelse for at aftale tidspunkt for underskrift af originale dokumenter.
Den 3. december 1999 underskrev klagerne skødet. Under sagen er oplyst, at klagernes underskrift på skødet blev afgivet på foranledning af den medvirkende ejendomsmægler, og at det skete i forbindelse med et ridestævne.
I december 1999/januar 2000 indhentede ejendomsmægleren tilbud fra potentielle pantebrevskøbere vedrørende sælgerpantebrevet. Primo januar 2000 afgav et pantebrevsselskab bindende tilbud om køb af pantebrevet til kurs 84.
Ved skrivelse af 17. januar 2000 anmodede landbrugscentret indklagede om at indbetale 18.270 kr. Beløbet udgjorde differencen mellem den i købsaftalen anførte kursværdi for sælgerpantebrevet på 188.790 kr. og den opnåede afregningskurs for sælgerpantebrevet på 170.520 kr.
Ved skrivelse af 1. februar 2000 rettede klagernes advokat - nu advokat L - henvendelse til indklagede med anmodning om, at indklagede bekræftede, at man ikke på klagernes vegne havde ændret handlen til at være en kontanthandel. Ved skrivelse af 2. s.m. anførte indklagede, at man havde rådgivet klagerne omkring økonomien ved køb af den pågældende ejendom, herunder drøftet forskellige finansieringsmuligheder. Drøftelserne foregik ud fra en salgsopstilling for ejendommen.
Ved skrivelse af 2. marts 2000 meddelte klagernes tidligere advokat klagernes nuværende advokat, at han ikke havde kunne konstatere, hvorfor handlen blev opfattet som en kontanthandel. Han kunne derfor hverken bekræfte eller afkræfte, at hans kontor skulle have medvirket ved ændring af betingelserne.
Ved skrivelse af 4. april 2000 meddelte klagernes tidligere advokat klagernes nuværende advokat, at det ved klagernes henvendelse til indklagede var forudsat, at sælgerpantebrevet skulle indfries i forbindelse med handlen. Af skrivelsen fremgår yderligere:
"Det var således også forudsat at sælgerpantebrevet skulle indgå med kr. 188.790,00, jfr. skødets punkt 10 d, hvorefter sælger jo skulle modtage kursværdien.
Handelen blev således "ændret" på foranledning af [ indklagede] ."
Ved skrivelse af 17. april 2000 anførte klagernes tidligere advokat yderligere:
"[ Indklagede] gav i sin tid i forbindelse med købsaftalens indgåelse tilsagn om at ville indfri sælgerpantebrevet, men fragik efterfølgende dette tilsagn, og forud herfor har der således ikke været nogen anledning til at drøfte forskellen mellem en kontant handel og en finansieret handel.
Da [ indklagede] fragik sit tilsagn om indfrielse af sælgerpantebrevet blev køberne naturligvis informeret om, at pantebrevet herefter måtte afsættes på pantebrevsmarkedet til den højest opnåelige kurs, ligesom køberne i den forbindelse blev gjort bekendt med, at der forelå et problem, såfremt salgskursen for pantebrevet på pantebrevsmarkedet ikke tilvejebragte det i købsaftalen forudsatte beløb på kr. 188.790,00."
I maj 2000 tog sælgers advokat beløbet på 18.270 kr. til inkasso over for klagerne. Samme måned indbetalte klagerne beløbet til sælgers advokat.
Ved skrivelse af 25. maj 2000 anmodede klagernes advokat indklagede om at medvirke til en ordning, hvorefter klagerne blev holdt skadesløse ved betalingen af de 18.270 kr. Dette afslog indklagede.
Parternes påstande.
Klagerne har den 29. marts 2001 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 18.270 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede rådgav dem om finansieringen i forbindelse med købet af ejendommen. Indklagede gav tilsagn om at ville forestå den fulde finansiering, men fragik dette løfte.
Indklagede undlod at rådgive nærmere om den kursrisiko, de blev pålagt ved, at det blev tilkendegivet, at pantebrevet skulle indfries.
Indklagede tilkendegav mundtligt over for ejendomsmægleren, advokat m.fl., at handlen var en kontanthandel, da indklagede sørgede for finansieringen.
Sælgerpantebrevet blev først solgt på et senere tidspunkt og til en lavere kurs end forudsat i købsaftalen. Differencen udgør det krævede beløb på 18.270 kr.
Det fritager ikke indklagede for ansvar, selv om det lægges til grund, at også andre professionelle end indklagede har begået fejl ved sagens ekspedition.
Indklagede har anført, at man ikke gav klagerne tilsagn om at ville forestå den fulde finansiering af købet. Der var tale om en generel rådgivning af klagerne vedrørende købet. Rådgivningen blev givet, før ejendommen blev købt og var ikke møntet på den konkrete ejendom.
Handlen var ikke tænkt gennemført som en kontanthandel, men derimod som en finansieret handel, hvor der skulle udstedes et sælgerpantebrev på 203.000 kr. Indklagede blev på intet tidspunkt anmodet om at medvirke ved salg af pantebrevet.
Først ved skrivelsen af 17. januar 2000 blev man fra sælgers advokat orienteret om, at handlen skulle ske på kontantbasis.
Klagerne var bistået af egne juridiske rådgivere, hvem det påhvilede at undersøge, om der forelå konkret tilsagn om indfrielse af sælgerpantebrevet.
Det udkast til skøde, som man havde modtaget ved skrivelse af 3. november 1999, blev ændret i forhold til det endelige skøde, idet der heri blev indsat bestemmelsen om, at såfremt pantebrevet blev udstedt, skulle hovedstolen forrentes til fordel for sælger fra skæringsdagen og indtil pantebrevets forrentning af køber direkte til pantebrevskreditor. Bestemmelsen fremgik ikke af det første udkast.
Af skrivelsen af 19. april 2000 fremgår endvidere, at underskrift af skødet tilsyneladende ikke skete på sædvanlig vis i forbindelse med berigtigende advokats gennemgang med køber, men derimod i forbindelse med at mægler og klagerne mødtes ved et ridestævne.
Det forekommer ikke sædvanligt, at berigtigende advokat overlader det til mægler at afholde møde vedrørende skøde med køber i forbindelse med et ridestævne. Det er heller ikke oplyst, under hvilke omstændigheder sælgerpantebrevet blev underskrevet af klagerne.
Det bestrides, at klagerne har lidt et tab, svarende til det krævede beløb. Det bestrides, at kursfaldet på pantebrevet var af den omhandlede størrelse. Det stod klagerne frit for at indhente tilbud på sælgerpantebrevet i andet pengeinstitut.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det er ikke godtgjort, at indklagede i forbindelse med klagernes køb af den omhandlede ejendom gav tilsagn om at ville finansiere indfrielsen af det sælgerpantebrev, som var forudsat udstedt i købsaftalen ved en finansieret handel.
Allerede som følge heraf finder Ankenævnet ikke grundlag for at tage klagernes påstand til følge, hvorfor
Klagen tages ikke til følge.