Afgørelse

Spærring af provenu ved salg af andelsbolig på grund af uenighed om fordelingen af indestående.

Indledning

Sagen vedrører klagerens indsigelse mod Nordea Banks spærring af provenuet ved salget af en andelsbolig som hun ejede i lige sameje med sin daværende samlever.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes daværende samlever, S, ejede i lige sameje en andelsbolig, der var deres fælles bolig.

I 2007 fraflyttede klageren andelsboligen.

Banken har anført, at S har oplyst, at klageren overdrog sin ejerandel til ham. Klageren bestrider dette.

Efterfølgende blev andelsboligen sat til salg.

Den 13. april 2008 gav S banken uigenkaldelig transport i salgsprovenuet til sikkerhed for hans gæld til banken.

Den 1. maj 2008 solgte S andelsboligen til tredjemand. Købesummen på 1.130.469,00 kr. blev indbetalt til andelsboligforeningen.

Den 28. januar 2009 blev der afholdt møde med deltagelse af klagerens advokat, S’ advokat og banken for at få afklaret spørgsmålet om udbetaling af salgsprovenuet. Ifølge klagerens advokat blev der ikke udarbejdet referat af mødet.

Den 16. februar 2009 sendte S’ advokat en fax til klagerens advokat og banken, hvoraf fremgår:

"…

Jeg henviser til det møde, der blev afholdt her på kontoret, hvor det blev aftalt, at banken skulle vende tilbage med en stillingtagen til det forslag, der blev fremsat under mødet om, at andelsboligforeningen kan indbetale summen i forbindelse med salget af lejligheden, således at halvdelen af summen som man som udgangspunkt lader tilfalde [S], kan indgå på hans konto til rådighed, mens den anden halvdel, som i givet fald skulle tilfalde [klageren], skal indsættes på en spærret konto og henstå der, indtil der finder en afgørelse sted om, hvorledes beløbet skal fordeles mellem parterne.

En sådan fremgangsmåde skal ikke præjudicere en endelig afgørelse på fordelingen, men være et praktisk skridt for bl.a. at undgå, at parterne påføres en forrentning af gælden til banken – en forrentning, som kan begrænses ved, at beløbet i forbindelse med salget kan indgå i kreditten, i hvert fald for [S’] vedkommende.

Jeg forventer, at banken vender tilbage omgående med en stillingtagen til det forslag, som medarbejderen ved mødet erklærede sig positiv overfor.

…"

Ved enslydende breve af 7. marts 2009 til klagerens advokat og S’ advokat tilkendegav banken sin opfattelse af, hvad der var aftalt på mødet den 28. januar 2009:

"…

Vi vil gerne medvirke til, at salgsprovenuet frigives med halvdelen til [S] og den anden halvdel til klageren.

Efter frigivelsen af salgsprovenuet vil Nordea frafalde uigenkaldelig transport i salgsprovenuet på følgende betingelser:

at provenuet, der tilfalder [S], er stort kroner 565.248,00,

at hele [S]’ andel bliver anvendt til afdrag på hans gæld til Nordea.

Nordea har forstået af brev af den 16. februar 2009 fra [klagerens advokat], at klagerens andel af provenuet skal indsættes på en spærret konto, indtil fordeling mellem parterne er blevet endelig afgjort. Nordea vil gerne være behjælpelig med at oprette og indsætte pengene på en sådan spærret konto.

…"

Ved brev af 11. marts 2009 anmodede klagerens advokat andelsboligforeningens advokat om at frigive salgssummen. Af brevet fremgår:

"…

Jeg vender tilbage til denne snart gamle sag og vedlægger kopi af brev fra Nordea af 7. marts, hvori der nu er opnået enighed om, at parternes halvdel af salgssummen indbetales på hver sin konto i Nordea.

Såvidt jeg erindrer, er købet om andelen opfyldt, og salgssummen kan frigives – er De enig heri og vil drage omsorg derfor?

…"

Den 25. marts 2009 meddelte S via sin advokat sin stillingtagen til klagerens advokat og banken som følger:

"…

Jeg skal herved på [S]’ vegne acceptere, at der finder frigivelse af summen sted fra andelsboligforeningens side, således at beløbet deles, således at den ene halvdel bruges til indfrielse af [S]’ engagement og den anden halvdel deponeres på særskilt konto til højst mulig forrentning til frigivelse, når der er opnået forlig eller retsafgørelse mellem [S og klageren] omkring frigivelse.

…"

Den 14. april 2009 overførte andelsboligforeningen til banken 1.101.967,23 kr., der hidrørte fra salget af andelsboligen. Beløbet blev deponeret på konto (-010) med klageren og S som kontohavere.

Samme dag blev der på deponeringskontoen hævet 550.983,61 kr., som blev anvendt til at indfri S’ gæld til banken.

Herefter korresponderede klageren og S via advokater om opgørelsen af deres økonomiske mellemværende, herunder fordelingen af provenuet fra salget af andelen.

Ved brev af 12. august 2009 tilbød S at forlige sagen. Af brevet til klagerens advokat fremgår:

"…

Under henvisning til din forespørgsel om tilvejebringelse af en forligsmæssig løsning skal jeg meddele, at [S] efter omstændighederne og forligsmæssigt er indstillet på at tilbyde Deres yderligere kr. 100.000,00 til fuld og endelig afgørelse af ethvert mellemværende.

…"

Den 18. august 2009 sendte klagerens advokat en e-mail til S’ advokat, hvoraf fremgår:

"…

Min klient har meddelt mig, at hun accepterer Deres forligsforslag om betaling "af yderligere 100.000 kr. til fuld og endelig afgørelse af ethvert mellemværende. Betalingsfrist 14 dage.

…"

Efterfølgende opstod der uenighed mellem klagerens og S’ advokat om, hvordan forliget skulle forstås.

Ved breve af 3. og 9. december 2009 anmodede klagerens advokat banken om at frigive 550.802,48 kr. til klageren.

Ved breve af 7. og 15. december 2009 afviste banken at frigive beløbet, idet der efter bankens opfattelse ikke var indgået et forlig mellem klageren og S om beløbets fordeling.

Parternes påstande

Klageren har den 21. januar 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank Danmark skal frigive provenuet 550.983,61 kr., der indestår på deponeringskonto (-010).

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at provenuet fra salget af andelen skal deles i henhold til ejerandelen, således at hun oppebærer halvdelen af salgsprovenuet.

Banken fulgte uberettiget en ensidig instruks fra S, der ikke kunne råde over hele provenuet.

Hverken hun eller hendes advokat accepterede, at halvdelen af salgsprovenuet skulle deponeres. Banken har ikke dokumenteret, at der foreligger en aftale herom.

Da banken intet grundlag har for at tilbageholde hendes ejerandel, skal den frigive indeståendet på deponeringskontoen til hende.

Nordea Bank Danmark har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at man den 1. februar 2008 overførte 256.800 kr. til klageren på vegne af S. Beløbet udgjorde "angiveligt halvdelen af andelsboligens værdi efter fradrag af klagerens og S’ fælles gæld til banken, der bl.a. bestod i saldoen på et fælles andelsboliglån som klageren herefter var frigjort af." S finansierede overførslen ved et lån i banken. Banken betingede sig, at lånet blev sikret ved pant i andelsboligen. S kunne imidlertid ikke fremskaffe adkomsterklæringen til tinglysning af bankens sikkerhed i andelen, hvorfor S i stedet gav banken uigenkaldelig transport i provenuet fra salg af andelsboligen.

Banken meddelte udtrykkeligt betingelserne for deponeringen til klagerens advokat og S’ advokat i brev af 7. marts 2009. Der er således indgået en bindende aftale mellem klageren, S og banken om vilkårene for deponeringen og anvendelsen af provenuet.

Banken modtog beløbet på betingelse af, at halvdelen af købesummen blev frigivet til indfrielse af S’ gæld til banken, således at banken frafaldt sin transport i hele købesummen. Denne betingelse blev opfyldt. Endvidere betingede banken sig, at den resterende halvdel af provenuet henstod på deponeringskontoen, indtil klageren og S var enige om fordelingen heraf. Denne betingelse er ikke opfyldt.

Klagerens advokat burde have reageret over for banken og S’ advokat, hvis han var uenig i aftalen. Ved den manglende reaktion er klageren bundet af aftalen med et indhold som hun måtte forstå de øvrige parter opfattede, var aftalt jf. princippet i aftaleloven § 6 stk. 2.

Andelsboligforeningens checkfølgebrev gav ikke banken anledning til at mistænke, at parterne var uenige om deponeringsaftalen.

Banken forholder sig ikke til fordelingen af det resterende provenu, men har alene tilbudt at være depositar for beløbet på nogle betingelser, herunder at klageren og S er enige om at frigive det resterende beløb. En sådan afgørelse falder uden for Ankenævnets kompetence.

Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at afgørelsen forudsætter en bevisførelse, der ikke kan ske for Ankenævnet. Sagen bør derfor afvises jf. Ankenævnets vedtægter § 7 stk. 1.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion

Klageren og S, der begge er kontohavere på den deponeringskonto (-010) på hvilken provenuet fra salget af deres andelsbolig indestår, har givet Nordea Bank divergerende instrukser om, hvorledes der skal forholdes med indeståendet.

Ankenævnet bemærker, at klagerens advokat ikke reagerede på bankens brev af 7. marts 2009, hvoraf fremgik, at man ville afvente en afklaring af fordelingen. Først i august 2009 rejstes indsigelse over for banken.

Ankenævnet finder derfor, at banken på grund af tvivl om, hvem der er rette fordringshaver, er berettiget til at opretholde spærringen af kontoen, indtil spørgsmålet er afklaret mellem klageren og S ved aftale eller retsafgørelse.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :