Spørgsmål om afvigelse fra provenuberegning og om kurssikring i forbindelse med omprioritering.
| Sagsnummer: | 339 /1997 |
| Dato: | 26-01-1998 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karin Duerlund, Inge Frølich, Leif Nielsen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om afvigelse fra provenuberegning og om kurssikring i forbindelse med omprioritering. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indklagede udarbejdede den 27. oktober 1995 en konverteringsberegning for en omprioritering af klagernes ejendom. Ejendommen var belånt med to kontantlån med en samlet obligationsrestgæld på i alt ca. 887.000 kr. De bagvedliggende obligationer var 6% obligationer, hvis aktuelle kurs var 79,65 og 79,35. Restløbetiden for lånene var 28-29 år. Omprioriteringen skulle ske ved optagelse af et 30-årigt kontantlån med et provenu på 780.000 kr. udstedt på basis af 9% obligationer. Kursen på disse var 99,40, således at obligationsgælden ville blive 784.708 kr. Af beregningen fremgik, at omprioriteringen ville medføre et kontant overskud på 64.337 kr. efter indfrielse af de eksisterende lån med ca. 706.000 kr. og omkostninger på ca. 9.000 kr.
Den 3. november 1995 fremsendte indklagede "ifølge aftale" til klagerne et lånetilbud fra Totalkredit på et kontantlån på 780.000 kr. I fremsendelsesskrivelsen anbefalede indklagede tilbudet og anførte, at en gennemførelse ville medføre et overskud på anslået 60.000 kr., som man foreslog anvendt til nedbringelse af et eksisterende lån ydet af indklagede, alternativt at beløbet blev holdt som likviditetsreserve.
Ved skrivelse af 23. november 1995 til klagerne anmodede indklagede klagerne om at træffe aftale for underskrift af dokumenter vedrørende omprioriteringen.
Den 7. december 1995 underskrev klagerne aftale om omprioritering, hvorefter det nye Totalkreditlån skulle hjemtages mod garanti fra indklagede.
Den 8. december 1995 anmodede indklagede om udbetaling af det ny kontantlån, ligesom man samme dag indkøbte obligationer til indfrielse af de to eksisterende Totalkreditlån. Obligationerne blev købt til kurs henholdsvis 83,35 og 82,95. Ved indfrielsen af lånene betaltes december termin med henholdsvis 13.776 kr. og 3.831 kr., i alt 17.607 kr. Den 13. s.m. udbetaltes det nye kontantlån på grundlag af kurs 101,2, hvorved lånets obligationsgæld blev 770.751 kr.
Den 29. januar 1996 afsluttede indklagede omprioriteringssagen og opgjorde overskuddet ved omprioriteringen til 14.976,18 kr. efter debitering af et lånesagsgebyr på 2.500 kr.
Ved skrivelse af 3. august 1997 rettede klagerne henvendelse til indklagede og anførte, at overskuddet ved omprioriteringen i 1995 havde været ca. 50.000 kr. mindre i forhold til indklagedes oprindelige tilbud. Indklagede afviste at have pådraget sig ansvar i denne forbindelse.
Klagerne har den 12. september 1997 indbragt sagen for Ankenævnet med endelig påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 30.525,60 kr. med tillæg af renter.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at de som førstegangshusejere havde erhvervet ejendommen i 1994. De blev på intet tidspunkt orienteret om, at indklagedes tilbud af 3. november 1995 kunne føre til et ringere resultat end de ca. 60.000 kr. Indklagede undlod at orientere om muligheden for at kurssikre. De har ved gentagne møder i afdelingen vendt tilbage til omprioriteringens gennemførelse, og de har derfor ikke udvist passivitet. De har imidlertid aldrig fået et svar, som de forstod. Deres påstand svarer til de lovede 60.000 kr. med fradrag af de udbetalte 14.976,18 kr. og december terminen på 14.498,32 kr., som blev trukket på omprioriteringskontoen.
Indklagede har anført, at efter klagernes huskøb i 1994 var deres økonomiske situation lidt "stram", og man rådede til at overveje en konvertering til et nyt lån udstedt på grundlag af obligationer med en højere forrentning. Hensigten var senere at foretage en nedkonvertering med henblik på at nedbringe restgælden. Den medarbejder, som behandlede sagen, er ikke i stand til nu at huske klagernes reaktion på konverteringsberegningen. Lånetilbudet, der blev udfærdiget den 3. november 1995, fremsendes sædvanligvis først efter en kundes anmodning. Da klagerne ikke reagerede herpå, blev klagerne ved skrivelsen af 23. november 1995 anmodet om at rette henvendelse. Den 7. december 1995 blev beslutning om omprioriteringens gennemførelse herefter taget. Ved indfrielsen af de eksisterende lån betaltes de terminer, som forfaldt pr. 30. december 1995. Omprioriteringens provenu blev formindsket med dette beløb. Konverteringsberegningen var alene et overslag ud fra de på dette tidspunkt gældende kurser, og beregningen indebar ikke nogen tilsikring af, at klagerne opnåede et provenu på 60.000 kr. Der blev ikke før den 7. december 1995 indgået aftale med klagerne om gennemførelse af omprioriteringen. Indklagedes medarbejder kan ikke erindre den konkrete rådgivning af klageren, men det var og er helt sædvanlig praksis, at der orienteres om kursudsving og om muligheden for at tegne kurskontrakt. Klagernes krav må afvises, allerede fordi de har udvist passivitet ved først at rejse krav i august 1997.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagerne findes ikke som følge af passivitet at være afskåret fra at rejse krav mod indklagede.
Indklagedes konverteringsberegning af 27. oktober 1995 var baseret på de aktuelle kurser, og klagerne måtte indse, at kursændringer kunne medføre ændring i forhold til det beregnede kontantoverskud. Beregningen kan derfor hverken betragtes som et tilbud om eller som en tilsikring af det angivne kontantoverskud, og det samme gælder oplysningen i indklagedes skrivelse af 3. november 1995 om et anslået overskud på 60.000 kr.
Som sagen foreligger oplyst, må det imidlertid lægges til grund, at klagerne ikke eller i hvert fald ikke i fornødent omfang er blevet orienteret om, at navnlig de 6% obligationer, som lå bag de eksisterende kontantlån, kunne være udsat for væsentlige kurssvingninger, og at dette i væsentligt omfang kunne påvirke kontantresultatet af omprioriteringen. Det er heller ikke godtgjort, at indklagedes medarbejder har orienteret klagerne om muligheden for kurssikring, eller at medarbejderen i forbindelse med den endelige aftale den 7. december 1995 om gennemførelse af omprioriteringen har oplyst klagerne om, at overskuddet som følge af de allerede stedfundne kursændringer ville blive væsentligt mindre end oprindelig anslået. Det må således lægges til grund, at indklagedes rådgivning på flere måder har været ufyldestgørende. Heroverfor må det imidlertid tages i betragtning, at det i nogen grad må komme klagerne til skade, at de ikke rettede henvendelse til indklagede inden for et kortere tidsrum efter modtagelsen af lånetilbudet af 3. november 1995.
Ved vurderingen af, i hvilket omfang det endelige resultat af omprioriteringen, hvorved der blev udbetalt ca. 15.000 kr. fra omprioriteringskontoen, reelt er ringere end det anslåede overskud på 60.000 kr., må det ikke alene tages i betragtning, at december termin på ca. 17.600 kr. blev finansieret over omprioriteringskontoen, men også, at obligationsgælden på det nye lån blev ca. 14.000 kr. lavere end oprindelig anslået (også beregnet som kursværdien af differencen). Det reelle tab i forhold til det oprindeligt anslåede var således kun ca. 13.000 kr.
Efter det foran anførte findes indklagede at burde betale en i forhold hertil skønsmæssigt nedsat erstatning på 6.500 kr., hvilket beløb bør forrentes fra klagens indgivelse som nedenfor bestemt.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger til klagerne betale 6.500 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 12. september 1997. Klagegebyret tilbagebetales klageren.