Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med opta-gelse af et fastforrentet andelsboliglån med særlige indfrielsesvilkår.

Indledning

Denne sag vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et fastforrentet andelsboliglån med særlige indfrielsesvilkår.

Sagens omstændigheder

Klageren købte en andelsbolig i sommeren 2007. Hun optog i den forbindelse et andelsboliglån på 708.800 kr. i Jyske Bank til en fast rente på 7,95 %. Lånets løbetid var lidt over 17 år. Af låneaftalen, som klageren underskrev den 13. juli 2007, fremgår blandt andet:

”..

Individuelle betingelser

REFERENCERENTEN ER 4,76 % PÅ LÅNETS OPRETTELSESTIDSPUNKT.

…

Referencerenten anvendes til beregning af kursregulering ved indfrielse af lånet før udløb og ved indbetaling af ekstraordinære afdrag. De kan læse mere om vilkårene for dette under ”Lånebetingelser”.

…

Lånebetingelser

...

Indfrielse af lånet før udløb

Indfrielsen sker til en kurs, der afhænger af, hvordan referencerenten (se nedenfor) har udviklet sig, siden lånet blev oprettet.

Hvis referencerenten er steget siden oprettelsestidspunktet, kan lånet indfries til en kurs under 100. Det vil sige, at lånet kan indfries med et beløb (kursværdien), der er mindre end den nominelle restgæld på indfrielsestidspunktet.

Hvis referencerenten er faldet siden oprettelsestidspunktet, skal lånet indfries til en kurs over 100. Det vil sige, at lånet skal indfries med et beløb (kursværdien), der er større end den nominelle restgæld på indfrielsestidspunktet.

Disse vilkår gælder uanset, om De frivilligt vælger at indfri lånet, eller om indfrielsen skyldes, at banken opsiger lånet.

Beregning af indfrielsesbeløbet

Beregning af indfrielsesbeløbet (kursværdien) tager udgangspunkt i en eventuel ændring i referencerenten fra det tidspunkt, hvor lånet oprettes til det tidspunkt, hvor lånet indfries.

Referencerenten er den effektive rente før skat på en statsobligation med en løbetid, der svarer til lånets aftalte løbetid på oprettelsestidspunktet.

… ”

Der er herudover i låneaftalen redegjort for beregning af indfrielsesbeløbet, hvis lånet skal indfries før udløb, ligesom låneaftalen giver eksempler på indfrielseskurser ved ændringer i referencerenten på +/- 1 og 3 procentpoint, og ved restløbetider på henholdsvis to, fem, ti og 15 år. De viste indfrielseskurser ligger i intervallet 87 og 117.

Efter skema i låneaftalen om tilbagebetaling udgør restgælden pr. 1. marts 2014 et beløb på 650.371,32 kr.

Banken har anført, at klageren i november 2009 var til et møde i banken, hvor hendes økonomi blev gennemgået. Af bankens mødereferat, som klageren også har vedlagt sin klage, fremgår følgende vedrørende andelsbolig:

”…

Vi talte om din andelsboligfinansiering, som i sin tid blev lavet med en fast rente – og de fordele og ulemper, som er forbundet med sådan et lån.

Hvis lånet skal indfries før udløb – eksempelvis hvis du sælger eller ønsker at omlægge lånet til en variabel rente – vil det p.t. koste dig i størrelsesordenen 50.000 kr. i kurstab. En omkostning, som IKKE kan trækkes fra i skat. Kurstabet skyldes den faldende rente.

…”

I november 2013 ønskede klageren at sælge sin lejlighed inden for en overskuelig fremtid. Hun bad derfor banken om at oplyse, hvad det ville koste at indfri andelsboliglånet. I en mail af 27. november 2013 oplyste banken, at indfrielseskursen formentlig ville blive i niveauet kurs 120. Mailen blev sendt med kopi til klagerens kæreste K, der tillige er advokat.

I en mail af 2. december 2013 bestred K herefter bankens ret til at kræve kursregulering (overkurs) og bad om et oplæg til en mindelig løsning.

Banken svarede K i en mail af 5. december 2013 med låneaftalen vedhæftet og fastholdt, at kursreguleringen var berettiget og afviste at komme med et forslag til en mindelig løsning.

Klageren solgte andelsboligen den 14. marts 2014. Andelsboligforeningens administrator skrev den 24. marts 2014 til banken og bad om at få oplyst bankens tilgodehavende. Banken svarede i en mail samme dag:

”…

Hvis vi har beløbet i morgen 649.830,63 + rente 11.994,56 = 661.825,19

Hvis vi har beløbet den 26.3 649.830,63 + rente 12.136,10 = 661.966,73

..”

Banken har anført, at bankens medarbejder ved en fejl overså, at der skulle foretages kursregulering, og den fik derfor ikke medtaget kursreguleringen (overkursen) i det indfrielsesbeløb på ca. 661.000 kr., som den oplyste til administrator. Opgørelsen (uden kursreguleringen) blev herefter videreformidlet af administrator til klageren, som godkendte opgørelsen. Beløbet (uden kursreguleringen) blev indsat på klagerens andelsboliglån den 4. april 2014, der herefter blev slettet den 8. april 2014.

Da banken opdagede fejlen, hævede den et kursreguleringsbeløb på 108.286,04 kr. på klagerens konto den 14. april 2014. Kursreguleringsbeløbet svarer til kurs 116,47.

Umiddelbart efter hævningen af kursreguleringsbeløbet bestred klageren, at banken var berettiget til at foretage hævningen.

I forbindelse med klagen til Ankenævnet har klagerens advokat efterspurgt en redegørelse for, hvorledes kursreguleringsbeløbet fremkommer.

Banken har i forbindelse med sagens forberedelse for Ankenævnet udarbejdet en redegørelse for beregningen af kursreguleringsbeløbet i henhold til låneaftalen. Denne beregning fører til kurs 124,08. Banken har anført, at den i det konkrete tilfælde har anvendt en enklere beregning, der fører til kurs 116,47. Denne beregning giver i et marked med faldende rente en lavere indfrielseskurs og stiller således klageren bedre end den, som fremgår af låneaftalen.

Parternes påstande

Den 4. juni 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal tilbagebetale det uretmæssigt opkrævede kursreguleringsbeløb på 108.286,04 kr.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken rådede hende til at optage et fastforrentet lån på trods af, at hun kom med en temmelig stor udbetaling selv, samt at renteniveauet på daværende tidspunkt måtte beskrives som højt betragtet over den sidste 10 til 15-årige periode.

Banken formidlede andelsboliglånet uden på betryggende og dokumenteret vis at rådgive hende om indfrielsesvilkårene, herunder den store kursrisiko, som hun påtog sig i forbindelse med optagelse af et fastforrentet lån, som i øvrigt var meget højt forrentet.

Banken har ved fremsendelse af opgørelsen til administrator som professionel part afskrevet sig fra at kræve yderligere beløb end de beløb, der fremgår heraf. Der er ikke i opgørelsen taget forbehold for kursregulering eller lignende, og beløbet er blevet accepteret af en forbruger og må derfor stå til troende.

Banken har ikke sendt en opgørelse eller lignende, men blot hævet beløbet på klagerens konto og har derved dels optrådt i strid med god bankskik, dels mistet muligheden for at gøre kravet gældende, hvorfor kursreguleringsbeløbet blev opkrævet uretmæssigt og skal tilbageføres.

Jyske Bank har anført, at baggrunden for det valgte lån var, at klageren på daværende tidspunkt lagde vægt på at have sikkerhed for sin fremtidige ydelse. Der findes ikke et god skik rådgivningsskema i sagen, da dette først blev lovpligtigt for banker i december 2007.

Det fremgår udtrykkeligt af låneaftalen, at der skal ske kursregulering af indfrielsesbeløbet ved førtidig indfrielse. I skemaform er der angivet eksempler på indfrielseskurser. Der er ikke tale om usædvanlige vilkår for lån med en fast rente.

Klageren påtog sig ved indgåelsen af låneaftalen risikoen for et eventuelt senere fald i renten. Hun måtte indse, at banken ikke kunne forudsige den fremtidige udvikling i renten.

Klageren har også efterfølgende drøftet indfrielsesvilkårene med sin rådgiver – blandt andet på et møde i banken i november 2009.

Banken har lige siden klagerens henvendelse til banken i november 2013 fastholdt sin ret til at foretage kursregulering. Bankens undladelse af at oplyse administrator om kursreguleringsbeløbet kan derfor ikke fortolkes som en accept at, at indfrielsesvilkårene skulle bortfalde.

Klagerens krav mod banken er forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1, idet hun støtter krav på rådgivning, der fandt sted i 2007.

Ankenævnets bemærkninger

I 2007 optog klageren et andelsboliglån i Jyske Bank på 708.800 kr. Lånet var med en fast rente og en løbetid på lidt over 17 år.

Ankenævnet finder, at klageren ved sin underskrift på låneaftalen på bindende måde tiltrådte de særlige indfrielsesvilkår, som ikke er usædvanlige for lån med fast rente, og som fremgår tydeligt af aftalen.

Indfrielsesvilkårene er efterfølgende drøftet med klageren flere gange, forinden hun indfriede andelsboliglånet, blandt andet på et møde i banken i november 2009.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at Jyske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen. Det bemærkes i øvrigt, at et erstatningskrav mod Jyske Bank på nuværende tidspunkt må anses for at være forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk.1.

Ankenævnet finder, at klageren var eller burde have været klar over, at der ved Jyske Banks oplysning om restgælden i mailen af den 24. marts 2014 til administrator ikke var foretaget beregning af en eventuel kursregulering (overkurs). Ankenævnet bemærker herved, at klageren i forhold til den kontoførte gæld i mailen af 27. november 2013 blev oplyst om, at indfrielseskursen formentlig ville blive i niveauet kurs 120. Klageren havde endvidere fra december 2013 bistand af K. Som følge heraf, og da det må lægges til grund, at overkursen beregnet efter kurs 116,47 på 108.286,04 kr. ikke overstiger, hvad klageren ifølge låneaftalen var forpligtet til at betale, får klageren herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.