Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved optagelse af real-kreditlån og prioritetslån ved køb af ejendom i 2011. Spørgs-mål om forældelse
| Sagsnummer: | 33/2022 |
| Dato: | 04-10-2022 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Bjarke Svejstrup, George Wenning, Jacob Ruben Hansen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Forældelse - rådgivning
Rådgivning - låneoptagelse m.v. |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved optagelse af real-kreditlån og prioritetslån ved køb af ejendom i 2011. Spørgs-mål om forældelse |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning ved optagelse af realkreditlån og prioritetslån ved køb af ejendom i 2011. Spørgsmål om forældelse.
Sagens omstændigheder
Klageren, der er fra Norge, og hans ægtefælle, H, der er fra Rusland, ønskede i 2011 at købe en ejendom i Danmark.
Klageren har oplyst, at H forinden havde solgt sin bolig i Rusland, og at parret som følge heraf havde 98.500 EUR i kontanter fra salget af denne bolig.
Klageren har endvidere oplyst, at han og H henvendte sig til Sydbank i juni 2011 for at få finansieret købet af en ejendom, som de ønskede at købe for 1,3 mio. kr.
Klageren har fremlagt en indbetalingskvittering af 20. juli 2011, hvoraf fremgår at han og H indsatte 98.500 EUR svarende til 727.037,90 kr. i banken.
I starten af august 2011 optog klageren og H et 30-årigt 5 % fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 709.000 kr. via Sydbank og et prioritetslån på 260.000 kr. med 10-års afdragsfrihed i banken.
Af aftale om Prioritetslån udskrevet den 1. august 2011 fremgik, at prioritetslånet omfattede en udlånskonto og en indlånskonto. Af aftalen fremgik, at indlånsrenten fulgte udlånsrenten for den del af indeståendet, der modsvaredes af gælden, så der kun skulle betales rente af forskellen mellem ind- og udlånssaldoen, og at renten var variabel, for tiden 5,0000 % om året.
Af en erklæring af 2. august 2011 vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom for prioritetslånet fremgik, at klageren og H ingen erfaring havde med optagelse af lån med pant i fast ejendom inden for de sidste 10 år. Endvidere fremgik blandt andet:
”Om vores risikovillighed
Vi ønsker lav ydelse og accepterer risikoen for, at ydelsen kan variere ubegrænset samt lånets manglende beskyttelse af friværdi i boligen.
Vi accepterer risikoen ved at vælge et lån med afdragsfrihed, hvor ændringer i renteniveauet giver større variation i ydelsen end på lån med afdrag. Herudover er vi også indstillet på, at ydelsen forhøjes, når den afdragsfrie periode udløber, eller at lånet forfalder til fuld indfrielse, når lånet udløber.
Desuden giver indlånskontoen samme rentesats som udlånskontoen.
…
Begrundelse for valg af lånet i lyset af vores økonomiske situation
Vi har valgt prioritetslån med variabel rente og afdragsfrihed på grund af at lånet er meget fleksibel og at der samtidig oprettes en indlånskonto med samme rentesats som udlånet.
Øvrige råd
I forbindelse med rådgivningen er vi opmærksom på, at Fast rente – obligationslån kan udgøre et alternativ til det lån, som vi har indgået aftale om.
Det valgte afdragsfrie Banklån – variabel rente har 5,29 % i årlige omkostninger (ÅOP).
Det alternative afdragsfrie Fast rente – obligationslån har 005,90 % i årlige omkostninger (ÅOP).”
Ved en mail af 9. maj 2012 til banken anførte klageren:
”Jeg vil gjerne be om et møte i forbindelse med mulighet for omlegging av våre lån.
Jeg har vært i kontakt med andre banker, som alle reagerer på at det de mener er "feil" lån, med det innskudd som ble gjort.
Kort fortalt menes det at vi skulle vært tilbudt f.eks. S1 elller et F1 lån, og ikke et ekstra bank lån.
Kan vi se på dette sammen?”
Den 10. maj 2012 foreslog banken klageren en dato for et møde senere i maj 2012.
I juni 2012 blev klageren og H’s realkreditlån med en restgæld på 709.000 kr., som de optog ved køb af ejendommen, omlagt til et rentetilpasningslån med en hovedstol på på 738.000 kr. med refinansiering hvert år og 10 års afdragsfrihed.
Ved en mail af 1. juli 2014 til banken anførte klageren:
”Kan du se litt på dette?
I august 2011 kjøper jeg en bolig, til en pris av 1.300.000,-
Jeg har ingen kundeforhold i noen bank og ingen kjennskap til de forskjellige lån.
Jeg har ca. 750.000 kroner til eventuell "udbetaling" og ber banken om billigst mulig lån.
Jeg blir tilbudt et "realkredittslån" på ca. 735.000,- med 10 års avdragsfrihet.
I tillegg et prioritetslån fra Banken på kr. 260.000,- også med avdragsfrihet I 10 år.
Udbetaling fra meg er på ca 300.000,-
Jeg spør om dette er det beste banken kan tilby og får da beskjed om at de MÅ gi prioritetslån fordi de ikke kan gi høyere "realkredittslån".
I senere tid har jeg lest og sett at jeg hadde hatt "rett" til et realkredittlån på hele beløpet, så lenge jeg hadde udbetaling mer enn 20%. I tillegg kunne jeg regulert min udbetaling så det eventuelt passet til min forespørsel om billigst mulig lån.
Idag betaler jeg ca 1700 kr hver 3dje måned i renter på realkredittlånet på 735000,-, men jeg betaler 3900,- (stigende hver måned) hver 3dje måned på prioritetslånet på 260000,-
Det vil si at prioritetslånet koster meg ca 468000,-(++) mens realkredittslånet koster meg ca. 204000 i renter over en 10 års periode.
Jeg føler den bankansatte, har lurt meg til å oppta et veldig dyrt lån til inntekt for banken, noe jeg strengt tatt ikke hadde behov for, noe som anslagsvis vil koste meg ca 400.000++ kroner mer enn det skulle over en 10 års periode.
Kan du se på dette, er det noe dere kan gjøre?”
Den 2. juli 2014 svarede banken klageren, at den gerne ville se på hans nuværende situation vedrørende prioritetslånet og bad ham sende økonomiske oplysninger. Den anførte endvidere, at den ville bestille en vurdering af klageren og H’s ejendom og vende tilbage til klageren.
Klageren har endvidere fremlagt mailkorrespondance mellem banken og ham om prioritetslånet fra november 2018 og fremefter samt et brev fra banken af 28. marts 2019, hvoraf fremgik, at der havde været afholdt et møde mellem klageren, en bankmedarbejder og filialdirektøren. Af brevet fremgik endvidere:
”Endelig drøftede vi historikken omkring køb og finansiering af jeres hus i [by] tilbage i 2011. Du gav udtryk for, at du ikke mente, at I var blevet korrekt rådgivet vedrørende den optagne finansiering, herunder at du er af den opfattelse, at I burde være rådgivet til at optage en anden finansiering end sket.
Du gav i den forbindelse udtryk for, at I ønsker (1) at få omlagt jeres nuværende finansiering til et nyt [realkreditlån] til indfrielse uden yderligere omkostninger for jer og (2) at få 3 års rentegodtgørelse på jeres nuværende prioritetslån, dog modregnet de omkostninger, der ville være påløbet ved den finansiering, som I mener, I burde have været rådgivet til at optage.
Vi har været ii dialog med vores juridiske afdeling som har oplyst, at et eventuelt, hævdet erstatningskrav som følge af den forløbne tid i forhold til rådgivningen givet tilbage i 2011 er forældet. Forældelsesfristen for erstatningskrav, som I måske mener at have, er 3 år regnet fra ydelsen af rådgivningen. Vi er dog heller ikke enige i, at banken har ydet fejlagtig rådgivning i forbindelse med finansieringen af jeres ejendomskøb.
…”
Klageren har oplyst, at H i januar 2020 fik tilkendt en patientskadeerstatning. I september 2021 skiftede han og H bank. Han har fremlagt tre bilag, hvoraf fremgår at prioritetslånets udlånskonto den 29. oktober 2021 blev opgjort ved betaling af 261.975,88 kr., heraf 1.799,68 kr. i rente, indlånskontoen blev den 29. oktober 2021 opgjort ved betaling af 988,22 kr., og herudover blev der trukket et gebyr for førtidig indfrielse på 1.000 kr.
Parternes påstande
Den 31. januar 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank principalt skal betale en erstatning på 100.454,40 kr., subsidiært en erstatning på 61.680,78 kr. og mere subsidiært et beløb efter Ankenævnets skøn.
Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at bankens rådgivning var mangelfuld. Han og H blev snydt af banken, idet de fik at vide, at de ikke kunne få et større realkreditlån end det, som de fik, og at de herudover kunne få et prioritetslån.
Han har senere fundet ud af, at det var forkert. Banken burde have rådgivet dem til at optage 80 % realkreditbelåning. Det havde de krav på, når udbetalingen udgjorde mere end 20 %. De kunne i øvrigt have reguleret udbetalingen, så de kunne have fået det billigst mulige lån. Banken tilgodeså ikke hans og H’s interesser, men alene egne interesser og udnyttede situationen. Der var tale om et groft brud på professionsansvaret for banken.
Han og H var begge udlændinge og kendte ikke til belåningsmuligheder i Danmark. De havde ingen erfaring med optagelse af lån med pant i fast ejendom. Banken udnyttede deres manglende viden ved at tilbyde dem et dyrt prioritetslån. Der gælder et skærpet professionsansvar for banken over for unge (førstegangskøbere) og ældre mennesker. De bad om et lån med lavest mulig ydelse, og selv om de havde en del likvide midler, oplyste de banken om, at de resterende penge ikke skulle stå på en konto, men skulle bruges til anskaffelse af alt lige fra inventar til bil.
Selv om de underskrev aftale om Prioritetslån, forstod de ikke indholdet heraf. H blev bedt om at underskrive et dansk dokument, selv om hun ikke forstod dansk. Han forstod heller ikke, at et prioritetslån bestod af en udlånskonto og en indlånskonto og indebar, at der skulle stå en tilsvarende sum på indlånskontoen for at opveje renteudgifterne. Han og H ville ikke have nogen fordel af at have et lån og tilsvarende likvider på en prioritetskonto. De ønskede alene det bedste lån med de laveste udgifter, som skulle have været 80 % realkreditbelåning.
Det bestrides, at erstatningskravet er forældet. Han har løbende været i kontakt med banken om kravet siden 2012. Hvis der gælder en forældelsesfrist på tre år fra 2012, må forældelsesfristen have været suspenderet indtil den 28. marts 2019, hvor banken afviste hans og H’s krav med henvisning til, at forældelsesfristen var tre år.
Erstatningskravet på 100.454,40 kr. er opgjort som de renter, som han og H har betalt på prioritetslånet fra lånets udbetaling, indtil det blev indfriet i efteråret 2021, med tillæg af de beløb på 1.799,68 kr., 988, 22 kr. og 1.000 kr., som de betalte ved indfrielsen, i alt 158.776,40 kr. Herfra er trukket de månedlige omkostninger på 482 kr., som et 80 % realkreditlån ville have kostet mere i renter end det 60 % realkreditlån, som banken gav dem (482 kr. pr. måned x 121 måneder), i alt 58.322 kr.
Det sekundære erstatningskrav på 61.680,78 kr. er opgjort på samme måde som beskrevet ovenfor, men for perioden fra hans sidste møde med banken den 14. marts 2019 og tre år tilbage til den 14. marts 2016.
Sydbank har blandt andet anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.
Det er udokumenteret, at der foreligger fejl eller forsømmelser fra bankens side, og banken bestrider, at det skulle være tilfældet. Banken bestrider klagerens sagsfremstilling af hændelsesforløbet og de faktiske forhold som udokumenterede.
Bankens rådgivning om prioritetslånet og fordelene ved den fleksibilitet, lånet kunne give parret – herunder muligheden for at kunne reducere renteudgifterne ved indlån på prioritetskontoen – var angiveligt årsagen til klagerens eget valg af dette lån på optagelsestidspunktet. Klageren var i øvrigt bekendt med rentevilkårene for lånet forud for klagerens beslutning om at optage lånet, jf. erklæring om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom og aftale om Prioritetslån.
Klagerens synspunkt om, at renten på prioritetslånet var for høj, opstod i øvrigt længe efter optagelsen af prioritetslånet, idet renten ikke var væsentlig forskellig fra renten på parrets optagne realkreditlån. Udgangspunktet for klagerens hævdede tab i form af højere renteudgifter tager således også afsæt i, at parret først senere – ca. et helt år efter – omlagde deres lån til et variabelt forrentet lån med en rente, som derved blev lavere end det oprindeligt optagne prioritetslån.
Klageren har bevisbyrden for, at banken har ydet mangelfuld eller fejlagtig rådgivning, navnlig i en situation, hvor klageren først forfølger sit hævdede erstatningskrav mere end 10 år efter rådgivningstidspunktet. Banken har af denne grund ikke mulighed for at fremfinde relevant materiale eller høre de tidligere involverede rådgivere om forløbet i samme omfang, som banken ellers kunne.
Klagerens ensidige fremstilling af at være blevet snydt kan ikke lægges til grund, da fremstillingen – grundet klagerens sene forfølgning af et hævdet krav – ikke kan efterprøves.
At klageren og H på et senere tidspunkt var indstillet på at tage yderligere risiko og således omlægge deres fastforrentede realkreditlån til et variabelt forrentet realkreditlån er heller ikke udtryk for, at der er begået fejl eller forsømmelser fra bankens side ved rådgivningen forud for optagelse af lånene.
Det bestrides, at banken skulle have forhindret klageren og H i at omlægge prioritetslånet, eller at banken har haft en interesse heri. Ejendommens værdi kan dog have haft betydning for, om en omlægning var mulig og dermed, om banken kunne tilbyde dette.
Klageren og H har ikke lidt et erstatningsberettiget tab.
Hvis klageren allerede i 2012 var af den opfattelse, at han og H havde fået et lån, der var for dyrt, og som kunne finansieres billigere på andre ønskede vilkår, skulle de have optaget et sådant billigere lån om nødvendigt hos et andet realkreditinstitut eller pengeinstitut. Ved ikke at have gjort dette, har klageren ikke iagttaget sin tabsbegrænsningspligt i forhold til det hævdede opgjorte tab.
Det af klageren opgjorte tab er ukorrekt og udokumenteret.
Klageren har opgjort de fleste af rentebetalingerne på prioritetslånet i sin opgørelse af det beløb, der udgør klagerens principale påstand. Klageren har dog ikke nærmere redegjort for eller dokumenteret sin hævdede ”rentebesparelse” pr. måned på de anførte 482 kr. pr. måned. Det fremgår heller ikke, om den oplyste ”rentebesparelse” er oplyst før skat. I så fald er beløbet opgjort for højt, da klageren har haft fradrag for sine renteudgifter i hele perioden, hvilket der skulle tages højde for.
I øvrigt vil klagerens tab p.t. alene skulle opgøres som halvdelen af et korrekt opgjort beløb, da den anden halvdel – medmindre andet dokumenteres – vil tilkomme H. Klagen er alene indleveret på vegne klageren.
Det af klageren hævdede erstatningskrav er endvidere forældet i medfør af forældelsesloven. Et potentielt erstatningskrav for fejlagtig rådgivning er undergivet 3 års forældelse regnet fra tidspunktet for den fejlagtige rådgivning, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1, jf. § 2, stk. 3.
Klageren kan maksimalt have været ubekendt med sit hævdede krav indtil hans egen reklamation over bankens rådgivning ved hans mail af 9. maj 2012. På dette tidspunkt var klageren fuldt bekendt med alle de omstændigheder, som klageren også på nuværende tidspunkt gør gældende som grundlag for sit hævdede krav. Den treårige forældelsesfrist, som normalt ville skulle regnes fra august 2011, kan derfor maksimalt have været suspenderet indtil 9. maj 2012 i medfør af forældelseslovens § 3, stk. 2. Klagerens hævdede erstatningskrav mod banken er derfor forældet, da forældelse indtrådte senest tre år herefter, dvs. i maj 2015.
Ankenævnets bemærkninger
I august 2011 optog klageren og hans ægtefælle, H, et 30-årigt 5 % fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 709.000 kr. via Sydbank og et prioritetslån på 260.000 kr. med 10-års afdragsfrihed i banken.
Ved en mail af 9. maj 2012 bad klageren banken om et møde, idet han anførte, at han og H ønskede at få omlagt deres lån, idet de havde fået ”forkerte” lån og i stedet skulle have været tilbudt ét S1 eller F1 lån og ikke et ekstra banklån.
Henvendelsen resulterede i, at klageren og H’s realkreditlån i juni 2012 blev omlagt til et rentetilpasningslån med en hovedstol på 738.000 kr. med refinansiering hvert år og 10 års afdragsfrihed.
Rådgivningen om finansiering af klageren og H’s køb af fast ejendom fandt sted i august 2011, og banken har oplyst, at når klageren først har indgivet klagen til Ankenævnet mere end 10 år fra rådgivningstidspunktet, har banken på nuværende tidspunkt ikke mulighed for at fremfinde relevant materiale eller høre de tidligere involverede rådgivere om forløbet i samme omfang, som banken ellers kunne. Klagerens sagsfremstilling kan således ikke efterprøves.
Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Ved fordringshavers ukendskab til kravet regnes forældelsesfristen først fra den dag, da fordringshaver fik eller burde have fået kendskab til kravet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Ankenævnet finder, at klageren i hvert fald i maj 2012, hvor han over for banken gjorde indsigelse mod rådgivningen om finansiering af hans og H’s køb af ejendommen i 2011, havde kendskab til sit eventuelle erstatningskrav mod banken.
Det følger af forældelseslovens § 16, stk. 1, at forældelsen afbrydes, når klageren foretager retslige skridt mod banken. Henvendelser fra klageren til banken i 2012, 2014 og senere afbrød således ikke forældelsen.
Ankenævnet finder derfor, at et eventuelt krav vedrørende mangelfuld rådgivning var forældet den 31. januar 2022, hvor klageren indgav klage over Sydbank til Ankenævnet.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen