Afgørelse

Spørgsmål om frigivelse af et ejerpantebrev, der er pantsat til sikkerhed for en tredjemands forpligtelser over for et pengeinstitut. Spørgsmål om opskrivning af panteretten med fem års rente

Medhold klager

Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav til Østjydsk Bank om at frigive et ejerpantebrev, der er pantsat til sikkerhed for en tredjemands forpligtelser over for banken. Spørgsmål om opskrivning af panteretten med fem års rente.

Sagens omstændigheder

Klageren i sagen er K, som har en fætter F.

Østjydsk Bank har oplyst, at både K og F har været kunder i banken siden 1995.

Banken har videre oplyst, at K i 2004 købte en ejendom, hvor de begge havde haft bopæl siden 1995.

Den 8. oktober 2004 optog F et lån (nr. -426) i banken på 2.316.900 kr. Samme dag underskrev klageren en pantsætningserklæring, hvorved hun til sikkerhed for F’s opfyldelse af enhver forpligtelse over for banken gav banken pant i sin ejendom. Af ejerpantebrevet fremgår:

"…

…"

I september 2008 underskrev F en kautionserklæring, hvorved han - sammen med en person P - erklærede at indestå som selvskyldnerkautionist til sikkerhed for et selskab S ApS’ opfyldelse af enhver forpligtelse over for banken.

Af et brev af 23. oktober 2009 fra banken til F fremgår:

"…

Vedr. overtræk på konto …

...

Hvis det fastholdes, at provenu fra salg af maskinerne i … [S ApS] ikke skal modregnes i dit tilgodehavende, vil det, som jeg også nævnte på vores sidste møde, efter min opfattelse blive svært at finde andre løsningsmodeller end én af nedenstående;

1) Overtrækket inddækkes via lån fra … [klageren K] i lighed med tidligere.

2) Overtrækket inddækkes via forhøjelse af kredit -426 ca. kr. 160.000 mod sikkerhed i ejerpantebrev af samme størrelse i ejendommen … Når der er afviklet kr. 160.000 på kreditten, kan ejerpantebrevet frigives. Der gøres opmærksom på, at denne løsning koster kr. 4.000,00 i tinglysningsgebyrer til Staten.

3) Overtrækket inddækkes via forhøjelse af kredit -426 ca. kr. 160.000 mod sikkerhed i kontant deponering af samme størrelse af … [klageren K] eller anden 3. mand. …

…"

Den 25. november 2009 underskrev klageren en pantsætningserklæring, hvoraf fremgår:

"…

…"

Af bankens "Særlige bestemmelser for pantsætning …" fremgår:

"…

…"

Ved brev af 12. marts 2012 oplyste klagerens advokat til banken, at K var ved at optage et tillægslån på 1.000.000 kr. i et realkreditinstitut. Advokaten spurgte til størrelsen af F’s skyld til banken med henblik på frigivelse af K’s ejerpantebrev.

Af bankens brev af 23. marts 2012 til advokaten fremgår:

"…

Med henvisning til Deres brev … kan vi hermed oplyse Dem, at banken ikke ønsker at frigive den stillede sikkerhed på baggrund af det oplyste.

Som De også er bekendt med, kan ejerpantebrevet nom. kr. 1.000.000,00 renteopskrives til i alt kr. 1.600.000,00. Banken kan derfor ikke acceptere at frigive sikkerheden mod en nedbringelse af … [F’s] mellemværende med kr. 1.000.000,00.

Såfremt ejerpantebrevet ønskes frigivet og aflyst i sin helhed, skal hele mellemværendet med … [F] indfries.

Pr. d.d. kan mellemværendet opgøres til kr. -1.796.927,25. Hertil kommer … [F’s] kautionstilsvar overfor … [to selskaber herunder S ApS] kr. 715.829,36 jævnfør vedlagte kopi af skrivelse af 16. marts 2012.

Det samlede mellemværende andrager således i alt kr. 2.512.756,61.

…"

Parterne blev i den følgende korrespondance ikke enige.

Østjydsk Bank har ikke afgivet påkrav efter ejerpantebrevet.

Parternes påstande

Den 13. december 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Østjydsk Bank skal frigive hendes ejerpantebrev mod betaling af 1.000.000 kr.

Østjydsk Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at der foreligger et forbrugerforhold.

Der er tale om tredjemandspantsætning.

Der foreligger ikke noget økonomisk interessefællesskab mellem hende som pantsætter og F.

Hun har haft en klar forventning om ikke at løbe en økonomisk risiko som overstiger 1.000.000 kr. svarende til ejerpantebrevets hovedstol.

Hun har ikke haft særlige juridiske forudsætninger for at vurdere, om der skulle bestå en yderligere risiko ved pantsætningen og har heller ikke fra banken fået nogen rådgivning herom.

Ved en tvangsauktion ville banken ikke kunne opgøre sit tilgodehavende til et beløb udover ejerpantebrevets hovedstol og bør derfor heller ikke nu kunne påberåbe sig en bedre retsstilling.

Aftalen om pantsætning til sikkerhed for enhver forpligtelse må tilsidesættes helt eller delvist i medfør af aftalelovens § 38 C, såfremt det lægges til grund, at banken over for hende vil kunne opgøre sit krav til et beløb, der overstiger hovedstolen på ejerpantebrevet.

Det fremgår af bankens brev af 23. oktober 2009, at frigivelsen af ejerpantebrevet kan ske mod betaling af 160.000 kr. svarende til ejerpantebrevets hovedstol.

Østjydsk Bank har blandt andet anført, at klageren i 2004 blev informeret om, at pantebrevet lå til sikkerhed for opfyldelse af enhver forpligtelse som F havde eller senere måtte få over for banken.

Dette fremgår også af den klare tekst i sikkerhedsdokumentet både i 2004 og 2009 - hvorfor klageren ikke kan have været i tvivl om, at ejerpantebrevet lå til sikkerhed for F’s samlede engagement samt at pantebrevet ikke vil kunne frigives, førend hele det omhandlede engagement er indfriet.

Klageren henholder sig også til, at hun ikke har haft særlige forudsætninger for at kunne vurdere, at der skulle bestå en yderligere risiko ved pantsætningen.

Klageren er selvstændig erhvervsdrivende - og har sammen med F i forbindelse med en omlægning af realkreditlån i dokumentet "Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom" skrevet under på, at de har stor erfaring i optagelse af lån med sikkerhed i fast ejendom.

På denne baggrund kan klageren ikke betegnes som en almindelig forbruger, men derimod mere retteligt som en professionel forbruger. Det må derfor kunne lægges til grund, at klageren har været fuldt vidende om konsekvenserne af pantsætningen, herunder at pantebrevet ikke ville kunne frigives ved indbetaling af hovedstolen på ejerpantebrevet. Dette forhold understøttes tillige af, at klageren ved flere lejligheder har indbetalt midler til F’s engagement til dækning af overtræk.

Klageren og F har haft samme bopæl siden 1995. Både klageren og F underskrev "Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom", hvilket mere end indikerer, at der tale om samlevende med et ikke ubetydeligt økonomisk interessefællesskab, hvilket sammen med ovenstående medfører, at sagen umiddelbart kan sammenlignes med Ankenævnssag nr. 254/2006.

Ejerpantebrevet kan alene kræves udleveret mod betaling af F’s samlede engagement.

I relation til klagerens bemærkning til bankens brev af 23. oktober 2009 bemærkes, at den under "punkt 2)" nævnte løsningsmodel aldrig blev effektueret og det i brevet nævnte ejerpantebrev blev derfor aldrig oprettet.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder, at Østjydsk Bank ikke alene på grundlag af den standardmæssige alskyldserklæring i håndpantsætningserklæringen kan gøre gældende, at ejerpantebrevet er stillet til sikkerhed for F’s kautionsforpligtelse for S ApS’ og andre selskabers gæld - og dermed reelt er stillet til sikkerhed for selskabernes gæld.

Fire medlemmer – John Mosegaard, Troels Hauer Holmberg, Bent Olufsen og Malene Stadil – udtaler herefter:

Vi finder ikke godtgjort omstændigheder, som kan medføre, at bankens panteret over for klageren er blevet forøget ud over ejerpantebrevets pålydende på 1.000.000 kr. Vi bemærker herved, at der vedrørende forrentning ikke er afgivet påkrav efter ejerpantebrevet.

Vi finder, at banken ved klagerens advokats henvendelse i marts 2012 skulle have accepteret at frigive hendes ejerpantebrev mod betaling af 1.000.000 kr.

Der er ikke herved taget stilling til et eventuelt erstatningskrav som følge af, at ejerpantebrevet er tilbageholdt.

Et medlem – Kjeld Gosvig Jensen – udtaler herefter:

Jeg finder, at sikkerheden ved håndpantsætningen af ejerpantebrevet alene kan udtrækkes til F’s direkte gæld til banken – og ikke til gæld relateret til F’s kautionsforpligtelser over for selskaberne. Klageren er således berettiget til at få frigivet ejerpantebrevet, når denne del af F’s gæld til banken er betalt, og således ikke blot ved betaling af ejerpantebrevets hovedstol.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Østjydsk Bank skal acceptere at frigive klagerens ejerpantebrev mod betaling af pantebrevets hovedstol på 1.000.000 kr.

Klageren får klagegebyret tilbage.