Spørgsmål om Nordea Kredit har mistet retten til at gøre sit tilgodehavende gældende mod klageren og dennes kautionist ved ikke at kunne dokumentere, at klageren opfyldte betingelsen om brandforsikring af ejendommen ved lånets udbetaling.
| Sagsnummer: | 52 /2023 |
| Dato: | 22-12-2023 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Steen Jul Petersen, Lars K. Madsen, Morten Bruun Pedersen og Finn Borgquist. |
| Klageemne: |
Afvisning - manglende fuldmagt
Omkostninger - stiftelsesprovision |
| Ledetekst: | Spørgsmål om Nordea Kredit har mistet retten til at gøre sit tilgodehavende gældende mod klageren og dennes kautionist ved ikke at kunne dokumentere, at klageren opfyldte betingelsen om brandforsikring af ejendommen ved lånets udbetaling. |
| Indklagede: | Nordea Kredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører, om Nordea Kredit har mistet retten til at gøre sit tilgodehavende gældende mod klageren og dennes kautionist ved ikke at kunne dokumentere, at klageren opfyldte betingelsen om brandforsikring af ejendommen ved lånets udbetaling.
Sagens omstændigheder
I maj 2002 optog klageren et 30-årigt fastforrentet 6 % obligationslån med en oprindelig hovedstol på 293.000 kr. hos Nordea Kredit i forbindelse med køb af en ejendom. Nordea Kredit fik sikkerhed i ejendommen. Af pantebrevets særlige bestemmelser fremgår blandt andet:
”…
11. Forsikring
Ud over pligten i Pantebrevsformular B, pkt. 7, til at holde pantet behørigt brandforsikret er debitor – hvis kreditor kræver det – forpligtet til at holde pantet forsikret med svampe-, insekt- og udvidet rørskadedækning.
…”
Af Justitsministeriets pantebrevsformular B fremgår blandt andet:
”…
1. Debitor er personlig ansvarlig for opfyldelsen af forpligtelserne efter dette pantebrev og underkastet de til enhver tid for realkreditinstituttet gældende vedtægter og bestemmelser fastsat i medfør af vedtægterne, herunder eventuelle bestemmelser om solidarisk ansvar.
…
7. Debitor forpligter sig til at holde pantet behørigt brandforsikret, således at betingelserne i Finanstilsynets bekendtgørelse om, minimumsbetingelser for forsikringsselskabers tegning af bygningsbrandforsikring er opfyldt.
…”
Nordea Kredit har oplyst, at lånet blev udbetalt med forbehold for brandpolicen den 16. maj 2002. Forbeholdet blev slettet og den stillede garanti blev frigivet den 4. september 2002, hvilket er normal praksis, når en police først fremvises efter et låns udbetaling. I nybelåningssager kræver Nordea Kredit at se en brandforsikring, og det er et krav, at belånte ejendomme holdes brandforsikret under hele belåningsforholdet.
I 2015 fik klageren omlagt realkreditlånet til et 20-årigt fastforrentet 1,5 % obligationslån med en hovedstol på 244.000 kr.
Af det lånetilbud, som klageren fik tilsendt i forbindelse med låneomlægningen, fremgår blandt andet:
”…
- Vedlagte kautionserklæring-/er underskrevet af:
[kautionist A] og [kautionist B]
…
Standardiseret Europæisk Informationsblad
…
2. Beskrivelse af produktet
…
Nordea Kredit har stillet krav om kaution fra tredjemand.
…
11. Eventuelle yderligere omkostninger
…
- Betaling af brandforsikringspræmie vedrørende ejendommen
Det er et krav fra Nordea Kredits side, at ejendommen er behørigt brandforsikret.
…
Almindelige forretningsbetingelser
…
Vilkår for låneudbetaling
…
3. Forbehold ved låneudbetalinger
…
Låneudbetaling kan ikke finde sted, før samtlige lånetilbud[d]ets forbehold og betingelser er opfyldt eller slettet, eller der er stillet en af Nordea Kredit godkendt garanti for, at forbehold og betingelser opfyldes.
…”
Klageren har oplyst, at kautionist A er hans mor.
Af det til lånetilbuddet vedlagte kautionsdokument fremgik blandt andet:
”…
[kautionist A] og [kautionist B]
Cpr-/Cvr-nr.: [xxx]
Indestår som selvskyldnerkautionist for opfyldelse af, hvad
[Klageren]
Cpr-/Cvr-nr.: [xxx]
måtte blive Nordea Kredit Realkreditaktieselskab skyldig i medfør af følgende forpligtelse, herunder renter og omkostninger i anledning af en eventuel misligholdelse:
…
Selvskyldnerkautionen indebærer, at jeg må opfylde debitors forpligtelser, hvis debitor ikke selv opfylder dem. Det gælder tillige renter, provision, gebyrer samt omkostninger i anledning af debitors misligholdelse.
…”
Nordea Kredit har oplyst, at der ikke indhentes dokumentation for brandforsikring igen ved låneomlægninger, da det forventes, at ejendommen fortsat er brandforsikret.
I marts 2022 nedbrændte klagerens ejendom.
Klageren har oplyst, at alle hans papirer, herunder brandforsikringspolicen, gik til grunde i branden, og at han ikke kunne se betaling af forsikringspræmie på sin betalingsoversigt.
Klageren har oplyst, at han kontaktede to forsikringsselskaber, som han havde anvendt i anden sammenhæng, men at de begge afviste, at ejendommen var eller havde været brandforsikret hos dem.
Ved e-mail af 17. juni 2022 skrev klagerens advokat til Nordea Kredit og anmodede om at få en kopi af brandforsikringspolicen med henvisning til, at Nordea Kredit måtte ligge inde med en sådan som dokumentation for klagerens opfyldelse af betingelsen om brandforsikring.
Ved e-mail af 23. juni 2022 svarede Nordea Kredit blandt andet, at det var korrekt, at Nordea Kredit krævede dokumentation for brandforsikring ved første lånoptagelse, men ikke ved eventuelle senere lånomlægninger, og at Nordea Kredit efter fem års opbevaring havde ”makuleret” den oprindelige sag/dokumenter. Nordea Kredit havde derfor ikke nogen information om klagerens forsikringsforhold, men Nordea Kredit havde heller ikke nogen registreringer om henvendelse fra et forsikringsselskab vedrørende manglende betaling af forsikringspræmie eller bortfald af brandforsikring.
Ved e-mail af 6. juli 2022 kontaktede klagerens advokat en række forsikringsselskaber for at høre, om klageren havde tegnet en husforsikring, herunder en brandforsikring, hos dem. Klageren har oplyst, at ingen af forsikringsselskaberne vendte bekræftende tilbage.
På et ikke oplyst tidspunkt blev klageren kontaktet af kommunen, der tilbød at købe den nedbrændte ejendom for én kr.
Ved brev af 19. august 2022 sendt til Nordea Kredit via e-mail forhørte klagerens advokat sig, hvordan Nordea Kredit som panthaver stillede sig til kommunens tilbud. Klagerens advokat skrev, at der formentlig aldrig var tegnet en brandforsikring, og at Nordea Kredit og klageren derfor måtte bære det fælles ansvar, herunder at Nordea Kredit måtte slette pantet på ejendommen uden omkostninger for klageren.
Ved e-mail af 29. august 2022 afviste Nordea Kredit at være forpligtet til at modtage eller opbevare en kopi af forsikringspolicen på en ejendom, og Nordea Kredit kunne derfor ikke erkende noget ansvar i den forbindelse. Nordea Kredit skrev endvidere, at ejendommen kunne sælges til kommunen, og at aflysningen af pantet kunne ske, selvom restgælden på lånet ikke var indfriet. Nordea Kredit forbeholdt sig samtidig ret til at gøre sit tilgodehavende gældende som en personlig fordring overfor klageren og kautionist A, og henviste til, at der skulle aftales en afviklingsordning af restgælden.
Nordea Kredit har oplyst, at lånets restgæld pr. 31. december 2022 udgjorde 158.008,18 kr.
Parternes påstande
Den 9. februar 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Kredit skal anerkende, at Nordea Kredit ikke længere kan gøre krav gældende mod ham og kautionist A.
Nordea Kredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at Nordea Kredit har handlet ansvarspådragende ved ikke i 2002 at have sikret sig, at betingelserne for udbetaling af realkreditlån var opfyldt, herunder at ejendommen var behørigt brandforsikret på tidspunktet for udbetalingen. Nordea Kredit har også handlet ansvarspådragende ved ikke i forbindelse med lånomlægningen i 2015 at have sikret sig, at betingelserne for udbetaling af realkreditlån fortsat var opfyldt. Havde Nordea Kredit overholdt egen forretningsgang og reglerne på området, havde den aktuelle situation være undgået.
Køber man en ejendom, der finansieres med realkreditlån, skal man som køber tegne en brandforsikring, der opsiger sælgers brandforsikring, så man ikke risikerer, at ejendommen står uforsikret i en periode. Det fremgår af Justitsministeriets pantebrevsformular B, at debitor forpligter sig til at holde pantet behørigt brandforsikret. Af lov om finansiel virksomhed § 60 fremgår, at et forsikringsselskab ikke kan bringe en bygningsbrandforsikring til ophør på grund af manglende betaling af præmie. I stedet henvises forsikringsselskabet til at bruge deres udpantningsret for præmier og renter, jf. § 60, stk. 3, ligesom forsikringsselskabet skal underrette realkreditinstituttet om den manglende betaling. Systemet synes således at være indrettet med vandtætte skotter. En situation, som den han nu står i, burde således ikke kunne ske.
En brandforsikring vil ikke blot ophøre med at eksistere, heller ikke selvom han skulle have glemt at betale præmien eller på anden vis have bragt forsikringen til ophør.
Da Nordea Kredit kun opbevarer selv så væsentlige dokumenter som forsikringspolicer i fem år, burde Nordea Kredit i forbindelse med lånomlægningen i 2015 have sikret sig, at betingelserne i lånetilbuddet fortsat var opfyldt, jf. lånetilbuddets Standardiseret Europæisk Informationsblad pkt. 11 og Vilkår for låneudbetaling, pkt. 3. Da det igen af lånetilbuddet i 2015 fremgik, at det var en betingelse for udbetaling af lånet, at ejendommen var brandforsikret, og da han fik lånet udbetalt, måtte han se dette som et udtryk for, at betingelserne i låneaftalen var opfyldt.
Nordea Kredit bærer selv ansvaret for, at der ikke længere er et pant, der modsvarer værdien af realkreditlånet. Det bør ikke komme ham og kautionist A til skade, at Nordea Kredit forsømte at følge op på, om betingelserne for udbetaling af lånene var opfyldt. Nordea Kredit kan derfor ikke gøre et krav gældende mod ham og kautionist A.
Det må forventes, at Nordea Kredit er den professionelle, og at han som almindelig forbruger kan have tillid til, at den professionelle har overblik og opdager, hvis noget ikke er, som det skal være.
Nordea Kredit har anført, at Nordea Kredit er indstillet på, at klagerens ejendom sælges til kommunen og pantet nedlyses, men at Nordea Kredit fortsat kan gøre sit tilgodehavende gældende som en personlig fordring mod klageren og kautionist A. Det kan aldrig blive Nordea Kredits ansvar, hvis klageren af den ene eller den anden grund ikke har opretholdt sin brandforsikring, eller at et forsikringsselskab ikke har orienteret Nordea Kredit i overensstemmelse med loven.
Efter lov om finansiel virksomhed § 60 kan forsikringsselskaber ikke bringe en brandforsikring til ophør på grund af manglende præmiebetaling. Kunden kan endvidere ikke bringe forsikringen til ophør uden at tegne en ny forsikring eller indhente samtykke fra panthavere.
Efter forsikringsaftalelovens § 87 gælder det endvidere, at hvis en forsikring på en fast ejendom bortfalder i henhold til aftale eller bringes til ophør på grund af manglende præmiebetaling, får dette først retsvirkning overfor panthaveren 14 dage efter, at han har modtaget meddelelse herom fra selskabet.
Ophører en brandforsikring, er forsikringsselskabet forpligtet til at underrette panthavere om ophøret, hvorfor Nordea Kredit ikke indhenter forsikringsoplysninger i forbindelse med omlægning af lån i ejendomme, der allerede er belånt.
Hvis Nordea Kredit får oplysning om, at en brandforsikring ophører eller låntager i øvrigt ikke er behørigt forsikret, vil Nordea Kredit i udgangspunktet kræve, at låntager indfrier lånet i overensstemmelse med pantebrevets ordlyd.
Årsagen til, at der kræves en brandpolice ved nybelåning af en ejendom er, at det er en forudsætning for at kunne få et realkreditlån. I denne sag kan det beklageligvis ikke konstateres, hvordan det har forholdt sig med forsikring af ejendommen over tid.
Når forsikringspolicen indhentes ved nybelåning, sker det udelukkende i Nordea Kredits interesse, og ikke med låntagers interesse for øje. Låntager kan således ikke støtte ret på, at Nordea Kredit af hensyn til låntager skulle være særligt forpligtiget til at dokumentere omstændigheder omkring forsikringen. Låntager kan således ikke have en berettiget forventning om, at Nordea Kredit opbevarer dokumentationen alene i låntagers interesse.
Klageren kan godt have skiftet forsikringsselskab en eller flere gange i løbet af låneforholdet uden, at Nordea Kredit er blevet orienteret om skiftet. Så selvom Nordea Kredit havde opbevaret policen i 20 år, var det ikke nødvendigvis den aktuelt gældende brandforsikring på ejendommen.
Da Nordea Kredit ikke har registreret at have modtaget henvendelse fra nogen forsikringsselskaber om, at brandforsikringen på klagerens ejendom er ophørt, har Nordea Kredit forudsat, at klageren gennem hele låneforholdet har opfyldt betingelsen om at holde ejendommen behørigt brandforsikret. Nordea Kredit kan ikke spekulere i, hvorfor der ikke er modtaget nogen meddelelse om ophør af klagerens brandforsikring.
Ankenævnets bemærkninger
I maj 2002 optog klageren et 30-årigt fastforrentet obligationslån hos Nordea Kredit i forbindelse med køb af en ejendom. Nordea Kredit fik sikkerhed i ejendommen. Af Justitsministeriets pantebrevsformular B vedlagt pantebrevet fremgår, at debitor (klageren) forpligtede sig til at holde ejendommen brandforsikret.
I 2015 fik klageren omlagt realkreditlånet til et 20-årigt fastforrentet obligationslån. Af lånetilbuddet fremgår Nordea Kredits krav om, at ejendommen var brandforsikret, og at der blev stillet kaution fra tredjemand.
I 2022 nedbrændte klagerens ejendom. Klageren kunne efterfølgende ikke finde dokumentation på brandforsikring af ejendommen.
Ankenævnet lægger som oplyst af Nordea Kredit til grund, at Nordea Kredit i overensstemmelse med Justitsministeriets pantebrevsformular B fik dokumentation for klagerens brandforsikring før udbetaling af lånet i 2002.
Nordea Kredit har oplyst, at Nordea Kredit ikke længere er i besiddelse af sagsdokumenter, herunder dokumentation for klagerens forsikringsforhold, fra lånesagen fra 2002. På grund af den medgåede tid finder Ankenævnet ikke, at det kan bebrejdes Nordea Kredit, at Nordea Kredit ikke længere er i besiddelse af dokumentation for klagerens brandforsikring fra 2002.
Ankenævnet finder, at det var klagerens ansvar at sørge for, at ejendommen var brandforsikret.
Ankenævnet lægger som oplyst af Nordea Kredit til grund, at Nordea Kredit ikke på noget tidspunkt har fået meddelelse fra noget forsikringsselskab om, at klagerens brandforsikring var ophørt i overensstemmelse med forsikringsaftalelovens § 87, stk. 1. Ankenævnet finder derfor, at Nordea Kredit med rette kunne forudsætte, at brandforsikringen fortsat bestod.
På ovenstående grundlag finder Ankenævnet, at Nordea Kredit kan gøre sit tilgodehavende hos klageren gældende som en personlig fordring over for klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i denne del af klagen.
Kautionist A ses ikke at have tiltrådt klagen til Ankenævnet. Ankenævnet afviser derfor at behandle den del af klagen, der vedrører spørgsmålet om, hvorvidt Nordea Kredit kan gøre sit tilgodehavende gældende som en personlig fordring over for kautionist A. Kautionist A kan eventuelt selv, hvis der findes grundlag herfor, indbringe en klage for Ankenævnet om kautionsstillelsen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.
Ankenævnet kan ikke behandle den del af klagen, der angår kautionist A.