Realkreditlignende lån, særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 132/1998 |
| Dato: | 02-10-1998 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Karin Duerlund, Mette Reissmann, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Udlån - indfrielse
Udlån - særlige indfrielsesvilkår |
| Ledetekst: | Realkreditlignende lån, særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt klagerne er bundet af særlige indfrielsesvilkår i et pantebrev udstedt til indklagede.
Sagens omstændigheder.
I henhold til et pantebrev underskrevet af klagerne den 16. oktober 1992 ydede indklagede klagerne et 30-årigt realkreditlignende lån på 525.042 kr. Lånet blev ydet mod sikkerhed i klagernes faste ejendom. Renten var 10,3908% p.a. På forsiden af pantebrevet er angivet "BOLIGLÅN med særlige indfrielsesvilkår udstedt til sikkerhed for lån omfattet af par. 2 i lov om realkreditlignende lån og andelsboliglån m.v.". Pantebrevet er på 11 sider; på side 5, 6 og 7 er indeholdt en tabel, der viser pantebrevets afvikling. Tabellen indeholder 6 kolonner, hvoraf den sidste er benævnt "Maks. indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse". På side 8-9 er under "Særlige Bestemmelser" anført:
"3. Opsigelse
Debitor har ret til at opsige pantegælden til indfrielse helt eller delvist med mindst 3 måneders varsel til en termin. Omprioritering anses som indfrielse.
.....
4. Indfrielse
I tilfælde af førtidig indfrielse, jf. Særlige Bestemmelser pkt. 3, gælder følgende regler:
Debitor skal, som anført nedenfor, betale et indfrielsesbeløb og et indfrielsesgebyr tillige med påløbne renter, løbende administrationsprovision og evt. påløbne gebyrer.
Indfrielsesbeløbet beregnes som nutidsværdien på indfrielsestidspunktet af de resterende rente- og afdragsbetalinger på pantebrevet. Ved beregningen anvendes en rente (diskonteringsrenten) svarende til bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån på tilsvarende vilkår. Ud over indfrielsesbeløbet betales et indfrielsesgebyr, fastsat af banken på for tiden 0,35% af indfrielsesbeløbet, dog mindst kr. 400,00. Hvis ikke banken eller nogen af bankens datterselskaber yder udlån på sådanne vilkår, anvendes som diskonteringsrente den årlige effektive rente på den statsobligation, som har en gennemsnitlig restløbetid nærmest den gennemsnitlige restløbetid for lånet, eller hvis sådan ikke forefindes, anden tilsvarende børsnoteret obligation. Ved nutidsværdien forstås det beløb, som forrentet med markedsrenten (diskonteringsrenten) vil give banken et afkast svarende til det afkast, banken ville have opnået efter den oprindeligt aftalte afvikling.
Hvis markedsrenten (bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån eller den anvendte (stat)-obligationsrente, jf. foregående afsnit) på indfrielsestidspunktet er lavere end den pålydende rente på pantebrevet, vil debitor således ved de her omhandlede indfrielser, skulle indfri pantegælden med et kapitalbeløb, der er højere end pantebrevets pålydende restgæld. Indfrielsesbeløbet i de respektive terminer kan dog højst andrage de beløb, der fremgår af indfrielsesoversigten foran side 5 (Kolonnen "Maksimalt indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse"). Hvis markedsrenten på indfrielsestidspunktet er højere end den pålydende rente på pantebrevet, vil pantegælden kunne indfries med et kapitalbeløb, der er lavere end pantebrevets pålydende restgæld."
Af årsoversigten pr. 31. december 1997 fremgår, at lånets restgæld var 478.002 kr. og den skattemæssige kursværdi 626.852 kr. Ifølge den i pantebrevet indeholdte tabel var det maksimale indfrielsesbeløb pr. 31. december 1997 579.483 kr.
Parternes påstande.
Den 21. april 1998 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at anerkende, at lånet kan indfries til kurs 100.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de i forbindelse med ejendomskøbet i 1992 efter tilskyndelse fra sælgeren rettede henvendelse til indklagede, som de havde et godt og tillidsfuldt forhold til. Indklagedes lokale afdeling kontaktede en specialist fra hovedsædet med henblik på et møde om finansieringsmulighederne. I mødet deltog tillige sælgeren, som var ansat i hovedsædet, og hvis interesse i en hurtig afklaring og behandling af låneansøgningen var indlysende. De havde intet kendskab til finansiering af ejendomskøb og modtog ikke nærmere orientering om de grundlæggende principper herfor. Hele mødet gik ud på at sælge lånet ved at forklare fordelene herved, herunder særligt det såkaldte "maks. indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse", der indebar et loft over indfrielsesbeløb, såfremt renten faldt. Det blev ikke oplyst, at renten skulle falde til et historisk lavt niveau, før loftet blev nået, ligesom de ikke blev gjort bekendt med, at et kreditforeningslån i modsætning til det af indklagede tilbudte lån, ville kunne indfries til maksimalt kurs 100. Indklagedes rådgivning var således mangelfuld og præget af andre interesser end deres. Resultatet er, at de nu har et lån, hvor restgælden forøges med 100.000 kr., såfremt lånet skal indfries i forbindelse med f.eks. omprioritering eller salg.
Indklagede har anført, at lånet var et standardprodukt, som blev tilbudt indklagedes kunder på det pågældende tidspunkt. Før låneoptagelsen modtog klagerne rådgivning om de særlige indfrielsesvilkår, som klart fremgår af pantebrevet, og om det maksimale indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse. Klagerne valgte selv at optage lånet, og sælger opnåede ikke særlige fordele eller vilkår herved. Pantebrevet svarer i realiteten til et kontantlån med en bagvedliggende obligationsmængde, hvor debitor ligeledes ikke kan indfri kontantlånet ved at betale kontantlånets restgæld, men skal indfri den bagvedliggende obligationsmængde.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at klagerne ved deres underskrift på pantebrevet på bindende måde har tiltrådt de særlige indfrielsesvilkår, som klart fremgår af pantebrevet, og som ikke er usædvanlige for pantebreve af denne karakter. Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse med låneoptagelsen har givet klagerne vildledende oplysninger eller mangelfuld rådgivning.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.