Afgørelse

Bidragsforhøjelse. Rådgivning.

21407096
Bidragsforhøjelse. Rådgivning.
Klageren optog i februar 2012 et F1-lån med afdragsfrihed. Af låne- og pantsætningsaftalen fremgik det, at bidragssatsen på lånet pr. 1. april 2012 ville blive forhøjet med 0,1 procentpoint helårligt. Aftalegrundlaget indeholdt derudover en hjemmel til, at instituttet i lånets løbetid kunne ændre såvel bidragssatsen som bidragsberegningsprincipperne. I maj 2013 varslede instituttet over for klageren, at bidraget den 1. oktober 2013 ville blive forhøjet fra 0,8 pct. til 1,895 pct. årligt. I december 2013 adviserede instituttet klageren om den kommende rentetilpasning, herunder at det i forbindelse hermed var muligt at til- og fravælge afdragsfrihed, ændre lånets løbetid, ændre perioden mellem refinansieringerne eller indgå en fastkursaftale. I februar 2014 henvendte klageren sig først til det låneformidlende pengeinstitut og dernæst til realkreditinstituttet om det fordoblede bidrag. Instituttet redegjorde i juli 2014 for bidragsforhøjelsen og oplyste i den forbindelse, at der, hvis klageren foretog en omlægning af lånet, ville blive foretaget en ny vurdering af ejendommen og belåningsintervallet samt en reberegning af bidraget for det nye lån.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at den tidligere bidragssats på klagerens lån skulle fastholdes. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt, at der i aftalegrundlaget var den fornødne hjemmel til, at instituttet som sket kunne foretage bidragsforhøjelser på klagerens lån. Uanset bidragsforhøjelsernes niveau og antal var der efter Nævnets opfattelse ikke grundlag for at tilsidesætte forhøjelserne som urimelige. Herunder bemærkede Nævnet, at niveauet også sås andre steder i branchen på tilsvarende kortrentelån med afdragsfrihed og formentlig med en yderligere sikkerhedsmæssig placering. Endelig fandt Nævnet ikke at kunne tilsidesætte bidragsforhøjelserne som vilkårlige, idet de efter det oplyste var gennemført på en ensartet måde over for kunder eller grupper af kunder med lån med samme karakteristika m.m. Nævnet kunne ikke kritisere, at instituttet ikke på et tidligere tidspunkt havde givet klageren de af ham efterlyste ”fyldestgørende informationer om kommende bidragsforhøjelser” og tidsnok til, at klageren kunne vælge låntype ud fra disse. Nævnet bemærkede hertil, at der i låne- og pantsætningsaftalen var indarbejdet oplysninger om en planlagt bidragsforhøjelse pr. 1. april 2012, og at efterfølgende bidragsforhøjelser på det skete niveau og med den skete frekvens næppe kunne forudses på det tidspunkt. Nævnet bemærkede videre, at klageren ikke umiddelbart havde benyttet mulighederne for at ændre profil på lånet. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 30. marts 2015


JOURNAL NR.: 2014-01-07-096-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse. Rådgivning.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 20. februar 2015


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Per Englyst
Lars K. Madsen





SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren optog i 2012 et F1-lån med afdragsfrihed på oprindelig 415.000 kr. Efter det oplyste blev lånet udbetalt den 23. februar 2012.

Af låne- og pantsætningsaftalen for lånet fremgår blandt andet følgende:

”Rente- og betalingsvilkår
…

Bidrag 0,1750% kvartårligt beregnet af lånets restgæld. Lånets anførte bidragssats forhøjes med 0,1000 procentpoint helårligt fra den 1. april 2012. Hvis lånet udbetales efter denne dato, vil den forhøjede bidragssats gælde fra udbetalingsdatoen.

Pantebrevsformular
For denne låne- og pantsætningsaftale gælder den vedhæftede Justitsministeriets almindelige betingelser AB, medmindre andet udtrykkeligt er anført. Når der i pantebrevsformularen er henvist til ”pantebrev”, skal det forstås som en henvisning til denne låne- og pantsætningsaftale.
…

Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets almindelige betingelser AB skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…
Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)…. Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Indklagedes Långuide indeholder følgende bestemmelser om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol.
…
Ændring af bidrag
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelse kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

Den 27. maj 2013 varslede indklagede bidragsforhøjelse over for klageren:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)…følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,8000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 1,8500
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 415.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 2.375,00
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 1.089,38

…”
Indklagede adviserede ved brev af 6. december 2013 klageren om den kommende rentetilpasning af klagerens F1-lån. Af brevet fremgår følgende:

”Det er tid til rentetilpasning
Dit Tilpasningslån bliver rentetilpasset med virkning fra 1. april 2014.
…

Renten på dit lån ændrer sig
Renten har ændret sig, og det påvirker ydelsen på lånet frem til næste rentetilpasning. Vi har regnet på den årlige ydelse, hvis rentetilpasningen sker til den rente, som er gældende i dag.

Lånnr. Låntype Kursfradrag Restgæld pr. 1. april 2014 Nuværende årlig ydelse før skat i kr. Anslået ny årlig ydelse før skat i kr. Nuværende kontant-lånsrente i pct. Anslået ny kontant-lånsren-te i pct.
… F1 0,10 415.000 7.321 8.860 0,4391 0,29
…

Det er muligt at ændre lånets vilkår
Din rådgiver i …(det låneformidlende pengeinstitut)… kan oplyse dig om muligheden for at til- og fravælge afdragsfrihed, ændre lånets løbetid, ændre perioden mellem refinansieringerne eller indgå en fastkursaftale. Kontakt din rådgiver i god tid inden 31. januar 2014, da aftaler om ændring af lånet skal være underskrevet senest to måneder inden rentetilpasning.”

Den 2. februar 2014 skrev klageren en e-mail til sin rådgiver i det låneformidlende pengeinstitut:

”To ting:

…

Jeg ser, at mit bidrag til …(indklagede)… er mere end fordoblet efter rentetilpasningen. Jeg kender hele debatten om rentetilpasningslån m.v., men det er da helt vildt, det her. Kan det bedre betale sig for mig at gå i enten fast forrentning, F3 eller F5 (jeg vil gerne bidrage så lidt som muligt til finanssektorens administration, udskejelser, profit osv. ?)…”

Den 5. februar 2014 skrev klageren en ny e-mail til sin rådgiver:

”… mon dette er noget for mig? (jeg er som sagt rigtig utilfreds med, at …(indklagede)… har mere end fordoblet bidraget på mit F1-lån – 3. kvartal 2013: kr. 830,00; 4. kvartal: kr. 1.919,38(!). Måske er F3, F5 eller fast forrentning i virkeligheden bedre for mig???

…(link til pressemeddelelse på indklagedes hjemmeside med overskriften ” Lokale Pengeinstitutter og Totalkredit lancerer nyt Prioritetslån”)…”

Efterfølgende rettede klageren angiveligt også henvendelse til indklagede med en klage over bidragsforhøjelsen.

Den 14. juli 2014 svarede indklagede på klagerens klage over bidragsforhøjelse:

”…(Indklagedes)… adgang til at hæve bidraget fremgår af låneaftale og pantebrev, og det er yderligere uddybet i Långuiden, som du fik udleveret ved optagelse af lånet.

Vi kan dog godt forstå din ærgrelse over, at vi hæver bidragssatsen, og vi ville gerne have undgået det.

Men …(indklagedes)… indtjening er helt afgørende for, at vi også i fremtiden er i stand til at yde boliglån til konkurrencedygtige priser. Vi bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån, og derfor er vi nødsaget til at hæve bidragssatsen. På den måde bringer vi bidragssatserne op på et niveau, der harmonerer med de markedsmæssige vilkår, som gælder i dag.

Bidragsforhøjelsen på eksisterende og nye lån vil tilsammen dække en del af de ekstraomkostninger, som vi i dag har i forbindelse med at yde realkreditlån. Vi effektiviserer løbende og gennemfører omkostningsbesparelser, men for at opfylde de kommende lovkrav er vi nødt til også at øge indtægterne på vores udlån.

Du skal vide, at selvom bidragssatsen stiger, så er realkreditlån fortsat en meget attraktiv måde at finansiere dit hus på.

Vi har gennemgået dine lån, og de oplyste bidragssatser er korrekt fastsat, jf. …(indklagedes)… prisliste, som du kan finde på …(indklagedes hjemmeside)…

I forbindelse med udfærdigelsen af et lånetilbud, bliver der foretaget en belåningsvurdering af ejendommen, og på baggrund af denne belåningsvurdering bliver der fastsat et belåningsinterval for det nye lån. Belåningsintervallet fastsættes for hele lånets løbetid og danner grundlag for bidragssatsen.

Hvis du foretager en omlægning af lånet, vil der blive foretaget en ny vurdering af ejendommen og belåningsintervallet – og dermed bidraget – genberegnes for det nye lån. Hvis du er interesseret i at undersøge mulighederne for omlægning, skal du kontakte dit pengeinstitut.”

Klageren indbragte herefter sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at den tidligere bidragssats på klagerens lån skal fastholdes.

Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at han ønsker at fastholde den tidligere bidragssats, idet han ikke mener at være blevet fyldestgørende informeret om instituttets forhøjelsesplaner forud for låneomlægning til F1 lån. I modsat fald ville klageren have valgt en anden låneform, som med hensyn til ydelse ville være stort set neutral for ham, men med hensyn til rentesikkerhed ville have været mere fordelagtig for ham.

Til indklagedes udtalelse i sagen har klageren følgende bemærkninger:

Udtalelsen er stærkt skuffende. Indklagede forholder sig overhovedet ikke til det afgørende i hans klage: At indklagede i lighed med andre realkreditinstitutter burde have oplyst ham om, at fx et F3-lån ville være billigere end et F1 og naturligvis samtidig rumme fordelen af en længere bindingsperiode for renteniveauet. Der er ganske enkelt intet som helst, der taler imod at anbefale omlægning fra F1 til fx F3.

Indklagedes påstand om frifindelse baserer sig på ren standard og velkendt stof. Sagens kerne er, at indklagede på denne måde har sikret sig en større indtægt, end indklagede ville kunne få, hvis indklagede havde oplyst kunderne om de faktiske forhold. Omkostningerne ved en profilomlægning er så beskedne, at ekstraudgiften er tjent hjem på mindre end et år, fx ved profilomlægning til et F3-lån. Disse oplysninger har indklagede forholdt ham, og det er det, han klager over.

Det, som indklagede forholder sig til i sin udtalelse, er trivielt og velkendt stof. For øvrigt har indklagede netop gentaget miseren: Ved brev af 28. august 2014 har indklagede varslet endnu en forhøjelse af bidragssatsen på hans F1-lån – igen uden at informere ham om, at det ville være en klar fordel for ham at lægge om til F3. Til sidst i brevet står, at han – hvis han har spørgsmål – kan kontakte sit pengeinstitut. Det er jo netop, hvad han gjorde ved de tidligere forhøjelser uden at få svar.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren pr. 23. februar 2012 fik udbetalt et afdragsfrit tilpasningslån (F1) på 450.000 kr. Lånet har 3. prioritet i den omhandlede ejendom. Lånet skal refinansieres næste gang 31. marts 2015.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af Låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden, som begge indeholder vilkår om, at indklagede fastsætter bidraget, og at indklagede kan ændre såvel størrelsen som beregningsmåden for bidraget.

Indklagede varslede ved brev af 27. maj 2013 en bidragsstigning over for klageren med virkning fra 1. oktober 2013. Varslingen skete i overensstemmelse med ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede. Det har således ikke før 27. maj 2013 været muligt at inddrage bidragsstigningen i rådgivningen af klageren

Klageren er ved brev af 6. december 2013 blevet adviseret om, at hans lån skulle refinansieres pr. 1. april 2014. Klageren havde i forbindelse med refinansieringen af sit lån mulighed for at skifte fra F1 til F3. Som det fremgår af refinansieringsadviset, skulle klageren have aftalt den ændrede refinansieringsperiode før 31. januar 2014. De til Ankenævnet fremsendte mails mellem klageren og det formidlende pengeinstitut, er dateret februar 2014. På dette tidspunkt har det ikke været muligt at aftale et andet refinansieringsinterval. Indklagede kan derfor kun opfordre klageren til at ændre refinansieringsinterval, når denne modtager et nyt refinansieringsadvis i december 2014.

Det bemærkes, at indklagede tillige har hævet klagerens bidrag ved varsling af 28. august 2014.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede har været berettiget til at hæve bidragssatsen som varslet i brev af 27. maj 2013.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Efter sagens indbringelse for Nævnet har indklagede varslet endnu en forhøjelse af bidragssatsen på klagerens lån. Af varslingsbrevet for denne forhøjelse af 28. august 2014 fremgår blandt andet følgende:

”Nye priser på realkreditlån
1. januar 2015 forhøjer …(indklagede)… bidragssatser og kursfradraget ved rentetilpasning. Bidraget og kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.

…

Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015. Det forhøjede kursfradrag anvendes på lån, som rentetilpasses med virkning fra 1. januar 2015 eller senere.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Restgæld pr. 31.12.2014 i kr. 415.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 1,8500
Ny årlig bidragssats fra 01.januar 2015 i pct. 2,1000
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 259,37
Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10
Nyt kursfradrag i kurspoint 0,30
Kursfradragsændringens vejl. betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende rentetilpasning (før skat) 208…”
Efterfølgende skrev klageren en e-mail til sin rådgiver i det låneformidlende pengeinstitut:

”Jeg har fået brev fra …(indklagede)… (dateret 28. august 2014), hvori de – igen – varsler forhøjelse af bidragssatsen på mit F1-lån. Jeg antager, at det ville være langt mere fordelagtigt for mig at gå i F3 (ydelsen ville sikkert være lavere; jeg ville kende min rente i 3 år frem i stedet for 1 år frem; omkostningerne ved en profilomlægning ville være tjent hjem på mindre end et år???) Med andre ord: INTET SOM HELST taler imod en profilomlægning, set fra min synsvinkel (sådan ser det naturligvis ikke ud fra …(indklagedes)… synsvinkel – de mister jo den højere indtægt fra den eksorbitante forhøjelse af bidragssatsen på F1, som de har foretaget de senere år – det er sandsynligvis derfor, de forholder kunderne disse oplysninger. Har jeg ret (jeg mener naturligvis ikke i mit insinuerende angreb på …(indklagede)… - det tør/bør du næppe have en mening om – men i sagens substans). Eller har jeg misforstået noget???). HVIS jeg har ret, kan du så ikke sørge for en profilomlægning inden rentetilpasning? Tak på forhånd.”

Indklagedes prisblad af 10. februar 2015 indeholder følgende oplysninger om bidragssatser:

”Bidragssatser i procent p.a.3) Lån til ejerboliger
Fast rente Tilpasningslån F3 til F10,
RenteMax, F-kort Tilpasningslån F1 og F2
Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag
0-40% 0,3500 0,4500 0,4000 0,5000 0,4500 0,5500
40-60% 0,7500 1,0500 0,9500 1,2500 1,0000 1,3000
60-80% 1,0000 1,6000 1,2500 1,8500 1,5000 2,1000
0-80% 0,6125 0,8875 0,7500 1,0250 0,8500 1,1250
”

ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet finder, at der i aftalegrundlaget, som består af låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden, er den fornødne hjemmel til, at indklagede kan foretage bidragsforhøjelser på klagerens lån, herunder med det skete varsel.

Uanset bidragsforhøjelsernes niveau og antal er der efter Nævnets opfattelse ikke grundlag for at tilsidesætte forhøjelserne som urimelige. Niveauet ses også andre steder i branchen på lån, der har samme karakteristika, nemlig at der er tale om kortrentelån med afdragsfrihed og formentlig med en yderlig sikkerhedsmæssig placering. Endelig finder Nævnet heller ikke at kunne tilsidesætte bidragsforhøjelserne som vilkårlige, idet de efter det oplyste er gennemført på en ensartet måde over for kunder eller grupper af kunder med lån med samme karakteristika m.m.

Nævnet kan ikke kritisere, at indklagede ikke på et tidligere tidspunkt har givet klageren de af ham efterlyste ”fyldestgørende informationer om kommende bidragsforhøjelser” tidsnok til, at klageren kunne vælge låntype ud fra disse. Nævnet bemærker hertil, at der i låne- og pantsætningsaftalen var indarbejdet oplysninger om en planlagt bidragsforhøjelse pr. 1. april 2012, og at efterfølgende bidragsforhøjelser på det skete niveau og med den skete frekvens næppe kunne forudses på det tidspunkt. Nævnet bemærker videre, at klageren ikke, som sagen er oplyst, har benyttet de muligheder, der siden låneoptagelsen har været, for at ændre profil på lånet.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef