Afgørelse

Spørgsmål om klageren har modtaget tilstrækkelig rådgivning i forbindelse med lånoptagelse samt om bankens deponering af andelsindskud var korrekt.

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning som følge af manglende rådgivning i forbindelse med lånoptagelse til finansiering af andelsbolig og bilkøb samt bankens deponering af andelsindskud hos sælgers advokat.

Sagens omstændigheder.

Klageren og hans hustru H fik i januar 2006 lavet et budget i Sparbank. Det fremgik heraf, at de havde et månedligt rådighedsbeløb på 9.232 kr.

Den 14. januar 2006 underskrev klageren og H et tegningstilbud om køb af en andel i en andelsboligforening, der endnu ikke var stiftet.

Det fremgår af tegningstilbuddet, at andelsindskuddet var fastsat til 326.800 kr., og at boligafgiften inklusive fællesudgifter udgjorde 4.810 kr. pr. måned.

Herudover fremgår det bl.a. af tegningstilbuddet:

"…

ANDELSINDSKUD.
Når køber har underskrevet tegningstilbud fremsender køber til sælger skriftlig garanti på i alt kr. Garantien skal garantere, at andelsindskuddet vil være til sælgers disposition pr. overtagelsesdagen. […]. Pr. overtagelsesdagen deponeres andelsindskuddet hos sælgers advokat. Andelsindskuddet frigives til sælgers disposition, når skøde til andelsboligforeningen foreligger uden præjudicerende retsanmærkninger.

…

Køber er bekendt med:

a) at ejendommen vil være prioriteret med Flexlån, type F1K stående lån. Der vil ud over ydelse til kreditforening og fællesudgifter, jf. udleverede budget 1 vil blive opkrævet et beløb til hensættelse for fremtidige rentestigninger, […].

b) at huslejen jf. udleveret budget, […], er forudsat stigende med 2 % om året […]

…

Andelsprojektet:

a) Køber er indforstået med, at projektet kan ændres. En ændring af projektet må dog ikke medføre ændring ved den af køber reserverede bolig og de økonomiske vilkår for køber.

b) Boligprojektet er planlagt til at omfatte 14 boliger, men kan efter sælgers valg reduceres til kun at omfatte 8 boliger.

c) Køber er bekendt med […], at det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte boliger fastsættes, i henhold til særlig opgørelse. Det betyder, reduceres projektet f.eks. til 10 boliger, vil fællesudgifterne og hermed huslejen stige med ca. kr. 25,- pr. mdr.

…"

Pengene til andelsboligindskuddet skulle klageren og H låne i banken.

Den 7. marts 2006 fremsendte banken en garanti udstedt overfor andelsboligforeningen til ejendomsmægleren for betaling af andelsindskud på 326.800 kr.

Af garantien fremgår det bl.a.:

"…

Beløbet udbetales til Dem efter Deres skriftlige anmodning, når der er tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger, og når beløbet er frigivet i overensstemmelse med købsaftalens afsnit 15 af den, som beretiger handlen, jf. købsaftalens afsnit 12.

Garantien erstattes på overtagelsesdagen 01-10-2006 af en deponering i et pengeinstitut på de vilkår, der bestemt i købsaftalens afsnit 15.

…"

Med håndskrift er det tilføjet i garantien, at overtagelsesdatoen ifølge telefonisk oplysning fra H den 26. september 2006 er ændret til den 1. februar 2007.

Klageren og H underskrev den 10. marts 2006 en regaranti, hvoraf ovennævnte citat ligeledes fremgår, men uden overstregning.

Banken har oplyst, at klageren og H. den 18. januar 2007 bl.a. underskrev lånet til andelsindskuddet.

Banken sendte den 30. januar 2007 en check til bygherrens advokat med købesummen for andelsboligen. Det fremgår bl.a. af følgebrevet til advokaten:

"…

I henhold til købsaftale af 02-03-2006 fremsendes vedlagt check stor kr. 326.800,00 til indsættelse på deponeringskonto.

Andelsindskudet deponeres under forudsætning af at den af Sparbank Vest stillede betalingsgaranti for kontant depositum returneres til banken i frigivet stand.

…

Vi erindrer om, at det deponerede beløb tilhører køber, uagtet det er deponeret i sælgers navn, indtil overtagelsesdatoen eller dispositionsdatoen, og at beløbets forrentning tilfalder køber indtil samme dato.

…"

Den 1. februar 2007 flyttede klageren og H ind i deres nye andelsbolig.

Klageren har oplyst, at der den 5. marts 2007 blev konstateret skimmelsvamp i alle værelser i andelsboligen.

Den 23. maj 2007 lånte klageren og H 158.000 kr. i banken til en ny bil, da deres gamle bil var gået i stykker.

Det fremgår af gældsbrevet, at rentesatsen var variabel og ved låneaftalens indgåelse udgjorde 9,250 % p.a.

Af ydelsesoversigten fremgår det, at lånet skulle afdrages over 6 år frem til efteråret år 2013 med en månedlig ydelse på 2.750 kr.

I juli 2007 flyttede klageren og H, der i mellemtiden var blevet forældre, i campingvogn, mens boligen blev renset for skimmelsvamp.

I august 2007 afslog banken at låne klageren og H 45.000 kr. til køb af campingvognen, da deres rådighedsbeløb for to voksne og et barn udgjorde 8.200 kr. Banken rådede dem i stedet til at leje en campingvogn, til de kunne flytte tilbage i andelsboligen.

Klageren fik efterfølgende finansieret campingvognen gennem Nordea Finans.

Familien flyttede tilbage i andelsboligen i efteråret 2007.

Banken har oplyst, at klagerens dankort i november 2007 blev spærret som følge af overtræk. Klageren blev i den forbindelse rådet til at sælge campingvognen og den nye bil til nedbringelse af gælden.

Det fremgår af klagerens kontooversigt, at der den 27. december 2007 blev indbetalt 65.000 kr. på lånet.

Den 9. januar 2008 blev der hævet 15.000 kr. til den nye bil.

Den 11. januar 2008 underskrev klageren og H et nyt gældsbrev, som en ændring af det gamle gældsbrev. Hovedstolen i det nye gældsbrev udgjorde 147.085,69 kr., som skulle afdrages med en månedlig ydelse på 2.200 kr. frem til juli år 2012.

Rentesatsen var fortsat variabel og var på aftaletidspunktet 9,50 % p.a.

Af ydelsesoversigten fremgår det, at der den 10. januar 2008 var blevet indbetalt 50.000 kr., og restgælden udgjorde herefter 97.058,69 kr.

Parternes påstande.

Klageren har den 27. januar 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparbank som følge af dårlig rådgivning skal eftergive gælden.

Sparbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at det i forbindelse med optagelsen af lånet til andelsbeviset var en betingelse fra deres side, at de kunne bo i boligen, mens hans kone var på dagpenge, og han selv havde en indkomst på 20.000 kr. Det har aldrig kunnet lade sig gøre.

I salgsopstillingen var boligydelsen angivet til 4.810 kr. Inden andelsforeningen blev stiftet og der blev hjemtaget lån til andelsforeningen, var renten og dermed også boligydelsen steget, så den i stedet udgjorde 7.098 kr. om måneden.

Deres beslutning og underskrift af købsaftalen var alene baseret på bankens tilkendegivelse af, at de godt kunne klare det økonomisk.

Banken skulle have rådgivet dem om, hvilken betydning andelsboligforeningens optagelse af flexlån havde for boligydelsen.

De havde fra starten mange samtaler med banken om, hvordan byggeprojektet skred frem. Han oplyste flere gange over for banken, at projektet ikke ville blive færdigt til tiden. Så sent som i januar 2007 havde han en telefonsamtale med banken, hvor han sagde, at købesummen ikke skulle betales den 1. februar 2007, og at han ville vende tilbage, når der skulle betales.

Den 5. marts 2007 blev der konstateret skimmelsvamp i alle værelserne. Han kontaktede derfor banken, for at fortælle, at de endnu ikke vidste, hvornår købesummen skulle overdrages, og for at høre om deres muligheder for at lade handlen gå tilbage.

Det viste sig at banken, trods deres mundtlige aftale, allerede havde betalt købesummen uden deres vidende. Bankens medarbejder havde selv fundet frem til bygherren og havde oven i købet betalt direkte til denne.

Beløbet skulle have været indsat på andelsboligforeningens lukkede konto, så foreningen kunne frigive pengene til bygherren, når projektet var færdigt.

Banken påstod, at de havde sendt en kopi til dem, men den har de aldrig modtaget.

Da de i maj 2007 skulle låne penge til en ny bil, var det fortsat vigtigt for dem, at de ikke kom til at sidde for hårdt i det, da de så hellere ville nøjes med en lidt ældre bil. Som ved lånet til andelsboligen troede de på banken, når de fik at vide, at de godt kunne klare afdragene til en nyere bil.

På grund af skimmelsvampen flyttede de den 5. juli 2007 i campingvogn, mens boligen blev renset. De betalte ikke boligydelse i denne periode, før de flyttede ind igen den 1. oktober 2007.

Banken ville ikke låne dem penge til at finansiere campingvognen, men rådede dem til at leje en i stedet. Dette var ikke en mulighed, da det var højsæson. I så fald havde det kostet dem 2.500 kr. om måneden at bo i campingvogn, mens de nu i stedet afdrager 663 kr. om måneden til Nordea Finans.

Da de begyndte at betale boligydelse igen pressede banken på, for at de skulle sælge den nye bil og købe en ældre i stedet, da banken mente, deres rådighedsbeløb var for lille.

Der var ikke sket nogen ændringer i deres økonomi, ud over at de var begyndt at betale boligydelse igen. Men de havde jo også betalt for at bo i campingvogn i højsæsonen.

Banken nåede slet ikke at opdage, at han var blevet fyret. Han gik højest hjemme i 14 dage og fik herefter et job, der var bedre betalt end det gamle. Men som følge af rentestigninger på alle lånene og en højere boligydelse til andelsforeningen, var der kun et meget lille rådighedsbeløb tilovers.

De solgte den nye bil og købte en ældre, og fik i den forbindelse et nyt billån med en lavere månedlig ydelse. Den billigere ydelse på det nye billån, blev imidlertid udlignet af udgifter som følge af dårligere benzinøkonomi, flere reservedele og dyrere forsikring til den ældre bil.

De har gennem hele forløbet modtaget en meget dårlig rådgivning i banken.

Sparbank har anført, at klageren forud for optagelsen af andelsboliglånet blev orienteret om beregningen af rådighedsbeløbet. Klageren blev bedt om at tage stilling til størrelsen af rådighedsbeløbet, og han vurderede i den forbindelse, at det var rimeligt. Usikkerheden omkring indtægter og udgifter blev udtrykkeligt drøftet med parret.

Det fremgår af den af klageren underskrevne købskontrakt af 14. januar 2006, at ejendommen er prioriteret med flexlån – type F1K, hvilket indebærer, at renten og dermed boligydelsen kan ændre sig. Klageren har med sin underskrift bekræftet at være bekendt med denne finansieringsform.

Der har aldrig foreligget en aftale om at holde betalingen af andelsboligbeviset tilbage. Der har alene været tale om, at klagerens hustru den 26. september 2006 kontaktede banken og ændrede overdragelsesdatoen fra den 1. oktober 2006 til den 1. februar 2007.

Købesummen blev efterfølgende betalt i henhold til købsaftalen med henvisning til den stillede garanti.

Klageren har den 18. januar 2007 underskrevet gældsbreve m.m. samt den 22. januar 2007 forhøjelse af PFA gruppeliv, og har på intet tidspunkt, ej heller efterfølgende, nævnt, at købesummen skulle holdes tilbage.

Klageren fik i maj 2007 brug for et lån på 139.000 kr. til en ny bil, for at kunne komme på arbejde, da den gamle var gået i stykker.

Klageren accepterede i den forbindelse et rådighedsbeløb for to voksne og et barn på 8.200 kr. Klageren blev samtidig gjort opmærksom på, at gælden skulle nedbringes, og at der ikke kunne ske udvidelse af engagementet, før gælden var væsentligt nedbragt.

Derfor fik klageren også afslag på lån af 45.000 kr. til en campingvogn i august 2007. Klageren blev rådet til i stedet at leje en campingvogn, men valgte mod bankens råd at gældsætte sig yderligere.

Banken blev først i forbindelse med anmodningen om lån til campingvognen orienteret om, at der var skimmelsvamp i den nye bolig.

Klagerens dankort blev i november 2007 spæret som følge af overtræk. Da det bl.a. viste sig, at klageren var blevet arbejdsløs, rådede banken klageren til at sælge campingvognen og den nye bil og i stedet anskaffe sig en brugt bil for derved at kunne nedbringe gælden.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Banken stillede den 7. marts 2006 garanti overfor andelsboligforeningen. Det fremgik heraf, at garantien på overtagelsesdagen blev erstattet af en deponering.

I overensstemmelse hermed fremgår det af tegningstilbuddet, at andelsindskuddet pr. overtagelsesdagen skulle deponeres hos sælgers advokat. Videre fremgår det af tegningstilbuddet, at andelsindskuddet skulle frigives til sælgers disposition, når skøde til andelsforeningen forelå uden præjudicerende retsanmærkninger.

Den 30. januar 2007 sendte banken en check til sælgerens advokat til deponering. Det fremgik af følgebrevet, at beløbet tilhørte klageren indtil overtagelsesdagen.

Klageren flyttede ind i andelsboligen den 1. februar 2007.

Ankenævnet finder det på dette grundlag ikke godtgjort, at der er sket fejl eller forsømmelser fra bankens side i forbindelse med deponeringen af andelsindskuddet. Det bemærkes hertil, at banken ingen indflydelse havde på selve frigivelsen af det deponerede beløb, hvorfor banken ikke kan holdes ansvarlig herfor.

For så vidt angår gældsbrevene af henholdsvis 23. maj 2007 og 11. januar 2008 finder Ankenævnet det på det foreliggende grundlag ligeledes ikke godtgjort, at der er sket fejl eller forsømmelser fra bankens side, der kan påføre banken et erstatningsansvar.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.