Indsigelse mod opsigelse af et 20-årigt boliglån få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet. Spørgsmål om kompensation.
| Sagsnummer: | 96 /2020 |
| Dato: | 16-12-2020 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Ida Marie Moesby, Anna Marie Schou Ringive, Karin Duerlund, Anita Nedergaard |
| Klageemne: |
Udlån - opsigelse
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod opsigelse af et 20-årigt boliglån få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet. Spørgsmål om kompensation. |
| Indklagede: | Din Andelskasse, Østervrå |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører klagerens krav på godtgørelse fra DIN Andelskasse, Østervrå, efter andelskassens opsigelse af et 20-årigt lån få måneder efter, at lånet var blevet oprettet, begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet.
Sagens omstændigheder
I 2016 købte klageren et hus for kontant 520.000 kr. med en udbetaling på 70.000 kr. Restkøbesummen på 450.000 kr. blev finansieret med et pantebrevslån hos pengeinstituttet P1. Efter det oplyste udgjorde renten 7,5 % om året, og løbetiden var 15 år.
I 2017 optog klageren et billån på 220.000 kr. i pengeinstituttet P2.
I april 2019 optog klageren et 20-årigt boliglån på 735.000 kr. i DIN Andelskasse Østervrå til indfrielse af pantebrevslånet og billånet. Renten var variabel, for tiden 5,00 % om året. Ydelsen udgjorde 4.900 kr. om måneden. Til sikkerhed for lånet fik andelskassen pant i huset. Omkostningerne ved låneoptagelsen bestod af tinglysningsafgift til staten på 5.960 kr., et gebyr på 14.700 kr. til andelskassen og et gebyr på 22.050 kr. til et eksternt selskab, som havde formidlet lånet, i alt 42.710 kr.
Låneaftalen bestod af individuelle vilkår og almindelige forretningsbetingelser – privatkunder. Af låneaftalen fremgik blandt andet:
”…
6. Opsigelse og indfrielse
J.A.K. Andelskasse Østervrå kan opsige lån med 3 måneders varsel og forlange betaling af det skyldige beløb, herunder påløbne renter og omkostninger.
Ved J.A.K. Andelskasse Østervrås opsigelse har debitor krav på en saglig begrundelse på papir eller elektronisk.
…”
Af de almindelige forretningsbetingelser – privatkunder fremgik blandt andet:
”…
8. Kundeforholdets ophør
J.A.K. Andelskasse Østervrå og dig kan til enhver tid opsige kundeforholdet uden varsel, medmindre der er aftalt andet.
Ved J.A.K. Andelskasse Østervrås opsigelse har du krav på en saglig begrundelse på papir eller elektronisk.
Når kundeforholdet ophører, kan J.A.K. Andelskasse Østervrå opsige garanti- og kautionsforpligtelser, herunder forpligtelser i fremmed valuta samt frigøre sig fra andre forpligtelser, der måtte være indgået for dig. Du er forpligtet til at frigøre J.A.K. Andelskasse Østervrå fra alle forpligtelser indgået på dine vegne samt om nødvendigt at stille sikkerhed herfor.
…”
Den 24. maj 2019 blev pantebrevslånet med en restgæld på 410.020,83 kr. indfriet ved betaling af 437.997,23 kr., der fremkom således:
”…
|
INDFRIELSESNOTA |
|||
|
? |
? |
||
|
Restgæld kr. 410.020,83 til kurs 103 jf. vilkår |
kr. 422.321,45 |
||
|
Rente 7,500 % i 180 dage (11.3.2019-11.9.2019) jf. vilkår |
kr. 15.375,78 |
||
|
Gebyr for indfrielsestilbud |
Kr. 300,00 |
||
|
Indfrielsesbeløb i alt |
kr. 437.997,23 |
||
|
Ovennævnte rentebeløb vil blive indberettet til SKAT. Det samlede rentebeløb, som vi indberetter for indeværende år andrager kr. 23.153,28. |
|||
…”
Ved e-mail af 29. maj 2019 til klageren oplyste andelskassen fejlagtigt, at der manglede cirka 16.200 kr. til at indfri billånet. Ved e-mail af 3. juni 2019 berigtigede andelskassen fejlen, idet andelskassen oplyste, at den ved en fejl havde bogført et beløb to gange. Der manglede således ikke penge til indfrielsen, som skete samme dag ved betaling af 248.593,99 kr. Tværtimod var der et overskud på 5.800 kr.
Ved brev af 30. oktober 2019 opsagde andelskassen klagerens boliglån med tre måneders varsel til 30. januar 2020. Andelskassen begrundede opsigelsen af lånet med følgende:
”…
Siden 2017 har en gruppe professionelle investorer og bestyrelsen arbejdet ihærdigt med at få DIN Andelskasse på ret køl igen. Arbejdet har omfattet håndteringen af en række påbud fra Finanstilsynet samt krav om tilførsel af yderligere kapital.
Arbejdet med DIN Andelskasse er nu nået så langt, at bestyrelsen er klar til at ændre forretningsmodellen, hvilket sker for reelt at sikre andelshavernes kapital. DIN Andelskasse vil således fremover fokusere på formidling af lån, og Andelskassen vil ikke længere have egne udlån som en del af sin forretningsmodel.
…”
Klageren tog kontakt til det eksterne selskab, der havde formidlet kontakten til andelskassen, og i november 2019 deltog klageren og selskabet i et møde med andelskassen, hvor klagerens økonomiske situation blev gennemgået med henblik på at få denne videre til en anden bank. Efter mødet rettede andelskassen henvendelse til pengeinstituttet P3, som efterfølgende accepterede at overtage klagerens engagement. Andelskassen har oplyst, at det fremgår af tingbogen, at klageren via P3 optog et realkreditlån med en fast rente på 0%.
Den 10. marts 2020 indgav klageren en klage over andelskassen til Ankenævnet.
Andelskassen har den 1. september 2020 oplyst følgende:
”…
… som følge af Finanstilsynets inspektion i efteråret 2019 besluttede Andelskassens bestyrelse at restrukturere virksomheden til et ejendomskreditselskab.
Dette betød, at den fulde banklicens ikke længere kunne opretholdes, og at det dermed ikke længere var muligt for Din Andelskasse at have egne udlån som en del af sin forretningsmodel.
En konsekvens heraf var at alle Andelskassens udlån blev opsagt i oktober 2019.
Den nuværende status er at Andelskassen ingen egne udlån har.
Ganske få udlån som af forskellige årsager ikke kunne flyttes til andre pengeinstitutter er blevet overført til Andelskassens datterselskab, DIN Ejendomskreditselskab A/S, hvor de nu er under afvikling.
Dette er dog ikke tilfældet for denne sag hvor klager, med hjælp fra Andelskassen, flyttede sit totale engagement til [P3] den 05.02.2020.
…”
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at DIN Andelskasse skal godtgøre ham for det tab, han har lidt ved at skifte boliglån til andelskassen, der blot få måneder efter opsagde lånet.
DIN Andelskasse har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at andelskassen handlede ansvarspådragende ved ikke at oplyse ham om, at indfrielsen af lånet hos P1 ville ske til kurs 103, og at han skulle afholde renter til både P1 og til andelskassen for samme låneperiode, da renterne på lånet hos P1 løb i 180 dage efter opsigelsen indtil den 11. september 2019.
Andelskassen handlede også ansvarspådragende ved at rådgive ham til at optage et boliglån hos den, da andelskassen på tidspunktet for optagelsen af lånet var eller burde have været bekendt med de omstændigheder, der få måneder senere førte til opsigelsen af selvsamme lån. Andelskassens rådgivning påførte ham et økonomisk tab, da han igen få måneder senere skulle optage et nyt boliglån.
Da han optog lånet hos andelskassen, var det med en forventning om, at lånet havde en løbetid på 20 år. Lånet blev dog opsagt mindre end et halvt år efter optagelsen.
Den omstændighed, at han tilfældigvis fik et nyt lån med en god rente på 0 %, retfærdiggjorde ikke andelskassens håndtering af sagen. At han fik en god rente, var en tilfældighed og beroede ikke på andelskassens hjælp til at skifte bank. Uanset renten havde han omkostninger i forbindelse med lånomlægningerne.
Den kritisable omlægning har kostet ham tæt på 100.000 kr.
Andelskassens mangelfulde rådgivning gav sig desuden også udslag i en fejlagtig bogføring, hvorved han fik oplyst, at han ikke kunne indfri sit billån. Det var ikke korrekt og blev rettet.
Din Andelskasse, Østervrå har anført, at den ikke handlede ansvarspådragende i forhold til klageren, og at den ikke påførte klageren omkostninger, som han ikke var bekendt med, eller som ikke stod mål med de opnåede fordele, som han fik ved de forskellige låneomlægninger.
Klageren opsagde lånet hos P1 og optog boliglånet hos andelskassen efter rådgivning fra det eksterne selskab. Det var ikke andelskassen, der rådgav klageren til at opsige lånet hos P1. Andelskassen havde ikke indflydelse på de særlige indfrielsesvilkår for lånet hos P1, som måtte være klageren bekendt. Andelskassen skal ikke godtgøre klageren omkostningerne i forbindelse med indfrielsen af lånet hos P1.
Gebyrerne på 14.700 kr. og 22.050 kr., i alt 36.750 kr. var anført i dokumentpakken fra den eksterne rådgiver. Klageren var således inden den egentlige lånesagsbehandling klar over de omkostninger, der var forbundet med optagelsen af lånet hos andelskassen. Det var desuden den eksterne rådgiver, der rådgav klageren til at skifte lån til andelskassen.
Forud for boliglånet gennemgik andelskassen klagerens økonomi i form af årsopgørelser og skattemapper fra SKAT, betalingsoversigter samt budget over fremtidige forhold. Forholdene levede op til andelskassens kreditpolitik, hvorfor lånet blev bevilget og udbetalt.
I sommeren 2019 kom Finanstilsynet på inspektion i andelskassen og resultatet af inspektionen var, at der skulle laves yderligere nedskrivninger for et betydeligt millionbeløb, hvilket betød, at andelskassen enten skulle restruktureres eller overdrages til Finansiel Stabilitet. Dette var ikke noget, som andelskassen havde nogen som helst viden eller forventning om ville ske, da klagerens sag blev behandlet i første kvartal af 2019.
Bestyrelsen ønskede ikke at overdrage andelskassen til Finansiel Stabilitet, men ville hellere restrukturere virksomheden til et ejendomskreditselskab. Dette betød, at den fulde banklicens ikke længere kunne opretholdes, og at det dermed ikke længere var muligt for den at have egne udlån som en del af sin forretningsmodel, da disse udlån ikke kunne finansieres med indlånsmidler, som måtte være i andelskassens balance. Denne beslutning betød, at andelskassen var tvunget til at opsige samtlige udlånskunder, hvilket skete ultimo oktober 2019.
Efter mødet med klageren i november 2019 etablerede andelskassen kontakten til P3, hvortil klageren endte med at overføre sit engagement. Andelskassen hjalp således klageren videre, og han opnåede herved en rentebesparelse i niveauet 30.000 kr. det første år i forhold til den rente, han betalte på lånet hos andelskassen.
Klageren blev desuden i forløbet orienteret om, at andelskassen forventede, at den nye status som ejendomskreditformidler kunne være på plads omkring december måned 2019. Desværre var processen betydeligt mere kompliceret end forventet, og andelskassen er stadig ikke helt i mål. Som udgangspunkt meddelte den dog til klageren, at såfremt der ikke var ændringer i hans økonomi i forhold til det udgangspunkt, som den i sin tid bevilgede hans lån ud fra, kunne han påregne, at hans engagement ville blive overført til det nye ejendomskreditselskab.
Det bestrides, at klageren led nogen negative konsekvenser af den rådgivning, han modtog fra andelskassen, da den dels lykkedes med at skaffe klageren et nyt lån til en historisk lav rente, og den gav desuden klageren tilsagn om, at han kunne forvente at fortsætte sit låneforhold i det nye selskab, når alle tilladelser var på plads.
Andelskassen beklager, at der skete en fejlagtig bogføring, som i første omgang bragte klageren til den opfattelse, at lånet ikke var tilstrækkeligt til at indfri hans billån. Andelskassen rettede dog hurtigt fejlen inden for en uge, og der opstod herved et overskud på 5.800 kr. på lånesagen. Klageren kunne derefter indfri billånet samme dag.
Ankenævnets bemærkninger
I 2016 købte klageren et hus, hvor restkøbesummen på 450.000 kr. blev finansieret med et pantebrevslån hos pengeinstituttet P1. Renten var 7,5 % og løbetiden var 15 år.
I 2017 optog klageren et billån på 220.000 kr. i pengeinstituttet P2.
Efter rådgivning fra et eksternt selskab optog klageren i april 2019 et 20-årigt 5,00 % boliglån på 735.000 kr. i DIN Andelskasse til indfrielse af pantebrevslånet og billånet.
Lånet hos P1 blev indfriet til kurs 103 og med betaling af rente i 180 dage. Restgælden udgjorde 410.020,83 kr. og indfrielsesbeløbet udgjorde 437.997,23 kr.
Ankenævnet lægger til grund, at andelskassen ikke var involveret i rådgivningen af klageren vedrørende indfrielsen af pantebrevslånet hos P1. Allerede som følge heraf er der ikke grundlag for at pålægge andelskassen at refundere klageren de omkostninger, han blev påført ved indfrielsen af lånet til P1, herunder overkurs og opsigelsesrenter.
Omkostningerne til lånoptagelsen hos andelskassen udgjorde 42.710 kr. til tinglysningsafgift samt gebyrer til andelskassen og til eksternt selskab, der repræsenterede klageren.
Ved brev af 30. oktober 2019 til klageren opsagde andelskassen lånet med tre måneders varsel til indfrielse den 30. januar 2020. Begrundelsen var, at andelskassen efter en række påbud fra Finanstilsynet siden 2017 samt en inspektion fra Finanstilsynet i september og oktober 2019 besluttede at stoppe sin udlånsvirksomhed og på den baggrund opsagde sine udlån, herunder klagerens boliglån.
Tre medlemmer – Bo Østergaard, Karin Duerlund og Anita Nedergaard – udtaler:
Vi finder, at andelskassens beslutning om at ændre forretningsområde på baggrund af Finanstilsynets indgriben var en saglig begrundelse for opsigelsen af lånet. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte opsigelsen, jf. låneaftalens punkt 6.
Vi finder heller ikke, at det kan lægges til grund, at andelskassen havde en sådan viden om sin situation, at den derved pådrog sig et erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med stiftelsen af lånet.
Vi finder herefter, at det ikke kan pålægges andelskassen at refundere klageren de omkostninger, han havde ved optagelsen af lånet hos andelskassen.
Vi stemmer herefter for, at klageren ikke får medhold i klagen.
To medlemmer – Ida Marie Moesby og Anna Marie Schou Ringive – udtaler:
Vi finder, at andelskassen som følge af den mistede licens ikke kan leve op til den indgåede låneaftale med klageren. Andelskassen har herved det fulde ansvar for, at klageren ikke lider et økonomisk tab som følge af andelskassens manglende efterlevelse af låneaftalen.
Andelskassen skal derfor pålægges at refundere klageren de stiftelsesomkostninger han havde ved at optage lånet hos andelskassen.
På den baggrund stemmer vi for, at andelskassen skal godtgøre klageren hans omkostninger i forbindelse med stiftelsen af lånet på 42.710 kr.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.