Krav om erstatning for ekspeditionstid ved kreditvurdering m.v. i forbindelse med anmodning om låneomlægning til nyt lån med afdragsfrihed. Lånetilbud nåede ikke at blive indhentet inden kursfald i forbindelse med coronakrisen.
| Sagsnummer: | 140/2020 |
| Dato: | 20-01-2021 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Inge Kramer, Mikkel Prehn, Ida Marie Moesby, Finn Borgquist |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning for ekspeditionstid ved kreditvurdering m.v. i forbindelse med anmodning om låneomlægning til nyt lån med afdragsfrihed. Lånetilbud nåede ikke at blive indhentet inden kursfald i forbindelse med coronakrisen. |
| Indklagede: | Arbejdernes Landsbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning for ekspeditionstid ved kreditvurdering m.v. i forbindelse med anmodning om låneomlægning til nyt lån med afdragsfrihed. Lånetilbud nåede ikke at blive indhentet inden kursfald i forbindelse med coronakrisen.
Sagens omstændigheder
Klagerne var kunder i Arbejdernes Landsbank, hvor de blandt andet havde en konto og netbankadgang.
Klagerne ejede en ejendom, E, der var behæftet med et F5 lån, og en ejerlejlighed, E1, som de udlejede.
Fredag den 28. februar 2020 sendte klagerne banken en besked i netbanken, hvori de bad banken om at lave et tilbud på omprioritering af deres bestående F5 lån i E til et 30-årigt lån med en fast rente på 0,5 % og 10 års afdragsfrihed.
Samme dag sendte banken klagerne en vejledende beregning på en omlægning til et 30-årigt obligationslån på 2.730.000 kr. med en rente på 0,5 % og 10 års afdragsfrihed. Det fremgik af den vejledende beregning, at tallene var vejledende, og at et lånetilbud forudsatte, at ejendommen var vurderet, og at lånet kunne bevilges. Den anvendte kurs inklusive kursfradrag i beregningen var 96,21, og det var anført, at den anvendte kurs var foreløbig og 0,20 kurspoint under den officielle gennemsnitskurs på det danske obligationsmarked den 27. februar 2020.
Banken har oplyst, at der ikke var tale om en ren omlægning, idet klagerne ønskede 10 års afdragsfrihed, og banken krævede derfor en ny kreditvurdering, herunder en ny vurdering af E.
Banken bad herefter klagerne om økonomiske oplysninger og igangsatte en ny vurdering af E.
Mandag den 2. marts 2020 oplyste banken klagerne om, at den kunne nøjes med en ”skrivebordsvurdering” af E, så de ville ikke blive kontaktet.
Den 5. marts 2020 modtog banken de sidste økonomiske oplysninger fra klagerne, og sagen blev ifølge det oplyste sendt til bankens kreditafdeling.
Den 10. marts 2020 spurgte klagerne banken, hvornår de kunne forvente at få et lånetilbud.
Den 11. marts 2020 svarede banken, at den afventede en vurdering af E1, men ”forventer ikke de skal ud og kigge [på] den men blot taste den på papiret”.
Den 19. marts 2020 rykkede klagerne banken for et svar.
Banken har oplyst, at vurderingen af E1 forelå den 20. marts 2020. I mellemtiden var kurserne på grund af coronakrisen faldet til et niveau, hvor den ønskede låneomlægning ikke længere var fordelagtig for klagerne.
Efter et telefonmøde med banken den 25. marts 2020 gjorde klagerne indsigelse mod ekspeditionstiden i forbindelse med den ønskede låneomlægning og krævede en kompensation.
Banken afviste at give klagerne kompensation.
Den 22. april 2020 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.
Den 15. juni 2020 sendte banken klagerne en ny vejledende beregning på omlægning af deres realkreditlån til et 30-årigt obligationslån på 2.730.000 kr. med en rente på 0,5 % og 10 års afdragsfrihed. Den foreløbige kurs inklusive kursfradrag var i beregningen 93,85. I forbindelse med fremsendelsen af beregningen til klagerne anførte banken:
”…
Som I kan se af beregningerne, kan vi nu lave en omlægning med samme hovedstol og med en lavere nettoydelse samt samlet tilbagebetaling, idet vi fjerner omkostningerne til os samt godtgøre Jer ”underskuddet” kr. ÷4.292 jf. beregningens side 1.
Vi ser det som en god løsning i forhold til at imødekomme Jeres ønske om budgetsikkerhed de næste 30 år.
I bedes venligst vende tilbage snarest muligt, om I ønsker en omlægning i forhold til en kurssikring af det nye lån. (I beregningen er der taget udgangspunkt i en kurs fra i dag kl. 12.00).”
Klagerne meddelte banken, at de ikke ønskede at omlægge på baggrund af den fremsendte beregning, idet det ikke var en lige så god omlægningsmulighed, som den de blev frataget i februar/marts 2020.
Den 17. august 2020 sendte banken på ny klagerne en vejledende beregning på omlægning af deres realkreditlån til et 30-årigt obligationslån på 2.672.000 kr. med en rente på 0,5 % og 10 års afdragsfrihed. Den foreløbige kurs inklusive kursfradrag var i beregningen 95,17. I forbindelse med fremsendelsen af beregningen til klagerne anførte banken:
”Vedhæftet en opdateret beregning på omlægning af jeres realkreditlån i [E] med udgangspunkt i kurserne her til formiddag.
Hovedstolen falder med kr. 58.000 sammenlignet med beregningen fra den 28.02.2020. I den periode har der været to afdrag på i alt kr. 45.673,11. Hovedstolen falder således med mere end afdraget, hvilket er til Jeres fordel.
Derudover er de samlede omkostninger anslået kr. 22.000 lavere, jf. beregningernes side 3. Det skyldes en lavere hovedstol som følge af lavere oprettelsesomkostninger og lavere indfrielsesbeløb, som også medfører lavere rente og bidrag i lånets løbetid.
Som nævnt telefonisk er dette vores sidste mulighed for at hjælpe Jer med et 0,5 % obl.lån med 10 års afdragsfrihed, idet lånet (obligationen) lukker og skal udbetales senest den 31.8 pga. årgangsskifte i obl.serien. Af denne årsag skal vi også have besked fra Jer senest onsdag den 19.8, hvis vi skal nå at have lånet udbetalt senest den 31.8. Derudover er der også en risiko for løbende kursændringer (-fald), som kan ændre i beregningernes forudsætninger, hvorfor I gerne må give besked hurtigst muligt.”
Den 19. august 2020 meddelte klagerne banken, at de desværre måtte sige nej til en låneomlægning, idet de på grund af alvorlig sygdom i den nærmeste familie ikke havde tid til grundigt at gennemgå og vurdere den fremsendte beregning.
Banken har under sagens forberedelse i Ankenævnet fremlagt en oversigt over kursudviklingen i marts 2020 på den obligation, som det 30-årige 0,5 % obligationslån var baseret på. Heraf fremgår, at kursen den 11. marts 2020 var 97,083, den 12. marts 2020 var 96,438, den 13. marts 2020 var 95,100, den 16. marts 2020 var 92,803, den 17. marts 2020 var 91,948, den 18. marts 2020 var 90,813, den 19. marts 2020 var 88,886, den 20. marts 2020 var 87,796 og den 25. marts 2020 var 89,787.
Parternes påstande
Klagerne har nedlagt påstand om, at Arbejdernes Landsbank skal betale kompensation for det økonomiske tab, som de kommer til at lide fremadrettet som følge af, at de ikke fik hjemtaget deres nye lån, og dermed fik budgetsikkerhed de næste 30 år.
Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken har handlet ansvarspådragende.
Den optimale og forventelige sagsbehandling ville have været, at deres bankrådgiver havde haft overblik over deres samlede engagement og allerede den 28. februar 2020 havde bedt om adgang til skatte- og pensionsoplysninger, at få tilsendt budget og havde sat gang i vurdering af begge deres ejendomme, så var der ikke gået 12 dage (11. marts 2020) fra deres henvendelse til de fik oplyst, at deres lejlighed, E1, også skulle vurderes, og yderligere alt for lang tid, inden der forelå en vurdering af E1. E1 er en udlejningsejendom som giver overskud, og som banken ikke havde indvendinger mod i forbindelse med anskaffelsen/finansieringen for ca. 2 ½ år siden.
Da vurderingerne af begge ejendomme blev lavet som skrivebordsvurderinger, burde de have kunnet stå med et omprioriteringstilbud den 3. marts 2020.
Deres ønske var at få et lån med en fast rente på 0,5 %, så de havde budgetsikkerhed de næste 30 år. På grund af den urimeligt lange sagsbehandlingstid hos banken gik de glip at denne mulighed, idet kurserne nåede at falde så meget, at det ville være en dårlig forretning for dem at omprioritere.
Efter sagens indgivelse til Ankenævnet har de i juni 2020 og i august 2020 afvist at foretage en omlægning med god grund og ikke manglende vilje. Det første tilbud fra juni 2020 stillede dem betydelig dårligere end i februar 2020, og det andet tilbud kom på et tidspunkt, hvor de i privatlivet var så pressede, at de ikke havde tid til at gennemgå tilbuddet for at sikre sig, at banken ikke ligesom med det første tilbud stillede dem dårligere end i februar 2020.
Begge tilbud kunne have været undgået, hvis banken havde gjort sit arbejde og fra starten havde sat sig ind i, hvad der skulle til for at få gennemført omprioriteringen, og ikke som det var tilfældet manglede overblik og bad om oplysninger og vurderinger forskudt af hinanden, så tiden trak ud og det ikke var fordelagtigt for dem at foretage omprioriteringen.
Arbejdernes Landsbank har anført, at banken på foranledning af klagerne har iværksat mulighederne og rammerne for en låneomlægning, men dette er ikke i sig selv en garanti for, at et lån kan hjemtages til en given kurs og på et givent tidspunkt. Allerede af den grund bestrider banken, at klagerne har lidt et tab.
Selv hvis banken havde lavet en omlægningssag den 28. februar 2020 – hvilket i praksis var uladsiggørligt – ville der gå minimum 15 bankdage, før banken kunne hjemtage lånet, grundet bankens sædvanlige ekspeditionstid i forbindelse med kurssikring. Ud fra det tænkte scenarie har det ikke inden for de givne tidsrammer været muligt at foretage den ønskede omlægning samt efterfølgende opkonvertering grundet kursudviklingen.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende.
Banken har i høj grad søgt at imødekomme klagernes ønske om budgetsikkerhed de næste 30 år ved pr. kulance at tilbyde en låneomlægning stort set uden gebyrer og derved ende med en omlægning meget tæt på det oprindelige udgangspunkt.
Det bør ikke komme banken til skade, at klagerne har afvist at foretage låneomlægning.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne var kunder i Arbejdernes Landsbank og bad den 28. februar 2020 banken om at lave et tilbud på omprioritering af det bestående F5 lån i deres ejendom, E, til et 30-årigt lån med en fast rente på 0,5 % og 10 års afdragsfrihed.
Banken har oplyst, at der ikke var tale om en ren omlægning, idet klagerne ønskede 10 års afdragsfrihed, og banken krævede derfor en ny kreditvurdering, herunder en ny vurdering af E. Efter at banken den 5. marts 2020 havde fået de sidste økonomiske oplysninger fra klagerne, krævede banken ligeledes en vurdering af klagernes lejlighed, E1, og vurderingen forelå den 20. marts 2020.
I mellemtiden var kurserne på grund af coronakrisen faldet til et niveau, hvor det ikke længere var fordelagtigt for klagerne at foretage omlægningen.
Ankenævnet finder, at banken var berettiget til at kræve økonomiske oplysninger fra klagerne og en ny vurdering af ejendommene, E og E1, i forbindelse med omlægning af det eksisterende lån i E til et nyt lån med 10 års afdragsfrihed.
Ankenævnet finder endvidere, at det ikke er godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende i forbindelse med ekspeditionen af anmodningen om låneomlægningen. Banken er således ikke erstatningsansvarlig for det forhold, at det på grund af kursfald i foråret 2020 ikke længere var fordelagtigt for klagerne at omlægge lånet.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
K
Klagerne får ikke medhold i klagen.