Rådgivning om mellemfinansiering i forbindelse med køb og salg af fast ejendom
| Sagsnummer: | 329 /2017 |
| Dato: | 01-02-2018 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Michael Reved, Kjeld Gosvig-Jensen, Troels Hauer Holmberg og Poul Erik Jensen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Rådgivning - låneoptagelse m.v. |
| Ledetekst: | Rådgivning om mellemfinansiering i forbindelse med køb og salg af fast ejendom |
| Indklagede: | Alm. Brand Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag handler om, hvorvidt Alm. Brand Bank A/S burde have rådgivet klageren om mellemfinansiering med realkreditlån i forbindelse med klagerens køb af sin nuværende ejendom og salg af sin tidligere ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren ejede ejendom 1, hvori der var en boligkredit i Alm. Brand Bank med et maksimum på 1.500.000 kr. og en rente på 4,45%. I september 2016 henvendte klageren sig til banken, idet hun ønskede at erhverve ejendom 2, der var udbudt til 2.355.000 kr. med overtagelse den 1. november 2016 På dette tidspunkt var boligkreditten efter det oplyste udnyttet med 390.182 kr.
Den 28. september 2016 indgik klageren ”Kreditaftale – Sælgerkonto” med banken, om at der blev stillet en kredit på 1.500.000 kr. til rådighed på en sælgerkonto med en variabel rentesats på 9%. Kreditaftalen havde en løbetid på godt fire måneder, fra 26. oktober 2016 til 1. marts 2017.
Ejendom 1 blev herefter sat til salg med en udbudspris på 3.695.000 kr.
Den 6. marts 2017 underskrev klageren en ny kreditaftale, hvorved kreditten på sælgerkontoen blev forlænget til den 1. oktober 2017.
Ved e-mail af 30. marts 2017 oplyste klagerens datter banken om, at ejendom 1 stadig ikke var solgt, og at klageren var i færd med at skifte ejendomsmægler, og at ejendommen herefter ville blive udbudt til 2.995.000 kr., ligesom hun udbad sig oplysninger til brug for ejendomsmæglerens udarbejdelse af salgsbudget.
Ved en e-mail af 20. august 2017 klagede klageren til banken. Af e-mailen fremgår blandt andet følgende:
”I forbindelse med køb af hus, har Alm. Brand Bank ydet lån som sælgerkonto Jeg har ikke været gjort opmærksom på omkostningerne forbundet hermed, og blev ikke ved oprettelsen præsenteret for alternativ hertil i form af kreditforeningslån. Hus – [ejendom 2] blev købt, uden at jeg havde solgt mit tidligere hus [ejendom 1]. Sælgerkontoen med kredit kr. 1.500.000 har løbet siden oktober 2016 - og rådgiver [R] i [bankens lokalafdeling] har ikke på noget tidspunkt foreslået omlægning til anden låneform med lavere rentesats. [Ejendom 1] er nu solgt pr. 1. september 2017 til kr. 3.000.000 Jeg har ikke været opmærksom på den høje rente før nu - og det er helt uacceptabelt, at banken ikke har rådgivet herom.
Forventningen da jeg oktober sidste år købte [ejendom 2] var, at [ejendom 1] kunne sælges relativt hurtigt. Det viste sig desværre ikke at være tilfældet, og salget har taget næsten 1 år. Der har undervejs været nedslag i prisen, således at salget nu er sket til kr. 3.000.000 mod oprindeligt udbud kr. 3.700.000.
Da banken løbende har været vidende om disse forhold, er jeg helt uforstående overfor, at de ikke på et tidspunkt har reageret - et lån til så høj en rente var jo kun i fordel, hvis det var ganske kortvarigt. Banken har ikke reageret og anbefalet omlægning - de har i stedet forlænget aftalen, efter der var gået de første 6 mdr.
Jeg har i mit tidligere hus [ejendom 1] en bolig plus - også på kr. 1.500.000 som jeg har haft i mange år - denne konto har ikke været udnyttet ud over nogle få 100.000 kr. - men blot været til disposition. En tilsvarende skal jeg naturligvis have i mit nye hus - så kunne man jo have lavet den straks - og dermed sparet mig for den store renteudgift. Dette er jeg på ingen måde blevet rådgivet om. Jeg synes, jeg har fået en meget mangelfuld rådgivning - havde jeg fra starten fået alternativer, hvor kreditforeningen indgik, ville det have været helt naturligt, at jeg havde valgt dette - således at jeg også i mit nye hus har en bolig plus til disposition.”
Bankens klageansvarlige enhed svarede ved brev af 30. august 2017, hvori banken oplyste, at klagerens ejendomsmægler havde oplyst en udbudspris for ejendom 1 og et forventet salg inden for et til tre måneder. Af brevet fremgår videre blandt andet:
”...Med forventningen om en forholdsvis kort liggetid forud for salget af [ejendom 1] og efter en gennemgang af sagen i bankens kreditafdeling tilbød filialen dig en mellemfinansiering på en sælgerkonto med sikkerhed i salgsprovenuet.
Den 28. september 2016 underskrev du elektronisk en kreditaftale, hvoraf det bl.a. fremgik, at der blev stillet en kredit på 1.500.000 kr. til rådighed på en sælgerkonto med en variabel rentesats på 9%. Kreditaftalen var gældende indtil den 1. marts 2017.
I marts 2017 kontaktede [R] dig for at høre, hvordan det gik med hussalget, og under jeres samtale blev det bl.a. oplyst, at huset mod forventning ikke var solgt, og at du overvejede skift af ejendomsmægler, men samtidig at der var aktivitet vedrørende [ejendom 1], herunder flere fremvisninger af ejendommen.
På baggrund heraf underskrev du den 6. marts 2017 elektronisk en kreditaftale, hvoraf det fremgik, at kreditten på sælgerkontoen blev forlænget til den 1. oktober 2017.
Den 30. marts 2017 modtog [bankens lokalafdeling] en mail med en orientering om, at der var skiftet ejendomsmægler, og at udbudsprisen var ændret til 2.995.000 kr.
En betinget købsaftale vedrørende [ejendom 1] blev underskrevet den 17. maj 2017, og ejendommen er nu solgt med overtagelse den 1. september 2017.
Min vurdering af sagen
Efter at have gennemgået sagen er jeg ikke i tvivl om, at filialen har behandlet din sag korrekt, og at rådgivningen om mellemfinansieringen er sket med udgangspunkt i bankens kreditpolitik og de konkrete omstændigheder.
Udfordringen i denne sag er, at det først nu er muligt at vurdere, hvilken mellemfinansieringsform, der ville have været den mest hensigtsmæssige, og at bankens rådgivning derfor må vurderes ud fra de oplysninger og forudsætninger, der var til stede på de enkelte rådgivningstidspunkter.
Etableringen af en kredit på en sælgerkonto i september 2016 synes at være den rigtige løsning i en situation, hvor forventningen var et salg inden for 1-3 måneder.
Tilsvarende synes en forlængelse af kreditten i marts 2017 også at være en fornuftig løsning, da ejendommen på dette tidspunkt kun havde været til salg i godt 5 måneder, og der efter det oplyste var aktivitet vedrørende ejendommen, herunder flere fremvisninger. Det kunne tale for et snarligt salg og dermed en forlængelse af kreditten. En betinget købsaftale blev da også underskrevet den 17, maj 2017.
Samlet er det derfor min opfattelse, at den rådgivning, som du har modtaget, er helt i overensstemmelse med vores interne retningslinjer og med bankens kreditpolitik, men samtidig har jeg noteret mig, at du ser tilbage på forløbet med en anden oplevelse.”
I sagen har klageren fremlagt en udateret specifikation af klagerens finansieringsbehov. Af denne fremgår blandt andet følgende:
”Specifikation af finansieringsbehov
|
Tekst |
Værdi |
|
Pris [ejendom 2] |
2.355.000 |
|
Køkken m.v. |
200.000 |
|
Total finans.behov |
2.555.000 |
Specifikation af finansiering
|
Indestående |
1.200.000 |
|
Optagelse TotalK |
1.000.000 |
|
Boligplus |
400.000 |
|
|
2.600.000” |
Klageren har opgjort omkostningerne til den faktiske finansiering til 138.524 kr. og omkostningerne ved en alternativ realkreditfinansiering til 70.726 kr. og har på den baggrund opgjort de unødige omkostninger (eller et tab) til (138.524-70.726) 67.798 kr.
Banken har fremlagt en sammenlignende beregning, der viser, at omkostningerne, klageren sparede ved at etablere sælgerkontokreditten frem for at etablere et realkreditlån på 1.000.000 kr. udgjorde 26.160 kr.
Banken har videre fremlagt en beregning, der viser, at realkreditløsningen var netto 4.470 kr. billigere per måned, når der ikke tages højde for etableringsomkostningerne på 26.160 kr. Bankens beregning viser videre, at såfremt etableringsomkostningerne medregnes, ville realkreditløsningen først have været den billigste løsning efter cirka seks måneder (26.160/4.470=5,85).
Parternes påstande
Den 10. november 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Alm. Brand Bank skal betale klageren 67.798 kroner.
Alm. Brand Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken ved hendes køb af ejendom 2 burde have rådgivet hende om at optage realkreditlån i ejendommen. Banken burde have foretaget en alternativ beregning på omkostningerne til realkreditbelåning.
Finansieringen på 2.555.000 kr., som klageren i perioden med ejerskab af to ejendomme havde behov for, burde have været fremskaffet ved optagelse af nyt realkreditlån. Udgifterne til dette ville i perioden have beløbet sig til 70.726 kr.
Hun havde i ejendom 1 en boligkredit på kr. 1.500.000. Denne var ved købet af ejendom 2 udnyttet med cirka kr. 300.000. Hun havde haft dette lån i mange år, og ønskede et tilsvarende lån i ejendom 2. Boligkreditten var en sikkerhed for, at der var penge i banken, hvis der kom større udgifter, eller hun ønskede at give lidt større gaver til familien som forskud på arv.
I forhold til hendes ønske om en boligkredit i ejendom 2 har mellemperiodens længde ingen betydning for valg af finansiering.
Det var mangelfuld/dårlig rådgivning, at banken overhovedet etablerede en mellemfinansiering, da denne slet ikke var nødvendig, idet det må være naturligt, at hun i ejendom 2 skulle have haft en boligkredit, svarende til den hun havde i ejendom 1. At banken i efteråret 2016 ikke længere udbød dette produkt, er sagen helt uvedkommende. Banken burde og skulle have rådet hende om at optage belåning som realkreditlån i stedet for den kredit, den ikke længere selv udbød. Banken burde allerede fra start have givet hende valget mellem de to alternativer, der reelt var, så hun kunne have truffet et valg mellem dem.
Banken har løbende været orienteret om prisnedsættelserne. Prisnedsættelserne og det lange forløb omkring salget af ejendom 1 burde have foranlediget banken til at revurdere den anbefalede sælgerkonto. Da kreditten på sælgerkontoen blev forlænget i marts 2017, var ejendom 1 udbudt til 3.195.000 kr., hvilket banken på daværende tidspunkt var bekendt med.
Hun har efter salget af ejendom 1 haft udgifter til belåning af ejendom 2 i form af stempel og gebyrer for at opnå en kreditfacilitet, som den hun havde i ejendom 1, og som hun fra starten har givet udtryk for, at hun ønskede at have efter afslutningen af handlerne.
Alm. Brand Bank har anført, at bankens rådgivning og tilbuddet om mellemfinansiering skete med udgangspunkt i sagens konkrete omstændigheder og bankens kreditpolitik og dermed beroede på en individuel vurdering af blandt andet forventet salgstid for ejendom 1 og finansieringsbehov i bolig 2.
Etableringen af en kredit på en sælgerkonto i september 2016 var den rigtige løsning i en situation, hvor forventningen var et salg inden for en til tre måneder, og hvor der med et forventet salgsprovenu på 2.992.977 kr. reelt ikke ville være behov for efterfinansiering i form af realkreditbelåning. Kreditten havde af samme årsager indledningsvist en løbetid på fire måneder. Etablering af en kredit på en sælgerkonto var den økonomisk billigste mellemfinansieringsform for klageren, hvis salget var endeligt gennemført inden for de første cirka seks måneder.
Da banken tilbød klageren en forlængelse af kreditten, som hun tiltrådte i begyndelsen af marts 2017, var dette fortsat den rigtige løsning, da der blev forventet et snarligt salg og fortsat ikke var behov for efterfinansiering i form af realkreditbelåning.
Banken blev først orienteret om, at udbudsprisen blev ændret den 30. marts 2017.
Den af banken tilbudte mellemfinansieringsform skal vurderes ud fra de oplysninger og forudsætninger, der var til stede på det enkelte rådgivningstidspunkt.
Klageren underskrev kreditten og ”Vilkår for kreditter i Alm. Brand Bank”, hvori renter og gebyrer var klart beskrevet.
Klageren bærer den økonomiske risiko for både længere liggetid og ændringer i udbudsprisen.
Etablering af realkreditlån i stedet for kreditten på sælgerkontoen ville have medført etableringsomkostninger for klageren på 26.160 kr.
Klagerens beregninger afvises, da de og klagerens efterfølgende ønske om etablering af realkreditbelåning frem for en kredit på en sælgerkonto beror på en efterrationalisering.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende.
Klageren har ikke lidt noget tab.
Klagerens eventuelle skuffede forventninger kan ikke medføre et erstatningsansvar for banken.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder, at kredittens rentevilkår var beskrevet over for klageren, der, som sagen foreligger, tiltrådte og vedligeholdt kreditten i hele salgsperioden.
Ankenævnet finder videre, at banken oplyste klageren om, at den ikke udbød en kreditfacilitet, der muliggjorde, at klageren med sikkerhed i ejendom 2 kunne disponere over en kredit med et maksimum på 1.500.000 kr., og at klageren accepterede dette.
Forlængelsen af liggetiden ved salget af ejendom 1 var et forhold, som banken ikke havde indflydelse på. Ankenævnet har således lagt vægt på, at bankens rådgivning om kreditten må vurderes ud fra de oplysninger og forudsætninger, der var på tidspunktet for henholdsvis ydelsen og forlængelsen af kreditten.
Henset til forventningerne om snarligt salg af ejendommen, da kreditten på sælgerkontoen blev forlænget, usikkerheden om det endelige finansieringsbehov og omkostninger ved efterfinansiering, finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende ved ikke at tilbyde klageren en alternativ finansiering.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.