Indsigelse mod tilbageholdelse af provenu og manglende aflysning af ejerpantebreve. Spørgsmål om krav på kompensation for advokatomkostninger
| Sagsnummer: | 31/2020 |
| Dato: | 19-08-2020 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Inge Kramer, George Wenning, Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - frigivelse af håndpantsætning
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod tilbageholdelse af provenu og manglende aflysning af ejerpantebreve. Spørgsmål om krav på kompensation for advokatomkostninger |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om bankens berettigelse til at tilbageholde del af provenuet fra salg af fast ejendom til sikkerhed for indfrielse af bankens pantsikrede gæld samt bankens manglende aflysning af ejerpantebreve førend nedbringelse af gæld. Spørgsmål om krav på kompensation for advokatomkostninger og erstatning for tab som følge af mistet mulighed for at investere det tilbageholdte beløb, alternativt mistede renteindtægter.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i daværende DiBa Bank (nu Sydbank).
M ejede et murermesterfirma, A.
Den 25. juni 2013 indgik Diba Bank og M aftale om erhvervskredit til A på 200.000 kr. Erhvervskreditten blev blandt andet sikret ved en ubegrænset selvskyldnerkaution (erhverv) fra M. Til sikkerhed for bankens samlede engagement med klagerne og A fik banken pant i fire ejerpantebreve, herunder to tinglyste ejerpantebreve på 200.000 kr. og 700.000 kr. i klagernes ejendom, E1. Ejerpantebrevet på 700.000 kr. havde også pant i ejendom, E2. Klagerne ejede fire ejendomme.
I marts 2019 var klagerne i overtræk på flere af deres konti, blandt andet på en drifts- og budgetkonto (konto nr. -215) for E1. Den 12. marts 2019 sendte Sydbank en rykker til klagerne vedrørende et overtræk på 4.086,83 kr.
Ved familieoverdragelse solgte klagerne E1. Skødet blev tinglyst den 28. marts 2019 med anmærkning om prioritetsgæld til Totalkredit og de to ejerpantebreve på henholdsvis 200.000 kr. og 700.000 kr. Banken havde ikke givet samtykke til at frigive eller overdrage ejerpantebrevene.
Den 4. april 2019 modtog Sydbank en e-mail fra købers pengeinstitut vedhæftet skøde til E1.
Købesummen for E1 blev deponeret og realkreditlånet hos Totalkredit blev indfriet, hvorefter saldoen på deponeringskontoen udgjorde 659.527,69 kr.
Sydbank har oplyst, at klagernes advokat den 15. maj 2019 henvendte sig pr. telefon til banken om frigivelse af ejerpantebrevene. Banken oplyste, at frigivelse var betinget af at erhvervskreditten blev indfriet. Advokaten spurgte om muligheden for alternativ sikkerhedsstillelse for erhvervskreditten.
I den efterfølgende periode pågik drøftelser mellem advokaten og banken om frigivelse af ejerpantebrevene.
Den 27. maj 2019 overførte Sydbank 459.427,69 kr. fra deponeringskontoen til konto nr. -215 efter aftale med klagernes advokat. Sydbank tilbageholdte et restindestående på 200.000 kr.
I løbet af juli 2019 indleverede klagerne regnskab for A og øvrige oversigter, som banken havde anmodet om. Grundet ferieafholdelse i banken kom dokumenterne først den pågældende rådgiver i hænde i slutningen af august 2019.
Den 28. august 2019 tilbød Sydbank at frigive restdeponeringen på 200.000 kr. mod at erhvervskreditten blev nedskrevet til 100.000 kr. Advokaten accepterede tilbuddet i begyndelsen af november 2019, og bekræftede dette ved e-mail af 15. november 2019.
Den 20. november 2019 igangsatte Sydbank udarbejdelse og fremsendelse af ændret kreditdokument, sikkerhedsdokumenter m.m. til digital underskrift i A’s og klagernes e-boks.
Ved e-mail af 18. december 2019 oplyste advokaten, at klagerne ikke kunne finde de dokumenter, der lå til underskrift. Sydbank bestilte nye dokumenter til underskrift, og ved e-mails af 2., 10. og 16. januar 2019 meddelte banken klagerne, at dokumenterne lå klar til underskrift i deres og A’s e-boks.
I e-mail af 16. januar 2020 meddelte klagernes advokat, at klagerne ønskede at opsige erhvervskreditten med omgående virkning. Sydbank har oplyst, at trækket på erhvervskreditten i den mellemliggende periode var blevet inddækket, hvorfor banken ophævede kreditten, overførte de 200.000 kr. på deponeringskontoen til klagerne og igangsatte frigivelse og aflysning af samtlige ejerpantebreve den 21. januar 2020.
Parternes påstande
Den 26. januar 2020 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal kompensere dem for de advokatudgifter, de er blevet påført i sagen, ligesom Sydbank skal kompensere dem for det tab, de har lidt ved ikke at kunne investere det tilbageholdte provenu, alternativt mistede renter fra kontoen.
Sydbank har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken uberettiget tilbageholdte provenuet fra salget af E1, og at de så sig nødsaget til at søge advokatbistand for at få beløbet frigivet.
Efter korrespondance med deres advokat frigav Sydbank noget af det deponerede beløb, men tilbageholdte fortsat uberettiget 200.000 kr. til trods for, at der var plus på kontoen. De mener ikke, at Sydbank var berettiget til både at tilbageholde provenuet og til at nægte at frigive pantebrevene i deres ejendomme eller den solgte E1, når de ingen gæld havde til banken og ikke har haft det i mange år.
De havde ingen banklån og havde ikke haft det de sidste 8-10 år. De havde ikke anden gæld end deres kreditforeningslån på deres tre ejendomme, hvor de havde betalt alle terminer til tiden de sidste 40 år. Tilsammen havde de en indkomst på cirka 90.000 kr. brutto om måneden og lejeindtægter på 12.000 kr. om måneden. Banken tog ikke højde herfor ved beregningen af gearingsfaktoren. De bad Sydbank aflyse ejerpantebrevene, hvilket banken afviste, da banken kun ville afgiftsparkere ejerpantebrevene. I stedet fremsendte banken en ny pantsætningserklæring på 500.000 kr. til deres underskrift.
De er uforstående over for, at banken ikke har villet slette ejerpantebrevene, da der ikke lå gæld bag og ikke har gjort det i mange år. De forstår ikke, hvorfor der skulle foreligge ejerpantebreve for over 600.000 kr., når de kun skyldte på A’s erhvervskredit på 200.000 kr.
De sendte flere e-mails til Sydbank om, at de ikke ville underskrive nogen dokumenter, før pantebrevene var frigivet.
A’s regnskab fra 2018 var ikke relevant for Sydbanks vurdering af, om erhvervskreditten skulle nedbringes eller ej, da regnskabet omhandlede arbejdets færdiggørelse i det indeværende år. De sidste flere år var der overskud i A.
Sydbanks håndtering af engagementet var generelt mangelfuld. Sydbank sendte eksempelvis en rykker til dem i maj 2019 med en meddelelse om, at de skulle være i restance med 60.000 kr. på deres terminer. Der var tale om en fejl, da de altid har betalt terminerne til tiden.
Sydbanks håndtering af sagen, herunder manglende udbetaling af det deponerede beløb, nødvendiggjorde at de måtte søge advokatbistand. Sydbank handlede ansvarspådragende ved ikke at udbetale de resterende 200.000 kr. til dem umiddelbart efter salget af E1. Derfor skal banken kompensere dem for deres udgifter til advokatbistand og erstatte det beløb, de kunne have fået i renter ved at have pengene på deres konto.
De investerer ikke i værdipapirer, men i fast ejendom, og at alt hvad de tjener bliver brugt på at nedskrive deres gæld i de resterende tre ejendomme.
Sydbank bør få en påtale for sagsbehandlingen i sagen.
Sydbank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagernes påstande om påtale samt godtgørelse af uspecificerede advokatomkostninger ikke udgør en formueretlig tvist, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3.
Til støtte for frifindelsespåstanden har Sydbank anført, at frigivelse af den deponerede købesum til sælger (klagerne) først kan ske, når pantegæld, som ikke skal overtages, er indfriet. Sydbank var som panthaver i E1 ikke forpligtet til at frigive ejerpantebrevene og dermed restkøbesummen til klagerne, medmindre bankens tilgodehavende sikret ved pantet forinden var blevet indfriet.
Det var klagerne, der instruerede Sydbank i at overføre købesummen fra konto nr. -215 til deponeringskontoen.
Trækket på A’s erhvervskredit udgjorde pr. 29. maj 2019 197.481,92 kr. eksklusiv renter. Dertil kom, at klagernes gearingsfaktor var over 9. Klagernes gæld bestod fortrinsvis af gæld til realkredit og deres formue bestod fortrinsvis af friværdi i de ejendomme, de ejede.
Banken ønskede af kredit- og sikkerhedsmæssige årsager ikke at frigive de to ejerpantebreve i E1 uden samtidig indfrielse af erhvervskreditten, medmindre der blev indgået en for banken acceptabel og sikkerhedsmæssigt afdækket afviklingsaftale. Derfor frigav banken det deponerede beløb med fradrag af 200.000 kr. til sikkerhed for indfrielse af bankens pantsikrede gæld i E1.
Klagerne og deres advokat accepterede vilkårene for indfrielse og gjorde på intet tidspunkt indsigelse eller lignende mod vilkårene.
Drøftelser og forhandlinger mellem Sydbank og klagernes advokat har i hele forløbet vedrørt bankens vilkår for frigivelse af ejerpantebrevene i E1. På intet tidspunkt har advokaten fremsat særskilt krav om frigivelse af den resterende købesum på 200.000 kr. Sydbank afviser også at have modtaget e-mails fra klagerne angående sletning af ejerpantebreve eller klagernes nægtelse af at underskrive nye dokumenter.
En særskilt frigivelse af den resterende købesum har formodningen imod sig, da køberne i disse tilfælde ikke vil kunne sikres anmærkningsfrit skøde fri for panthæftelser, som ikke skulle overtages som led i handlen. Derudover ville det være en åbenlys misligholdelse af klagernes forpligtelse som pantsætter over for banken som underpanthaver, hvor banken som underpanthaver ville kunne tiltræde sit pant og udøve sin tilbageholdsret i restkøbesummen som indtægt henholdsvis surrogat af den pantsatte ejendom. Hvis klagerne eller deres advokat havde fremsat krav om frigivelse af restkøbesummen, var Sydbank berettiget til at udøve tilbageholdsret i denne til sikkerhed for indfrielse af erhvervskreditten.
Ud over købesummen fra salget af E1 havde klagerne ikke midler til at indfri erhvervskreditten, hvilket også blev lagt til grund i drøftelserne mellem banken og klagernes advokat. Klagerne har i perioden 2018 og frem gentagne gange været i overtræk på deres konti i banken. Kort tid før deponeringen af købesummen var klagerne i overtræk på konto nr. -215, hvorfor banken sendte en rykkerskrivelse.
Forsinkelsen i perioden frem til juli 2019 og igen fra ultimo august og frem til frigivelse af det deponerede beløb på 200.000 kr. den 21. januar 2020 beroede på klagernes eller deres advokats forhold. Forsinkelsen kan ikke bebrejdes banken.
Sydbank har ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med ekspeditionen af handlen. Der har ikke frem til frigivelsen af ejerpantebrevene i slutningen af januar 2020 verseret tvist herom mellem parterne. Al korrespondance med advokaten er foregået som led i handlens berigtigelse, hvor advokaten tillige har bistået klagerne med udarbejdelse af dokumenter.
Klagerne har ikke lidt noget tab, og klagernes påstand om godtgørelse af advokatudgifter er udokumenteret og i øvrigt ikke vedrører udgifter, som banken er ansvarlig for.
Ankenævnets bemærkninger
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen bør afvises.
Klagerne M og H var kunder i Sydbank. M’s virksomhed, A, havde en erhvervskredit i Sydbank på 200.000 kr. Til sikkerhed for Sydbanks samlede engagement med klagerne og A havde banken pant i fire pantebreve, herunder to tinglyste ejerpantebreve i ejendommen E1, som klagerne i 2019 solgte ved en familieoverdragelse.
Af kredit- og sikkerhedsmæssige årsager ønskede Sydbank ikke at frigive de to ejerpantebreve i E1 uden samtidig indfrielse af erhvervskreditten. Derfor tilbageholdte Sydbank 200.000 kr. af det deponererede provenu fra salget af E1 til sikkerhed for indfrielse af bankens pantsikrede gæld i E1.
Parterne korresponderede om mulighederne for alternativ sikkerhedsstillelse for erhvervskreditten. I januar 2020 valgte klagerne imidlertid at opsige erhvervskreditten, der var blevet inddækket af klagerne, og Sydbank overførte herefter de 200.000 kr. til klagerne og igangsatte frigivelse og aflysning af samtlige ejerpantebreve.
Ankenævnet finder, at Sydbank var berettiget til at tilbageholde de 200.000 kr. fra provenuet ved salget af E1 til sikkerhed for bankens pantsikrede gæld og til sikkerhed for indfrielse af erhvervskreditten på 200.000 kr. Ankenævnet finder også, at Sydbank var berettiget til at afvise aflysning af klagernes ejerpantebreve så længe Sydbank ikke havde anden sikkerhed for erhvervskreditten.
Drøftelserne mellem Sydbank og advokaten om alternative sikkerhedsstillelse pågik fra maj 2019 og indtil den 16. januar 2020, hvor klagerne opsagde erhvervskreditten. I den mellemliggende periode fremkom banken med forslag til alternativ sikkerhedsstillelse, som advokaten accepterede, hvorfor banken oprettede og uploadede dokumenter til klagernes underskrift. Banken rykkede for klagernes underskrift ved flere lejligheder.
Ankenævnet finder ikke, at Sydbank var ansvarlig for tiden der gik fra salget af E1 og til frigivelse af ejerpantebrevene den 21. januar 2020.
Klagerne får derfor ikke medhold i denne del af klagen.
Det følger af Ankenævnets vedtægter § 25, stk. 1, at ingen af parterne betaler omkostninger i forbindelse med klagesagens behandling til den anden part. Efter Ankenævnets praksis tilkendes der som udgangspunkt heller ikke klageren kompensation for klagerens tidsforbrug forud for, at sagen indbringes for nævnet. Ankenævnet finder ikke anledning til at fravige denne praksis i nærværende sag.
Klagerne får herefter heller ikke medhold i deres krav om kompensation for afholdte advokatudgifter.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.