Opkonvertering, kurser og omkostninger m.v.
| Sagsnummer: | 196 /1996 |
| Dato: | 14-11-1996 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Peter Møgelvang-Hansen, Leif Nielsen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Opkonvertering, kurser og omkostninger m.v. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Den 28. september 1995 rettede klageren henvendelse til indklagede med henblik på omprioritering af sin faste ejendom. Ifølge indklagede overvejede klageren at sælge ejendommen. Dette bestrider klageren. Klagerens ejendom var belånt med et BRFkredit kontantlån med en restgæld på 438.600 kr. svarende til en obligationsrestgæld på 497.591 kr. efter betaling af september termin. Kontantlånet var baseret på 6% obligationer, og restløbetiden var 28 år. Ejendommen var endvidere behæftet med et privat pantebrev med en restgæld på ca. 88.000 kr.
Den 29. september 1995 rekvirerede indklagede en vurdering af ejendommen. Denne forelå den 17. oktober 1995. Ifølge indklagede fik man senere oplyst, at klageren havde bedt pågældende ejendomsmægler udarbejde en salgsopstilling, hvilket skete den 23. oktober 1995. Ifølge klageren tilbød vurderingsmanden at udarbejde en salgsopstilling gratis, hvilket tilbud hun tog imod.
I november kontaktede klageren telefonisk indklagede, og der aftaltes et møde til den 23. s.m. På dette udarbejdede indklagede en konsekvensberegning. Heraf fremgår bl.a.:
"De vil opnå et provenu på kr. 90.000 i forbindelse med konverteringen
I beregningerne er anvendt de seneste noterede obligationskurser samt oplysninger om omkostninger fra det/de pågældende realkreditinstitutter."
Indfrielsesbeløbet vedrørende kontantlånet i BRFkredit var beregnet på grundlag af en obligationskurs på 81,20. Forslaget til nybelåning var et 30-årigt kontantlån i Unikredit på 505.000 kr. baseret på 8% obligationer, for hvilke kursen var 95,20. Det nye lån skulle også dække indfrielsen af det private pantebrev.
På mødet den 23. november 1995 underskrev klageren en låneansøgning til Unikredit lydende på et lån på 500.000 kr. Ifølge klageren blev ansøgningen efterfølgende udfyldt af indklagedes medarbejder. Felterne "inklusive omkostninger" og "eksklusive omkostninger" er ikke udfyldt.
Den 28. november 1995 indhentede klageren fra et andet pengeinstitut et alternativt tilbud på omprioritering. Ifølge klageren forelagde hun dette tilbud, der havde lavere omkostninger, for indklagede, der herefter reducerede omkostningerne fra 10.244 til 6.250 kr.
Ifølge indklagede anmodede klageren den 1. december 1995 om, at låneansøgningen til Unikredit blev indsendt. Ifølge klageren anmodede hun om rådgivning, hvorefter hun fik forelagt en konvertering på 500.000 kr. Da der ifølge hendes beregninger ville mangle 4.500 kr., spurgte hun, om omkostningerne ville være dækket af realkreditlånet, hvortil medarbejderen svarede, at det ikke var noget problem.
Unikredit tilbød den 12. december 1995 et kontantlån på 500.000 kr., som den 13. s.m. blev fremsendt til klageren med anmodning om et møde med henblik på underskrift af nødvendige dokumenter. Det tilbudte lån var beregnet på grundlag af en obligationskurs på 96,50.
På et møde den 15. december 1995 underskrev klageren pantebrevet til Unikredit. Ifølge indklagede aflæste og udprintede medarbejderen de aktuelle kurser på skærmen. Der er fremlagt udprintninger heraf dateret den 15. december 1995. Kursen på det lån, der skulle indfries, lå ca. 2 point højere end angivet i konsekvensberegningen, hvilket ville påvirke likviditeten i lånesagen negativt med ca. 10.000 kr. Dette blev drøftet med klageren, og indklagede tilbød finansiering af likviditetsunderskuddet, hvorefter klageren besluttede at gennemføre hjemtagelsen hurtigst muligt. Klageren bestrider, at en negativ påvirkning af likviditeten blev drøftet, og at indklagede tilbød at finansiere likviditetsunderskuddet.
Af aftale underskrevet af klageren den 20. december 1995 fremgår, at det tilbudte lån fra Unikredit på 500.000 kr. skulle hjemtages straks, og at lånet i BRFkredit samt det private pantebrev skulle indfries. Lånet i Unikredit blev afregnet den 2. januar 1996 på basis af 8% obligationer til kurs 96,50. Lånet i BRFkredit blev indfriet den 27. december 1995 på basis af kurs 83,30.
Af en af indklagede udarbejdet opgørelse fremgår, at der ved omprioriteringen fremkom et kontant underskud på ca. 9.500 kr.
Klageren har ved klageskema af 12. maj 1996 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at stille hende økonomisk på den måde, hun blev stillet i udsigt den 23. november 1995, samt at dække rentetab og udgifter, subsidiært at indklagede tilpligtes at godtgøre omkostninger på 10.440 kr. samt rentetab og udgifter.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede ønskede at foretage en vurdering af ejendommen, og hun gik ud fra, at indklagede ville vende tilbage, når vurderingen forelå. Hun gjorde bankrådgiveren opmærksom på, at hun kun ønskede en omprioritering, hvis det var en økonomisk fordel for hende. Hovedformålet var at nedbringe gælden i ejendommen uden omkostninger. Ønsket om omprioritering havde intet med de nye skatteregler at gøre. Hun blev ikke rådgivet om kurssikring i forbindelse med underskrivelse af låneansøgningen. Hun underskrev låneansøgningen, som bankrådgiveren efterfølgende udfyldte, men undlod at afkrydse feltet "inklusive omkostninger". Hun har på grund af indklagedes rådgivning og fejlagtige udfyldning af papirer ikke opnået det, hun blev stillet i udsigt. Konsekvensberegningen må betragtes som et tilbud, som indklagede må stå inde for. Det er uden betydning, at det af beregningen fremgår, at den er foretaget med de seneste noterede obligationskurser, og at der kan ske ændringer ved en senere konvertering, idet hun forventede, at indklagede ville rådgive hende og oplyse, hvis det ikke længere var fordelagtigt for hende at omprioritere. Alle udgifter ville ikke være dækket ved uændrede kurser. Den negative påvirkning af likviditeten blev ikke drøftet på mødet den 15. december 1995, og indklagede tilbød ikke at finansiere likviditetsunderskuddet. Den lavere ydelse skyldes, at det private pantebrevs restløbetid var 15 år. Lånet kunne have været hjemtaget langt tidligere. Ekspeditionsgebyret blev nedsat, da hun forelagde indklagede lånetilbuddet fra et andet pengeinstitut.
Indklagede har anført, at der ikke er begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med sagsbehandlingen. Alle krav til rådgivning og ekspeditionstid er overholdt med henblik på at sikre klageren den fulde fordel både med hensyn til beskatning og med hensyn til kurs, såfremt et senere rentefald måtte indtræde. Hovedformålet med omlægningen var at ændre lånet i BRFkredit til et kontantlån baseret på obligationer med en højere kuponrente. Formålet med en sådan opkonvertering er at få en lavere obligationsgæld. Der er ingen umiddelbare fordele herved, idet terminsydelsen normalt vil være den samme eller en smule højere. Fordelen indtræder først, hvis renten senere falder, og hvor der derpå omlægges til et lån med en lavere kuponrente og således, at obligationsgælden ikke stiger på grund af adgangen til at indfri det gamle lån til kurs pari. For kontantlån optaget efter udgangen af 1995 er skattereglerne ændret således, at kursgevinst opnået ved en senere nedkonvertering beskattes. Klageren fik nedsat sin obligationsgæld betragteligt stort set under bevarelse af den tidligere ydelse. Dette var målsætningen med konverteringen. En eventuel kurssikring af lånene ville kun have medført yderligere omkostninger for klageren. En kurssikring kunne tidligst have fundet sted den 15. december, hvor dokumenterne blev underskrevet på grundlag af lånetilbuddet af 12. december. Hjemtagelsen blev iværksat umiddelbart efter, og det ville savne mening at foretage kurssikring, som normalt anvendes til at afdække kursrisikoen i en længere periode. Hjemtagelsen og indfrielsen af lånene blev i øvrigt effektueret til de samme kurser, som var gældende den dag, beslutningen blev truffet. Den 15. december 1995 rådgav afdelingen om konsekvenserne af kursændringen på BRF-obligationerne. På trods af det foreliggende likviditetsunderskud besluttede klageren at gennemføre konverteringen mod bankens tilsagn om at finansiere mankoen.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet lægger til grund, at klageren har opnået det, som var formålet med "opkonverteringen", nemlig en væsentligt lavere obligationsgæld ved en stort set uændret ydelse. Konsekvensberegningen af 23. november 1995 er udarbejdet på grundlag af de på dette tidspunkt gældende kurser og må - således som det også udtrykkeligt er anført i beregningen - nødvendigvis forstås med forbehold for ændringer som følge af efterfølgende kursændringer. Klageren kan derfor ikke kræve sig stillet, som om omprioriteringen var gennemført til de kurser, der er anvendt i konsekvensberegningen. Navnlig under hensyn til de fremlagte udprintninger af 15. december 1995 vedrørende obligationskurserne denne dag lægger Ankenævnet i overensstemmelse med indklagedes redegørelse til grund, at de ændringer i kurserne, der var sket siden udarbejdelsen af konsekvensberegningen, blev drøftet med klageren på mødet den pågældende dag, og at hun således fik oplysning om kursændringernes negative indvirkning på kontantresultatet. Kurssikring kunne tidligst have fundet sted på mødet den 15. december, og da omprioriteringen skulle gennemføres hurtigst muligt, findes indklagedes medarbejder ikke at have begået nogen fejl ved ikke at tilråde kurssikring, hvortil kommer, at klageren efter det oplyste heller ikke har lidt noget tab ved, at kurssikring ikke blev foretaget.
Efter det anførte finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at der er begået fejl af indklagede i forbindelse med gennemførelsen af omprioriteringssagen.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.