Realkreditbelåning, differencerente.
| Sagsnummer: | 369/1994 |
| Dato: | 30-12-1994 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Niels Busk, Niels Bolt Jørgensen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Realkreditbelåning, differencerente. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indklagede forestod i andet halvår 1993 en omprioritering af klagerens ejendom, i hvilken forbindelsen et kontantlån med en obligationsrestgæld på ca. 780.000 kr. til Realkredit Danmark bliver erstattet af et kontantlån på 818.000 kr. Såvel det indfriede som det nye lån havde en løbetid på ca. 23 år.
Indklagede fremsendte den 4. august 1993 efter klagerens forudgående henvendelse en omprioriteringsberegning, der viste, at en omlægning af det eksisterende lån til et nyt lån med tilsvarende løbetid ville betyde en besparelse i første års nettoydelse på ca. 5.900 kr. eller en samlet besparelse i nutidsværdi over hele løbetiden på ca. 74.000 kr.; for beregningen hævede indklagede et gebyr på 300 kr. I bilag til beregningen var opregnet en række forudsætninger med hensyn til omkostninger, kurtage, indfrielsesgebyr m. v. Blandt disse forudsætninger var anført: "Opsigelsesrente (diff.-rente): ansat til kr. 0."
Ved skrivelse af 18. oktober 1993 fremsendte indklagede lånetilbud fra Realkredit Danmark. Af skrivelsen fremgik:
"Hvis der til slut er et overskud efter indfrielse af nuværende kreditforeningslån og betaling af udgifter i forbindelse med omprioriteringen, så skal dette overskud afdrages på det private pantebrev. Vi kan endvidere oplyse, at såfremt der bliver tale om betaling af differencerente i forbindelse med indfrielse af det gamle kreditforeningslån, så skal I selv betale dette beløb, da pantebrevet ikke skal respektere differencerente."
Med skrivelsen fulgte et sagsark vedrørende omprioriteringen, hvor forskellige gebyrer til indklagede var specificeret; endvidere fremgik, at:
"nettoprovenu anvendes til: Afdrag på privat pantebrev oprindeligt kr. 98.000,00."
Den 11. november 1993 udbetaltes det nye lån. Udbetalingen skete ved modregning i det eksisterende lån, idet indklagede yderligere fremsendte 4.837,13 kr. til kreditforeningen. Ved indfrielsen af det eksisterende lån beregnedes differencerente 5% i 229 dage eller 24.822,04 kr.
Den 9. december 1993 hævede indklagede gebyr for omprioriteringen for 3.100 kr. på klagerens konto.
Den 14. december 1993 fremsendte indklagede ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver, 23.453 kr.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbagebetale omprioriteringsgebyret, 3.100 kr. og gebyr for konsekvensberegning, 300 kr., samt en rentekompensation vedrørende et lån, klageren har måttet optage til dækning af betaling af ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagedes rådgivning har været fejlagtig. Hun gjorde fra starten af sagen opmærksom på, at hun ikke havde midler til at dække et underskud. Indklagede burde derfor have tilrådet, at omprioriteringen skete som opsigelse til en termin med samtidig indgåelse af kurskontrakt for det nye lån. Herved ville betaling af differencerenter være undgået. Indklagedes indledende konsekvensberegning forudsatte, at differencerenterne var 0 kr. Beregningen burde derfor have oplyst en anslået pris for indgåelse af kurskontrakt, men dette var ikke tilfældet. Heller ikke under sagens videre ekspedition klargjorde indklagede, at der forelå to muligheder at gennemføre omprioriteringen på. Efter at have modtaget indklagedes skrivelse af 18. oktober 1993 forespurgte hun afdelingen, om der skulle betales et kontantbeløb; det blev oplyst, at kreditforeningslånet blev gjort stort nok til at dække omkostninger til optagelse af det nye lån.
Indklagede har anført, at det opståede underskud ved omprioriteringen er en følge af, at nettoprovenuet skulle betales som ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver. Indklagede har flere gange herunder ved skrivelse af 18. oktober 1993 oplyst om sammenhængen mellem straks-indfrielse og betaling af differencerenter med deraf følgende betaling af ekstraordinært afdrag til den private panthaver. Klageren har endvidere modtaget oplysning om fordele og ulemper ved at gennemføre låneomlægningen som sket eller pr. en senere termin.
Ankenævnets bemærkninger:
Som sagen foreligger oplyst for Ankenævnet, findes indklagede ikke at have gjort det tilstrækkeligt klart for klageren, at der kunne opstå krav på differencerenter i den størrelsesorden, der viste sig at blive tilfældet.
Ankenævnet finder, at indklagede i den anledning bør godtgøre klageren 2.000 kr. af det opkrævede gebyr.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger betale klageren 2.000 kr. Klagegebyret tilbagebetales klageren.