Afgørelse

I forbindelse med samlivsophævelse solgte klageren og hans tidligere samlever i maj måned 1993 den ene af to ideelle anparter af en fast ejendom. Salgssummen var 825.000 kr., som skulle berigtiges ved optagelse af et ejerskiftelån på 645.000 kr., udstedelse af sælgerpantebreve for 120.000 kr. samt kontant betaling af 60.000 kr. Ejerskiftelånet, der skulle optages i Realkredit Danmark, var et 30-årigt obligationslån 8% og skulle erstatte et eksisterende lån til Realkredit Danmark 11% med en obligationsrestgæld på ca. 604.000 kr.

I ejendommen var på salgstidspunktet lyst to private pantebreve med en restgæld på ca. 136.000 kr. Med pantekreditor aftaltes det at nedlyse pantebrevene til henholdsvis 72.000 kr. og 48.000 kr. og ændre pantebrevenes afviklingsvilkår svarende til de i slutsedlen aftalte, ligesom der med kreditor blev truffet aftale om afvikling af forfaldne ydelser.

Ved skrivelse af 13. maj 1993 til klageren og samleveren tog Realkredit Danmarks advokat ydelsen på det eksisterende lån pr. 11. marts 1993 til inkasso. Ydelsen incl. morarenter var 22.955,58 kr., hvortil kom inkassoomkostninger 1.461,38 kr. Den 1. juni 1993 indgav advokaten udlægsbegæring til fogedretten; i udlægsrekvisitionen er inkassosalær og fogedgebyr i alt 2.121,38 kr.

Den 14. juni 1993 modtog indklagede fra den medvirkende ejendomsmægler slutseddel m.v. med henblik på hjemtagelse af ejerskiftelånet. Indklagede beregnede, at der ved handelen var et underskud på ca. 60.000 kr. Det aftaltes herefter med sælgernes forældre, at der i alt indbetaltes 60.000 kr. til indklagede, inden sagen kunne ekspederes. Den 13. og 16. august 1993 indbetaltes herefter 2 x 30.000 kr. Den 25. august 1993 indleverede indklagede ejerskiftelånspantebrevet til tinglysning, ligesom man samme dag rekvirerede en indfrielsesopgørelse vedrørende det eksisterende lån. Af denne fremgår, at der til indfrielse af lånet krævedes indbetaling af knap 670.000 kr. heraf ca. 70.000 kr. vedrørende 3 terminsydelser incl. september termin.

Den 9. september 1993 anmodede indklagede Realkredit Danmark om ejerskiftelånets udbetaling mod indklagedes garanti for tinglyst anmærkningsfrit pantebrev; endvidere fremsendtes 60.000 kr.

Af en fremlagt korrespondance fremgår, at klagerens advokat gennem den medvirkende ejendomsmægler forgæves forsøgte at få Realkredit Danmark til at frafalde inkassoomkostninger, gebyr m.v.

I slutningen af oktober 1993 modtog klagerens advokat fra den tidligere samlevers advokat oplysning om, at Realkredit Danmark stillede krav om tilføjelser til en på ejendommen lyst samejedeklaration. Efter at tillæg til overenskomsten var udarbejdet og underskrevet af parterne, fremsendte indklagede den 11. november 1993 deklarationen til Realkredit Danmark med anmodning om frigivelse af inklagedes garanti for ejerskiftelånet.

I skrivelse af 9. december 1993 til indklagede stillede klagerens advokat krav om nedsættelse af indklagedes gebyr for omprioriteringen, som indklagede den 9. september s.å. havde debiteret med 7.800 kr. på lånesagskontoen. Klagerens advokat henviste til, at indklagede i en oprindelig udarbejdet provenuoversigt havde afsat 3.000 kr. Endvidere forespurgte advokaten, på hvilket grundlag indklagede den 1. oktober havde debiteret garantiprovision med 2.438,63 kr. Under en yderligere korrespondance om de rejste spørgsmål, forespurgte advokaten i skrivelse af 4. januar 1994, om ejerskiftelånet var hjemtaget. I skrivelse af 6. januar 1994 oplyste indklagede, at man fra klagerens samlevers advokat havde fået oplyst, at der var restance på det eksisterende lån vedrørende september termin 1993.

Af indfrielsesopgørelse af 11. januar 1994 fra Realkredit Danmark fremgår, at det gamle lån er indfriet pr. 14. januar 1994. Ved indfrielsen berigtigedes september og december termin 1993 med i alt 37.969,25 kr. med tillæg af morarenter. Til indfrielsen medgik 639.327,06 kr., som blev modregnet i provenuet fra ejerskiftelånet, således at der fremkom et nettoprovenu på 13.491,91 kr., der fremsendtes til indklagede. I provenuet fra det nye lån var fratrukket 1.718,- kr. vedrørende incassoomkostninger og restancegebyr.

I skrivelse af 13. januar 1994 om lånets udbetaling oplyste Realkredit Danmark, at forinden den stillede garanti kunne frigives, måtte endeligt tinglyst pantebrev uden retsanmærkninger forevises.

Den 18. februar 1994 fremsendte indklagede anmærkningsfrit ejerskiftelånspantebrevet til Realkredit Danmark, som i skrivelse af 15. marts 1994 meddelte, at garantien var frigivet.

Den 24. marts 1994 opgjorde indklagede lånesagskontoen og overførte provenuet 9.313,06 kr. til klagerens totalkonto, hvis saldo herefter udgjorde 7.339,51 kr. (negativ). Den 30. marts 1994 blev totalkontoen tilskrevet 679,81 kr. i debetrenter.

Den 21. april 1994 indsatte indklagede 4.000 kr. på klagerens og samleverens totalkonto; beløbet udgjorde delvis refusion af de tidligere hævede 7.800 kr.

Klageren har ved klageskema af 16. juli 1994 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale i alt 11.957,16 kr. Beløbet opgøres således:

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har anført, at indklagede efter i august at have modtaget de 60.000 kr. burde have betalt restancer til Realkredit Danmark med hensyn til marts og juni terminer, i alt ca. 45.500 kr. Men indklagede betalte først i september, hvilket medførte forøgede morarenter. Han finder, at omprioriteringen kunne have været afsluttet på et langt tidligere tidspunkt og uden garantistillelse fra indklagede. Indklagede bør nedsætte ekspeditionsgebyret til det oprindelig oplyste på 3.000 kr., ligesom indklagede bør godtgøre inkassoomkostninger betalt til Realkredit Danmark. Endelig bør indklagede betale rentegodtgørelse af 13.491 kr., som blev modtaget Realkredit Danmark, idet beløbet først længe efter overførtes til totalkontoen, som herved blev debiteret renter.

Indklagede har anført, at man som betingelse for at få lånet udbetalt fra Realkredit Danmark måtte stille garanti for senere levering af anmærkningsfrit pantebrev. Som følge heraf forfaldt løbende garantiprovision. Indklagede er uden skyld i sagens forsinkelse, herunder særlig problemerne omkring kravet om tillæg til samejedeklarationen og forsinkelser opstået hos Realkredit Danmark. På baggrund af sagens omfattende korrespondance m.v. var gebyret oprindelig fastsat til 7.800 kr., men efter forhandling med klageren blev det senere nedsat til 3.800 kr. Kravet om godtgørelse af inkassoomkostninger til Realkredit Danmark bør ikke tages til følge, bl.a. fordi indklagede ikke er blevet anmodet om at afregne restancer på kreditforeningslånet forud for indbetalingen af de 60.000 kr. til kreditforeningen den 9. september 1993 samtidig med anmodningen om udbetaling af det nye lån. Kravet om rentegodtgørelse på 679,81 kr. bør heller ikke tages til følge, da lånesagskontoen først kunne opgøres, efter at Realkredit Danmark havde frigivet garantien, og da beløbet - som i øvrigt langt overstiger renten af 13.491 kr. i 2½ måned - må anses for indeholdt i nedslaget i ekspeditionsgebyret på 4.000 kr. Man har den 12. juli 1994 godtgjort klageren rentebeløbet på 83,35 kr.

Ankenævnets bemærkninger:

Af de grunde, der anført af indklagede, finder Ankenævnet ikke grundlag for at tage nogen del af klagen til følge.

Som følge heraf