Afgørelse

Spørgsmål om ansvar for, at provenuet ved omprioritering og tillægsbelåning ejendom blev mindre, end klageren forventede.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et ansvar over for klageren i forbindelse med, at provenuet ved en omprioritering og en tillægsbelåning blev mindre, end klageren forventede.

Sagens omstændigheder.

Klageren og hendes mand, M, ejer en fast ejendom. I foråret 2009 var ejendommen behæftet med et afdragsfrit 5 % obligationslån med en hovedstol og restgæld på 2.273.000 kr.

Den 20. marts 2009 var klageren og M til møde i banken om en omprioritering og tillægsbelåning med henblik på en istandsættelse af ejendommen.

Banken udarbejdede en beregning, der viste et kontant provenu på 300.441 kr. ved en omlægning af det eksisterende lån til et rentetilpasningslån (F1) med en hovedstol på 2.493.000 kr. Provenuet af omprioriteringslånet var 2.481.725 kr., svarende til hovedstolen på 2.493.000 kr. med fradrag af omkostninger på 11.275 kr., heraf 4.775 kr. til staten, 4000 kr. til realkreditinstituttet og 2.500 kr. i ekspeditionsgebyr til banken. Indfrielsesbeløbet for det eksisterende lån var 2.181.284 kr., svarende til den aktuelle kursværdi på 2.177.534 kr. (kurs 95,8) med tillæg af omkostninger på 3.750 kr.

Den 1. april 2009 udstedte Realkredit Danmark et lånetilbud om et rentetilpasningslån (F1) med en hovedstol på 2.480.000 kr. På side 4 i lånetilbuddet blev det overskydende provenu ved omprioriteringen opgjort til 264.858 kr., idet provenuet af omprioriteringslånet var 2.471.600 kr. svarende til hovedstolen på 2.480.000 kr. med fradrag af omkostninger til realkreditinstituttet og staten i alt på 8.400 kr. Indfrielsesbeløbet for det eksisterende lån var 2.206.742 kr., svarende til den aktuelle kursværdi, som nu var 2.202.992 kr. (kurs 96,92) med tillæg af omkostninger på 3.750 kr.

Den 2. april 2009 underskrev klageren og M en aftale med banken om gennemførelse af omprioriteringen. Af aftalen fremgik bankens ekspeditionsgebyr på 2.500 kr., et gebyr på 175 kr. for tingbogsoplysninger, et etableringsgebyr på 600 kr. for forhåndslånsgaranti og garantiprovision på 0,5% pr. løbende 3 måneder forud af 200.000 kr. (garantiens størrelse). Klageren og M underskrev endvidere et dokument om "Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom". I dokumentet er der i en rubrik om låneprovenu anført beløbet 290.000 kr.

Omprioriteringen blev gennemført i midten af april 2009, hvorefter der på omprioriteringskontoen indestod et overskydende provenu på knap 260.000 kr.

Indfrielsen af det eksisterende lån skete til kurs 96,747, svarende til 2.199.059,31 kr. Hertil kom indfrielsesomkostningerne på 3.750 kr. samt renter og bidrag på i alt 5.583,18 kr. for perioden 1.-17. april 2009, i alt 2.208.392,49 kr.

Ved brev af 28. maj 2009 besvarede banken en henvendelse fra klageren om størrelsen af det overskydende provenu, som efter klagerens opfattelse var for lille.

Den 15. juni 2009 indgav klageren en klage over Danske Bank til Ankenævnet.

Ved brev af 22. juni 2009 til klageren og M tilbød banken en kassekredit på 25.000 kr. uden oprettelsesgebyr og til en variabel rente, for tiden 8,1 % om året.

Parternes påstande.

Ankenævnet har forstået klagerens påstand således, at Danske Bank skal betale 25.000 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun og M efter mødet den 20. marts 2009 udarbejdede et budget for istandsættelsen af ejendommen. Ejendommen blev vurderet af Realkredit Danmark, som godkendte et ekstra lån på 290.000 kr. Beløbets størrelse var af væsentlig betydning for dem.

Lånetilbuddet blev ikke gennemgået i forbindelse med deres underskrift på dokumenterne vedrørende omprioriteringen. De var således ikke klar over, at provenuet i lånetilbuddet blev opgjort til 264.858 kr. De hæftede sig ved, at det aftalte og forventede provenu på 290.000 kr. fremgik af det dokument, som de på daværende tidspunkt anså for det afgørende papir i forhold til lånet. Bankens medarbejder slog op på de sider, hvor de skulle underskrive, for som han sagde, var det jo "magen til de beregningen vi tidligere havde gennemgået". Deres børn var med til mødet, og der skulle ordnes papirer vedrørende bl.a. MasterCard, netbank, børneopsparing og værdipapirer. De havde derfor svært ved at bevare koncentrationen.

Da omprioriteringen var gennemført, konstaterede de overraskende, at de fik udbetalt cirka 25.000 kr. mindre end forventet. Det mindre provenu betyder, at de ikke som forudsat kan færdiggøre istandsættelsen af ejendommen. Bankens tilbud om ekstra lån er utilstrækkelig og primært i bankens interesse.

Hun blev syg som følge af den stress, der opstod, da det viste sig, at låneprovenuet var mindre end forventet.

Danske Bank har anført, at banken ikke har tilsikret klageren og M et provenu på 290.000 kr.

Banken har ikke handlet erstatningspådragende, og klageren har ikke lidt et tab. Klageren har derfor ikke krav på erstatning.

Beregningen af 20. marts 2009 var baseret på de aktuelle obligationskurser og en tillægsbelåning af ejendommen på 300.000 kr. Ud fra den efterfølgende vurdering kunne klageren og M optage et tillægslån med en hovedstol på 290.000 kr.

Det beror på en fejl, at man i dokumentet om dokumentation for rådgivningen anførte et provenu på 290.000 kr. Fejlen har ikke medført noget tab for klageren. Banken er uforstående over for det af klageren anførte om, at hun opfattede dokumentet som det endelige og bindende dokument i sagen.

Ifølge lånetilbuddet var provenuet på 264.858 kr. Lånetilbuddet blev gennemgået med klageren og M i forbindelse med deres underskrivelse af dokumenterne. I forhold til beregningen af 20. marts 2009 var indfrielsen af det eksisterende lån på lånetilbudstidspunktet blevet dyrere, idet kursen på de bagvedliggende obligationer var steget.

Frem til den faktiske indfrielse faldt kursen lidt, og det var derfor til klagerens og M’s fordel, at der ikke blev kurssikret.

Banken har i de efterfølgende drøftelser tilbudt klageren og M gebyrfrit at yde et lån på det beløb, som klageren oplyser at mangle til færdiggørelsen af forbedringerne i ejendommen. Klageren har ikke ønsket at acceptere bankens tilbud.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det findes ikke godtgjort, at Danske Bank i forbindelse med omprioriteringen og tillægsbelåningen af klagerens og M’s ejendom i foråret 2009 tilsikrede klageren og M et provenu på 290.000 kr. Det bemærkes herved, at bankens fejlagtige angivelse af et provenu i denne størrelsesorden i dokumentet vedrørende dokumentation for rådgivningen ikke udgør tilstrækkelig grundlag for at statuere en indeståelse.

Det findes endvidere ikke godtgjort, at klageren og M gjorde Danske Bank opmærksom på, at de betingede sig at få udbetalt et provenu på 290.000 kr.

Beregningen af 20. marts 2009 var efter det oplyste ligesom lånetilbuddet af 1. april 2009 fra Realkredit Danmark ikke behæftet med fejl. Under de forudsætninger, der var lagt til grund ved beregningen af 20. marts 2009, måtte der således forventes et provenu på 300.441 kr. Ændringen af det samlede låneprovenu fra 300.441 kr. til 264.858 kr. skyldes dels, at lånets hovedstol blev nedsat i forhold til beregningen af 20. marts 2009, dels at indfrielsesomkostningerne som følge af kursstigningen på de bagvedliggende obligationer på det eksisterende lån var steget. Provenuet på 264.858 kr. indeholdt ikke ekspeditionsgebyret på 2.500 kr. til banken, gebyret på 175 kr. for tinglysningsomkostninger og omkostningerne til forhåndslånsgaranti på 1.600 kr. disse omkostninger på i alt 4.275 kr. fremgik af aftalen om finansiering og tinglysning. Klageren og M måtte endvidere påregne at skulle betale renter og bidrag på det eksisterende lån indtil indfrielsen. Ankenævnet finder det således ikke godtgjort, at klageren og M har lidt et tab som følge af bankens fejlagtige oplysning om et låneprovenu på 290.000 kr.

Det forhold, at klageren og M på grund af beløbsangivelsen i dokumentet vedrørende dokumentation for rådgivningen blev skuffet i deres forventninger til størrelsen af provenuet ved omprioriteringen og tillægsbelåningen, kan ikke medføre et erstatningsansvar for banken.

Det bemærkes, at banken har tilbudt gebyrfrit at yde klageren og M en kassekredit på det omtvistede beløb på 25.000 kr. med henblik på at finansiere færdiggørelsen af ejendomsforbedringerne.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.