Ekspedition af hjemtagelse af ejerskiftelån. Afvisning, bevis.
| Sagsnummer: | 833/1994 |
| Dato: | 22-01-1996 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Niels Bolt Jørgensen, Mette Reissmann, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Ekspedition af hjemtagelse af ejerskiftelån. Afvisning, bevis. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved købsaftale af 10. januar 1994 solgte klageren sin faste ejendom. Købesummen på 670.000 kr. skulle berigtiges ved hjemtagelse af et 30-årigt kontantlån på 524.000 kr., en udbetaling på 70.000 kr. og et sælgerpantebrev på 76.000 kr. Købsaftalen indeholdt en reguleringsbestemmelse, hvorefter der skulle ske regulering af købesummen, såfremt der skete ændringer i den obligationsmængde, der var forudsat vedrørende ejerskiftelånet. Det fremgik, at sælger var blevet gjort bekendt med "mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet". I øvrigt fremgik bl. a., at indklagedes Slagelse afdeling som klagerens pengeinstitut skulle forestå hjemtagelsen af ejerskiftelånet, og at køber selv skulle skrive skødet.
Den medvirkende ejendomsmægler indhentede lånetilbud af 17. januar 1994 i Nykredit vedrørende ejerskiftelånet. Ifølge lånetilbudet var udbetaling af lånet bl.a. betinget af, at Nykredit modtog "underskrevet ejerskiftemeddelelse samt kopi af endeligt, tinglyst skøde til den nye ejer. Skødet må ikke give anledning til bemærkninger".
Ved ejendomsmæglerens skrivelse af 18. januar 1994 blev indklagede anmodet om at forestå tinglysning og hjemtagelse af ejerskiftelånet og indfrielse af eksisterende prioriteter i ejendommen. Købsaftale, lånetilbud, pantebrev og originalt skøde var vedlagt skrivelsen.
Indklagede har fremlagt kopi af fremsendelsesskrivelse til klageren dateret 19. januar 1994. I skrivelsen er der sat kryds ved rubrikkerne: "Som aftalt", "Til Deres eget brug/orientering" og "De bedes venligst kontakte os med henblik på underskrift".
Den 21. februar 1994 underskrev klageren pantebrev til Nykredit, fuldmagt og omprioriteringsaftale med indklagede. Af omprioriteringsaftalen fremgår bl.a., at lånet ikke skulle hjemtages, før indklagede havde ekspederet tinglysning, og at kurssikring ikke ønskedes foretaget. Under rubrikken bemærkninger er bl.a. anført: "Kontaktes, når tinglyst".
Indklagede har oplyst, at pantebrevet forelå tinglyst den 9. marts 1994, hvorpå man kontaktede dels klageren dels køberens private skødeskriver for fremsendelse af det endelige skøde samt underskrevet ejerskiftemeddelelse. Indklagede modtog endeligt skøde den 11. april 1994. Ejerskiftemeddelelsen blev på grund af manglende korrekt underskrift efterfølgende fremsendt direkte til Nykredit af den private skødeskriver.
Ejerskiftelånet blev udbetalt på basis af kursen den 22. april 1994. I henhold til reguleringsklausulen blev sælgerpantebrevet reguleret med 72.288 kr.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på 58.734 kr. svarende til kursværdien af reguleringen af sælgerpantebrevet.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede bør være ansvarlig for tabet på grund af forsinket ekspedition og mangelfuld rådgivning. Indklagede burde have hjemtaget lånet straks efter modtagelsen af dokumenterne fra ejendomsmægleren den 19. januar 1994. Det bestrides, at indklagedes fremsendelsesskrivelse af 19. januar 1994 vedrørte ejerskiftelånet, idet hun anser det for usandsynligt, at hun i givet fald skulle have ventet med at reagere til den 21. februar 1994. På mødet den 21. februar 1994 blev kurssikring drøftet. Efter råd fra indklagede og i forventning om at lånet kunne hjemtages inden for rimelig kort tid, ønskede hun ikke kurssikring. Hun gik ud fra, at der var tale om en almindelig ekspeditionssag. Indklagede undlod at orientere hende om, at det var et problem, at køberen selv skulle skrive skøde, og at indklagede ikke ville hjemtage lånet på en garanti. Hun var således ikke bekendt med, at lånet først ville blive hjemtaget, når skødet var tinglyst. Såfremt hun var blevet orienteret herom, ville hun have haft anledning til og mulighed for at stoppe handelen eller for egen regning lade en advokat skrive skøde for køberen. Indklagede burde i hvert fald have hjemtaget lånet den 9. marts 1994, hvor pantebrevet var tinglyst.
Indklagede har anført, at lånetilbudet efter aftale blev fremsendt til klageren den 19. januar 1994, hvorefter klageren skulle kontakte indklagede med henblik på underskrift af pantebrevet. Indklagede havde ikke andre igangværende forretninger med klageren på dette tidspunkt. Låneudbetalingen var bl.a. betinget af endeligt, tinglyst skøde, der ikke måtte give anledning til bemærkninger. Skødet skulle skrives af køberens private skødeskriver, hvilket efter indklagedes erfaring ofte kan forsinke sagens forløb. Af denne grund ville indklagede ikke afgive indeståelse for endeligt skøde og således ikke hjemtage lånet ved en garanti, hvilket blev udtrykkeligt nævnt over for klageren. På den baggrund blev lånet ikke udbetalt, da pantebrevet var tinglyst den 9. marts 1994. Usikkerheden om, hvornår lånet kunne udbetales, var endvidere en ulempe i forbindelse med kurssikring, idet der var risiko for at en eventuel kurskontrakt skulle forlænges flere gange. Indklagede er uden ansvar for, at aftalen om den private skødeskriver påvirkede Nykredits udbetalingsvilkår, og at dette var årsag til, at dokumentationen til brug for hjemtagelsen af lånet var længe undervejs.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at lånesagen blev ekspederet af indklagede på sædvanlig vis frem til tinglysningen af pantebrevet den 9. marts 1994.
Afgørende for om indklagede må anses for erstatningsansvarlig, for det tab, klageren led som følge af kursfaldet fra det tidspunkt, hvor lånet på grundlag af det tinglyste pantebrev kunne være hjemtaget og frem til den faktiske hjemtagelsesdag er, om indklagede på mødet den 21. februar 1994 orienterede klageren om de særlige problemer, der var forbundet med, at køberen selv skulle skrive skøde, herunder Nykredits særlige udbetalingsbetingelser, og det forhold at indklagede ikke var indstillet på at afgive indeståelse for endeligt skøde, hvilket medførte, at lånet først kunne påregnes hjemtaget, når endeligt skøde var tinglyst. Indklagede har anført, at klageren udtrykkeligt blev orienteret om de nævnte forhold, mens klageren har bestridt dette. Ankenævnet finder, at en afgørelse herefter forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor klagen i medfør af Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.
Som følge heraf
Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.