Afgørelse

Spørgsmål om ansvar for overførsel af beløb til deponering hos ejendomsmægler

Sagsnummer:	344 /2020
Dato:	11-06-2021
Ankenævn:	Henrik Waaben, Jesper Claus Christensen, Jimmy Bak, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn
Klageemne:	Deponering - øvrige spørgsmål Forældelse - rådgivning
Ledetekst:	Spørgsmål om ansvar for overførsel af beløb til deponering hos ejendomsmægler
Indklagede:	Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om ansvar for overførsel af beløb til deponering hos ejendomsmægler.

Sagens omstændigheder

Den 12. april 2017 underskrev klageren og en anden person som købere en aftale om køb af en ejendom for 3.800.000 kr. Købsaftalen blev samme dag underskrevet af sælger, V, der ifølge underskriftsstemplet på købsaftalen var ejendomsmægler og valuar. V drev en ejendomsmæglervirksomhed, VB, som enkeltmandsvirksomhed.

Senest tre dage efter underskrivelsen af købsaftalen skulle der deponeres 250.000 kr. hos VB på en i købsaftalen angivet bankkonto. For restkøbesummen på 3.550.000 kr. skulle der senest den 20. april 2017 enten foretages deponering i sælgers bank eller stilles bankgaranti. Som bilag til købsaftalen var bl.a. angivet BBR-meddelelse, ejendomsskatterapport, mail fra kommunen vedrørende anvendelse og lokalplan. Købsaftalen indeholdt endvidere bl.a. følgende:

”… De deponerede midler frigives til sælgers disposition, når der foreligger anmærkningsfrit skøde til fordel for køber, samt at betingelserne i nærværende købsaftale er opfyldt …

…

Køber og sælger er orienteret om, at sælger ikke er omfattet af kapitel 1 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, idet der ikke er udarbejdet en autoriseret tilstandsrapport, hvilket er begrundet i ejendommens status. …

Følgende omkostninger påhviler ejendommen:

…

Dækningsbidrag for erhvervsejendom …

Administrativt bidrag til erhvervsaffald …

…

Købers underskrift på købsaftalen er betinget af, at handlen i sin helhed kan godkendes af advokat […], idet dog handelspris ikke kan forhandles yderligere. Indsigelser skal være sælger skriftligt i hænde senest [rettet fra 18. til 20.] april 2017 kl. 12.00.

Handlen er ligeledes betinget af købers banks godkendelse af handelen for så vidt angår finansiering. Indsigelser skal ligeledes være sælger skriftligt i hænde senest 18. april 2017 kl. 12.00. …”

I en e-mail af 18. april 2017 til banken anførte klageren:

”Læser købsaftalen … og kan se at deponering af 250.000 hos sælger skal ske efter 3 hverdage, dvs. d. 20. april.

Samtidig skal 3.550.000 også deponeres hos sælger d. 20.

Hvordan foregår det. Er det noget I sørger for?

Kan se at jeg er indehaver af 1 mio mindre på min konto, så noget er vel i gang …”

Banken overførte herefter 250.000 kr. til den i købsaftalen oplyste konto.

I en e-mail af 20. april 2017 til banken anførte klageren:

”Sidste afpudsningsaftale med advokat om lidt, som sender den reviderede købsaftale til sælger. Vi afventer så at han skriver under på tilføjelser.

Advokaten råder os til at gå lige til deponering hos sælger, dvs. ikke at bruge en bankgaranti.

Regner med at du hører fra advokaten når det er kommet så langt.”

I en e-mail af 26. april 2017 til banken anførte klageren:

”Tak for behageligt møde i mandags.

Kommunen fastholder at i lokalplanen er huset en erhvervsejendom, og dette kan der ikke ændres om på.

Vi har nu bedt advokaten om at annullere købsaftalen. Der er for mange fejl og mangler i den, og den ligner et rent sælgerprodukt.

En anden ejendomsmægler i området har kommenteret at prisen er for høj, og det er vi enige i som den er nu, så evt nyt købsforløb skal baseres på advokatens udgave, en lavere pris og dokumentation for ejendommens udgifter.

Hvordan henter vi de deponerede 250.000 hjem igen?”

I en e-mail af 27. april 2017 til klageren oplyste banken, at den havde anmodet ejendomsmægleren om at sende deponeringen tilbage, og at den var bekendt med, at også klagerens advokat havde anmodet ejendomsmægleren om at returnere beløbet. VB/V returnerede imidlertid ikke beløbet.

I januar 2018 henvendte klageren sig til banken vedrørende forløbet og anførte:

”Vi … (efter godkendelse af finansiering fra banken) overførte et depositum på kr. 250.000 som sælger kvitterede for. Efter overførslen meldte Danske Bank alligevel fra iflg højere instanser end de, som godkendte handlen i første omgang. Handlen blev så efterfølgende annulleret via advokat inden for korrekt frist. Da det var Danske Bank, der foretog overførslen af depositum, beder vi Danske Bank forestå at depositum genindsættes på vores købekonto.”

I svar til klageren af 15. januar 2018 til klageren anførte banken:

”… der er tale om en juridisk tvist mellem jer som køber og ejendomsmægler. Danske Bank kan ikke hæve pengene. I skal via jeres advokat anmode om at få pengene retur – og evt. retsforløb hvis ejendomsmægler modsiger sig at tilbagebetale. …”

Parternes påstande

Den 15. september 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale 250.000 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at banken indhentede oplysninger om deres økonomi og om ejendommen og godkendte og lovede et lån og en belåningsgrad på 80 % gennem realkreditinstituttet D. Efterfølgende kunne de ikke opnå den lovede belåning.

Banken bekræftede ikke ejendommens type. De havde på underskriftstidspunktet undersøgt servitutter, der beskrev boligen som blandet bolig/erhverv. Der forelå allerede tilladelse fra kommunen til, at ejer måtte benytte ejendommen som egen bolig, udover at drive liberalt erhverv. De delte denne viden med deres bankrådgiver, R, for at få klargjort, om det kunne lade sig gøre at finansiere med 80 %. Til dette fik de et ja fra banken, og de gik derfor videre med handlen. De spurgte flere gange R om ejendommens status. Banken var bekendt med, at hun og den anden køber ingen erfaring havde med ejendomshandler.

R konsulterede sin chef, der godkendte handlen. Banken godkendte fejlagtigt en belåningsgrad på 80 %, der kun kan lade sig gøre for private ejendomme. Banken oplyste, at D havde beset ejendommen og godkendt den. De forstår ikke, hvordan banken som professionel boligrådgiver med adgang til D og til alle oplysninger om ejendommens status kunne godkende en belåning på 80 %. Ved efterfølgende kontakt meddelte D, at man nemt kunne se, at der var tale om en erhvervsejendom, at ejendommen var værdisat for højt, og at den derfor aldrig ville være blevet godkendt til nogen form for lån hos D.

Handlen var betinget af, at bank og realkredit ville give 80 % belåning. Der blev efter råd fra både advokat og R tilføjet et advokatforbehold om, at handlen kun kunne gennemføres, hvis de kunne opnå 80 % belåning. Da sælgeren ikke ville underskrive deres advokatforbehold, opdagede banken, at ejendommen var en anden type end først antaget af banken. Boligen var ikke et parcelhus med godkendelse til at drive liberalt erhverv, og som ejeren måtte bebo, men en erhvervsejendom. Banken ville derfor ikke medvirke til 80 % belåning. Da banken ikke længere ville give en belåning på 80 %, var de nødsaget til at træde ud af handlen. De trådte ud af købsaftalen i samråd med banken. Hun forstår ikke, hvordan banken kunne godkende en finansieringsgrad på 80 % samt overføre depositum, hvis ejendommen var kendt af D som erhvervsejendom.

Banken overførte depositum uden at sikre, at beløbet blev overført til en deponeringskonto. Som følge af bankens fejl har hun mistet 250.000 kr. R oplyste, at beløbet på 250.000 kr. var overført til en deponeringskonto. Det viste efterfølgende, at banken ikke havde overført depositum til en deponeringskonto, men til sælgerens private konto. Banken burde have sørget for at overføre beløbet til en deponeringskonto.

Det var R selv, der anbefalede og foreslog, at banken forsøgte at få beløbet tilbage. R oplyste, at eftersom hun havde glemt at undersøge, om det var en deponeringskonto, var det ikke umiddelbart muligt at få beløbet tilbageført.

Det er ikke korrekt, som anført af banken, at deres advokat adviserede, at et større beløb end de 250.000 kr. skulle overføres.

Det har aldrig været på tale med en udbetaling på mere end 20 %. Banken var bekendt med dette.

Sagen er ikke forældet. Hendes advokat rådgav hende til at indgive en klage til bankens interne klageafdeling. Banken besvarede klagen den 3. januar 2018. Grundet denne aktivitet i sagen var det efter oplysning fra hendes advokat hendes indtryk, at sagen først ville være forældet tre år efter denne dato, altså i januar 2021.

Danske Bank har bl.a. anført, at banken overførte de 250.000 kr. til den i købsaftalen oplyste bankkonto efter klagerens instruks og i henhold til det i købsaftalen aftalte. Kontoen fremstod i købsaftalen som en konto tilhørende VB. Købsaftalen var godkendt af klageren og klagerens advokat. Der lå ikke heri en bekræftelse fra bankens side om, at banken havde verificeret kontotypen eller indestod for, at der var sket deponering i overensstemmelse med gældende regler for ejendomsmæglere, herunder bekendtgørelse om formidling. Dette ville ligge langt ud over bankens forpligtelser og ansvar i forbindelse med en hushandel.

Banken havde ikke pligt til at lave nærmere undersøgelser eller indhente bekræftelser vedrørende den konto, som depositummet ifølge købsaftalen skulle overføres til. Banken havde endvidere ikke pligt til at påse, at ejendomsmægleren overholdt de forpligtelser, som denne var underlagt i medfør af formidlingsbekendtgørelsen eller øvrig lovgivning. Banken havde heller ikke pligt til at rådgive klageren om eventuelle risici forbundet ved, at ejendomsmægleren ikke fulgte reglerne. Banken er ikke ansvarlig for sælgers/ejendomsmæglerens handlinger og/eller undladelser.

Klageren blev i forbindelse med ejendomshandlen rådgivet af egen advokat, som opfordrede klageren til at indbetale hele købesummen på ejendomsmæglerens konto frem for at stille en bankgaranti. Banken frarådede dog dette, hvorfor alene de 250.000 kr. blev overført.

Det er sædvanlig praksis og i overensstemmelse med formidlingsbekendtgørelsen, at depositum for køb af fast ejendom indbetales til ejendomsmægleren. Efter bekendtgørelsens § 22 kan en sælger stille krav om, at køber stiller depositum for en del af købesummen, hvis sælger har underskrevet købsaftalen. Efter § 24 må en ejendomsformidlingsvirksomhed, der som led i en ejendomshandel modtager depositum eller andre betroede midler, højest modtage et beløb svarende til størrelsen på ejendomsmæglerens samlede vederlag tillagt maksimalt 10.000 kr., dog højest 200.000 kr. Beløb, som modtages herudover, er ejendomsformidlingsvirksomheden forpligtet til at indsætte på en særskilt konto i et pengeinstitut. Kontoen skal i så fald oprettes i sælgerens navn, og beløbet skal indsættes senest førstkommende bankdag efter modtagelsen. Efter § 25 skal ejendomsformidlingsvirksomheden føre en oversigt over depositum og andre betroede midler samt beløb, der er indsat på særskilte konti. VB var som ejendomsmægler efter disse regler berettiget til at modtage hele udbetalingen på 250.000 kr., men havde pligt til at indsætte de 50.000 kr. heraf på en særskilt konto hurtigt efter modtagelsen.

Klageren annullerede selv handlen. Købsaftalen blev ikke annulleret som følge af manglende finansiering. Banken kan ikke genkende klagerens påstand om, at banken eller D på noget tidspunkt gav et bindende tilsagn om finansiering af ejendommen, som blev trukket tilbage. Banken godkendte alene finansieringen af ejendommen med et sædvanligt forbehold for D’s godkendelse af 80 % belåning af ejendommen.

D har ikke på noget tidspunkt bevilget 80 % realkreditbelåning. Det blev tværtimod efterfølgende meddelt klageren, at der ikke kunne opnås 80 % belåning, så længe ejendommen var en erhvervsejendom. D tilbød 60 % realkreditbelåning, og banken var fortsat indstillet på at finansiere klagerens køb af ejendommen på disse vilkår. Klageren havde selv midler til at finansiere ejendomskøbet uden opnåelse af 80 % realkreditbelåning. Klageren havde på daværende tidspunkt et kontant indestående på ca. 1 mio. kr., hvortil kom et forventet provenu fra salg af en anden bolig. Klagerens købsforpligtelse var heller ikke i købsaftalen betinget af, at køberne kunne opnå 80 % realkreditbelåning, men indeholdt blot forbehold om ”købers banks godkendelse af handlen”.

Det bestrides, at det efterfølgende kom frem ”at boligen slet ikke er et parcelhus med godkendelse til at drive liberalt erhverv”. Klageren var bekendt med, at der var tale om erhverv, og at anden anvendelse krævede tilladelse fra kommunen. Ifølge købsaftalen fik klageren således bl.a. udleveret BBR-meddelelse, lokalplan og mail fra kommunen angående anvendelse. Det fremgår af klagerens mail af 26. april 2017, at ”kommunen fastholder, at i lokalplanen er huset en erhvervsejendom, og det kan der ikke ændres på”. Klageren vidste således, at kommunens tilladelse til anden anvendelse var nødvendig for at imødekomme klagerens ønske om at bruge ejendommen som bolig, men noget kunne tyde på, at klageren måske fra sælger/ejendomsmægler havde fået en ubegrundet opfattelse af, at dette var en formsag.

Banken anmodede efter klagerens instruks sælger om at refundere de 250.000 kr. Banken garanterede eller tilsikrede dog ikke resultatet af disse bestræbelser. Hverken modtagende bank eller sælger/ejendomsmægler ville imidlertid medvirke til tilbagebetaling. Sælger/ejendomsmægler har tilsyneladende handlet i strid med reglerne og uberettiget nægtet at tilbageføre depositum, da handlen blev hævet. Banken har derfor ved flere lejligheder opfordret klageren til at forfølge sit krav mod sælger/ejendomsmægler, alternativt mod klagerens advokat, som rådgav i forbindelse med handlen.

Klageren har ikke opfyldt sin tabsbegrænsningspligt, idet hun har undladt at forfølge sit krav mod V/VB og/eller advokaten.

Et eventuelt krav mod banken er forældet, da der er forløbet mere end tre år fra rådgivningstidspunktet. Klagen er begrundet i forholdene omkring købsaftalen fra april 2017 og bankens handlinger og rådgivning i forbindelse hermed. Forældelsesfristen løber derfor fra april 2017. Parternes dialog i januar 2018, hvor banken meddelte, at den ikke kunne tilbageføre pengene, og hvor banken opfordrede klageren til via klagerens advokat at tilbagesøge beløbet evt. ved retslige skridt mod sælgeren/ejendomsmægleren, ændrer ikke herpå.

Ankenævnets bemærkninger

Senest tre dage efter underskrivelsen af købsaftalen skulle der deponeres 250.000 kr. hos VB på en i købsaftalen angivet bankkonto.

Danske Bank overførte på vegne køberne de 250.000 kr. til den i købsaftalen anførte konto.

I en e-mail til banken af 26. april 2017 meddelte klageren, at hun havde anmodet sin advokat om at annullere handelen. Handelen blev herefter annulleret af klagerens advokat, men V og/eller VB afviste at tilbageføre beløbet på 250.000 kr.

Bankens overførsel af beløbet skete til opfyldelse af købernes forpligtelser i henhold til købsaftalen.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken ved sin overførsel af beløbet på 250.000 kr. eller ved sine handlinger og rådgivning i forbindelse med ejendomshandlen i øvrigt har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Det fremgår af forældelseslovens § 3, stk. 1, at erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Ved fordringshaverens ukendskab til kravet regnes forældelsesfristen dog først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet.

Rådgivningen fandt sted i april 2017, og Ankenævnet finder, at klagerens eventuelle erstatningskrav vedrørende bankens handlinger og rådgivning i forbindelse med ejendomshandlen var forældet den 15. september 2020, hvor sagen blev indbragt for Ankenævnet, jf. den treårige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Kontakt

Spørgsmål om ansvar for overførsel af beløb til deponering hos ejendomsmægler