Spørgsmål om ansvar for omkostninger ved omprioriteringssag, der ikke blev gennemført. Tidspunkt for indhentelse af tingbogsattest. Udlæg.
| Sagsnummer: | 381/1996 |
| Dato: | 12-03-1997 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Inge Frølich, Bjarne Lau Pedersen, Mette Reissmann, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for omkostninger ved omprioriteringssag, der ikke blev gennemført. Tidspunkt for indhentelse af tingbogsattest. Udlæg. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Den 8. august 1995 underskrev klageren en kreditkontrakt med indklagede på 34.000 kr. til indfrielse af et privat pantebrev i klagerens og dennes samlevers ejendom. Pantebrevet var blevet opsagt, fordi terminsydelsen pr. 11. juni 1995 ved en fejl fra indklagedes side ikke var blevet betalt.
Klageren og samleveren underskrev samtidig en låneansøgning til Danske Kredit om et 20-årigt kontantlån på 564.000 kr. til omlægning af de eksisterende lån i ejendommen inkl. det netop indfriede. Indklagede havde den 2. august 1995 foretaget en konsekvensberegning, der viste, at klageren og samleveren ved en låneomlægning til et kontantlån på 545.000 kr. ville opnå en ydelsesbesparelse på netto 36.398,59 kr. det første år.
Danske Kredits lånetilbud forelå den 25. august 1995, og den 28. s.m. underskrev klageren og samleveren pantebrev, anmodning om omprioritering, afregningsaftale samt fastrenteaftale til afvikling den 3. oktober 1995. Indklagede fremsendte pantebrevet til tinglysning samme dag og rekvirerede samtidig en tingbogsattest.
Ved modtagelsen af tingbogsattesten den 1. september 1995 konstaterede indklagede, at der den 3. oktober 1986 var lyst et udlæg på 21.409,70 kr. i klagernes ejendom. Ved skrivelse af samme dato fremsendte indklagede en kopi af tingbogsattesten til klageren og samleveren. Med henvisning til udlægget anførte indklagede:
"Da dette udlæg er til hinder for at omlægningen kan falde på plads, bedes De venligst kontakte os, således at det kan aftales hvorledes vi kan få dette slettet."
Ifølge indklagede tilkendegav klageren på et efterfølgende møde, at omprioriteringssagen skulle fortsætte, idet han ville rette henvendelse til udlægshaveren for at få udlægget slettet.
Udlægshaverens fordring blev inklusive 5 års renter opgjort til 40.836,36 kr., hvilket beløb indklagede tilbød at finansiere. Klageren har anført, at han på indklagedes opfordring rettede henvendelse til udlægshaver med anmodning om sletning af udlægget.
Lånet i Danske Kredit blev hjemtaget den 4. oktober 1995, og låneprovenuet blev indsat på klagerens omprioriteringskonto hos indklagede.
Efter korrespondance med klageren meddelte udlægshaveren ved skrivelse af 18. december 1995, at man fastholdt, at klageren hæftede for hele gælden, der hidrørte fra en kautionsforpligtelse, men at man fortsat var indstillet på en afviklingsaftale vedrørende en del af gælden.
Ved skrivelse af 12. marts 1996 forsøgte indklagede forgæves at formå udlægshaveren til at aflyse udlægget mod betaling af hovedstolen med tillæg af et års rente.
I foråret 1996 rejste klageren via sin advokat krav om erstatning overfor indklagede på grund af mangelfuld håndtering af omprioriteringssagen. Indklagede afviste kravet og fastholdt klagerens hæftelse for sagens omkostninger, såfremt omprioriteringen ikke ønskedes gennemført.
Ved skrivelse af 29. maj 1996 meddelte advokaten indklagede, at klageren ikke havde økonomisk mulighed for at gennemføre omprioriteringen på grund af udlægget, hvorfor omprioriteringen ønskedes aflyst.
Lånet i Danske Kredit blev herefter kontantindfriet den 18. juni 1996 ved betaling af et beløb på 591.445 kr.
Underskuddet på klagerens omprioriteringskonto blev den 1. juli 1996 opgjort til 53.006,29 kr.
Ved klageskema af 3. oktober 1996 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 53.006,29 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Ifølge en beregning foretaget af indklagede den 24. oktober 1996 ville omkostningerne i omprioriteringssagen have udgjort 1.835 kr., såfremt omprioriteringssagen var annulleret senest den 12. september 1995.
Klageren har anført, at omprioriteringssagen udsprang af, at indklagede begik en fejl i relation til betaling af ydelsen på det private pantebrev, som derfor blev opsagt. Indklagede foreslog en total omprioritering og startede sagen op uden at have dannet sig et overblik over hæftelserne på ejendommen. Indklagede burde som ekspert have sørget for at klarlægge ejendommens finansieringsmæssige forhold bl.a. ved indhentelse af tingbogsattest, før omprioriteringen blev påbegyndt. Han var ikke bekendt med udlægget. Efterfølgende handlede indklagede ansvarspådragende ved at hjemtage omprioriteringslånet uden forinden at sikre sig, at udlægget kunne aflyses. Da udlægshaveren ikke ville aflyse udlægget, før den fulde restgæld inklusive renter var betalt, havde han ikke økonomisk mulighed for at gennemføre omprioriteringen. Indklagede burde med sit kendskab til hans økonomiske forhold have indset, at han ikke havde mulighed for at afvikle et lån til fuld indfrielse af udlægshaverens fordring.
Indklagede har anført, at klageren med lånet på 34.000 kr. blev holdt skadesløs for følgerne af den manglende betaling af terminsydelsen på det private pantebrev. Klageren må have været bekendt med udlægget og måtte påregne på et eller andet tidspunkt at skulle indfri udlægshaverens fordring. Klageren meddelte i september 1995, at han selv ville sørge for sletning af udlægget, og indklagede tilbød at finansiere indfrielsen. Den årlige ydelsesbesparelse ved omprioriteringen var beregnet til netto 36.958,59 kr., og klageren kunne ved udnyttelse af denne besparelse på kort tid have afviklet et lån på indfrielsesbeløbet. Lånet på 34.000 kr. ville være blevet indfriet med provenuet af omprioriteringslånet.
Ankenævnets bemærkninger:
Indledningsvis bemærkes, at klageren ved indklagedes bevilling af kreditten på 34.000 kr. må antages at være blevet kompenseret for den fejl, som indklagede begik ved ikke at betale ydelsen på det private pantebrev, og som førte til opsigelsen af restgælden ifølge pantebrevet.
Det må lægges til grund, at klageren i begyndelsen af september 1995 tilkendegav, at han ønskede omprioriteringen gennemført uanset det på ejendommen tinglyste udlæg. Han måtte i denne forbindelse være klar over, at han kunne blive nødsaget til at indfri udlægshaverens fordring. Det må endvidere lægges til grund, at indklagede tilbød at finansiere fordringen på ca. 40.000 kr., og at klageren ved låneomlægningen ville opnå en ydelsesbesparelse, som uden vanskelighed kunne rumme forrentning og afdrag af et lån på dette beløb. Det fremgår endelig af sagens oplysninger, at klageren og dennes advokat i foråret 1996 var bekendt med, at en aflysning af omprioriteringen kunne medføre betydelige omkostninger, som indklagede ikke var indstillet på at dække.
Ankenævnet finder, at der under disse omstændigheder ikke er grundlag for at pålægge indklagede at frafalde sit krav om, at klageren skal betale det opståede underskud på omprioriteringskontoen på ca. 53.000 kr. Dette gælder, selv om det måtte kunne bebrejdes indklagede, at man påbegyndte omprioriteringen ved indgåelse af fastkursaftale m.v., før en tingbogsattest var indhentet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.