Spørgsmål om ansvar for gennemførelse af omprioritering kort tid før salg af ejendommen.
| Sagsnummer: | 191 /1999 |
| Dato: | 18-11-1999 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Jette Kammer Jensen, Ole Reinholdt, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for gennemførelse af omprioritering kort tid før salg af ejendommen. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt og i givet fald i hvilket omfang indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med hjemtagelse af et omprioriteringslån i klagernes ejendom kort før ejendommen blev solgt.
Sagens omstændigheder.
I foråret og i sommeren 1998 rettede indklagede henvendelse til klagerne med forslag om en omprioritering af klagernes ejendom.
Under et møde mellem klagerne og indklagede den 18. august 1998 blev det besluttet at omlægge et eksisterende 8% obligationslån med en restgæld på ca. 689.000 kr. og en restløbetid på 28½ år i klagernes ejendom til et nyt 30-årigt 6% obligationslån på 716.000 kr.
Omprioriteringen blev gennemført ultimo september 1998, idet omprioriteringslånet blev hjemtaget til kurs 98,45 og det eksisterende lån blev straksindfriet til kurs 100.
Den 27. oktober 1998 indgik klagerne en formidlingsaftale med en ejendomsmægler om salg af ejendommen.
Ejendommen blev efterfølgende solgt ved en kontanthandel, i hvilken forbindelse 6% lånet med en restgæld på 711.000 kr. blev indfriet til kurs 97,925.
Indklagede har beregnet den samlede kontante udgift til indfrielsen til 706.056,70 kr. Såfremt omprioriteringen ikke var blevet gennemført, ville den samlede kontante udgift til indfrielse have udgjort 695.725,27 kr., svarende til en difference på 10.331,43 kr. Indklagede har endvidere beregnet, at der ved omprioriteringen fremkom et likviditetsoverskud på 2.256,32 kr., at der ved indfrielsen af 8% lånet opnåedes en skattebesparelse på differencerenterne på 3.636,85 kr. og at klagernes nettobesparelse på terminsydelserne pr. 31. december 1998 og 31. marts 1999 udgjorde i alt 2.311,33 kr. Indklagede har anført, at klagernes tab reelt udgør de 10.331,43 kr. med fradrag af 2.256,32 kr., 3.636,85 kr. og 2.311,33 kr., svarende til 2.126,93 kr., hvilket beløb indklagede under sagen pr. kulance har tilbudt at betale klagerne.
Klagerne har anslået tabet til ca. 35.000 kr.
Parternes påstande.
Den 6. maj 1999 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning for tabet som følge af omlægningen.
Indklagede har pr. kulance tilbudt at betale klagerne 2.126,93 kr. og har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de i foråret 1998 ikke var interesserede i indklagedes forslag om en omprioritering. De antog, at omkostningerne ved en omlægning var større end fortjenesten, da de havde planer om at sælge ejendommen.
Da indklagede i august 1998 på ny foreslog en omprioritering, gjorde de opmærksom på, at de var i færd med at sætte ejendommen til salg. Indklagedes medarbejder overbeviste dem om, at en omlægning i alle tilfælde var en god ide, og at ejendommen var nemmere at sælge med et nyt 30-årigt lån. De blev ikke orienteret om ulempen ved omprioriteringen, såfremt salget blev gennemført som en kontanthandel.
Efter salget har de konstateret, at de kunne have sparet ca. 40.000 kr., såfremt de havde undladt at omlægge det tidligere 8% obligationslån, hvilket ikke kan opvejes af de ca. 5.000 kr. i rentelettelse, som omlægningen medførte.
Filialchefen i afdelingen har erkendt, at de burde have været informeret om risikoen ved kontanthandel.
Indklagede har anført, at det bestrides, at klagerne har fået oplyst, at det altid kan betale sig at konvertere lån umiddelbart før et salg.
Under mødet den 18. august 1998 blev der med udgangspunkt i en konsekvensberegning gennemgået følgende punkter: Stigning i obligationsrestgæld, fald i nominel rente, løbetid, kurs, fald i bruttoydelse, første års nettoydelse og nettoværdi af samlede nettoydelser. Sammenhængen mellem indfrielseskursen og renteudviklingen blev belyst ved at forklare, at såfremt der efter konvertering indtraf et rentefald, ville indfrielseskursen på det nye realkreditlån stige, og såfremt renten efterfølgende steg ville indfrielseskursen på realkreditlånet falde. Der blev ikke lavet eksempler på indfrielse til højere eller lavere kurs, og konsekvenserne af en kontanthandel blev ikke omtalt.
På klagernes forespørgsel om konsekvenserne ved salg af ejendommen blev det oplyst, at køber ved et hurtigt salg kunne overtage lånet, hvis renten ikke var ændret, mens lånet antageligt skulle indfries ved et senere salg, og hvis renten ændrede sig. Man var ikke bekendt med, at klagerne havde besluttet sig for at sælge ejendommen.
Under hensyn til de forskellige opfattelser af hændelsesforløbet er man indstillet på per kulance at betale klagerne 2.126,93 kr., som udgør det reelle tab som følge af omprioriteringen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede har beregnet, at klagernes tab som følge af omprioriteringen i forbindelse med det senere salg af ejendommen har udgjort 2.126,93 kr. og har tilbudt at erstatte klagerne dette beløb. Indklagede har nærmere redegjort for beregningen.
Klagerne har ikke rettet konkret formulerede indsigelser mod beregningen af tabet, og Ankenævnet finder ikke på det foreliggende grundlag at kunne forkaste indklagedes beregning.
Ankenævnet har herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale klagerne et større beløb end de 2.126,93 kr., som indklagede har erklæret sig indstillet på at betale til klagerne.
Herefter
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.