Delindfrielse af realkreditlån som følge af fejlagtig beregning af lånets størrelse, idet der ikke blev taget højde for en pantstiftende servitut.
| Sagsnummer: | 227/2008 |
| Dato: | 23-12-2008 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Peter Stig Hansen, Carsten Holdum, Rut Jørgensen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - beregningsfejl ved omlægning
|
| Ledetekst: | Delindfrielse af realkreditlån som følge af fejlagtig beregning af lånets størrelse, idet der ikke blev taget højde for en pantstiftende servitut. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører delindfrielsen af et realkreditlån som følge af en fejlagtig beregning af lånets størrelse, idet der ikke blev taget højde for en pantstiftende servitut med prioritet forud for realkreditlånet.
Sagens omstændigheder.
I starten af november 2007 underskrev klageren en købsaftale vedrørende købet af en ejerlejlighed. Klageren rettede i denne forbindelse henvendelse til Danske Banks Århus afdeling med henblik på bankens medvirken til finansiering af ejerlejligheden.
Af en salgsopstilling for ejerlejligheden fremgår vedrørende "Gæld ud for købesum", at "lejlighedens andel udgør ca. kr. 40.000".
Den 6. november 2007 udarbejdede Danske Bank et finansieringsforslag vedrørende klagerens køb. Det fremgår, at kontantprisen på ejerlejligheden var 1,7 mio. kr., og at klagerens finansieringsbehov var 1.608.500 kr., som skulle fremskaffes ved hjemtagelse af et afdragsfrit realkreditlån samt et boliglån.
Den 13. november 2007 tilbød Realkredit Danmark klageren et 30-årigt afdragsfrit flexlån med rentetilpasning hvert tredje år på 1.408.000 kr. med førsteprioritet i ejerlejligheden. Af tilbuddets side 5 fremgår, at lånets obligationer var serie 10 S.
Den 14. november 2007 underskrev klageren pantebrev vedrørende realkreditlånet. Af pantebrevets forside fremgår, at pantebrevet "kan ligge til sikkerhed for lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt sække realkreditobligationer".
Den 27. december 2007 blev realkreditlånet udbetalt med 1.403.888 kr., som blev indsat på klagerens køberkonto i Danske Bank. Kontoen var oprettet med henblik på at håndtere transaktionerne i forbindelse med købet af lejligheden.
Den 14. februar 2008 rettede klageren henvendelse til Danske Bank i anledning af, at hun havde konstateret, at der indestod ca. 26.000 kr. på køberkontoen. Klageren forespurgte, hvad der skete med beløbet, og om hun kunne bruge det til betaling af forskellige håndværkerudgifter.
Danske Bank meddelte den 15. februar 2008 klageren, at klagerens realkreditlån skulle nedskrives som følge af, at der forud for realkreditlånet hæftede en pantstiftende servitut til ejerforeningen. Finansieringen af nedskrivningen skulle ske med indeståendet på køberkontoen eller en forhøjelse af klagerens boliglån.
Den 21. februar 2008 fremsendte Realkredit Danmark til klageren kvittering for delindfrielse af realkreditlånet. Af kvitteringen fremgår, at lånets hovedstol pr. 26. februar 2008 ville blive nedbragt med 35.000 til 1.373.000 kr. og obligationsrestgælden fra 1.432.840,55 kr. til 1.397.223,06 kr. Af henvendelsen fremgik, at der var indgået en fastkursaftale.
Klageren har anført, at det var første gang, at hun hørte om en fastkursaftale, og at hun aldrig havde henvendt sig om en sådan eller aftalt kurs eller lignende.
Beløbet på 35.721,63 kr. til nedbringelse af realkreditlånet blev den 26. februar 2008 trukket på køberkontoen, hvis saldo herefter var 9.607,01 kr. (negativ). Danske Bank anmodede umiddelbart herefter klageren om inddækning af den negative saldo.
Den 27. februar 2008 meddelte Danske Bank klageren, at der var sket ændring i reglerne for et realkreditlåns respekt af pantstiftende servitutter. Med henblik på at realkreditlånet fortsat skulle have sikkerhed inden for 80 % af ejendommens værdi, havde det været nødvendigt at nedbringe realkreditlånet med værdien af den pantstiftende servitut i klagerens ejerlejlighed.
Efter at klageren havde rejst yderligere spørgsmål til den ændrede belåning af ejerlejligheden, oplyste banken den 13. marts 2008, at nedbringelsen af realkreditlånet havde baggrund i bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007, hvorefter ejerpantebreve til en ejerforening - i modsætning til tidligere - medregnes ved beregningen af et realkreditlån ydet som et SDRO-lån.
Klageren anførte herefter, at den gennemførte ændring havde medført, at hendes boliglån blev forhøjet. Da boliglånet var dyrere, medførte det en nedgang i hendes rådighedsbeløb. Som svar meddelte banken den 17. marts 2008, at man hurtigst muligt ville vende tilbage.
Den 27. marts 2008 blev realkreditlånet nedlyst til 1.373.000 kr.
Den 6. april 2008 oplyste banken, at der i forbindelse med udstedelsen af Realkredit Danmarks lånetilbud fejlagtigt ikke var taget forbehold for ejerforeningspantebrevet. Konsekvensen var, at klageren kom til at betale en lidt højere rente på efterfinansieringen svarende til en forskel på årligt 873,32 kr. Banken beklagede fejlen og tilbød at yde en kulancemæssig betaling på 3.000 kr. svarende til tre års merydelse.
Klageren meddelte banken, at det nu oplyste ikke besvarede de spørgsmål, hun havde stillet.
Den 10. april blev køberkontoens saldo på 9.607,01 kr. indfriet.
Ved brev af 28. april 2008 rettede klageren henvendelse til Danske Banks juridiske afdeling. Klageren anførte bl.a., at hun ikke havde modtaget oplysninger om, at lånet skulle være et SDO-lån. Delindfrielsen af realkreditlånet var sket uden hendes samtykke, herunder hævningen af indfrielsesbeløbet på køberkontoen. Hun stillede krav om betaling af forskellige meromkostninger som følge af, at realkreditlånet i første omgang havde været for stort.
Ved brev af 30. maj 2008 anførte bankens juridiske afdeling, at lånetilbuddet af 13. november 2007 fra Realkredit Danmark angik et SDRO-lån. Banken henviste til lånetilbuddets side 5, hvor angivelse serie 10 S betød særligt dækkede obligationer, samt angivelsen på pantebrevets forside. På baggrund af bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 skulle ejerpantebrevet til ejerforeningen medregnes ved beregningen af realkreditlånets størrelse. Ved tinglysningen af realkreditlånet havde pantebrevet fået anmærkning om ejerforeningens pantstiftende vedtægter. Banken stillede sig uforstående over for klagerens bemærkninger vedrørende indgåelsen af fastkursaftalen, idet den pågældende medarbejder havde oplyst, at hun ikke specifikt erindrede omstændighederne, men at hun stedse overholdt bankens politik på området, herunder at aftaler alene skulle indkodes efter forudgående aftale med kunden. Nedskrivningen af lånet var en nødvendig konsekvens af bankens fejl begået ved udmålingen af lånet. Banken beregnede klagerens tab til 2.883,74 kr. Banken var indstillet på at yde en kulancemæssig godtgørelse på 10.000 kr. svarende til klagerens merrente de første 10 år, såfremt klageren havde valgt at optage et boliglån til finansiering af delindfrielsen. Det samlede beløb havde man oprundet til 13.000 kr., som samme dag var indsat på klagerens konto med rentevalør den 26. februar 2008.
Den 4. juni 2008 indgav klageren klage til Ankenævnet med krav om, at Danske Bank erstattede hendes tab.
Efter at Danske Bank havde anmodet klageren om at opgøre sit tab, anførte klageren ved brev af 22. juni 2008, at indfrielsen havde medført et tab på 35.721,63 kr. med tillæg af renter. Yderligere burde banken godtgøre forskellen mellem omkostningerne ved optagelsen af lånet på 1.408.000 og omkostningerne ved et lån på 1.373.000 kr. Ændringen havde endvidere medført en nedsættelse af hendes rentefradrag svarende til en mindre udbetaling på 534 kr. månedligt.
Ved brev af 11. juli 2008 oplyste banken, at klageren ved realkreditlånets delindfrielse havde haft et kurstab på 564,34 kr. Merudgiften til tinglysningsafgift havde været 525 kr., merudgifter til kurtage 60 kr., merudgift til kursfradrag vedrørende realkreditlånets obligationer 40 kr. og merrenteudgifter på realkreditlånet frem til 30. april 2008 1.450,14 kr. Det samlede beløb på 2.639,48 kr. blev samme dag indsat på klagerens konto.
Parternes påstande.
Klageren har nedlagt påstand om, at Danske Bank tilpligtes at betale 35.721,63 kr. med tillæg af renter, meromkostningerne ved det for store realkreditlån samt mistet rentefradrag.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at Danske Bank bør dække hendes tab som følge af bankens fejl i forbindelse med beregningen af størrelsen af realkreditlånet.
Af lånetilbuddet fremgår, at lånet først ville blive udbetalt, når alle forbehold var opfyldt. Hun gik derfor ud fra, at der ikke var yderligere forbehold eller ændringer, herunder efterfølgende nedsættelse af lånet.
Af de papirer, som hun overlod banken, fremgik, at ejerforeningen havde pant i lejligheden for 35.000 kr.
Ved delindfrielsen af lånet har hun lidt et tab på 35.721,63 kr., hvortil kommer renter for den tid, hvor hendes konto var overtrukket. Banken bør yderligere refundere forskellen mellem omkostningerne ved hjemtagelsen af det for store lån set i forhold til lånet på 1.373.000 kr. Hun kan ikke gennemskue, om bankens godtgørelse betalt under sagsforberedelsen er korrekt.
Efter indfrielsen af realkreditlånet er hendes skattemæssige fradrag på 10.816 kr. og ikke som før 11.350 kr. månedligt. Dette medfører, at hun får udbetalt 534 kr. mindre månedligt.
Danske Bank har anført, at lånetilbuddet af 13. november 2007 angik et SDRO-lån. Dette fremgår af betegnelsen på de obligationer, der er anført i lånetilbuddet, ligesom det på pantebrevets forside fremgår, at pantebrevet kan ligge til sikkerhed for et SDO eller et SDRO-lån.
Da lånet var baseret på salg af SDRO-obligationer, skulle låneudmålingen ske i overensstemmelse med bekendtgørelse 687 af 20. juni 2007, der trådte i kraft 1. juli 2007.
I modsætning til bekendtgørelse 1148 af 12. maj 2005, der finder anvendelse på realkreditinstitutters udstedelse af realkreditobligationer, kan institutterne i deres låneudmåling ikke længere se bort fra ejerpantebreve mv., der ligger til sikkerhed for ejerforeningen.
En nedskrivning af lånet var en nødvendig konsekvens af den begåede fejl ved lånets udmåling.
Nedbringelsen af lånet har ikke i sig selv påført et tab for klageren.
Klageren blev den 30. maj 2008 godtgjort renteudgifter afholdt som følge af delindfrielsen samt mistet renteindtægter. Godtgørelsen skete med valør den 26. februar 2008 som var dato for delindfrielsen.
Det bestrides, at kompensationen vedrørende tinglysningsafgift ikke skulle være korrekt.
Den 11. juli 2008 godtgjorde banken yderligere 1.450,14 kr., som blev indsat med valør den 26. februar 2008 på klagerens konto. Beløbet kompenserer klageren fuldt ud vedrørende de ændrede låneydelser.
Klagerens skattemæssige fradrag er blevet mindre som følge af reduceringen af restgælden på realkreditlånet. Dette er ikke et tab, men skuffede forventninger, for hvilke der ikke gives økonomisk kompensation, jf. Højesterets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 1996, side 200.
Sammenfattende fastholdes det, at banken med et samlet beløb på 15.639,48 kr. har kompenseret klageren for det tab, som hun har lidt som følge af fejlen ved udmålingen af realkreditlånet.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Som erkendt af Danske Bank blev der ved udarbejdelsen af størrelsen af realkreditlånet begået en fejl, idet der ikke blev taget højde for, at der med prioritet forud for Realkredit Danmarks pantebrev var tinglyst 35.000 kr., som skulle fragå ved beregningen af realkreditlånet, når dette ønskedes størst muligt. Det lægges som ubestridt til grund, at klageren i forhold til Realkredit Danmark var pligtig at acceptere, at det udbetalte realkreditlån herefter skulle nedbringes med 35.000 kr.
Danske Bank har forud for sagens indbringelse for Ankenævnet samt under sagens forberedelse kompenseret klageren i alt 15.639,48 kr. til dækning af klagerens merudgifter som følge af den begåede fejl. Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte opgørelsen af dette beløb.
Særligt for så vidt angår klagerens krav om godtgørelse af 35.721,63 kr. bemærker Ankenævnet, at klageren ikke har lidt tab ved, at hendes gæld til Realkredit Danmark blev nedbragt. For så vidt angår klagerens mindre skattefradrag modsvares dette af den mindre renteudgift på realkreditlånet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.