Underskud, opgørelse af nettoprovenu i forhold til efterstående pantebrev, differencerente.
| Sagsnummer: | 146/1994 |
| Dato: | 31-08-1994 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Møgelvang-Hansen, Kirsten Nielsen, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Underskud, opgørelse af nettoprovenu i forhold til efterstående pantebrev, differencerente. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I oktober 1993 henvendte klagerne sig til indklagede med henblik på omprioritering af deres ejendom. Realkredit Danmark havde ved skrivelse af 24. september 1993 tilbudt et kontantlån på 291.000 kr. til indfrielse af et eksisterende kontantlån med en obligationsrestgæld på 272.476 kr. Differencen på ca. 18.500 kr. var til dækning af omkostninger ved låneoptagelse af nyt lån samt omkostninger ved indfrielse af det bestående lån, herunder differencerente på 8.265 kr.
Omlægningen fandt sted ved straksindfrielse den 28. oktober 1993. Det samlede indfrielsesbeløb udgjorde ca. 284.500 kr. Heraf udgjorde 8.855,50 kr. løbende renter til indfrielsestidspunktet, mens differencerenten var på 9.196,10 kr.
I ejendommen var der et efterstående pantebrev med sædvanlig omprioriteringsklausul, og indklagede anmodede panthaveren om rykningspåtegning. Panthaveren accepterede at rykke mod betaling af 10.462,51 kr. i ekstraordinært afdrag, idet nettoprovenuet af omprioriteringen fandtes at udgøre dette beløb. I panthaverens opgørelse af nettoprovenuet er der ikke sket fradrag for differencerenterne.
Indklagede debiterede herefter klagernes konto 10.462,51 kr. Klagerne havde forinden overfor indklagede skriftligt protesteret mod, at indklagede betalte et afdrag til panthaveren.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbageføre 10.462,51 kr. til deres konto.
Indklagede har påstået frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede på forespørgsel i forbindelse med anmodningen om omprioritering oplyste, at alle omkostninger var indregnet i lånetilbuddet, og at de derfor ikke ville få positive udgifter i forbindelse med omprioriteringen. Indklagedes medarbejder gennemså alle relevante dokumenter, herunder pantebrevet med prioritet efter kreditforeningslånet. Ifølge Viborg Civilrets dom af 9. november 1992 skal en efterstående panthaver acceptere, at differencerenter fratrækkes ved opgørelsen af nettoprovenuet. Indklagede var derfor ikke berettiget til at debitere beløbet på hans konto mod hans protest.
Indklagede har anført, at man ved lånesagens start ikke var bekendt med det private pantebrev med prioritet efter kreditforeningslånet, hvorfor det blev oplyst, at omkostningerne i forbindelse med omprioriteringen blev finansieret af kreditforeningen. Klagerne har ikke lidt et tab, da beløbet er afskrevet på hans gæld ifølge pantebrevet. Hertil kommer at beløbet, der hovedsagelig er renter, er fradragsberettigede. Klageren har ved omprioriteringen opnået en ydelsesbesparelse på kreditforeningslånet på 15.800 kr. årligt samt nedsættelse af ydelsen på det private pantebrev.
Ankenævnets bemærkninger:
Tre medlemmer - Niels Waage, Peter Møgelvang-Hansen og Kirsten Nielsen - udtaler:
Underskuddet på 10.462,51 kr. i forbindelse med klagerens omprioritering opstod som følge af, at nettoprovenuet ved låneomlægningen af indklagede blev betalt til den efterstående panthaver som et ekstraordinært afdrag, og underskuddet er i sig selv ikke udtryk for, at klageren har lidt et tab. Vi finder, at det må anses for korrekt, at differencerenter ikke kan fradrages ved opgørelsen af det nettoprovenu, som i givet fald skal betales til indehaveren af et efterstående privat pantebrev med sædvanlig omprioriteringsklausul. Heraf følger, at underskud ved omprioritering må forventes, når der er et eller flere efterstående private pantebreve, og låneomlægningen gennemføres ved straksindfrielse. Det må lægges til grund, at indklagede ikke oplyste klagerne om denne sammenhæng, og at indklagede i det hele ikke oplyste klagerne om fordele og ulemper ved at gennemføre låneomlægningen henholdsvis straks eller pr. næstfølgende termin. Vi finder derfor, at indklagede ikke har informeret og rådgivet klagerne på fyldestgørende måde i forbindelse med omprioriteringssagen, hvortil kommer, at indklagede ikke burde have betalt afdraget mod klagernes udtrykkelige protest.
På baggrund af det anførte finder vi, at indklagede bør betale klagerne en godtgørelse, som skønsmæssigt fastsættes til 2.000 kr.
To medlemmer - Allan Pedersen og Bjarne Lau Pedersen - udtaler:
Da det ikke kan antages, at klagerne har lidt noget økonomisk tab, stemmer vi for, at klagen ikke tages til følge. Vi er enige med flertallet i, at indklagede ikke burde have betalt afdraget til efterpanthaveren mod klagernes protest.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger betale 2.000 kr. til klagerne. Klagegebyret tilbagebetales klageren.